Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży w drodze licytacji działki zabudowanej budynkiem niemieszkalnym.
Dokument dotyczy interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w sprawie opodatkowania VAT sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości. Dłużnik, osoba fizyczna, nabył działkę zabudowaną budynkiem biurowo-usługowym po zakończeniu działalności gospodarczej, a nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie prywatnie. Dłużnik nie był podatnikiem VAT, nie…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży w drodze licytacji działki nr … zabudowanej budynkiem niemieszkalnym o 3 kondygnacjach.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Przedmiotem planowanej sprzedaży egzekucyjnej jest grunt oddany w użytkowanie wieczyste do … tj. zabudowana działka gruntu nr … (…) o powierzchni … (obręb …) wraz z budynkiem niemieszkalnym o 3 kondygnacjach (identyfikator …) o pow. użytkowej … m2 stanowiącym odrębną nieruchomość położonej pod adresem: … , dla której Sąd Rejonowy … II Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze ….
Z operatu szacunkowego wynika, że są to grunt zabudowany budynkiem biurowo-usługowym, uzbrojony z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej.
Egzekucję z ww. nieruchomości wcześniej prowadził Naczelnik I Urzędu Skarbowego w … (…) Komornik Sądowy wykonał oględziny nieruchomości w terenie wspólnie z biegłą rzeczoznawcą majątkową. W toku egzekucji dłużnik … oświadczył, że:
Właściwym dla niego jest Pierwszy Urząd Skarbowy w ….
Nie prowadzi działalności gospodarczej pod adresem nieruchomości.
Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.
Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Nie przysługiwało w stosunku do przedmiotowej nieruchomości prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Pierwsze zasiedlenie nastąpiło 5 lipca 2006 roku.
Nabycie nieruchomości nie było potwierdzone fakturą.
W dniu … roku była zawarta umowa warunkowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość przed notariuszem … rep. …. Następnie w dniu … roku została zawarta umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość przed notariuszem … rep. ….
Nieruchomość nie była wykorzystywana przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych. (Czy nieruchomość (zabudowania, budynki znajdujące się na nieruchomości) były lub są wykorzystywane przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych, czy były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (kiedy zawarte zostały umowy) - jeżeli tak wnoszę o wskazanie dat, w których zawarte zostały umowy).
Budynki znajdujące się na nieruchomości nie zostały wybudowane przez dłużnika. (W przypadku, jeżeli nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną wnoszę o wskazanie czy znajdujące się na nieruchomości budynki (budynek mieszkano- usługowy, budynek magazynowo- produkcyjny) zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika (kiedy)).
Pierwsze zasiedlenie nastąpiło 5 lipca 2006 roku. (W przypadku, jeżeli nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez które rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających podatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowe).
Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości. (czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości (w tym ze wskazaniem budynków, budowli lub ich części) przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwało mu prawo odliczenia podatku naliczonego).
Ze wskazanych dokumentów wynika, że sprzedaż nieruchomości nie podlegała wcześniej podatkowi VAT. W toku postępowania egzekucyjnego ustalono, że dłużnik zakończył działalność gospodarczą 28.12.2015 natomiast nabycie nieruchomości nastąpiło aktami notarialnymi stanowiącymi umowę warunkową z 9.02.2016 oraz przyrzeczoną z 9.09.2016. Zatem dłużnik nabył nieruchomość, gdy nie prowadził działalności gospodarczej, złożył oświadczenie, że sprzedaż nie podlega podatkowi VAT, umowy nabycia nieruchomości nie wskazują o obowiązku zapłaty podatku VAT. Pismem doręczonym w dniu 20.05.2026 r. dłużnik wskazał, że nabył egzekwowaną nieruchomość na zabezpieczenie siebie jak i całej rodziny na przyszłość. Nie miał w planach prowadzenia działalności gospodarczej bądź dalszej odsprzedaży nieruchomości. Działka oraz budynek biurowo-usługowy jest użytkowany jedynie w celach prywatnych.
Pytanie
Komornik Sądowy – działając jako płatnik w rozumieniu art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług – jest zobowiązany do naliczenia, pobrania i odprowadzenia podatku VAT od ceny uzyskanej ze sprzedaży egzekucyjnej?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż egzekucyjna opisanego użytkowania wieczystego oraz budynku stanowiącego odrębną nieruchomość nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a Komornik Sądowy nie będzie zobowiązany do naliczenia, pobrania i odprowadzenia podatku VAT. W szczególności:
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:
Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):
Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
Przepis art. 18 ustawy o VAT wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.
Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
W świetle powołanych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Właściwym zatem, jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Jak wynika z opisu sprawy, prowadzi Pan, jako komornik sądowy, postępowanie z nieruchomości zabudowanej działki gruntu nr … o powierzchni … ha wraz z budynkiem niemieszkalnym o 3 kondygnacjach o pow. użytkowej … m2 stanowiącym odrębną nieruchomość położonej pod adresem: ….
Z operatu szacunkowego wynika, że są to grunt zabudowany budynkiem biurowo-usługowym, uzbrojony z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej.
W toku egzekucji dłużnik … oświadczył, że:
Nieruchomość nie była wykorzystywana przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych. Budynki znajdujące się na nieruchomości nie zostały wybudowane przez dłużnika. Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości.
Ze wskazanych dokumentów wynika, że sprzedaż nieruchomości nie podlegała wcześniej podatkowi VAT. W toku postępowania egzekucyjnego ustalono, że dłużnik zakończył działalność gospodarczą 28.12.2015 natomiast nabycie nieruchomości nastąpiło aktami notarialnymi stanowiącymi umowę warunkową z 9.02.2016 oraz przyrzeczoną z 9.09.2016. Zatem dłużnik nabył nieruchomość, gdy nie prowadził działalności gospodarczej, złożył oświadczenie, że sprzedaż nie podlega podatkowi VAT, umowy nabycia nieruchomości nie wskazują o obowiązku zapłaty podatku VAT. Pismem doręczonym w dniu w dniu 20.05.2026 r. dłużnik wskazał, że nabył egzekwowaną nieruchomość na zabezpieczenie siebie jak i całej rodziny na przyszłość. Nie miał w planach prowadzenia działalności gospodarczej bądź dalszej odsprzedaży nieruchomości. Działka oraz budynek biurowo-usługowy jest użytkowany jedynie w celach prywatnych.
Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że sprzedaż w drodze licytacji nieruchomości zabudowanej działka gruntu nr … o powierzchni … ha wraz z budynkiem niemieszkalnym o 3 kondygnacjach o pow. użytkowej … m2, która nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jako sprzedaż majątku osobistego dłużnika, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania – nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Dłużnik wobec ww. dostawy nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.
Podsumowując, sprzedaż w drodze licytacji nieruchomości zabudowanej działki gruntu nr …o powierzchni … ha wraz z budynkiem niemieszkalnym o 3 kondygnacjach o pow. użytkowej … m2, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zaznaczam ponadto, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo