Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.556.2026.2.AKO

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 27 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 1, na rzecz dotychczasowego dzierżawcy (pytanie nr 1);

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 2 (pytanie nr 2);

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr 5-18 i trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3 oraz działki nr 4 stanowiącej drogę wewnętrzną jednemu nabywcy, bez korzystania z usług pośrednika (pytanie nr 3);

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr 5-18 i trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3 oraz działki nr 4 stanowiącej drogę wewnętrzną, jednemu nabywcy, przy skorzystaniu z usług pośrednika (pytanie nr 4);

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w poszczególnych działkach nr 5-18 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr 4 stanowiącej drogę wewnętrzną, kilku nabywcom, bez skorzystania z usług pośrednika (pytanie nr 5);

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w poszczególnych działkach nr 5-18 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr 4 stanowiącej drogę wewnętrzną, kilku nabywcom, przy skorzystaniu z usług pośrednika (pytanie nr 6).

Uzupełniła go Pan pismem z 18 lipca 2026 r. (wpływ 23 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z dnia 14 sierpnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny ani nie wykonuje czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Nie prowadziła Pani działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami ani nie podejmowała Pani zorganizowanej lub powtarzalnej aktywności w zakresie ich nabywania i sprzedaży. Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku stanowi składnik Pani majątku prywatnego i nie była wykorzystywana w jakiejkolwiek działalności gospodarczej ani rolniczej prowadzonej przez Panią, w szczególności nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dnia 5 grudnia 2022 r., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. …, nabyła Pani w drodze dziedziczenia po zmarłej Mamie udział wynoszący 1/15 w nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w … V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …. Nabycie to nastąpiło poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz nie było związane z prawem do odliczenia podatku naliczonego. W momencie nabycia nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość od momentu nabycia pozostawała w sferze majątku prywatnego i nie była przedmiotem czynności podejmowanych w ramach jakiejkolwiek zorganizowanej aktywności o charakterze gospodarczym.

W chwili nabycia sprzedaż nieruchomości nie była planowana ani realnie możliwa z uwagi na stan prawny i właścicielski nieruchomości, w szczególności nieujawnienie wszystkich właścicieli w księdze wieczystej, nieuregulowanie spraw spadkowych części współwłaścicieli oraz brak uzgodnień pomiędzy współwłaścicielami co do sposobu postępowania z nieruchomością.

Nieruchomość w momencie nabycia składała się z działek ewidencyjnych nr 30 i 19, obręb …, gmina …, o łącznej powierzchni 8,9712 ha. Działka nr 30 posiada klasoużytek RV. Działka nr 19 w części stanowi grunty rolne zabudowane (BrlVa), a w pozostałym zakresie obejmuje klasoużytki RIVa, RV, RVI, PsV i WsrlVa. Zgodnie z mapą geodezyjną przez nieruchomość przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna niskiego napięcia oraz dwie nitki sieci wodociągowej woD110 i woD32. Na nieruchomości znajdują się również pozostałości dwóch budynków kubaturowych przeznaczonych do usunięcia. Poza wskazanym przebiegiem linii elektroenergetycznej i sieci wodociągowych współwłaściciele nie wykonywali dodatkowego uzbrojenia nieruchomości ani nie występowali o warunki przyłączenia do sieci, nie przewidują również ich uzyskiwania.

Działka nr 19 jest w znacznej części zadrzewiona i zakrzewiona. Część nieruchomości była i jest oddana do używania miejscowemu rolnikowi na podstawie ustnej umowy dzierżawy zawartej jeszcze przed nabyciem udziału przez Wnioskodawczynię. Dzierżawa ma charakter odpłatny, a wynagrodzenie z tego tytułu podlega rozliczeniu pomiędzy współwłaścicielami. Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności rolniczej na tej nieruchomości, nie uzyskiwała z niej płodów rolnych oraz nie dokonywała ich sprzedaży.

Nieruchomość pozostaje we współwłasności dziewięciu osób fizycznych będących członkami rodziny, zamieszkujących w różnych miejscowościach, w kilku województwach. W celu uporządkowania stosunków majątkowych pomiędzy współwłaścicielami oraz umożliwienia podziału nieruchomości współwłaściciele, działając wspólnie, zwrócili się do geodety.

Ze względu na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ograniczenia podziału w trybie rolnym oraz brak możliwości przeprowadzenia takiego podziału w tym trybie, który prowadziłby do wydzielenia części o porównywalnym poziomie atrakcyjności, geodeta wskazał konieczność uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Alternatywą pozostawałoby sądowe zniesienie współwłasności wymagające zaangażowania biegłego geodety oraz rzeczoznawcy majątkowego.

Współwłaściciele działali w oparciu o wspólne uzgodnienia oraz czynności związane z uzyskaniem wymaganych decyzji i przeprowadzeniem podziału geodezyjnego. Wnioskodawczyni nie podejmowała samodzielnych działań wykraczających poza działania wspólne współwłaścicieli. Wnioski o ustalenie warunków zabudowy zostały złożone przez innego współwłaściciela, Pana ... działającego za zgodą pozostałych współwłaścicieli. Wynikało to z faktu, że ten współwłaściciel zamieszkuje na terenie tej samej gminy, w której położona jest nieruchomość, i został wskazany do prowadzenia bieżących czynności formalnych na miejscu. Przed złożeniem wniosków o warunki zabudowy, celem spełnienia wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunków niezbędnych dla wydania decyzji lokalizacyjnych wnioskodawca uzyskał dnia 26.09.2024 r. oświadczenie A w sprawie zapewnienia dostawy energii elektrycznej oraz dnia 9.10.2024 r. zapewnienie dostawy wody od Zakładu Usług Wodnych Sp. z o.o. Oddział Terenowy ….

Liczba decyzji o warunkach zabudowy wynikała z liczby współwłaścicieli, ograniczeń podziału w trybie rolnym, braku możliwości przeprowadzenia podziału zapewniającego porównywalną atrakcyjność wydzielanych części oraz z wymogów formalnych dotyczących odrębnych rozstrzygnięć dla poszczególnych części gruntu.

W dniu 24 lutego 2025 r. Wójt Gminy… wydał decyzje o numerach od … do … ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu części działki nr 19, obręb …, gmina …, przewidujące zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Po uzyskaniu tych decyzji działka nr 19 została podzielona na działki ewidencyjne: nr 21 o powierzchni 6,521 ha (klasoużytki WsrlVa, RVI, RV, RIVa, PsV, BrlVa), działkę nr 4 przeznaczoną na obsługę komunikacyjną oraz działki ewidencyjne o przeznaczeniu mieszkaniowym: nr 20 o powierzchni 0,1841 ha, nr 5-18 o powierzchniach po około 0,10 ha każda oraz nr 3 o powierzchni 0,3758 ha, przy czym działka nr 3 ma zostać podzielona na trzy mniejsze działki. Współwłaściciele nie uzyskiwali i nie zamierzają uzyskiwać pozwoleń na budowę, warunków przyłączenia do sieci, ani decyzji o lokalizacji zjazdu. Nie przewidują również ponoszenia nakładów finansowych zwiększających wartość nieruchomości. Wydzielona droga wewnętrzna nie jest utwardzona. Nieruchomość nie jest ogrodzona.

W zakresie czynności dotyczących przedmiotowej nieruchomości działania podejmowane są wspólnie przez współwłaścicieli.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. W przeszłości dokonywała incydentalnych czynności zbycia nieruchomości należących do majątku prywatnego, które nie były nabywane w celu dalszej odsprzedaży, a ich zbycie było związane wyłącznie ze zmianą sytuacji życiowej oraz zaspokojeniem własnych potrzeb osobistych. Czynności te nie miały charakteru zorganizowanego ani powtarzalnego i nie stanowiły działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

II. OPIS ZDARZENIA PRZYSZŁEGO

Współwłaściciele, w tym Wnioskodawczyni, rozważają sprzedaż części działki nr 21 obejmującej grunt użytkowany przez rolnika, co może wymagać dokonania dalszego podziału. Pozostała część tej działki ma przypaść jednej ze współwłaścicielek w ramach odpłatnego zniesienia współwłasności, z obowiązkiem odpowiednich rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami. Pozostałe działki powstałe w wyniku podziału, objęte decyzjami o warunkach zabudowy, mają być oferowane w pierwszej kolejności jako całość jednemu nabywcy. Wyłącznie w przypadku braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu przez jednego nabywcę współwłaściciele dopuszczają możliwość sprzedaży poszczególnych działek. Również w takim przypadku preferowanym rozwiązaniem pozostaje możliwie łączne zbycie pozostałych działek, a nie ich sukcesywna sprzedaż detaliczna. Współwłaściciele nie planują przy ewentualnej sprzedaży detalicznej podejmowania działań organizacyjnych, inwestycyjnych ani marketingowych wykraczających poza zwykłe formy poszukiwania nabywcy.

Sprzedaż działek będzie następowała poprzez łączne zbycie udziałów przez wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli. W przypadku sprzedaży pojedynczej działki przychód Wnioskodawczyni odpowiadałby wyłącznie wartości jej udziału we współwłasności, a więc miałby relatywnie ograniczony zakres ekonomiczny, dlatego preferowane jest zbycie całego kompleksu działek objętych decyzjami o warunkach zabudowy jednemu nabywcy.

Współwłaściciele dopuszczają zamieszczanie ogłoszeń w internecie oraz - zależnie od treści uzyskanej interpretacji indywidualnej i sytuacji rynkowej - ewentualną współpracę z pośrednikiem, której zakres byłby ograniczony wyłącznie do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami. Pośrednik, jeżeli zostanie wykorzystany, nie będzie uprawniony do podejmowania czynności administracyjnych, inwestycyjnych, uzbrojeniowych ani innych działań zmierzających do podniesienia standardu nieruchomości; jego rola będzie ograniczona do czynności ofertowo- informacyjnych.

Współwłaściciele nie prowadzili i nie zamierzają prowadzić zorganizowanych działań marketingowych. Dopuszcza się jedynie zamieszczanie tablicy ogłoszeniowej na nieruchomości, ogłoszeń w internecie oraz ewentualną współpracę z pośrednikiem polegającą na prezentacji oferty i kontakcie z potencjalnymi nabywcami.

Współwłaściciele nie udzielali i nie zamierzają udzielać potencjalnym nabywcom pełnomocnictw do podejmowania w ich imieniu czynności administracyjnych, inwestycyjnych, budowlanych, uzbrojeniowych ani innych czynności zmierzających do podniesienia standardu lub wartości nieruchomości przed jej sprzedażą.

Planowane czynności sprzedaży nieruchomości mają na celu uporządkowanie sytuacji majątkowej współwłaścicieli oraz zaspokojenie ich osobistych potrzeb życiowych.

Sprostowanie oraz uzupełnienie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Sprostowanie i uzupełnienie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Najważniejsze sprostowanie przedstawia poniższe zestawienie:

Element	Prawidłowe brzmienie po sprostowaniu	Uwagi
Działka nr 21	Działka została już podzielona na działki nr 2 oraz nr 1.	Pierwotne wskazanie, że dalszy podział może być potrzebny wymaga aktualizacji.
Działka nr 2	Ma zostać odsprzedana drugiemu rolnikowi w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego.	Nie będzie przedmiotem odpłatnego zniesienia współwłasności.
Działka nr 1	Ma zostać sprzedana dotychczasowemu dzierżawcy w celu powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego.	Jest to nabywca gruntu użytkowanego dotychczas rolniczo.
Działka nr 30	Ma zostać sprzedana dotychczasowemu dzierżawcy nabywającemu działkę nr 1.	Względem działki nr 30 nie podejmowano odrębnych czynności przygotowawczych; w szczególności nie była przedmiotem podziału geodezyjnego.

Na samym wstępie prostuje Pani opis zdarzenia przyszłego w zakresie dotyczącym działki nr 21 oraz czynności opisanej pierwotnie jako odpłatne zniesienie współwłasności. W pierwotnym wniosku wskazano, że część działki nr 21 obejmująca grunt użytkowany przez rolnika może zostać sprzedana dotychczasowemu dzierżawcy, natomiast pozostała część tej działki ma przypaść jednej ze współwłaścicielek w ramach odpłatnego zniesienia współwłasności. To sformułowanie wymaga sprostowania.

Wskazuje Pani, że działka nr 21 została już podzielona na działki nr 2 oraz nr 1. Działka nr 1 ma zostać nabyta przez dotychczasowego dzierżawcę w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Działka nr 2 ma zostać nabyta przez drugiego rolnika, również w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Nie dojdzie zatem do odpłatnego zniesienia współwłasności w zakresie działki nr 2.

Doprecyzowuje Pani ponadto, że dotychczasowy dzierżawca nabywający działkę nr 1 ma nabyć również działkę nr 30. Działka nr 30 była objęta pierwotnym wnioskiem jako część nieruchomości, która w chwili nabycia składała się z działek ewidencyjnych nr 30 i nr 19. Względem działki nr 30 nie były podejmowane żadne odrębne czynności przygotowawcze, w szczególności działka nr 30 nie była przedmiotem podziału geodezyjnego ani innych czynności zmierzających do jej uatrakcyjnienia. Jej planowana sprzedaż dotychczasowemu dzierżawcy ma służyć powiększeniu gospodarstwa rolnego nabywcy.

W związku z powyższym zdarzenie przyszłe opisane pierwotnie jako odpłatne zniesienie współwłasności dotyczące pozostałej części działki nr 21 należy obecnie rozumieć jako planowaną sprzedaż działki nr 2 na rzecz drugiego rolnika w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.

W odpowiedzi na wezwanie uzupełnia Pani opis sprawy w następujący sposób.

Ad 1 lit. a – inicjatywa posadowienia infrastruktury na działce nr 19

Na wstępie doprecyzowuje Pani, że użyte we wniosku sformułowanie dotyczące istniejącego przebiegu napowietrznej linii elektroenergetycznej niskiego napięcia oraz dwóch nitek sieci wodociągowej woDUO i woD32 mogło być nieprecyzyjne i przez to mylące. Pani intencją było wyłącznie wskazanie, że zgodnie z mapą geodezyjną przez nieruchomość przebiegają istniejące historycznie elementy infrastruktury.

Sformułowanie to nie miało oznaczać, że infrastruktura ta została wykonana, sfinansowana albo doprowadzona z Pani inicjatywy lub obecnych współwłaścicieli. Infrastruktura ta istniała przed nabyciem udziału w nieruchomości przez Panią i nie stanowiła nakładu poniesionego przez Panią ani przez obecnych współwłaścicieli.

Napowietrzna linia elektroenergetyczna niskiego napięcia znajdująca się na działce nr 19 istniała już przed nabyciem udziału w nieruchomości przez Panią. Nie została ona posadowiona z inicjatywy Pani ani na jej wniosek. Nie budowała Pani tej linii, nie finansowała jej budowy ani nie podejmowała czynności związanych z jej doprowadzeniem. Obecni współwłaściciele również nie ponosili kosztów budowy tej infrastruktury. Odnoga tej linii doprowadzała energię elektryczną do istniejących wcześniej zabudowań gospodarskich i siedliska znajdujących się na działce nr 19.

Sieć wodociągowa woDUO znajdująca się na działce nr 19 również istniała już przed nabyciem udziału w nieruchomości przez Panią. Nie została ona posadowiona z Pani inicjatywy ani na Pani wniosek. Nie budowała Pani tej sieci, nie finansowała jej budowy ani nie podejmowała czynności związanych z jej doprowadzeniem. Obecni współwłaściciele również nie ponosili kosztów budowy tej infrastruktury. Sieć ta była związana z historyczną obsługą wodociągową istniejących wcześniej zabudowań gospodarskich, siedliska i domu mieszkalnego.

Sieć wodociągowa woD32 znajdująca się na działce nr 19 również istniała już przed nabyciem udziału w nieruchomości przez Panią. Nie została ona posadowiona z Pani inicjatywy ani na jej wniosek. Pani nie budowała tej sieci, nie finansowała jej budowy ani nie podejmowała czynności związanych z jej doprowadzeniem. Obecni współwłaściciele również nie ponosili kosztów budowy tej infrastruktury. Sieć ta była związana z historyczną obsługą wodociągową istniejących wcześniej zabudowań gospodarskich, siedliska i domu mieszkalnego.

Nie posiada Pani dokumentów pozwalających na wskazanie konkretnego podmiotu, osoby albo organu, z którego inicjatywy historycznie posadowiono wskazane elementy infrastruktury. Wskazuje Pani jednak jednoznacznie, że infrastruktura ta istniała przed nabyciem przez Panią udziału w nieruchomości oraz nie została wykonana, sfinansowana ani doprowadzona przez Panią lub obecnych współwłaścicieli.

Ad 1 lit. b – cel doprowadzenia linii elektroenergetycznej i sieci wodociągowych do działki nr 19

Celem doprowadzenia wskazanej infrastruktury było historyczne zapewnienie energii elektrycznej oraz wody dla istniejących wcześniej zabudowań gospodarskich, siedliska i domu mieszkalnego znajdujących się na działce nr 19.

Infrastruktura ta nie została wykonana w celu przygotowania obecnej sprzedaży działek, nie została wykonana w ramach obecnego podziału nieruchomości, nie została wykonana na potrzeby uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz nie była elementem działań zmierzających do podniesienia standardu nieruchomości przed sprzedażą. Była to infrastruktura istniejąca historycznie, związana z dawnym korzystaniem z nieruchomości jako nieruchomości zabudowanej/siedliskowej.

Ad 1 lit. c – koszty poniesione w związku z ww. przyłączeniami

Nie poniosła Pani żadnych kosztów związanych z budową, doprowadzeniem ani wykonaniem wskazanej napowietrznej linii elektroenergetycznej niskiego napięcia oraz sieci wodociągowych woD110 i woD32.

Obecni współwłaściciele również nie ponosili kosztów budowy, doprowadzenia ani wykonania tej infrastruktury. Infrastruktura ta istniała przed nabyciem udziału w nieruchomości przez Panią i nie stanowiła nakładu poniesionego przez Panią ani przez obecnych współwłaścicieli.

Ad 2 lit. a – znaczenie stwierdzenia dotyczącego uzyskania oświadczenia .A. oraz zapewnienia dostawy wody

Przez wskazane we wniosku stwierdzenie należy rozumieć wyłącznie to, że przed złożeniem wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzyskano od właściwych podmiotów dokumenty potwierdzające możliwość zapewnienia dostawy energii elektrycznej oraz wody dla potrzeb procedury administracyjnej dotyczącej warunków zabudowy.

Uzyskanie tych dokumentów miało charakter formalny i dokumentacyjny. Służyło wykazaniu, że dla terenu objętego wnioskami o warunki zabudowy istnieje możliwość obsługi w zakresie dostaw energii elektrycznej i wody.

Nie oznaczało to wykonania przyłączy, budowy sieci, rozpoczęcia uzbrojenia terenu, zawarcia umów na wykonanie robót budowlanych lub instalacyjnych ani wystąpienia przez Panią lub współwłaścicieli o warunki przyłączenia do sieci.

Ad 2 lit. b – czy czynności te stanowiły element uzbrojenia przedmiotowych działek

Nie. Uzyskanie oświadczenia A. oraz zapewnienia dostawy wody od Zakładu Usług Wodnych Sp. z o.o. nie stanowiło elementu uzbrojenia przedmiotowych działek.

Czynności te miały wyłącznie charakter formalny i dokumentacyjny. Nie wiązały się z wykonaniem jakichkolwiek robót budowlanych, ziemnych, instalacyjnych, przyłączeniowych ani infrastrukturalnych. Pani oraz pozostali współwłaściciele nie uzbrajali działek i nie przewidują ich uzbrajania na potrzeby sprzedaży.

Ad 2 lit. c – koszty poniesione w związku z ww. czynnościami

Nie poniosła Pani kosztów związanych z uzyskaniem wskazanego oświadczenia .A. oraz zapewnienia dostawy wody od Zakładu Usług Wodnych Sp. z o.o.

W szczególności nie poniosła Pani kosztów budowy sieci, wykonania przyłączy, robót instalacyjnych, robót ziemnych ani innych kosztów związanych z uzbrojeniem działek.

Ad 3 – czynności wykonywane przez geodetę i ich cel

Geodeta wykonywał czynności geodezyjne związane z ustaleniem/przyjęciem granic dotychczasowej nieruchomości oraz z przygotowaniem dokumentacji niezbędnej do dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości zgodnie z uzyskanymi decyzjami o warunkach zabudowy.

Czynności te obejmowały czynności techniczne i formalne właściwe dla procedury podziałowej, w szczególności analizę stanu ewidencyjnego, czynności związane z granicami, przygotowanie dokumentacji podziałowej oraz czynności wymagane dla ujawnienia podziału w ewidencji gruntów.

Celem czynności geodety nie było uzbrojenie działek, wykonanie infrastruktury technicznej, przygotowanie inwestycji budowlanej ani podniesienie standardu działek. Celem było dokonanie geodezyjnego podziału większej nieruchomości, co miało umożliwić uporządkowanie stosunków majątkowych pomiędzy współwłaścicielami oraz rozporządzenie majątkiem prywatnym w sposób dostosowany do istniejącej struktury współwłasności.

Ad 4 – wysokość poniesionych nakładów na uatrakcyjnienie poszczególnych działek, w tym koszty geodety i pośrednika oraz procentowy udział kosztów w wartości całości

Nie ponosiła Pani odrębnych nakładów na uatrakcyjnienie poszczególnych działek. W odniesieniu do każdej z działek powstałych lub mających powstać w wyniku podziału nakłady na uzbrojenie, ogrodzenie, utwardzenie, wykonanie przyłączy, wykonanie zjazdów, roboty budowlane, roboty instalacyjne, działania marketingowe lub inne czynności zwiększające standard działek wyniosły 0 zł.

Nie poniosła Pani kosztów pośrednika nieruchomości. Na dzień sporządzenia niniejszego uzupełnienia nie korzystano z usług pośrednika nieruchomości przy sprzedaży działek.

Jedynym kosztem związanym z nieruchomością był wspólny koszt usług geodety dotyczący czynności technicznych i formalnych związanych z podziałem nieruchomości jako całości. Dotychczasowy koszt usług geodety wyniósł 14 300 zł.

Koszt geodety nie był nakładem na uatrakcyjnienie poszczególnych działek. Nie był także kosztem przypisanym do konkretnej działki. Był to koszt wspólny, techniczny i formalny, dotyczący podziału nieruchomości jako całości.

Koszt usług geodety nie obejmował uzbrojenia działek, wykonania przyłączy, budowy dróg, utwardzenia, ogrodzenia, niwelacji terenu, robót budowlanych, robót instalacyjnych ani innych prac podnoszących standard działek.

Wskazana historycznie istniejąca napowietrzna linia elektroenergetyczna niskiego napięcia oraz sieci wodociągowe woD110 i woD32 nie zostały uwzględnione jako Pani nakłady, ani obecnych współwłaścicieli, ponieważ istniały przed nabyciem udziału w nieruchomości przez Panią i nie zostały przez obecnych współwłaścicieli wykonane ani sfinansowane.

Według szacunkowych danych wartość działek objętych planowanymi czynnościami wynosi około 1 626 000 zł, przy czym wartość ta obejmuje w szczególności:

·      działki nr 5-18 – około 700 000 zł,

·      działki nr 2 i nr 1 powstałe z podziału działki nr 21 – łącznie około 840 000 zł,

·      działkę nr 30 – około 86 000 zł.

Powyższe wartości mają charakter wyłącznie szacunkowy i nie wynikają z operatu szacunkowego. Nie dysponuje Pani operatem szacunkowym określającym wartość każdej działki oddzielnie.

Dla uniknięcia wątpliwości wskazuje Pani, że w odniesieniu do poszczególnych działek nakłady na ich uatrakcyjnienie wyniosły 0 zł, a więc stanowią 0% ich szacunkowej wartości. Koszt geodety w kwocie 14 300 zł nie był nakładem na uatrakcyjnienie konkretnej działki, lecz wspólnym kosztem technicznego podziału nieruchomości jako całości.

Działka/grupa działek	Planowany sposób rozporządzenia	Nakłady na uatrakcyjnienie	Procent wartości danej działki/grupy
5-18	Działki objęte decyzjami o warunkach zabudowy; sprzedaż w pierwszej kolejności jako kompleks.	0 zł	0%
3 / działki powstałe z jej podziału	Działka objęta decyzją o warunkach zabudowy, przewidziana do dalszego podziału.	0 zł	0%
2	Sprzedaż na rzecz drugiego rolnika w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego.	0 zł	0%
1	Sprzedaż na rzecz dotychczasowego dzierżawcy w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego.	0 zł	0%
30	Sprzedaż na rzecz dotychczasowego dzierżawcy, tj. nabywcy działki nr 1, w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Względem działki nr 30 nie podejmowano odrębnych czynności przygotowawczych, w szczególności podziału geodezyjnego.	0 zł	0%
4 – droga wewnętrzna	Działka przeznaczona na obsługę komunikacyjną, droga nie została utwardzona.	0 zł	0%

Odrębnie wskazuje Pani, że wspólny koszt geodety wyniósł 14 300 zł. Przy odniesieniu tego kosztu do szacunkowej wartości całości działek objętych planowanymi czynnościami, wynoszącej około 1 626 000 zł, koszt ten stanowi około 0,88% tej wartości. Koszt ten nie jest jednak rzeczywistym nakładem na uatrakcyjnienie poszczególnych działek i nie był przypisany do żadnej konkretnej działki.

Rodzaj kosztu/nakładu	Kwota	Szacunkowa wartość całości	Procentowy udział w wartości całości	Wyjaśnienie
Nakłady na uzbrojenie działek	0 zł	ok. 1 626 000 zł	0%	Pani ani obecni współwłaściciele nie uzbrajali działek.
Nakłady na wykonanie przyłączy.	0 zł	ok. 1 626 000 zł	0%	Nie wykonywano przyłączy na potrzeby sprzedaży.
Nakłady na utwardzenie drogi/wykonanie zjazdów.	0 zł	ok. 1 626 000 zł	0%	Wydzielona droga nie została utwardzona; nie uzyskiwano decyzji o lokalizacji zjazdu.
Nakłady na ogrodzenie, niwelację, roboty budowlane lub instalacyjne.	0 zł	ok. 1 626 000 zł	0%	Nie ponoszono takich kosztów.
Koszt pośrednika nieruchomości.	0 zł	ok. 1 626 000 zł	0%	Nie poniosła Pani kosztów pośrednika.
Wspólny koszt usług geodety dotyczący technicznego podziału nieruchomości jako całości.	14 300 zł	ok. 1 626 000 zł	ok. 0,88%	Koszt geodety nie stanowił nakładu na uatrakcyjnienie poszczególnych działek i nie był przypisany do konkretnej działki.
Łączne koszty poniesione przez Panią i kwalifikowane jako koszty techniczne związane z podziałem.	14 300 zł	ok. 1 626 000 zł	ok. 0,88%	Kwota obejmuje wspólny koszt geodety; nie obejmuje kosztów osób trzecich ani przyszłych nabywców.

Powyższe zestawienie ma charakter pomocniczy. Nie oznacza ono, że ponosiła Pani odrębne nakłady na poszczególne działki. Pani rzeczywiste nakłady na uatrakcyjnienie poszczególnych działek wyniosły 0 zł. Wspólny koszt geodety dotyczył wyłącznie technicznego podziału nieruchomości jako całości.

Wskazuje Pani również, że nie uwzględnia w powyższym zestawieniu kwot ponoszonych przez osoby zainteresowane nabyciem lub rozliczeniem konkretnych części gruntu, jeżeli kwoty te nie stanowiły kosztu Pani ani nakładu Pani na przygotowanie działek do sprzedaży.

Podsumowując:

·      nie ponosiła Pani nakładów na uzbrojenie działek,

·      nie ponosiła Pani nakładów na wykonanie przyłączy,

·      nie ponosiła Pani nakładów na utwardzenie drogi,

·      nie ponosiła Pani nakładów na ogrodzenie działek,

·      nie ponosiła Pani nakładów na wykonanie zjazdów,

·      nie ponosiła Pani nakładów na roboty budowlane lub instalacyjne,

·      nie ponosiła Pani kosztów pośrednika nieruchomości,

·      poniosła Pani wyłącznie wspólny koszt geodety związany z technicznym podziałem nieruchomości.

Koszt geodety nie stanowił nakładu na inwestycyjne przygotowanie działek ani ich profesjonalne przygotowanie do sprzedaży.

W piśmie z 14 sierpnia 2026 r. wskazała Pani, że:

I. Sprostowanie opisu zdarzeń przyszłych

Działka nr 4 została wymieniona w opisie stanu faktycznego jako działka wydzielona na potrzeby obsługi komunikacyjnej pozostałych działek budowlanych. Doprecyzowuje Pani, że działka nr 4 stanowi nieutwardzoną drogę wewnętrzną zapewniającą obsługę komunikacyjną działek nr 5-18 oraz trzech działek, które zostaną wydzielone w przyszłości z działki nr 3.

Działka nr 3 ma zostać podzielona na trzy mniejsze działki. W konsekwencji grupa działek budowlanych objętych planowanym sposobem sprzedaży będzie obejmowała działki nr 5-18 oraz trzy działki powstałe z podziału działki nr 3, czyli łącznie 17 działek budowlanych.

W przypadku sprzedaży całego kompleksu jednemu nabywcy przedmiotem sprzedaży będą Pani udziały w działkach nr 5-18, w trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3 oraz w działce nr 4 stanowiącej drogę wewnętrzną. Sprzedaż udziałów w działce drogowej będzie częścią tej samej transakcji co sprzedaż udziałów w całym kompleksie działek budowlanych.

Jeżeli z powodu braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu przez jednego nabywcę dojdzie do sprzedaży poszczególnych działek budowlanych, wraz z każdą z nich zostanie sprzedany udział wynoszący 1/17 w działce nr 4. Wielkość udziału odpowiada liczbie 17 działek budowlanych obsługiwanych przez drogę wewnętrzną.

Niniejsze sprostowanie nie wprowadza dodatkowego zdarzenia przyszłego. Działka nr 4 jest zbywana w ramach tych samych wariantów transakcji co obsługiwane przez nią działki budowlane, a wskazanie trzech działek powstałych z działki nr 3 doprecyzowuje jedynie przedmiot tych samych planowanych czynności. Liczba zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem pozostaje zatem bez zmian.

