Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.482.2025.1.OS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia podstawy opodatkowania dla dostawy nieruchomości z zastosowaniem bonifikaty.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

… – Miasto na prawach powiatu (dalej jako: Wnioskodawca lub Miasto) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Sprzedaż nieruchomości położonej w … przy ul. …. oraz …. bez numeru.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonych w …, przy ul. … oraz … bez numeru w obrębie …, oznaczonych jako działki nr:

- 1 - …. - na mocy decyzji Wojewody … z dnia … r. nr ….5, stwierdzającej nieodpłatne nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;

- 2 - … - na mocy decyzji Wojewody … z dnia … r. nr …, stwierdzającej nieodpłatne nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;

- 3 i 4 - …. - na mocy decyzji Wojewody … z dnia … r. nr …, stwierdzającej nieodpłatne nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;

- 5 … - na mocy decyzji Wojewody … z dnia … r. nr …, stwierdzającej nieodpłatne nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;

- 6 - …. - na mocy decyzji Wojewody …. z dnia … r. nr …, stwierdzającej nieodpłatne nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;

- 7 i 8 - … - na mocy decyzji Wojewody …. z dnia …. r. nr …, stwierdzającej nieodpłatne nabycie nieruchomości Skarbu Państwa;

- 9 - … - na mocy decyzji Wojewody …. z …. r. nr …, stwierdzającej nieodpłatne nabycie nieruchomości Skarbu Państwa,

o łącznej powierzchni (...) m² (dalej: Nieruchomości).

Miasto dokona sprzedaży Nieruchomości w efekcie rozstrzygniętego ustnego przetargu nieograniczonego.

Przedmiotem sprzedaży będzie 9 działek geodezyjnych, z których 2 działki są niezabudowane, a 7 działek jest zabudowanych. Opis zabudowy:

- działka nr 1 zabudowana jest budynkiem murowanym, sklasyfikowanym w ewidencji gruntów i budynków jako "budynki mieszkalne" o powierzchni zabudowy (...) m2, wzniesionym w … r., wpisanym do rejestru zabytków nieruchomych województwa … na mocy decyzji Prezydium Rady Narodowej m. … Konserwatora Zabytków m. … z dnia … r. uzupełnionej postanowieniem Państwowej Służby Ochrony Zabytków Oddziału Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia … r., pod numerem rejestru …; obiekt jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. zalicza się do budynków mieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 11, Grupa 113, Klasa 1130 – jako budynki zbiorowego zamieszkania; jest to zabytkowy obiekt tzw. famuł robotniczych; wpisowi do ww. rejestru zabytków podlega sam budynek – bez gruntu;

- działka nr 2 zabudowana jest budynkiem murowanym, sklasyfikowanym w ewidencji gruntów i budynków jako "budynki mieszkalne" o powierzchni zabudowy (...) m², wzniesionym w … r., wpisanym do rejestru zabytków nieruchomych województwa … na mocy decyzji Prezydium Rady Narodowej m. … Konserwatora Zabytków m. … z dnia … r. uzupełnionej postanowieniem Państwowej Służby Ochrony Zabytków Oddziału Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia … r., pod numerem rejestru …; obiekt jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. zalicza się do budynków mieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 11, Grupa 113, Klasa 1130 – jako budynki zbiorowego zamieszkania; jest to zabytkowy obiekt tzw. famuł robotniczych; wpisowi do ww. rejestru zabytków podlega sam budynek – bez gruntu;

- działka 3 zabudowana jest 6 budynkami murowanymi, sklasyfikowanymi w ewidencji gruntów i budynków jako "pozostałe budynki niemieszkalne" o powierzchniach zabudowy: (...) m² (rok budowy: …), (...) m² (rok budowy: …), (...) m² (rok budowy: …) , (...) m² (rok budowy: …), (...) m² (rok budowy: …) i (...) m² (rok budowy: …), nie wpisanymi do rejestru zabytków; obiekty są budynkami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. zaliczają się do budynków niemieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 12, Grupa 127, Klasa 1274 - jako pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione; są to dawne komórki lokatorskie;

