Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.448.2026.2.MK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niewliczenia do limitu sprzedaży wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT usług najmu nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 19 czerwca 2026 r.  (data wpływu 22 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

… (dalej: „Wnioskodawca, Podatnik” ) jest osobą fizyczną posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Wnioskodawca od 2007 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie POZOSTAŁA DZIAŁALNOŚĆ PROFESJONALNA, NAUKOWA I TECHNICZNA, GDZIE INDZIEJ NIESKLASYFIKOWANA sklasyfikowana kodem PKD 74.90.Z (kody PKD 2007)

Podatnik nie świadczy żadnych usług związanych z wynajmem nieruchomości. Główną działalnością Podatnika są usługi projektowania. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT. Najem nieruchomości Podatnika związany jest z majątkiem prywatnym.

W 2019 r.(około) Podatnik dokonał nabycia nieruchomości, dalej Nieruchomość 1, w której przez jakiś czas mieszkała. Nieruchomość 1 po dzień dzisiejszy wynajmowana jest od 2020 r. innemu podmiotowi gospodarczemu. W 2016 r. Podatnik wraz z mężem rozpoczęli również budowę domu, dalej: Nieruchomość 2." Budowa Nieruchomości 2 została ukończona w 2021r. W okresie (około) 2017 r. mąż Podatnika opuścił Polskę i przeprowadził się za granicę.

W miedzy czasie mąż Podatnika dokonał darowizny swojej części Nieruchomości 2 na rzecz Podatnika. W między czasie małżonkowie ustanowili również rozdzielność majątkową.

W 2020 roku Podatnik, w celu zakończenia budowy domu, zaciągnęła kredyt. Po zakończeniu inwestycji Podatnik zakładała, że mąż powróci do Polski i być może małżeństwo będzie kontynuować wspólne pożycie. Nieruchomość 2 składa się z dwóch jednakowych lokali mieszkalnych. Po powrocie męża strony planowały zamieszkać razem lub oddzielnie – każde w jednej z dwóch części nieruchomości 2.

Jednocześnie Podatnik wraz z mężem wielokrotnie rozważali możliwość rozstania. W rozmowach między nimi poruszany był również temat posiadanych wspólnie nieruchomości oraz sposobu ich ewentualnego podziału.

Wnioskodawca budując Nieruchomość 2 prowadził działalność gospodarczą jako projektant wnętrz. Działalność gospodarcza korzystała ze zwolnienia z art. 113 ustawy VAT. Podatnik nigdy nie dokonał rejestracji do podatku VAT. Podatnik nie dokonał rejestracji do VAT w celu odliczenia podatku naliczonego z tytułu budowy Nieruchomości 2. Podatnik nie planował najmu Nieruchomości 2. Podatnik traktował najem przedmiotowych nieruchomości jako czynności pomocnicze. Główną działalnością Podatnika jest świadczenie usług projektowania wnętrz. Podatnik analizując przepisy ustawy VAT, odnosząc się do wykładni językowej przepisów art. 113 ustawy VAT traktowała najem przedmiotowych nieruchomości jako czynności pomocnicze. Nieruchomość 2 nie została wybudowana w celu wprowadzenia jej do ewidencji środków trwałych i skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia usług i towarów. Zamiarem Podatnika nigdy nie było przekroczenie limitu zwolnienia z art. 113 ustawy VAT. Podatnik dokonał sprzedaży Nieruchomości 2 w styczniu 2026 r. Podatnik zaprzestał najmu Nieruchomości 2 w październiku 2025 r.

Uzupełnienie wniosku

1.         Czy przedmiotem wynajmu były obie nieruchomości tj. Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2?

Odpowiedź

Przedmiotem wynajmu były obie nieruchomości tj. Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2.

2.         Komu była wynajmowana Nieruchomość 2?

Odpowiedź

Nieruchomość 2 wynajmowana była osobie fizycznej na cele mieszkaniowe. Podatnik posiada umowę najmu z tą osobą fizyczną.

3.         Kiedy małżonkowie dokonali rozdzielności majątkowej?

Odpowiedź

Małżonkowie dokonali rozdzielności majątkowej z datą 02 marca 2019 r.

4.         Czy po dokonanej rozdzielności majątkowej obie nieruchomości tj. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 stanowiły majątek Wnioskodawczyni?

Odpowiedź

Rozpoczęcie budowy Nieruchomości 2 nastąpiło w 2017 r., tj. po uzyskaniu przez Podatnika ostatecznego pozwolenia na budowę. Od samego początku inwestycja była realizowana wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Podatnika oraz męża. Zamiarem Podatnika nie było wykorzystywanie Nieruchomości 2 do celów zarobkowych, w szczególności jej wynajem, lecz wyłącznie przeznaczenie jej na cele mieszkalne. Nieruchomość 2 po ustanowieniu rozdzielności majątkowej, weszła do majątku prywatnego Podatnika.

Nieruchomość 1 została nabyta po ustanowieniu rozdzielności majątkowej i stała się składnikiem majątku prywatnego Podatnika.

Głównym powodem ustanowienia rozdzielności majątkowej pomiędzy małżonkami była potrzeba zawarcia umowy kredytowej w celu wykończenia Nieruchomości 2. Mąż Podatnika nie wyraził zgody na zaciągnięcie zobowiązania kredytowego, obawiając się związanych z nim ryzyka finansowego.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym, w którym Podatnik prowadzi działalność gospodarczą od 2007 r., natomiast od 2020 r. uzyskuje dodatkowo przychody z tytułu najmu nieruchomości, przychody te należy uwzględniać przy obliczaniu limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT, w sytuacji, gdy najem ma charakter odrębny od dotychczas prowadzonej podstawowej działalności gospodarczej?

Pani stanowisko w sprawie

Podatnik stoi na stanowisku, że czynności, przedstawione w stanie faktycznym, związane z najmem mają charakter pomocniczy względem prowadzonej przez Podatnika działalności gospodarczej, w związku z czym nie powinny być uwzględniane przy ustalaniu limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z podatku VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT: " Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności".

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy VAT: "Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych".

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy VAT (limit zwolnienia do 2025r.): " Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200 000 zł".

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT: " Zwalnia się od podatku - usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635)."

Na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 2 a ustawy VAT:

"Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się - odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem - transakcji związanych z nieruchomościami -  jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych."

Na podstawie art. 113 ust. 4 ustawy VAT: " Podatnicy, o których mowa w ust. 1 i 9, mogą zrezygnować ze zwolnienia określonego w ust. 1 i 9 pod warunkiem zawiadomienia na piśmie o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przed początkiem miesiąca, w którym rezygnują ze zwolnienia, a w przypadku podatników rozpoczynających w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, którzy chcą zrezygnować ze zwolnienia od pierwszej wykonanej czynności - przed dniem wykonania tej czynności".

Na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy VAT: " W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124".

W związku z powyższym należy uznać, że czynności związane z wynajmem tej nieruchomości mają charakter incydentalny i pomocniczy względem zasadniczej działalności podatnika. Nie stanowią one odrębnego, zorganizowanego segmentu działalności gospodarczej, lecz jedynie dodatkowe wykorzystanie składnika majątku prywatnego.

Podatnik nie podejmował działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się wynajmem nieruchomości, takich jak nabywanie kolejnych lokali w celach inwestycyjnych, prowadzenie szeroko zakrojonych działań marketingowych czy organizowanie zaplecza administracyjnego dla obsługi najmu. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że wynajem nieruchomości stanowi główny lub równorzędny przedmiot działalności gospodarczej.

W konsekwencji transakcje związane z wynajmem przedmiotowych nieruchomości należy kwalifikować jako transakcje pomocnicze w stosunku do podstawowej działalności podatnika, jaką jest projektowanie wnętrz.

W ujęciu językowym (wykładnia językowa jako podstawowa metoda interpretacji tekstu prawnego) znaczenie tego pojęcia należy rozumieć literalnie, zgodnie z jego powszechnym użyciem w języku polskim. W konsekwencji „pomocniczy” odnosi się do czegoś wtórnego wobec działalności głównej, mającego charakter uzupełniający, a nie zasadniczy.

Podatnik, według stanowiska organu podatkowego, przekroczył limit zwolnienia podmiotowego z VAT, osiągając przychód w wysokości 234 553,72 zł. Ocena ta pomija jednak prawidłową wykładnię przepisów, w szczególności znaczenie pojęcia „transakcji pomocniczych”.

Zgodnie z językowym oraz funkcjonalnym rozumieniem tego pojęcia, czynności o charakterze ubocznym, incydentalnym i niezwiązanym bezpośrednio z głównym profilem działalności gospodarczej podatnika nie powinny być uwzględniane przy ustalaniu limitu zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT. W niniejszym przypadku przedmiotem podstawowej działalności podatnika jest działalność odmienna od najmu nieruchomości, który ma charakter wyłącznie pomocniczy.

Najem nieruchomości nie stanowi zasadniczego źródła przychodów podatnika, lecz jedynie działalność poboczną, niemającą bezpośredniego związku z jego główną aktywnością gospodarczą. W konsekwencji przychody z tego tytułu – jako wynikające z transakcji pomocniczych – nie powinny być wliczane do limitu 200 000 zł, determinującego prawo do zwolnienia z VAT.

Co więcej, podatnik miał możliwość odpowiedniego ukształtowania stosunku najmu w trakcie roku (np. poprzez obniżenie czynszu lub wypowiedzenie umowy), tak aby nie przekroczyć ustawowego limitu. Jednakże nawet bez podejmowania takich działań, prawidłowa interpretacja przepisów prowadzi do wniosku, że przychody z najmu – jako czynności pomocnicze – nie powinny wpływać na utratę prawa do zwolnienia.

W świetle powyższego należy uznać, że stanowisko Podatnika, wyłączające przychody z najmu nieruchomości z kalkulacji limitu zwolnienia, znajduje oparcie zarówno w treści art. 113 ustawy o VAT, jak i w jego celowościowej oraz językowej wykładni.

Uzupełnienie stanowiska

Zdaniem Podatnika czynności najmu wskazane w stanie faktycznym stanowią transakcje o charakterze pomocniczym względem prowadzonej działalności gospodarczej, a tym samym nie podlegają uwzględnieniu przy ustalaniu wartości sprzedaży decydującej o prawie do korzystania ze zwolnienia podmiotowego w podatku od towarów i usług.

Podatnik wskazuje, że ustanowienie rozdzielności majątkowej pomiędzy nią, a małżonkiem miało wyłącznie charakter techniczny i było związane z planowanym zaciągnięciem kredytu przez Podatnika. Czynność ta nie miała na celu osiągnięcia żadnych korzyści podatkowych. Jednocześnie po sprzedaży nieruchomości Podatnik była zobowiązana do dokonania odpowiednich rozliczeń finansowych z małżonkiem z tytułu zbycia przedmiotowej Nieruchomości 2, co wynikało z ich ustaleń oraz wzajemnych relacji majątkowych.

Ponadto Podatnik ma świadomość, że gdyby najem nieruchomości był prowadzony wspólnie przez nią i jej małżonka, a przychody z tego tytułu były rozliczane przez każdego z nich odrębnie w ramach właściwych deklaracji podatkowych, wówczas każdemu z małżonków przysługiwałby odrębny limit zwolnienia z podatku VAT.

Podatnik nadal uważa, że najem przedmiotowych nieruchomości pozostawał jedynie działalnością o charakterze pomocniczym względem podstawowej działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług projektowych, wobec czego nie powinien być traktowany jako zasadniczy obszar prowadzonej przez niego działalności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie natomiast do postanowień art. 8 ust. 1 ustawy:

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, iż pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

·      świadczenie usługi na własny rachunek,

·      charakter mieszkalny nieruchomości,

• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Należy zauważyć, że ustawodawca przewiduje zwolnienie od podatku VAT dla pewnej grupy podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 240 000 zł.

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 113 ust. 5 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy:

Ponadto, na mocy art. 113 ust. 10 ustawy:

Z treści art. 113 ust. 13 pkt 1 i pkt 2 ustawy wynika, że:

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytania w pierwszej kolejności należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. 2026 poz. 795):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W konsekwencji najem nieruchomości, należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i stanowi on odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec tego, podmiot świadczący usługę najmu/dzierżawy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem/dzierżawę będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że posiada Pani dwie nieruchomości t. j. Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2. Nieruchomość 1 po dzień dzisiejszy wynajmowana jest od 2020 r. innemu podmiotowi gospodarczemu. Nieruchomość 2 wynajmowana była osobie fizycznej na cele mieszkaniowe do października 2025 r. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 stanowią majątek Wnioskodawczyni. Zatem należy stwierdzić, że usługa najmu ww. nieruchomości polega na wykorzystywaniu posiadanych przez Panią nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze przedstawione przez Panią okoliczności sprawy wskazać należy, że najem nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, skoro świadczy Pani usługi najmu nieruchomości za wynagrodzeniem, to w kontekście powołanych przepisów ustawy, najem ten stanowi, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji jest Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu ww. najmu.

Odnosząc się do kwestii wskazania czy przychody osiągane z tytułu najmu nieruchomości wliczają się do ustalenia wartości limitu zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, należy stwierdzić co następuje:

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego wskazuje, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy, nie bierze się pod uwagę odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41 oraz usług ubezpieczeniowych – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Poza przywołanym wyżej art. 113 ust. 2 ustawy warto zwrócić uwagę również na przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zgodnie z art. 288 Dyrektywy:

Zatem Dyrektywa 2006/112/WE w art. 288 pkt 1 lit. e stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.

Natomiast sformułowanie „transakcje związane z nieruchomościami” oznacza (stosownie do wyroku Trybunału w sprawie C-716/18) transakcje dotyczące nieruchomości objęte zwolnieniem przewidzianym w art. 135 ust. 1 lit. j i k (dot. obrotu nieruchomościami) oraz lit. l (dot. wynajmu nieruchomości) Dyrektywy 2006/112/WE.

Według internetowego wielkiego słownika języka polskiego, transakcja to czynność lub zespół czynności prowadzący lub mający doprowadzić do kupna albo sprzedaży jakichś towarów.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych.

Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa – http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Ponadto w art. 288 Dyrektywy 2006/112/WE, w wersji angielskiej posłużono się pojęciem „ancillary transactions”. Zbliżonym znaczeniowo do powyższego jest termin „incidental transactions”, który występuje w art. 19 VI Dyrektywy i art. 174 Dyrektywy 2006/112/WE, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsätze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112/WE, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie działalności podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności.

Na gruncie niniejszej sprawy należy zauważyć, że jak wcześniej wskazano, świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w zakresie usługi najmu nieruchomości nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Jest to – jak jednoznacznie wynika z przedstawionego opisu sprawy, obok działalności gospodarczej, w zakresie usług projektowania wnętrz, drugi rodzaj wykonywanej przez Panią działalności.

Zatem najem Nieruchomości 2 za wynagrodzeniem nie ma charakteru transakcji pomocniczych do świadczonej przez Panią działalności związanej ze świadczeniem usług projektowania wnętrz, lecz są to dwie różne transakcje podstawowe - w zakresie odrębnego rodzaju (przedmiotu) wykonywanej przez Panią działalności gospodarczej. Tym samym bez znaczenia jest w opisanej sytuacji fakt, że nie zajmuje się Pani najmem jako profesjonalny przedsiębiorca.

Natomiast Nieruchomość 1 jest wynajmowana innemu podmiotowi gospodarczemu. Zatem w przypadku Nieruchomości 1 nie ma zastosowania art. 113 ust. 2 ustawy.

Analiza przedstawionych przez Panią okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usług najmu lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, powinny być wliczane do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy jest związane bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży (odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług) danego podatnika.

Jak wyżej wskazano wykonuje Pani, oprócz działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług projektowania wnętrz, działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. Zatem na podstawie art. 113 ust. 1 pkt 2 lit. b) wartość sprzedaży z działalności w zakresie wynajmu również powinna być wliczana do limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Wobec powyższego przychody z najmu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 należy uwzględniać przy obliczaniu limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 113 ustawy

W związku z powyższym Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.