Pytania

Pytanie nr 1

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Panią udziału w ww. nieruchomości rolnej stanowiącej działkę nr 1 na rzecz dotychczasowego dzierżawcy będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

Pytanie nr 2 ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku z 13 lipca 2026 r.

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Panią udziału w działce nr 2, powstałej z podziału działki nr 21, na rzecz nabywcy będącego rolnikiem, w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego, będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

Pytanie nr 3 ostatecznie przedstawione w piśmie z 14 sierpnia 2026 r.

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziałów w całym kompleksie obejmującym działki nr 5-18, trzy działki powstałe z podziału działki nr 3 oraz działkę nr 4 stanowiącą drogę wewnętrzną, jednemu nabywcy, bez korzystania z usług pośrednika, będzie oznaczała, że Wnioskodawczyni działa przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

Pytanie nr 4 ostatecznie przedstawione w piśmie z 14 sierpnia 2026 r.

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziałów w całym kompleksie obejmującym działki nr 5-18, trzy działki powstałe z podziału działki nr 3 oraz działkę nr 4 stanowiącą drogę wewnętrzną, jednemu nabywcy, przy skorzystaniu z usług pośrednika ograniczonych wyłącznie do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami, bez podejmowania przez pośrednika czynności administracyjnych, inwestycyjnych, budowlanych, uzbrojeniowych ani innych działań zmierzających do podniesienia standardu lub wartości nieruchomości, będzie oznaczała, że Wnioskodawczyni działa przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

Pytanie nr 5 ostatecznie przedstawione w piśmie z 14 sierpnia 2026 r.

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziałów w poszczególnych działkach nr 5-18 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr 4 stanowiącej drogę wewnętrzną, dokonywana wyłącznie w przypadku braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu przez jednego nabywcę, bez korzystania z usług pośrednika, będzie oznaczała, że Wnioskodawczyni działa przy tych czynnościach w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

Pytanie nr 6 ostatecznie przedstawione w piśmie z 14 sierpnia 2026 r.

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziałów w poszczególnych działkach nr 5-18 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr 4 stanowiącej drogę wewnętrzną, dokonywana wyłącznie w przypadku braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu przez jednego nabywcę, przy skorzystaniu z usług pośrednika ograniczonych wyłącznie do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami, bez podejmowania przez pośrednika czynności administracyjnych, inwestycyjnych, budowlanych, uzbrojeniowych ani innych działań zmierzających do podniesienia standardu lub wartości nieruchomości, będzie oznaczała, że Wnioskodawczyni działa przy tych czynnościach w charakterze podatnika podatku od towarów i usług

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem w odniesieniu do wszystkich czynności objętych pytaniami nr 1 – 6, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a planowane czynności nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Pani działania mieszczą się w sferze wykonywania prawa własności oraz zarządu majątkiem prywatnym.

Do pytania nr 1

Planowana sprzedaż udziału w części nieruchomości obejmującej działkę nr 1 na rzecz dotychczasowego dzierżawcy nie będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Do pytania nr 2 ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku

Pani zdaniem, planowana przez Panią sprzedaż udziału w działce nr 2, powstałej z podziału działki nr 21, na rzecz nabywcy będącego rolnikiem, w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego, nie będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Czynność ta, tak jak pozostałe czynności objęte wnioskiem, będzie stanowiła rozporządzenie udziałem w majątku prywatnym, nabytym w drodze spadku, bez podejmowania przez Panią działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Do pytania nr 3 ostatecznie przedstawione w piśmie z 14 sierpnia 2026 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż udziałów w całym kompleksie obejmującym działki nr 20- 226/21, trzy działki powstałe z podziału działki nr 3 oraz działkę nr 4 stanowiącą drogę wewnętrzną, jednemu nabywcy i bez korzystania z usług pośrednika, nie będzie oznaczała, że Wnioskodawczyni działa przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Sprzedaż będzie stanowiła rozporządzenie udziałami w majątku prywatnym.

Do pytania nr 4 ostatecznie przedstawione w piśmie z 14 sierpnia 2026 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż udziałów w całym kompleksie obejmującym działki nr 20- 226/21, trzy działki powstałe z podziału działki nr 3 oraz działkę nr 4 stanowiącą drogę wewnętrzną, jednemu nabywcy, przy ograniczonym skorzystaniu z usług pośrednika, nie będzie oznaczała, że Wnioskodawczyni działa przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Rola pośrednika będzie ograniczona do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami i nie obejmie działań administracyjnych, inwestycyjnych, budowlanych lub infrastrukturalnych.

Do pytania nr 5 ostatecznie przedstawione w piśmie z 14 sierpnia 2026 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż udziałów w poszczególnych działkach nr 5-18 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr 4, dokonywana wyłącznie w razie braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu i bez korzystania z usług pośrednika, nie będzie oznaczała, że Wnioskodawczyni działa przy tych czynnościach w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Sprzedaż poszczególnych działek pozostanie zastępczym sposobem rozporządzenia majątkiem prywatnym.

Do pytania nr 6 ostatecznie przedstawione w piśmie z 14 sierpnia 2026 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż udziałów w poszczególnych działkach nr 5-18 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr 4, dokonywana wyłącznie w razie braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu, przy ograniczonym skorzystaniu z usług pośrednika, nie będzie oznaczała, że Wnioskodawczyni działa przy tych czynnościach w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Ograniczona pomoc pośrednika nie zmieni prywatnego charakteru planowanych czynności.

Wnioskodawczyni wnosi ponadto o uwzględnienie powyższego doprecyzowania również we wszystkich fragmentach rozbudowanego uzasadnienia jej stanowiska dotyczących sprzedaży działek nr 20-3. Odwołania te należy rozumieć jako obejmujące działki nr 5-18, trzy działki, które zostaną wydzielone w przyszłości z działki nr 3, oraz działkę nr 4 stanowiącą drogę wewnętrzną, zbywaną w całości wraz z całym kompleksem albo w udziale wynoszącym 1/17 wraz z każdą pojedynczą działką budowlaną. Pozostała argumentacja i ocena prawna przedstawione w rozbudowanym uzasadnieniu pozostają bez zmian.

Działka nr 4 pełni funkcję drogi wewnętrznej służącej wyłącznie obsłudze komunikacyjnej działek budowlanych. Jej zbycie w całości wraz z całym kompleksem albo w odpowiednich udziałach wraz z poszczególnymi działkami budowlanymi pozostaje elementem tych samych planowanych czynności. Uwzględnienie działki drogowej nie zmienia przedstawionej we wniosku oceny, że Wnioskodawczyni będzie rozporządzała składnikami majątku prywatnego i nie będzie działała w charakterze profesjonalnego handlowca.

Konkluzja przedstawiana we wniosku

W konsekwencji wszystkie czynności objęte pytaniami nr 1 -6 pozostaną poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ramy prawne opodatkowania podatkiem od towarów i usług

Punktem wyjścia dla oceny skutków podatkowych planowanych czynności jest ustalenie czy Pani, dokonując ich, będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2.

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje w szczególności działalność producentów, handlowców lub usługodawców oraz czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wykładnia powyższych przepisów powinna uwzględniać art. 9 i 12 dyrektywy 2006/112/WE oraz utrwalone orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W szczególności w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a o uznaniu danej osoby za podatnika można mówić dopiero wówczas, gdy podejmuje ona aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Także w orzecznictwie krajowym podkreśla się, że ocena ta nie może opierać się na analizie pojedynczych okoliczności, lecz wymaga uwzględnienia całokształtu działań podatnika. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w utrwalonej linii orzeczniczej tylko „ciąg okoliczności: może wskazywać na zorganizowany charakter świadczący o profesjonalnym obrocie nieruchomościami (I FSK 1433/22,1 FSK 2011/22,1 FSK 1258/22).

Ponadto, zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, o opodatkowaniu nie przesądza formalny status podmiotu ani sam fakt dokonania sprzedaży, lecz to, czy w odniesieniu do konkretnej czynności działa on w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji dla oceny planowanych czynności kluczowe znaczenie ma ustalenie czy całokształt Pani działań przybiera postać aktywności porównywalnej do profesjonalnego obrotu nieruchomościami, czy też mieści się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym. Dalsza część uzasadnienia odnosi wskazany test do konkretnych okoliczności niniejszej sprawy.

Charakter nabycia nieruchomości: spadek i majątek prywatny

Ocena planowanych czynności wymaga uwzględnienia, że udział w nieruchomości został nabyty przez Panią w drodze dziedziczenia, a więc w sposób niezależny od zamiaru handlowego lub inwestycyjnego.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że nabycie nieruchomości do majątku osobistego, bez zamiaru jej dalszej odsprzedaży, przemawia przeciwko uznaniu późniejszej sprzedaży za działalność handlową. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 916/13:

„Skoro bowiem wnioskodawca nabył te działki do swojego majątku osobistego, bez zamiaru ich dalszej odsprzedaży, to poprawny jest pogląd, że ich sprzedaż nie jest działalnością handlową”. Znaczenie mają również okoliczności życiowe i majątkowe, w jakich podatnik dokonuje zbycia. W doktrynie wskazuje się, że przy ocenie skutków podatkowych sprzedaży majątku prywatnego należy uwzględniać także okoliczności życiowe podatnika oraz indywidualne cechy przedmiotu sprzedaży, w tym sytuację, w której podatnik wyzbywa się majątku nabytego niezależnie od zamiaru handlowego, a sposób sprzedaży jest dostosowany do realiów rynkowych.

W tym kontekście istotne jest stanowisko wyrażone w literaturze, zgodnie z którym podatnik, który odziedziczył składnik majątku, może zbywać go w sposób dostosowany do realiów rynkowych – także częściami, jeżeli sprzedaż całości napotyka trudności – bez automatycznego różnicowania skutków podatkowych takich transakcji wyłącznie z tego powodu.

Stanowisko to koresponduje z najnowszym orzecznictwem NSA, w którym wskazano, że działania właściciela mogą stanowić: „czynności podejmowane w ramach normalnego zarządu majątkiem prywatnym, właściwe dla osoby należycie dbającej o własne interesy” – wyrok NSA z dnia 30 września 2025 r., sygn. akt I FSK 1851/22.

W niniejszej sprawie udział w nieruchomości został nabyty w drodze spadku, bez zamiaru dalszej odsprzedaży na etapie nabycia. Sprzedaż nie była wówczas planowana ani realnie możliwa z uwagi na stan prawny i właścicielski nieruchomości. Planowane czynności są następstwem późniejszej potrzeby uporządkowania stosunków majątkowych pomiędzy współwłaścicielami oraz racjonalnego rozporządzenia majątkiem prywatnym.

W konsekwencji okoliczności nabycia udziału w nieruchomości oraz przyczyny planowanego zbycia przemawiają za uznaniem, że czynności objęte wnioskiem mieszczą się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Prowadzenie działalności gospodarczej przez Panią oraz przez Pani męża a brak związku nieruchomości objętej wnioskiem z tą działalnością

Prowadzenie działalności gospodarczej przez osobę fizyczną nie przesądza samo przez się, że każda czynność sprzedaży nieruchomości dokonywana przez tę osobę następuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Dla oceny skutków podatkowych konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w odniesieniu do konkretnej czynności oraz konkretnego składnika majątku dana osoba działa jako podatnik VAT, czy też wykonuje jedynie uprawnienia właścicielskie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają czynności wykonywane przez podmiot działający w charakterze podatnika, tj. w ramach działalności gospodarczej. Nie jest zatem wystarczające samo ustalenie, że dana osoba prowadzi jakąkolwiek działalność gospodarczą. Konieczne jest wykazanie związku pomiędzy konkretną czynnością sprzedaży a działalnością gospodarczą tej osoby.

Stanowisko to odpowiada uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w której wskazano, że:

„Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów usług”.

Oznacza to, że formalny status przedsiębiorcy, rejestracja dla celów VAT, wcześniejsze transakcje dotyczące innych składników majątku ani sam ogólny profil aktywności gospodarczej nie mogą zastępować analizy konkretnej nieruchomości, sposobu jej nabycia, sposobu jej wykorzystywania oraz rzeczywistego zakresu aktywności podejmowanej przy jej sprzedaży.

Na poziomie prawa unijnego analogiczne rozróżnienie pomiędzy sferą działalności gospodarczej a sferą majątku prywatnego wynika z wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 4 października 1995 r., C-291/92, Armbrecht. Trybunał przyjął, że podatnik może zachować składnik majątku w sferze prywatnej, a w zakresie tej prywatnej części nie działa przy sprzedaży jako podatnik VAT. Orzeczenie to potwierdza, że sama okoliczność posiadania statusu podatnika nie wyłącza możliwości posiadania i zbywania majątku prywatnego poza zakresem działalności gospodarczej.

Szczególne znaczenie dla niniejszej sprawy ma orzecznictwo dotyczące osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie nieruchomości. W sprawie zakończonej wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13, NSA oddalił skargę kasacyjną organu, akceptując ocenę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wyrażoną w wyroku z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Po 866/12. W sprawie tej chodziło o podatnika prowadzącego działalność gospodarczą obejmującą również sprzedaż działek budowlanych, a mimo to sądy administracyjne przyjęły, że sprzedaż odziedziczonego majątku prywatnego nie musi następować w charakterze podatnika VAT.

W powołanym wyroku WSA w Poznaniu, zaakceptowanym następnie przez NSA w sprawie I FSK 781/13, wskazano:

„W ocenie Sądu prawidłowe jest przyjęcie, że skarżący w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, uzyskanym w drodze spadku, korzystając z okazji, sprzedaje go albo ma taki zamiar. Nie można jednak tylko z tego powodu, że skarżący trudni się profesjonalną sprzedażą nieruchomości uznać, że w odniesieniu do tych transakcji staje się także profesjonalnym handlowcem. W rozpatrywanej sprawie opis zdarzenia przyszłego, nakreślony przez skarżącego, nie wskazuje na takie formy aktywności przy planowaniu zbywania przedmiotowych działek, które wykraczałby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Powyższa teza ma istotne znaczenie dla niniejszej sprawy, ponieważ wskazuje, że nawet własna działalność podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznie objęcia VAT każdej transakcji dotyczącej nieruchomości. Decydujące znaczenie ma to, czy dana nieruchomość została objęta działalnością gospodarczą i czy przy jej sprzedaży podatnik podejmuje działania właściwe profesjonalnemu handlowcowi.

Analogiczne stanowisko wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 916/13. NSA, oddalając skargę kasacyjną organu, podzielił ocenę sądu pierwszej instancji, zgodnie z którą sprzedaż działek wchodzących w skład odziedziczonego gospodarstwa rolnego nie stanowiła czynności podlegającej VAT. NSA wskazał:

„Skoro bowiem wnioskodawca nabył te działki do swojego majątku osobistego, bez zamiaru ich dalszej odsprzedaży, to poprawny jest pogląd, że ich sprzedaż nie jest działalnością handlową”. NSA zaakcentował również, że we wniosku o interpretację podatnik nie wskazał okoliczności mogących świadczyć o aktywności podobnej do aktywności sprzedawcy profesjonalnie zajmującego się obrotem gruntami. Oznacza to, że samo prowadzenie działalności gospodarczej, nawet obejmującej nieruchomości, nie zastępuje konieczności wykazania aktywności handlowej odnoszącej się do konkretnej nieruchomości.

Z powołanych orzeczeń wynika zatem zasada, że podatnik może równolegle posiadać majątek związany z działalnością gospodarczą oraz majątek prywatny. Sprzedaż składnika majątku prywatnego nie podlega VAT, jeżeli składnik ten nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie został włączony do działalności gospodarczej, nie był w niej wykorzystywany oraz nie był przedmiotem działań właściwych profesjonalnemu obrotowi nieruchomościami.

W niniejszej sprawie prowadzi Pani działalność gospodarczą w innym zakresie, jednak nieruchomość objęta niniejszym wnioskiem nie pozostaje w żadnym związku funkcjonalnym, organizacyjnym ani gospodarczym z tą działalnością. Nieruchomość została nabyta przez Panią w drodze dziedziczenia po matce, a więc w sposób niezależny od zamiaru handlowego. Nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży, nie została wprowadzona do Pani działalności gospodarczej, nie była ujęta w ewidencji środków trwałych, nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej i nie stanowiła składnika majątku służącego wykonywaniu tej działalności.

Również fakt, że Pani mąż prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, nie może automatycznie przesądzać o Pani statusie jako podatnika VAT przy planowanych czynnościach. Działalność gospodarcza męża jest prowadzona przez niego na własny rachunek i we własnym imieniu. Sam fakt pozostawania przez Panią w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej z osobą prowadzącą działalność w zakresie obrotu nieruchomościami nie oznacza, że działalność ta może zostać przypisana Pani przy sprzedaży nieruchomości nabytej przez nią w drodze spadku.

W tym zakresie powołane wyżej orzecznictwo znajduje zastosowanie tym bardziej. Skoro bowiem nawet osoba samodzielnie prowadząca działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami nie jest automatycznie uznawana za podatnika VAT przy każdej sprzedaży nieruchomości, to tym bardziej działalność gospodarcza prowadzona przez Pani małżonka nie może sama przez się przesądzać o tym, że przy sprzedaży nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem działa Pani jako podatnik VAT.

Jest to wnioskowanie z powołanego orzecznictwa, oparte na konieczności badania konkretnej czynności, konkretnej nieruchomości i aktywności konkretnego podmiotu. Dla oceny statusu Pani jako podatnika VAT nie jest rozstrzygające to, że Pani mąż prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz to, czy sama podjęła Pani wobec nieruchomości objętej wnioskiem aktywność właściwą profesjonalnemu handlowcowi. W przeszłości zdarzało się, że określone nieruchomości objęte wspólnością majątkową małżeńską były wykorzystywane w działalności gospodarczej Pani męża. Okoliczność ta nie dotyczy jednak nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem. W takich przypadkach czynności były rozliczane jako czynności związane z działalnością gospodarczą Pani męża, a nie jako Pani samodzielna działalność gospodarcza. Pani udział ograniczał się do wyrażenia zgody wymaganej ze względu na reżim wspólności majątkowej małżeńskiej.

Sama zgoda małżonka na rozporządzenie składnikiem majątku wspólnego nie jest równoznaczna z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jest to czynność wynikająca z przepisów prawa rodzinnego i majątkowego, a nie z aktywnego uczestnictwa w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Zgoda taka nie oznacza samodzielnego organizowania procesu sprzedaży, podejmowania działań inwestycyjnych, prowadzenia marketingu, wykorzystywania zaplecza przedsiębiorstwa ani angażowania środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców.

Nieruchomość objęta wnioskiem nie była składnikiem Pani działalności gospodarczej, nie była składnikiem działalności gospodarczej Pani męża, nie została przeznaczona do obrotu w ramach tej działalności, nie była w niej wykorzystywana i nie była przedmiotem działań organizacyjnych, inwestycyjnych lub marketingowych prowadzonych w ramach tej działalności. Planowane czynności dotyczące tej nieruchomości wynikają z potrzeby uporządkowania sytuacji majątkowej współwłaścicieli oraz racjonalnego rozporządzenia majątkiem prywatnym, a nie z prowadzenia działalności handlowej. Nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia, pozostawała w sferze majątku prywatnego i nie została objęta zorganizowanym modelem profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji ani prowadzenie przez Panią działalności gospodarczej w innym zakresie, ani prowadzenie przez Pani męża działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani wcześniejsze przypadki wykorzystania innych nieruchomości wspólnych w działalności gospodarczej męża nie uzasadniają przyjęcia, że przy planowanych czynnościach objętych niniejszym wnioskiem będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Współwłasność nieruchomości i cel uporządkowania stosunków majątkowych

Planowane czynności należy oceniać z uwzględnieniem tego, że nieruchomość pozostaje we współwłasności dziewięciu osób fizycznych będących członkami rodziny. Taka struktura własnościowa wyklucza swobodne, jednostronne podejmowanie decyzji przez jednego współwłaściciela i wymaga uzgadniania sposobu postępowania z nieruchomością.