- działka 6 zabudowana jest budynkiem murowanym sklasyfikowanym w ewidencji gruntów i budynków jako "pozostałe budynki niemieszkalne" o powierzchni zabudowy (...) m², wzniesionym w … r., nie wpisanym do rejestru zabytków; obiekt jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. zalicza się do budynków niemieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 12, Grupa 127, Klasa 1274 - jako pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione; jest to dawna komórka lokatorska;

- działka 9 zabudowana jest budynkiem murowanym sklasyfikowanym w ewidencji gruntów i budynków jako "budynki handlowo usługowe" o powierzchni zabudowy (...) m2, wzniesionym w … r., nie wpisanym do rejestru zabytków; obiekt jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. zalicza się do budynków niemieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 12, Grupa 123, Klasa 1230 - jako pozostałe budynki handlowo-usługowe; jest to budynek z dawnymi lokalami handlowo-usługowymi;

- działka 8 zabudowana jest budynkiem murowanym sklasyfikowanym w ewidencji gruntów i budynków jako "budynki mieszkalne" o powierzchni zabudowy (...) m², wzniesionym w … r., nie wpisanym do rejestru zabytków; obiekt jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. zalicza się do budynków mieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 11, Grupa 113, Klasa 1130 - jako budynki zbiorowego zamieszkania; jest to budynek kamienicy;

- działka 7 zabudowana jest budynkiem murowanym sklasyfikowanym w ewidencji gruntów i budynków jako "pozostałe budynki niemieszkalne" o powierzchni zabudowy (...) m², nie wpisanym do rejestru zabytków; obiekt jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane; według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. zalicza się do budynków niemieszkalnych, sklasyfikowanych w Sekcji 1, Dział 12, Grupa 127, Klasa 1274 - jako pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione; jest to budynek gospodarczy towarzyszący budynkowi kamienicy.

Wnioskodawca nie dokonywał w okresie ostatnich 2 lat żadnych nakładów na ww. budynki i nie zamierza dokonywać żadnych nakładów na ww. budynki przed podpisaniem umowy sprzedaży Nieruchomości. Od wzniesienia każdego z budynków były one wykorzystywane przez okres co najmniej 2 lat na potrzeby wznoszącego, a później każdego właściciela Nieruchomości (w tym Miasta, które wykorzystywało ww. budynki w związku ze świadczeniem usług najmu).

Działki nr 4 i 5 są niezabudowane.

Nieruchomości znajdują się na obszarze objętym uchwałą Nr …. Rady Miejskiej w … z dnia … r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru Miasta … położonej w rejonie ulic: …. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:

- działki nr 3 i 1 znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem 2.2.MW/U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej;

- działki nr 5 i 4 znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem 2KDW - tereny dróg wewnętrznych;

- działki nr 2, 6 i 9 znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem 2.1.MW/U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej;

- działki nr 8 i 7 częściowo znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem 2.1.MW/U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej, a częściowo w granicach obszaru oznaczonego symbolem 2.1.KS- tereny parkingów kubaturowych.

Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość kompleksu nieruchomości na … zł netto, a w tym:

- udział wartości niezabudowanych działek nr 4 i 5 w tej wartości kompleksu nieruchomości wynosi 5,98%;

- udział wartości budynków wpisanych do rejestru zabytków w tej wartości kompleksu nieruchomości wynosi 8,55% (w niniejszej sprawie sprzedaży podlegały dodatkowe nieruchomości w ogóle nie wpisane do rejestru zabytków i dlatego, stosując klucz wartościowy ustalono, że część ceny powiązana z zabytkami to 8,55%).

W związku z zaleceniami Regionalnej Izby Obrachunkowej w …, cenę wywoławczą określono zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 168) jako cenę brutto. Tym samym licytacji podlegała cena brutto – w tym VAT od 2 działek niezabudowanych. Po obniżeniu ceny wywoławczej, w II przetargu uzyskano cenę nabycia Nieruchomości (jedno postąpienie) w kwocie … zł brutto (w tym VAT od 2 działek niezabudowanych).

