Wnioskodawca nabył w 2021 roku prawo użytkowania wieczystego dwóch działek, podzielił je w 2022 roku, wyodrębniając działkę zabudowaną budynkiem magazynowym i działkę niezabudowaną. W 2025 roku sprzedał prawo użytkowania wieczystego obu działek oraz własność budynku poprzez akt notarialny, w którym brakowało jednoznacznego oświadczenia o wyborze opodatkowania…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania czy wnioskodawca prawidłowo zastosował zwolnienie i wystawił fakturę przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 20 lutego 2026 r. (wpływ 5 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca w 2021 roku nabył aktem notarialnym prawo użytkowania wieczystego działek położonych na terenie miasta …, oznaczonych w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym 1 i 2 o łącznej powierzchni … ha. Przedmiotowa transakcja została udokumentowana fakturą VAT i została opodatkowana przez sprzedawcę, a podatek naliczony uwzględniony w deklaracjach VAT-7 składanych przez Wnioskodawcę.
Następnie w roku 2022 Wnioskodawca dokonał podziału ww. działek w ten sposób, że wyodrębnił z nich m.in. działki:
Działki te w momencie sprzedaży były sklasyfikowane jako tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.
Następnie …, aktem notarialnym Wnioskodawca dokonał sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ww. dwóch działek oraz własności budynku. W akcie notarialnym brak jest jednoznacznych oświadczeń stron transakcji o wyborze opodatkowania dostawy budynku. Jedynymi zapisami dotyczącymi podatku VAT zawartymi w akcie notarialnym są zapisy w:
1) kwota … (...) zostanie zapłacona przelewem .... w dniu … (...) z przeznaczeniem na spłatę hipoteki umownej łącznej (...)
2) kwota … (...) zostanie zapłacona przelewem w dniu ..., (z przeznaczeniem na spłatę hipoteki umownej łącznej (...)
3) pozostała część zakupu w kwocie … zł (...) w tym należny podatek VAT od całej ceny sprzedaży w kwocie … zł zostanie zapłacona przelewem w dniu ..., na należący do … rachunek (...).
Dokumentując transakcję sprzedaży Wnioskodawca wystawił ... fakturę VAT, w której do działki:
Faktura ta została uwzględniona w rozliczeniu podatku od towarów i usług za miesiąc listopad 2025 r.
W okresie posiadania Wnioskodawca nie poniósł na budynek wydatków na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.
W takim stanie faktycznym, w kontekście brzmienia art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, powstała wątpliwość co do prawidłowości zastosowania przez Wnioskodawcę zwolnienia.
Uzupełnienie stanu faktycznego
Na postawione w wezwaniu pytania o treści:
1. Czy na moment dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr 3, tj. ... zarówno Państwo – jako sprzedawca, jak i Gmina Miejska … – jako nabywca, byliście zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług?
2. Czy złożyli Państwo wspólnie z nabywcą (Gminą Miejską …) właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy budynku magazynowego? Jeśli tak, proszę wskazać datę złożenia tego oświadczenia.
3. Czy budynek magazynowy znajdujący się na działce nr 3 jest trwale związany z gruntem?
4. Czy budynek magazynowy, który znajduje się na działce nr 3 jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane?
5. Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku znajdującego się na działce nr 3 w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Proszę wskazać dokładną datę.
6. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. obiektu upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
Udzielili Państwo następujących odpowiedzi:
1. Tak na moment dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej nr 3, tj. ... zarówno Państwo – jako sprzedawca, jak i Gmina Miejska … – jako nabywca, byliście zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług
2. Nie złożyli Państwo wspólnie z nabywcą (Gminą Miejską …) właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia, że wybieracie opodatkowanie dostawy budynku magazynowego.
3. Tak budynek magazynowy znajdujący się na działce nr 3 jest trwale związany z gruntem.
4. Tak budynek magazynowy, który znajduje się na działce nr 3 jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
5. Zawiadomienie o zakończeniu budowy zostało złożone ..., a Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego potwierdził przyjęcie w/w zawiadomienia w piśmie z ...
6. Tak pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. obiektu upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Pytanie
Czy w przypadku transakcji zbycia prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu Nr 3 Wnioskodawca prawidłowo zastosował zwolnienie i prawidłowo wystawił fakturę w tym zakresie?