Podejmowane działania nie stanowią realizacji samodzielnego przedsięwzięcia handlowego, lecz są następstwem struktury współwłasności.

Czynności te miały służyć stworzeniu warunków do zgodnego z rzeczywistą wartością udziałów uporządkowania stosunków majątkowych pomiędzy współwłaścicielami, a nie organizacji przedsięwzięcia nastawionego na obrót nieruchomościami.

W orzecznictwie przyjmuje się, że dążenie do zniesienia współwłasności i uporządkowania relacji majątkowych pomiędzy współwłaścicielami nie stanowi samo przez się działalności gospodarczej.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, „dążenie do zniesienia stanu współposiadania (...) nie są okolicznościami wskazującymi na podjęcie działalności gospodarczej” (wyrok NSA z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1289/10).

Wśród współwłaścicieli znajdują się osoby posiadające doświadczenie związane z nieruchomościami, jednak doświadczenie to nie zostało wykorzystane do zorganizowania procesu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Współwłaściciele przyjęli model działania oparty na wspólnych uzgodnieniach i bieżących czynnościach organizacyjnych, a prowadzenie spraw formalnych powierzono jednemu ze współwłaścicieli z przyczyn lokalnych, praktycznych i organizacyjnych.

W konsekwencji, działania podejmowane przez współwłaścicieli należy traktować jako czynności służące uporządkowaniu współwłasności i relacji majątkowych, a nie jako przejaw zorganizowanego modelu działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sam fakt wspólnego działania wielu współwłaścicieli nie ma charakteru rozstrzygającego dla uznania istnienia zorganizowanego przedsięwzięcia gospodarczego, jeżeli działania te wynikają z konieczności uzgodnienia sposobu wyjścia ze współwłasności oraz uporządkowania relacji majątkowych.

Dzierżawa nieruchomości a brak wpływu na ocenę planowanej sprzedaży

Okoliczność, że część nieruchomości była i jest przedmiotem odpłatnej dzierżawy, nie stanowi sama przez się podstawy do uznania, że planowana sprzedaż będzie dokonywana przez Panią w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT dla uznania danej czynności za podlegającą opodatkowaniu konieczne jest ustalenie, czy w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą. Ocena ta wymaga uwzględnienia całokształtu okoliczności i nie może być oparta wyłącznie na jednym elemencie stanu faktycznego.

W orzecznictwie sądów administracyjnych jednoznacznie przyjmuje się, że sam fakt dzierżawy nieruchomości nie przesądza o tym, że jej sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny: „Dzierżawa nieruchomości nie może być uznana za świadczącą o tym, że podmiot dokonując sprzedaży działek, działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług” (wyrok NSA z dnia 13 czerwca 2023 r., sygn. akt I FSK 227/20).

Analogiczne stanowisko wyrażono również w orzecznictwie, wskazując, że: „Dzierżawa nieruchomości a następnie zawarcie umów przedwstępnych sprzedaży działek, nie mogą być uznane za świadczące o tym, że podatnik, dokonując sprzedaży działek, działa w charakterze podatnika VAT”. (wyrok NSA z dnia 3 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 48/20).

W niniejszej sprawie dzierżawa nie była elementem zorganizowanej aktywności gospodarczej Pani, lecz wynikała z zastanego sposobu korzystania z nieruchomości i miała charakter pasywny. Jej celem było utrzymanie gruntu w użytkowaniu rolnym i zapobieżenie jego degradacji, a nie prowadzenie działalności ukierunkowanej na obrót nieruchomościami lub ich przygotowanie do sprzedaży.

Istotne jest również, że dzierżawa nie była powiązana z żadnymi działaniami o charakterze inwestycyjnym lub organizacyjnym, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym przygotowaniu nieruchomości do obrotu. Nie stanowiła ona elementu modelu sprzedażowego, lecz funkcjonowała niezależnie od planowanych czynności zbycia.

Dzierżawa jest jednym z elementów opisanego stanu faktycznego i powinna być oceniana łącznie z pozostałymi okolicznościami, w szczególności z brakiem wykorzystania nieruchomości w Pani działalności gospodarczej, brakiem działań inwestycyjnych oraz brakiem zorganizowanego modelu sprzedaży. W Pani ocenie, w takim ujęciu dzierżawa nie uzasadnia przyjęcia, że przy planowanej sprzedaży będzie Pani działała jako podatnik VAT.

Uzyskanie warunków zabudowy i podział nieruchomości jako czynności techniczne służące uporządkowaniu współwłasności

Samo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonanie podziału nieruchomości nie stanowi jeszcze podstawy do uznania, że właściciel działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Czynności te wymagają oceny w rzeczywistym kontekście sprawy, tj. z uwzględnieniem celu, w jakim zostały podjęte oraz tego, czy towarzyszył im dalszy ciąg działań właściwy profesjonalnemu obrotowi nieruchomościami.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie przyjmuje się, że: „okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca” oraz że „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej” (wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10).

Analogicznie w orzecznictwie krajowym podkreśla się, że sama aktywność polegająca na uzyskaniu decyzji administracyjnych i dokonaniu podziału gruntu nie ma charakteru właściwego wyłącznie podmiotom profesjonalnym. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny: „wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział na mniejsze działki nie jest działalnością, która charakteryzuje wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami” (wyrok NSA z dnia 21 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 850/18).

W realiach niniejszej sprawy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i dokonanie podziału wynikało z braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ograniczeń podziału w trybie rolnym oraz potrzeby uporządkowania współwłasności i umożliwienia rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami. Czynności te miały zatem charakter techniczny i organizacyjny. Ich celem nie było rozpoczęcie przedsięwzięcia inwestycyjnego ani przygotowanie nieruchomości do profesjonalnego obrotu, lecz stworzenie prawnej i faktycznej możliwości wyjścia ze współwłasności w sposób odpowiadający zróżnicowanej atrakcyjności poszczególnych części nieruchomości. Istotne znaczenie ma również to, że alternatywą dla takiego sposobu działania pozostawałoby sądowe zniesienie współwłasności, które byłoby z natury rzeczy bardziej sformalizowane, czasochłonne i wymagałoby zaangażowania biegłego geodety oraz rzeczoznawcy majątkowego. Skorzystanie z instrumentów administracyjnoprawnych umożliwiających uporządkowanie stanu nieruchomości nie może być zatem utożsamiane z podjęciem działalności handlowej tylko dlatego, że rozwiązanie to było bardziej racjonalne i praktyczne niż droga sądowa.

Skala podziału nie wynikała z inwencji inwestycyjnej, lecz z obiektywnych parametrów nieruchomości i struktury współwłasności. Nieruchomość obejmowała areał blisko 9ha i pozostawała we współwłasności 9 osób, przy czym z uwagi na brak MPZP, ograniczenia podziału w trybie rolnym oraz zróżnicowaną atrakcyjność poszczególnych części gruntu konieczne było przyjęcie takiego sposobu podziału, który umożliwiałby realne i porównywalne rozliczenie współwłaścicieli.

Dodatkowo istotne jest, że współwłaścicielami są członkowie rodziny, co determinowało wybór rozwiązania pozwalającego na polubowne i efektywne uporządkowanie stosunków majątkowych, bez konieczności prowadzenia sformalizowanego postępowania sądowego o zniesienie współwłasności. W tym kontekście przyjęty sposób działania stanowił racjonalną i organizacyjnie uzasadnioną alternatywę dla trybu sądowego, a nie przejaw działalności o charakterze inwestycyjnym.

Istotne jest również, że zakres podjętych działań administracyjnych nie obejmował całego obszaru nieruchomości. Decyzje o warunkach zabudowy dotyczyły jedynie części gruntu, natomiast współwłaściciele nie podejmowali działań zmierzających do objęcia całego terenu jednolitym, dalej idącym procesem inwestycyjnym. W realiach niniejszej sprawy oznaczałoby to również konieczność wejścia w szerszy ciąg decyzji administracyjnych, w tym związanych z decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Brak podjęcia takich działań potwierdza, że aktywność współwłaścicieli miała charakter ograniczony, techniczny i porządkujący, a nie charakter profesjonalnego przygotowania całej nieruchomości do obrotu lub inwestycji.

Rozstrzygające jest przy tym, że po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i dokonaniu podziału współwłaściciele nie podjęli dalszych działań właściwych profesjonalnemu przygotowaniu nieruchomości do obrotu. Nie uzyskiwali pozwoleń na budowę, warunków przyłączenia do sieci ani decyzji o lokalizacji zjazdu, nie uzbrajali terenu, nie budowali infrastruktury i nie ponosili nakładów zwiększających standard handlowy nieruchomości.

Samo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonanie podziału nieruchomości nie ma charakteru rozstrzygającego dla uznania tych czynności za działalność handlową, nawet jeżeli wpływają one na zwiększenie funkcjonalności lub potencjalnej atrakcyjności nieruchomości. W realiach obrotu prywatnego działania te mogą mieć charakter racjonalny i porządkujący, podejmowany w celu umożliwienia zgodnego z prawem oraz ekonomicznie porównywalnego rozliczenia współwłaścicieli, a nie realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego lub profesjonalnego przygotowania nieruchomości do obrotu.

W konsekwencji w niniejszej sprawie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonanie podziału nieruchomości należy oceniać jako czynności techniczne i organizacyjne związane z uporządkowaniem współwłasności, które – rozpatrywane samodzielnie – nie uzasadniają przypisania Pani statusu podatnika podatku od towarów i usług.

Brak działań profesjonalnych charakterystycznych dla handlowca (katalog negatywny)

Dla uznania, że dana osoba działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług przy sprzedaży nieruchomości, konieczne jest ustalenie, że podejmuje ona aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalne.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (wyrok z dnia 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10). Na gruncie krajowym podkreśla się, że ocena ta musi uwzględniać całokształt działań, a nie pojedyncze ich elementy. Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny, o działalności gospodarczej może świadczyć dopiero „ciąg okoliczności” oraz istnienie „zorganizowanego zespołu czynności, świadczącego o profesjonalnym charakterze działań”, a nie pojedyncze czynności oceniane w oderwaniu od całokształtu sprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie wskazał również, że należy odróżniać działania właściciela od aktywności profesjonalnego podmiotu, tam, gdzie nie następuje logika maksymalizacji zysku w czasie charakterystyczna dla przedsiębiorcy: „Dostrzegalna była nieregularność sprzedaży. Skarżący oraz pozostali współwłaściciele sprzedawali działki, gdy zgłosił się do nich kupiec. Profesjonalista podzieliłby od razu całość nieruchomości (...), utwardził wydzielone drogi, uzbroił teren (...) i sprzedawał jako kompleksowo zorganizowane siedlisko (...).