Na powyższą cenę nabycia Nieruchomości w kwocie … zł brutto [dalej: Cena Brutto] składają się:

a) cena działek nr 5 i 4 w obrębie (...) o łącznej powierzchni (...) m² w kwocie (...) zł brutto, w tym podatek VAT wg. stawki 23% w kwocie … zł; stosując klucz wartościowy (stosunek wartości działek opodatkowanych do wartości całego terenu) ustalono, że część ceny netto będąca podstawą opodatkowania VAT wynosi 5,98 %.

b) cena pozostałych działek o łącznej powierzchni (...) m² wraz ze znajdującymi się na nich budynkami w kwocie … zł brutto. Sprzedaż tych działek zwolniona jest z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Współczynnik wysokości podatku VAT w Cenie Brutto wynosi 1,36%.

Zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145, dalej: UGN lub ustawa o gospodarce nieruchomościami), cenę nieruchomości lub jej części wpisanych do rejestru zabytków obniża się na wniosek nabywcy o 50 %. Nabywca złożył wniosek o bonifikatę. Rada Miejska w … uchwałą … z dnia … r. wyraziła zgodę na obniżenie bonifikaty z 50% na 25% części ceny nieruchomości (przypisanej do obiektów wpisanych do rejestru zabytków - współczynnik 8,55%). W związku z powyższym należy zastosować bonifikatę w wysokości 25% od części ceny nieruchomości wynoszącej 8,55% ceny nieruchomości.

Pytania

1. Czy bonifikatę (25% od 8,55% ceny Nieruchomości należy zastosować od Ceny Brutto (tj. od 8,55% Ceny Brutto) uzyskanej w przetargu - uwzględniającej VAT od sprzedaży niezabudowanych działek, czy też bonifikatę należy zastosować od ceny netto (tj. od 8,55% ceny netto czyli Ceny Brutto pomniejszonej o podatek VAT ujęty w wylicytowanej kwocie)?

2. W przypadku stanowiska, że należy stosować 25% bonifikaty od 8,55% ceny netto – czy podatek VAT ujęty w wylicytowanej Cenie Brutto obliczony od ceny netto przed bonifikatą pozostanie w dotychczasowej wysokości, czy też należy na nowo obliczyć podatek VAT przyjmując za podstawę opodatkowania kwotę netto obliczoną z wylicytowanej Ceny Brutto („wyjmując” z niej ustalony w licytacji VAT) i pomniejszając tą kwotę o bonifikatę?

Państwa stanowisko w sprawie

ad. 1 .

Bonifikatę (25% od 8,55% ceny Nieruchomości, stanowiącej udział wartości budynków wpisanych do rejestru zabytków w wartości netto całej nieruchomości, których to budynków sprzedaż jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT) należy zastosować od ceny netto Nieruchomości (tj. Ceny Brutto osiągniętej w przetargu po uprzednim odjęciu od wylicytowanej Ceny Brutto podatku VAT objętego licytacją), co oznacza, że bonifikata nie obejmuje podatku VAT.

ad. 2.

Wylicytowana w Cenie Brutto kwota podatku VAT od sprzedaży niezabudowanych działek powinna pozostać niezmieniona, gdyż bonifikata nie zmniejszy części ceny netto przypisanej do dwóch niezabudowanych działek (a jest to kwota będąca –podstawą opodatkowania dwóch działek niezabudowanych) mimo zmniejszenia się globalnej ceny netto kompleksu nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Spośród działek wchodzących w skład zbytego terenu, jedynie dwie działki są opodatkowane VAT i są to działki niezabudowane, których bonifikata z art. 68 ust. 3 UGN nie dotyczy.

Zgodnie z art. 68. ust 3 UGN, bonifikata przysługuje od ceny nieruchomości, bądź jej części, wpisanej do rejestru zabytków. Zatem zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, jeśli wpisowi do rejestru zabytków podlegały jedynie budynki (bez gruntu), to bonifikata przysługuje tylko od sprzedaży części nieruchomości (samych budynków) i odpowiednio – bonifikatę stosuje się do części ceny osiągniętej w przetargu, która "przypisana" jest wartości budynków, czyli w niniejszej sprawie - 8,55% całości wylicytowanej ceny. Ponadto, w niniejszej sprawie, sprzedaży podlegały dodatkowe nieruchomości w ogóle nie wpisane do rejestru zabytków. Dlatego, stosując klucz wartościowy (udział wartości zabytków w wartości całego terenu), ustalono, że część ceny powiązana z zabytkami to 8,55% ceny. W związku z powyższym zdaniem Miasta bonifikatę należy odnosić do części ceny netto Nieruchomości wyliczonej z ceny brutto osiągniętej w przetargu.

Art. 29a ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się: rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W praktyce stosowania tego przepisu zarówno przez Dyrektora KIS jak i przez sądy administracyjne dla potrzeb transakcji nieruchomościowych powszechnie przyjmuje się, że towarem jest np. budynek, budowla, grunt jak i ich części (interpretacja indywidualna nr 0113-KDIPT1-2.4012.665.2024.2.SM z 25.11.2024 r.; interpretacja indywidualna nr 0112- KDIL1-3.4012.64.2021.2.AKR z 15.04.2021 r.; wyrok NSA sygn. I FSK 362/14 z 14.04.2015 r.).

Z powyższego wynika, że na gruncie podatku VAT za towar nie jest uważana nieruchomość będąca przedmiotem dostawy, ale jej poszczególne części, tj. każdy budynek, każda działka ewidencyjna. Konsekwentnie, skoro towarem jest budynek to dla każdego towaru – budynku będącego przedmiotem transakcji sprzedaży należy ustalić podstawę opodatkowania i odpowiednie traktowanie podatkowe.

Jak wskazuje art. 29a ust. 7 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania nie obejmuje m.in. udzielonych nabywcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży.

Następnie jak wskazuje art. 29a ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT: podstawę opodatkowania obniża się m.in. o kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen.

W związku z powyższym, skoro Miasto udziela bonifikaty od wartości budynku, a zatem od wartości konkretnego towaru, który jest przedmiotem dostawy, to w ocenie Miasta bonifikata obniża podstawę opodatkowania tego konkretnego budynku – w tej sytuacji dwóch towarów – dwóch konkretnych budynków będących zabytkami. Na gruncie podatku VAT Wnioskodawca nie widzi podstaw, aby bonifikata udzielana od ceny konkretnych budynków mogła obniżać podstawę opodatkowania dostawy innych towarów składających się na sprzedawaną nieruchomość. A zatem w ocenie Miasta, podstawa opodatkowania oraz podatek VAT wynikające z dostawy niezabudowanych działek opodatkowanych VAT nie mogą być obniżone z uwagi na bonifikatę udzieloną od sprzedaży budynków wpisanych do rejestru zabytków.

W wyniku zaleceń Regionalnej Izby Obrachunkowej, cenę wywoławczą Nieruchomości określono jako cenę brutto. Tym samym licytacji (jedno postąpienie) podlegała cena brutto – w tym licytacji podlegał VAT od dostawy 2 działek niezabudowanych. Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o VAT zdaniem Miasta należy obliczyć 8,55% od ceny netto Nieruchomości osiągniętej w przetargu i dopiero od niej zastosować bonifikatę. Dodatkowo nie ma podstawy prawnej do stosowania bonifikaty od podatku VAT naliczonego w Cenie Brutto. Zatem stosowanie bonifikaty od uzyskanej w przetargu Ceny Brutto (obniżanie kwoty podatku VAT) byłoby działaniem bezprawnym.

Ad. 2 .

Spośród wielu działek wchodzących w skład zbytego terenu, jedynie dwie działki są opodatkowane VAT i są to działki niezabudowane, czyli bonifikata z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ich nie dotyczy. Dlatego zdaniem Wnioskodawcy bonifikatę należy odnosić do części ceny netto Nieruchomości wyliczonej z Ceny Brutto osiągniętej w przetargu.

Stosując klucz wartościowy (stosunek wartości działek opodatkowanych do wartości całego terenu) ustalono, że część ceny będąca podstawą opodatkowania VAT wynosi 5,98 %.

Zastosowanie współczynnika 5,98% do ceny netto obliczonej przy uwzględnieniu bonifikaty oznacza, że podstawa opodatkowania VAT zostanie ustalona na poziomie niższym, niż pierwotny (podstawa opodatkowania zawarta w cenie brutto przed zastosowaniem bonifikaty). Wówczas zastosowanie bonifikaty od części ceny netto związanej z zabytkami wpłynie na część ceny netto niezwiązanej z zabytkami, a ustalanej na potrzeby obliczenia podatku VAT, co również nie będzie miało podstawy prawnej w ustawie o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro wpisowi do rejestru zabytków podlegają jedynie dwa budynki (bez gruntu), bonifikata przysługuje tylko od ceny sprzedaży części Nieruchomości (samych budynków) wpisanych do rejestru zabytków i odpowiednio – bonifikatę stosuje się do części ceny osiągniętej w przetargu, która odpowiada wartości ww. budynków.

Mając na uwadze, że nieruchomości wpisane do rejestru zabytków podlegają zwolnieniu z opodatkowania VAT należy uznać, że bonifikata powinna dotyczyć tylko ceny tych nieruchomości.

Należy zatem wskazać, że bonifikatę wg stawki 25% należy obliczyć od 8,55% ceny netto Nieruchomości, a ponieważ 8,55% ceny netto Nieruchomości jest zwolniona z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) to w ten sposób obliczona część ceny netto również będzie zwolniona z VAT. Pozostała część ceny netto pozostanie na dotychczasowym poziomie - w tym część ceny przypadająca na opodatkowaną dostawę dwóch działek niezabudowanych. Tym samym ustalony w przetargu podatek VAT również pozostanie na dotychczasowym poziomie.

Mając na uwadze przytoczone przepisy prawa i ww. stanowisko Dyrektora KIS, Miasto uznaje swoje stanowisko przedstawione powyżej za uzasadnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) – zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza zatem wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każdą jednak czynność stanowiącą dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, można uznać za czynność opodatkowaną. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w ramach tej czynności jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W myśl powyższych regulacji prawnych należy uznać, że sprzedaż towarów, co do zasady, jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

W tym miejscu należy wskazać, że pojęcie podatnika obejmuje swym zakresem podmioty, które dokonują czynności podlegające opodatkowaniu. Ustawodawca określił wskazane pojęcie na tyle szeroko, by w każdym przypadku profesjonalnej aktywności zawodowej, dokonywania czynności opodatkowanych podmiot mógł zostać uznany za podatnika w zakresie tych czynności.

Z powyższych konstrukcji prawnych jednoznacznie wynika, że Państwo, wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, działa w charakterze podatnika podatku VAT.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że planowana przez Państwa (jako właściciela) dostawa nieruchomości, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo będą działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, skoro w rozpatrywanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przedmiotowej działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dokonają Państwo sprzedaży nieruchomości w trybie rozstrzygniętego przetargu.

Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość kompleksu nieruchomości na (...) zł netto, a w tym:

- udział wartości niezabudowanych działek nr 4 i 5 w tej wartości kompleksu nieruchomości wynosi 5,98%;

- udział wartości budynków wpisanych do rejestru zabytków w tej wartości kompleksu nieruchomości wynosi 8,55% (w niniejszej sprawie sprzedaży podlegały dodatkowe nieruchomości w ogóle nie wpisane do rejestru zabytków i dlatego, stosując klucz wartościowy ustalono, że część ceny powiązana z zabytkami to 8,55%).

W związku z zaleceniami Regionalnej Izby Obrachunkowej, cenę wywoławczą określono zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług jako cenę brutto. Tym samym licytacji podlegała cena brutto – w tym VAT od 2 działek niezabudowanych. Po obniżeniu ceny wywoławczej, w II przetargu uzyskano cenę nabycia Nieruchomości (jedno postąpienie) w kwocie (...) zł brutto (w tym VAT od 2 działek niezabudowanych).

Zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, cenę nieruchomości lub jej części wpisanych do rejestru zabytków obniża się na wniosek nabywcy o 50 %. Nabywca złożył wniosek o bonifikatę. Rada Miejska uchwałą wyraziła zgodę na obniżenie bonifikaty z 50% na 25% części ceny nieruchomości (przypisanej do obiektów wpisanych do rejestru zabytków - współczynnik 8,55%). W związku z powyższym - w Państwa opinii – należy zastosować bonifikatę w wysokości 25% od części ceny nieruchomości wynoszącej 8,55% ceny nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, że na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, w myśl którego:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Stosownie do art. 29a ust. 10 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6, ust. 7 i ust. 10 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane lub nie do podstawy opodatkowania, bądź o które podstawę opodatkowania się obniża.

Zatem kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, a w przypadku udzielenia nabywcy opustów/obniżek ceny (bonifikaty) podstawę opodatkowania (tj. obrót) zmniejsza się o kwotę tej bonifikaty.

Udzielenie bonifikaty jest ściśle skorelowane z konkretną transakcją, w związku z którą została zastosowana zniżka ceny, co powoduje obniżenie ceny np. dostarczanych towarów oraz wpływa na zmniejszenie podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o ile nie sprzeciwiają się temu inne niż podatkowe przepisy prawa.

Należy podkreślić, że przepisy ustawy nie definiują pojęć „bonifikata” czy „rabat”. W związku z powyższym pojęcia te należy interpretować stosując przede wszystkim wykładnię językową. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN (wydanie internetowe: https://sjp.pwn.pl), „bonifikata” to zmniejszenie ustalonej ceny towaru lub usługi, natomiast przez „rabat”, należy rozumieć obniżenie ceny jakiegoś towaru o pewną kwotę.

Z punktu widzenia podstawy opodatkowania, można wyróżnić następujące rodzaje rabatów:

‒ rabaty przyznane przed ustaleniem ceny i dokonaniem sprzedaży – niemające wpływu na podstawę opodatkowania,

‒ rabaty przyznane po dokonaniu sprzedaży – bonifikaty, opusty, uznane reklamacje i skonta – wpływające na obniżenie wcześniej ustalonej kwoty osiągniętego obrotu.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):

W myśl art. 68 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Bonifikata jest to zniżka od ustalonej ceny. Tak jak przy ustalaniu ceny towaru przy sprzedaży, która jest pieniężnym odzwierciedleniem wartości rzeczy, tak cena, jaką ma uiścić nabywca winna już uwzględniać bonifikatę. Zatem należy stwierdzić, że zniżka (bonifikata) udzielona jest od ustalonej wcześniej wartości świadczenia.

Jak wskazano wcześniej, z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 tej ustawy, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych.

Państwa wątpliwość dotyczy kwestii ustalenia podstawy opodatkowania sprzedawanej nieruchomości.

W opisanej sytuacji podjęto decyzję, że Rada Miasta uchwałą wyraziła zgodę na obniżenie bonifikaty z 50% na 25% części ceny nieruchomości (przypisanej do obiektów wpisanych do rejestru zabytków - współczynnik 8,55%).

Mając na uwadze opis sprawy, jak również przywołane przepisy stwierdzić należy, że określając podstawę opodatkowania, powinni Państwo uwzględnić przyznaną nabywcy bonifikatę. Zapłatą z tytułu planowanej przez Państwa sprzedaży nieruchomości, będzie kwota należna od nabywcy – uwzględniająca bonifikatę.

Jak wynika z okoliczności sprawy przyznana bonifikata dotyczy części nieruchomości będących przedmiotem dostawy, tj. nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, których dostawa – jak Państwo wskazali – korzysta ze zwolnienia od podatku. Tym samym, dla dostawy nieruchomości objętych bonifikatą podstawą opodatkowania będzie różnica pomiędzy ustaloną ceną zbycia nieruchomości i ustaloną kwotą bonifikaty, a więc kwota wynagrodzenia otrzymana przez Państwa po uwzględnieniu bonifikaty. W stosunku do dostawy nieruchomości korzystających ze zwolnienia od podatku ustalona kwota do zapłaty będzie jednocześnie wartością brutto (nie wystąpi obowiązek do naliczenia podatku VAT od tej sprzedaży).

Jeżeli zatem w przedmiotowej sprawie cena nieruchomości została skalkulowana w taki sposób, że bonifikata jest od części nieruchomości wpisanej do zabytków, to podatek VAT ustalony w przetargu dla dostawy niekorzystającej ze zwolnienia od podatku winien zostać na tym samym poziomie, a Państwo nie powinni na nowo ustalać jego wysokości.

Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy Państwem a nabywcą nieruchomości, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, co może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślić należy, iż Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego stanu faktycznego.

W tym miejscu zauważyć należy, że rolą Organu jest wyłącznie interpretacja przepisów prawa podatkowego, a nie badanie poprawności dokonanych wyliczeń i podanych kwot, zatem w niniejszej interpretacji Organ nie dokonywał oceny poprawności Państwa wyliczeń.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.