Państwa stanowisko w sprawie
Zgodnie z 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Oznacza to, że na gruncie podatku od towarów i usług sprzedaż budynków trwale związanych z gruntem wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów, na których jest on posadowiony traktuje się jako jedną transakcję, opodatkowaną na zasadach przewidzianych dla budynków. Ta zasada zatem będzie miała zastosowanie w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki 3 z uwagi na jego zabudowanie budynkiem magazynowym, trwale związanym z gruntem. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a. wybudowaniu lub
b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Mając na uwadze fakt, że pierwsze zasiedlenie budynku miało miejsce co najmniej w roku 2021, (Wnioskodawca bowiem nie poniósł w wydatków ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej), a w konsekwencji transakcja jego sprzedaży miała miejsce po upływie ponad 4 lat, transakcja ta będzie korzystać co do zasady ze zwolnienia, o którym mowa w ww. przepisie.
Wątpliwości jednak budzi po stronie Wnioskodawcy treść aktu notarialnego w kontekście brzmienia art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zgodnie z brzmieniem Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą:
a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Jak już wskazano, w akcie notarialnym brak jest jednoznacznych oświadczeń stron transakcji o wyborze opodatkowania dostawy budynku. Jedynymi zapisami dotyczącymi podatku VAT zawartych w akcie notarialnym są zapisy w:
1) kwota … zł (...) zostanie zapłacona przelewem ....w dniu ... (...) z przeznaczeniem na spłatę hipoteki umownej łącznej (...)
2) kwota … zł (...) zostanie zapłacona przelewem w dniu ..., (z przeznaczeniem na spłatę hipoteki umownej łącznej (...)
3) pozostała część zakupu w kwocie … zł (...) w tym należny podatek VAT od całej ceny sprzedaży w kwocie … zł zostanie zapłacona przelewem w dniu ..., na należący do … rachunek (...).
Powyższe zapisy zawarte w akcie notarialnym, zdaniem Wnioskodawcy, nie mogą być uznane za oświadczenie, w rozumieniu art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b) ustawy o VAT.
W ocenie Wnioskodawcy brak jest podstaw do przyjęcia, że strony przedmiotowej czynności prawnej oświadczyły o wyborze opodatkowania. Należy stwierdzić, że nie jest tożsame z oświadczeniem o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania oświadczenie stron, że cena zawiera podatek od towarów i usług. Strony transakcji złożyły oświadczenie w akcie notarialnym dotyczące ceny, w której uwzględniono podatek VAT. W akcie notarialnym nie został natomiast zawarty zapis odzwierciedlający zgodny zamiar stron rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT. Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może mieć charakteru domniemania. Musi być wyrażone wprost i zgodne z treścią art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b) ustawy o VAT. Zatem w przypadku transakcji zbycia prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu Nr 3 Wnioskodawca prawidłowo zastosował zwolnienie i prawidłowo wystawił fakturę w tym zakresie.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.); zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;.
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).
Budynek i grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.
Z opisu sprawy wynika, że ..., aktem notarialnym sprzedali Państwo prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości nr 4 oraz zabudowanej nieruchomości nr 3 wraz z własnością budynku trwale związanego z gruntem. W akcie notarialnym brak jest jednoznacznych oświadczeń stron transakcji o wyborze opodatkowania dostawy budynku. Jedynymi zapisami dotyczącymi podatku VAT zawartymi w akcie notarialnym są zapisy w:
1) kwota … zł (...) zostanie zapłacona przelewem ... w dniu ... (...) z przeznaczeniem na spłatę hipoteki umownej łącznej (...)
2) kwota … zł (...) zostanie zapłacona przelewem w dniu ..., (z przeznaczeniem na spłatę hipoteki umownej łącznej (...)
3) pozostała część zakupu w kwocie … zł (...) w tym należny podatek VAT od całej ceny sprzedaży w kwocie … zł zostanie zapłacona przelewem w dniu …., na należący do … rachunek (...).
Dokumentując transakcję sprzedaży wystawili Państwo ... fakturę VAT, w której do działki:
Na moment sprzedaży nieruchomości zarówno Państwo – jako sprzedawca, jak i Gmina Miejska … – jako nabywca byliście zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Budynek magazynowy usytuowany na działce nr 3 jest budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem o dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż dwa lata. W okresie posiadania budynku nie ponieśli Państwo na budynek wydatków na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.
Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii uznania, że nie zostało skutecznie złożone w akcie notarialnym oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 3, a w konsekwencji ww. transakcja sprzedaży została zwolniona z podatku VAT.
Należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jeśli zatem strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.
Rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy Strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.
Podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.
W praktyce obrotu nieruchomościami umowy zawierane są w formie aktu notarialnego i zawierają one oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego.
Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.); zwanej dalej: „Kodeksem cywilnym”:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).
Na podstawie art. 91 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.); zwanej dalej: „ustawą – Prawo o notariacie”:
Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron.
W myśl art. 92 § 1 ww. ustawy – Prawo o notariacie:
Akt notarialny powinien zawierać:
1) dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;
2) miejsce sporządzenia aktu;
3) imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba wyznaczona do zastępstwa notariusza lub upoważniona do dokonywania czynności notarialnych - nadto imię i nazwisko tej osoby;
4) imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
4a) jeżeli obejmuje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie lub nabycie przez niego udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w przypadku osoby fizycznej - informację o jej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej - określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wraz z uzasadnieniem;
5) oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;
6) stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;
7) stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;
8) podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
9) podpis notariusza.
Jak wynika z cytowanego wyżej art. 92 § 1 pkt 5 ustawy – Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.
Zgodnie z przepisami ustawy obowiązującymi od 1 października 2021 r. strony transakcji (dostawca i nabywca), podatnicy VAT czynni, mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, ale jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia musi zostać zawarte wraz z wszystkimi wymaganymi prawem informacjami w akcie notarialnym.
Dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części konieczne jest, aby dostawca i nabywca:
1. byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2. złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy,
3. oświadczenie to może być złożone albo przed dostawą do właściwego NUS albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów,
4. oświadczenie złożone w akcie notarialnym musi zawierać:
Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, Państwo – jako sprzedający oraz Gmina Miejska … – jako kupujący w zawartej ... umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego, potwierdzającej przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej nr 4 oraz nieruchomości zabudowanej nr 3 wraz z budynkiem, nie zawarli jednoznacznego oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej nr 3 wraz z budynkiem.
Samo podanie w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego z ..., w wyniku podpisania którego doszło do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości nr 4 oraz zabudowanej nieruchomości nr 3 wraz z budynkiem magazynowym, tj. dostawy prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości przez Państwa na rzecz Gminy Miejskiej …, ceny brutto i stawki podatku VAT, nie spełnia warunku złożenia zgodnego oświadczenia stron „że wybierają opodatkowanie dostawy budynku”.
Rozstrzygnięcia tego nie zmienia fakt wskazania w akcie notarialnym z ... w:
1) kwota … zł (...) zostanie zapłacona przelewem .... w dniu ... (...) z przeznaczeniem na spłatę hipoteki umownej łącznej (...)
2) kwota … zł (...) zostanie zapłacona przelewem w dniu ..., (z przeznaczeniem na spłatę hipoteki umownej łącznej (...)
3) pozostała część zakupu w kwocie … zł (...) w tym należny podatek VAT od całej ceny sprzedaży w kwocie … zł zostanie zapłacona przelewem w dniu ..., na należący do … rachunek (...).
Takie zapisy w akcie notarialnym nie wypełniają wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, przewidzianych dla skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania. Są to bowiem wyłącznie informacje o opodatkowaniu dostawy VAT, co może równoznacznie wskazywać, że sprzedaż z mocy ustawy jest objęta opodatkowaniem, a nie zwolnieniem.
Zgodne oświadczenie stron transakcji (dostawcy i nabywcy) o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynku, budowli lub ich części nie może zostać zastąpione treścią aktu notarialnego prezentującą dane takie jak: podatek VAT oraz wartość brutto nieruchomości.
Odpowiednikiem ww. zgodnego oświadczenia stron transakcji złożonego w akcie notarialnym nie jest także okoliczność dokonania zapłaty przez nabywcę całej ceny sprzedaży wraz z podatkiem VAT.
W myśl art. 158 Kodeksu cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy, oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części może zostać złożone przez dokonującego dostawy i nabywcę w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.
Intencją ustawodawcy było to, aby najpóźniej w momencie zawarcia umowy sprzedaży (która w przypadku nieruchomości zawierana jest właśnie w formie aktu notarialnego) jednoznaczne było, że strony wybierają opodatkowanie dostawy.