Trudno przyjąć, aby profesjonalny deweloper (...) aż tak bardzo rozwlekał w czasie swoją działalność” (wyrok NSA z dnia 11 grudnia 2025 r., sygn. akt I FSK 2070/22).

W realiach niniejszej sprawy brak jest zarówno angażowania środków charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, jak i zorganizowanego zespołu czynności o takim charakterze. Po stronie Pani i pozostałych współwłaścicieli nie występują w szczególności:

1)  uzbrojenie terenu oraz inwestycyjne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (brak: działań infrastrukturalnych, w tym brak budowy lub utwardzenia dróg, brak wykonywania zjazdów oraz brak innych nakładów zwiększających standard handlowy nieruchomości);

2)  decyzje, uzgodnienia i czynności właściwe dla przygotowania przedsięwzięcia inwestycyjnego (brak: decyzji środowiskowej, pozwoleń na budowę, warunków przyłączenia do sieci, decyzji lokalizacji zjazdu i innych decyzji administracyjnych typowych dla profesjonalnego przygotowania terenu);

3)  nakłady, które mogłyby zostać przedstawione jako element biznesplanu lub modelu inwestycyjnego nastawionego na maksymalizację zysku w czasie;

4)  zorganizowane zaplecze sprzedażowe (brak: biura sprzedaży, struktury organizacyjnej lub stałej obsługi właściwej przedsięwzięciu handlowemu);

5)  profesjonalne działania marketingowe (brak: dedykowanej strony internetowej, strategii marketingowej, wizualizacji inwestycji czy innych środków typowych dla sprzedaży prowadzonej w sposób zawodowy);

6)  wykorzystywanie nieruchomości w działalności gospodarczej;

7)  wykorzystanie przedsiębiorstwa, zaplecza organizacyjnego, doświadczenia, kontaktów handlowych lub modelu biznesowego Pani męża prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami do przygotowania, komercjalizacji lub sprzedaży nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem;

8)  powtarzalność i ciągłość właściwa działalności handlowej, skoro planowane czynności dotyczą jednego składnika majątku nabytego w drodze spadku;

9)  podział ról i funkcji pomiędzy współwłaścicielami w sposób charakterystyczny dla przedsiębiorstwa (tj. brak modelu działania, w którym poszczególne osoby pełniłyby funkcje właściwe przedsięwzięciu gospodarczemu lub uczestniczyły w zyskach inaczej niż wynika to z udziału we współwłasności);

10)  wykorzystanie doświadczenia zawodowego innych współwłaścicieli do zorganizowania profesjonalnego procesu przygotowania gruntu do sprzedaży.

11)  korzystanie z profesjonalnych pełnomocników, doradców lub podmiotów zewnętrznych w celu zorganizowania procesu inwestycyjnego albo profesjonalnej komercjalizacji nieruchomości; udział geodety ograniczał się do czynności technicznych związanych z podziałem, zaś ewentualny udział pośrednika ograniczyłby się do funkcji ofertowo-informacyjnej.

Dopuszczalne formy poszukiwania nabywcy ograniczają się do zwykłych ogłoszeń oraz ewentualnej współpracy z pośrednikiem w zakresie prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami. Tego rodzaju działania nie mają charakteru profesjonalizującego, skoro – jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia z 11 grudnia 2025 r., sygn. akt I FSK 2070/22 – „W obecnych czasach ogłaszanie oferty sprzedaży na popularnych portalach sprzedażowych jest tak powszechne i łatwe, że nie powinno już być automatycznie odczytywane jako działanie charakteryzujące przedsiębiorcę – profesjonalistę”.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a planowane czynności nie mają charakteru powtarzalnego ani ciągłego w sposób właściwy działalności handlowej. Sprzedaż ma charakter nieregularny, uzależniony od zainteresowania nabywców, a podstawowym wariantem pozostaje zbycie całości nieruchomości.

Okoliczności te odpowiadają modelowi działania opisanemu przez Naczelny Sąd Administracyjny jako właściwy dla właściciela wykonującego prawo własności, a nie dla profesjonalnego uczestnika obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji brak jest nie tylko pojedynczych działań charakterystycznych dla handlowca, ale przede wszystkim brak jest ciągu i zorganizowanego zespołu czynności, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze aktywności.

Samo dążenie do uzyskania korzystnej ceny sprzedaży nie ma charakteru rozstrzygającego dla uznania, że właściciel prowadzi działalność handlową, jeżeli nie towarzyszy mu angażowanie środków, nakładów i organizacji typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. O profesjonalnym charakterze aktywności nie przesądza bowiem sam zamiar racjonalnego rozporządzenia majątkiem, lecz dopiero wystąpienie zorganizowanego modelu działania właściwego handlowcowi.

Pani planowane działania stanowią zatem przejaw zwykłego wykonywania prawa własności i racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Model sprzedaży nieruchomości: priorytet zbycia całości jako okoliczność przemawiająca przeciwko zamiarowi handlowemu

Przyjęty przez Panią oraz pozostałych współwłaścicieli model sprzedaży nieruchomości stanowi istotną okoliczność przemawiającą przeciwko uznaniu planowanych czynności za działalność gospodarczą. Model ten odpowiada schematowi racjonalnego wyzbywania się majątku prywatnego, a nie prowadzeniu zorganizowanej działalności handlowej.

W realiach niniejszej sprawy podstawowym i preferowanym sposobem rozporządzenia nieruchomością pozostaje sprzedaż całego kompleksu działek jednemu nabywcy przez wszystkich współwłaścicieli. Dopiero w przypadku braku możliwości dokonania takiej transakcji – wynikającego z realiów rynkowych – dopuszczana jest możliwość sprzedaży poszczególnych działek.

Nawet w takim przypadku sprzedaż nie przybiera postaci zorganizowanego modelu detalicznego. Nie jest planowane angażowanie środków charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a preferencją pozostaje dalsze dążenie do zbycia pozostałej części nieruchomości jako całości.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wskazano, że: „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży (...) nie ma charakteru decydującego” oraz że „dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych” (wyrok z dnia 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10).

Jednocześnie w najnowszym orzecznictwie podkreśla się, że działania zmierzające do dostosowania sposobu sprzedaży do realiów rynkowych oraz uzyskania możliwie korzystnej ceny nie stanowią same przez się działalności gospodarczej. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny: „W orzecznictwie podkreśla się zresztą, że czynności takie jak podział zmierzające do ułatwienia/ przyspieszenia sprzedaży oraz uzyskania jak najwyższej ceny nieruchomości nie muszą świadczyć o profesjonalnym obrocie nieruchomościami, stanowią bowiem racjonalny i dopuszczalny zarząd majątkiem prywatnym” (z dnia 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 228/21).

W niniejszej sprawie ewentualna sprzedaż poszczególnych działek nie wynika z przyjętego modelu działalności handlowej, lecz stanowi rozwiązanie subsydiarne, wymuszone wyłącznie brakiem możliwości sprzedaży całości nieruchomości jednemu nabywcy. Wielość potencjalnych transakcji stanowi zatem konsekwencję uwarunkowań rynkowych oraz struktury nieruchomości, a nie realizację z góry przyjętej strategii biznesowej. W tej kwestii, jak i wcześniejszego uzyskania warunków zabudowy i podziału nieruchomości okoliczności zbieżne są ze stanem faktycznym przedstawionym w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2026 r., sygn. akt I FSK 256/23. Sąd odnosząc się do stanowiska doktryny aprobuje prywatny charakter działań takich jak podział nieruchomości i sprzedaż mniejszych działek, jako mające „nie tyle doprowadzić do zwiększenia rynkowej atrakcyjności działek, co umożliwić ich sprzedaż wobec ustawowych trudności z pozyskaniem nabywcy”.

W konsekwencji przyjęty model sprzedaży – obejmujący w pierwszej kolejności próbę zbycia całego kompleksu, a sprzedaż pojedynczych działek jedynie jako wariant subsydiarny – nie tworzy modelu profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz odpowiada racjonalnemu sposobowi rozporządzenia majątkiem prywatnym.

Ocena łączna całokształtu okoliczności

Ocena skutków podatkowych planowanych transakcji sprzedaży wymaga zbadania całokształtu działań Pani i pozostałych współwłaścicieli pod kątem tego, czy tworzą one zorganizowany i profesjonalny model aktywności porównywalny do działań handlowca w obrocie nieruchomościami, czy też pozostają przejawem zwykłego wykonywania prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym, uwarunkowanym okolicznościami życiowymi, sposobem nabycia oraz cechami nieruchomości.

1.  Norma i metoda oceny

Punktem wyjścia jest utrwalona linia orzecznicza Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 TSUE jednoznacznie wskazał, że „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży (...) nie ma charakteru decydującego”, a także że „okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki (...) sama z siebie nie jest decydująca”. Jednocześnie Trybunał podkreślił, że o działaniu w charakterze podatnika można mówić dopiero wtedy, gdy sprzedający „angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców”.

Na gruncie krajowym Naczelny Sąd Administracyjny konsekwentnie przyjmuje, że przy ocenie sprzedaży nieruchomości należy uwzględniać działania sprzedającego „w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno” (wyrok z dnia 30 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 1269/18), a na aktywność handlową musi wskazywać ciąg okoliczności, „a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13)” (wyrok z dnia15 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 90/17).

Z przywołanego orzecznictwa wynika, że status podatnika VAT nie powinien być oceniany przez mechaniczne sumowanie pojedynczych okoliczności, takich jak podział nieruchomości, liczba działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, dzierżawa, korzystanie ze zwykłych działań ofertowo-informacyjnych czy ilość transakcji. Istotne jest ustalenie czy okoliczności te – rozpatrywane łącznie i w rzeczywistym kontekście sprawy – tworzą spójny oraz zorganizowany model aktywności właściwy profesjonalnemu obrotowi nieruchomościami, czy też pozostają w sferze zarządu majątkiem prywatnym.

2.  Ocena całokształtu działań w realiach niniejszej sprawy

W realiach niniejszej sprawy taki profesjonalny układ działań nie występuje. Przeciwnie, wszystkie relewantne okoliczności tworzą spójny obraz zarządu majątkiem prywatnym.

Po pierwsze, nieruchomość weszła do Pani majątku w drodze spadku, a więc bez handlowego lub inwestycyjnego zamiaru na etapie nabycia.

Po drugie, działalność gospodarcza prowadzona przez Pani męża w zakresie obrotu nieruchomościami nie dotyczy nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem i nie może być automatycznie przypisywana Pani, skoro nie podejmowała ona czynności handlowych, organizacyjnych, inwestycyjnych ani marketingowych dotyczących tej nieruchomości, a Pani działalność gospodarcza nie jest związana z obrotem nieruchomościami na własny rachunek.

Po trzecie, działania współwłaścicieli są determinowane koniecznością uporządkowania współwłasności dziewięciu osób i uregulowania stosunków majątkowych, a nie realizacją samodzielnego przedsięwzięcia handlowego.

Po czwarte, dzierżawa części nieruchomości miała charakter zachowawczy, służący utrzymaniu gruntu w odpowiednim stanie i zapobieganiu jego degradacji, a nie komercyjnemu przygotowaniu nieruchomości do obrotu.

Po piąte, uzyskanie warunków zabudowy oraz dokonanie podziału miały charakter techniczny i porządkujący, wynikający z braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaleceń geodezyjnych oraz potrzeby uporządkowania sposobu zniesienia współwłasności.

Po szóste, po Pani stronie brak jest działań typowych dla zawodowego obrotu nieruchomościami, takich jak uzbrojenie terenu, budowa infrastruktury, organizacja zaplecza sprzedażowego czy prowadzenie profesjonalnych działań marketingowych.

Analizowane łącznie działania nie tworzą więc ciągu czynności handlowych, lecz ciąg czynności wymuszonych stanem współwłasności, brakiem planu miejscowego oraz potrzebą zachowania i uporządkowania majątku prywatnego.

3.  Znaczenie okoliczności potencjalnie obciążających

W sprawie występują również elementy, które – rozpatrywane odrębnie – mogłyby zostać uznane za przemawiające za uznaniem Pani za podatnika VAT, w szczególności: podział nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wielość potencjalnych transakcji oraz korzystanie ze zwykłych form informowania o sprzedaży. Okoliczności te, oceniane samodzielnie, nie mają jednak charakteru rozstrzygającego i wymagają analizy łącznej z pozostałymi elementami stanu faktycznego.

Po pierwsze, sam podział nieruchomości nie przesądza o działalności gospodarczej. Jak wskazał TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10, sam podział gruntu przed sprzedażą nie jest decydujący. Po drugie, sama liczba planowanych transakcji ani ich etapowanie nie stanowią samodzielnej podstawy do uznania Pani za podatnika VAT.

Po trzecie, również na gruncie uchwały NSA z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, należy przyjąć, że ani formalny status podmiotu, ani wielokrotność czynności nie mogą przesądzać o opodatkowaniu, bez ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot występował w charakterze podatnika VAT.

Po czwarte, działania ofertowo-informacyjne, które we współczesnych realiach są powszechnie dostępne również dla osób prywatnych i stanowią zwykły sposób poszukiwania nabywcy, nie mogą same przez się przesądzać o profesjonalnym charakterze aktywności sprzedającego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 grudnia 2025 r., sygn. akt I FSK 2070/22, „ogłaszanie oferty sprzedaży na popularnych portalach sprzedażowych jest tak powszechne i łatwe, że nie powinno być automatycznie odczytywane jako działanie charakteryzujące przedsiębiorcę- profesjonalistę”, a także „nie sposób uznać, aby takie działania marketingowo-informacyjne upodabniały się do działań profesjonalnego dewelopera”. W realiach współczesnego obrotu nieruchomościami analogicznie należy oceniać korzystanie z usług pośredników, których rola ogranicza się wyłącznie do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami. Tego rodzaju działania stanowią powszechny i typowy sposób poszukiwania nabywcy również przez osoby prywatne i nie wymagają angażowania środków charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Po piąte, sprzedaż pojedynczych działek nie stanowi przyjętego modelu profesjonalnego obrotu, lecz rozwiązanie subsydiarne, które może zostać wykorzystane wyłącznie w razie trudności ze sprzedażą nieruchomości jako całości.

Po szóste, także dążenie do uzyskania możliwie korzystnej ceny nie przesądza jeszcze o profesjonalizacji działań, lecz może mieścić się w granicach racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym.

4.  Wniosek z oceny łącznej

Przeprowadzona ocena całokształtu okoliczności prowadzi do jednoznacznego wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest:

1)  zorganizowanego zespołu czynności o charakterze profesjonalnym,

2)  ciągu działań właściwego handlowcowi,

3)  angażowania środków podobnych do wykorzystywanych w zawodowym obrocie nieruchomościami.

Konkluzja

Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku prowadzi do jednoznacznego wniosku, że, dokonując planowanych czynności objętych pytaniami nr 1-6, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, interpretowanego zgodnie z wyrokiem TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, o uznaniu danej osoby za podatnika przy sprzedaży nieruchomości decyduje to, czy podejmuje ona aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie zachodzi.

Jak trafnie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 48/20, „dla uznania działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości za działalność gospodarczą istotne i decydujące znaczenie mają okoliczności faktyczne towarzyszące tej działalności”. Taki zespół czynności w niniejszej sprawie nie występuje.

Przeciwnie, planowane czynności stanowią przejaw zwykłego wykonywania prawa własności oraz racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym „właściwe dla osoby należycie dbającej o własne interesy”.

W konsekwencji planowane transakcje sprzedaży udziałów w nieruchomości, w tym udziałów odpowiadających wydzielonym działkom, pozostają poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie będzie Pani działała przy ich dokonaniu jako podatnik VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług.

We wniosku wskazała Pani, że dotyczy on 1 stanu faktycznego i 6 zdarzeń przyszłych. Natomiast po analizie treści wniosku, stwierdzam, że wniosek dotyczy tylko zdarzeń przyszłych.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem, będzie posiadany przez Panią udział w działkach nr 4, 5-18 i trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3 oraz działkach nr 2 i 1.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Zatem na gruncie przepisów ustawy również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

W oparciu o powyższe przepisy zbycie nieruchomości gruntowej (działki), a także udziału w prawie własności działki, jest traktowane jako odpłatna dostawa towarów.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zatem należy uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działkach istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani w drodze dziedziczenia udział w nieruchomości. Nieruchomość pozostaje we współwłasności dziewięciu osób fizycznych będących członkami rodziny. Nieruchomość w momencie nabycia składała się z działek nr 30 i nr 19. Działka nr 19 jest w znacznej części zadrzewiona i zakrzewiona. Część nieruchomości była i jest oddana do używania miejscowemu rolnikowi na podstawie ustnej umowy dzierżawy zawartej jeszcze przed nabyciem udziału przez Panią. Dzierżawa ma charakter odpłatny, a wynagrodzenie z tego tytułu podlega rozliczeniu pomiędzy współwłaścicielami. Przedmiotem sprzedaży będą udziały w działkach nr 4, 5-18 i trzech działek powstałych z podziału działki nr 3 oraz działek nr 2 i 1. Wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży powstały z podziału działki nr 19.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.)

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania działki nr 19, z której następnie powstały działki będące przedmiotem dostawy spowodował, że straciły one charakter majątku prywatnego. Tym samym, sprzedając udział w działkach:

·      nr 4, 5-18 i trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3 oraz działkach nr 2 i 1,

które zostały wydzielone z działki nr 19, nie dokona Pani zbycia majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

W sprawie istotny jest wskazany wcześniej wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Choć udział w działce 19 został nabyty przez Panią w drodze spadku do majątku osobistego to jednak działka była przez Panią dzierżawiona. Mimo, że część nieruchomości była oddana do używania miejscowemu rolnikowi na podstawie ustnej umowy dzierżawy zawartej jeszcze przed nabyciem udziału przez Panią, kontynuuje Pani tą dzierżawę. Wynagrodzenie z tego tytułu podlega rozliczeniu między współwłaścicielami. Nie można działalności związanej z dzierżawą interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. A jak wyżej wskazałem czynność dzierżawy spełnia przesłanki uznania jej za świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, czynność ta spowodowała, że udział w tej działce utracił charakter majątku prywatnego.

W związku z tym, planowana przez Panią sprzedaż udziału w działkach nr 4, 5-18 i trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3 oraz działkach nr 2 i 1, nie będzie stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Zatem planowana sprzedaż przez Panią udziału w działkach nr 4, 5-18 i trzech działkach powstałych z podziału działki nr 3 oraz działkach nr 2 i 1, będzie oznaczała, że Pani działa przy tej czynności w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czynność ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Bez znaczenia pozostaje fakt, czy sprzedaży udziału w działkach dokona Pani na rzecz jednego czy kilku podmiotów oraz czy skorzysta bądź też nie skorzysta Pani z usług pośrednika nieruchomości.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytań nr 1-6 uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanych pytań i przedstawionego stanowiska. Inne kwestie nieobjęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. W szczególności kwestia ta dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Panią udziału w działce nr 30.

Ponadto, interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutków prawno-podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli.

Odnosząc się do powołanych przez Panią we wniosku wyroków sądów administracyjnych wyjaśniam, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element Pani argumentacji. Są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnej sprawy i co do zasady wiążą one strony postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w tej interpretacji rozstrzygnięcie.

Ponadto, zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi - w odpowiedniej części - wyłącznie w przypadku uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej.

Sprawa dotyczy 6 zdarzeń przyszłych. Opłata należna od wniosku wynosi 240 zł. Zatem, nienależną opłatę w kwocie 40 zł, uiszczoną 27 maja 2026 r., zwrócimy – stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej – na rachunek bankowy, zgodnie z dyspozycją zawartą we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuję się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.