Z opisu sprawy wynika, że w akcie notarialnym zawartym … nie znalazła się wprost formułka oświadczenia woli typu „obie strony umowy zgodnie rezygnują ze zwolnienia z VAT transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług i wybierają opodatkowanie dostawy budynku”.
Stwierdzam, że Państwo (sprzedający) oraz Gmina Miejska … (nabywca) nie złożyli skutecznie zgodnego oświadczenia woli, że strony wybierają opodatkowanie tej transakcji. Zatem, w sprawie nie doszło do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy budynku usytuowanego na zabudowanej nieruchomości nr 3, w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż. W związku z powyższym, nie można uznać dostawy przez Państwa na rzecz nabywcy ww. zabudowanej nieruchomości za czynność opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.
Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii prawidłowości wystawionej faktury dokumentującej transakcję sprzedaży.
Stosownie do art. 106b ust. 1 ustawy o VAT:
Podatnik jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a
3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1
4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.
Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT:
Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie konkretnych przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT.
Faktura jest dokumentem wystawianym dla potrzeb dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dane, które powinna zawierać faktura zostały określone w art. 106e ustawy o VAT:
Faktura powinna zawierać:
1) datę wystawienia;
2) kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;
3) imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;
4) numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a oraz pkt 25;
5) numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b, pkt 26 i 27;
6) datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;
7) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
8) miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;
9) cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
10) kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;
11) wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
12) stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7 i 9;
13) sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;
14) kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;
15) kwotę należności ogółem
16) w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług, w odniesieniu do których:
a) obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 1 lub art. 21 ust. 1, lub
b) w przepisach wydanych na podstawie art. 19a ust. 12 określono termin powstania obowiązku podatkowego z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty
– wyrazy „metoda kasowa”;
17) w przypadku faktur, o których mowa w art. 106d ust. 1 - wyraz „samofakturowanie”;
18) w przypadku dostawy towarów lub wykonania usługi, dla których obowiązanym do rozliczenia podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze jest nabywca towaru lub usługi - wyrazy „odwrotne obciążenie”;
18a) w przypadku faktur, w których kwota należności ogółem przekracza kwotę 15 000 zł lub jej równowartość wyrażoną w walucie obcej, obejmujących dokonaną na rzecz podatnika dostawę towarów lub świadczenie usług, o których mowa w załączniku nr 15 do ustawy - wyrazy „mechanizm podzielonej płatności”, przy czym do przeliczania na złote kwot wyrażonych w walucie obcej stosuje się zasady przeliczania kwot stosowane w celu określenia podstawy opodatkowania;
19) w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 albo przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 - wskazanie:
a) przepisu ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku,
b) przepisu dyrektywy 2006/112/WE, który zwalnia od podatku taką dostawę towarów lub takie świadczenie usług, lub
c) innej podstawy prawnej wskazującej na to, że dostawa towarów lub świadczenie usług korzysta ze zwolnienia (…)
Podmiotami zobowiązanymi do fakturowania są podatnicy, którzy wykonują działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Faktura, co do zasady, jest dokumentem potwierdzającym wykonywanie czynności podlegającej opodatkowaniu. Nie ma obowiązku wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej, chyba że nabywca zażąda wystawienia tego dokumentu.
W ustawie o VAT przewidziano pewne wyjątki, gdy podatnik nie ma obowiązku wystawienia faktury. Dotyczy to dokumentowania sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 ustawy o VAT lub wydanych do ustawy przepisów wykonawczych. W takim przypadku tzw. podatnik zwolniony nie musi wystawić faktury, chyba że nabywca tego zażąda albo sprzedający chce wystawić fakturę dobrowolnie.
Z opisu sprawy wynika, że dokumentując transakcję sprzedaży wystawili Państwo … fakturę VAT, w której do działki:
Jak wyżej rozstrzygnąłem, strony transakcji – sprzedający oraz kupujący – w zawartej umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego z ..., potwierdzającym sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej nr 4 oraz nieruchomości zabudowanej nr 3 wraz z trwale związanym z gruntem budynkiem, nie złożyły skutecznie zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości zabudowanej, a zatem nie zrezygnowały skutecznie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Dla udokumentowania transakcji wystawili Państwo fakturę, w której wykazali Państwo, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości zabudowanej nr 3 wraz z trwale związanym z gruntem budynkiem korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Zatem prawidłowo udokumentowali Państwo transakcję sprzedaży ww. nieruchomości.
Wobec powyższego Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo