Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.559.2026.4.MJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży dwóch lokali mieszkalnych oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 lipca 2026 r. (data wpływu 13 lipca 2026 r.) oraz pismem z 9 lipca 2026 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani wyłączną właścicielką działki budowlanej, którą nabyła Pani do majątku osobistego w 2010 roku w drodze darowizny od rodziców. W 2010 roku nie była Pani jeszcze mężatką. Na wyżej wymienionej działce w 2025 roku zaczęła Pani wraz z mężem budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego. Budowa domu pierwotnie miała służyć celom prywatnym, czyli zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb dzieci. Budowa nie została formalnie ukończona - budynek na przestrzeni 2 miesięcy powinien osiągnąć stan surowy zamknięty. Nie dokonano jeszcze formalnego wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych ani nie założono dla nich osobnych ksiąg wieczystych. Państwa sytuacja życiowa uległa zmianie, ponieważ mąż niedawno odziedziczył dom po swojej zmarłej matce, jest to dom, w którym mieszkali Państwo i obecnie mieszkają. W związku z tym Państwa plany się zmieniły i postanowili Państwo dalej mieszkać w domu odziedziczonym przez męża, a budowany dom dwulokalowy chcą Państwo doprowadzić do stanu deweloperskiego, a następnie sprzedać na rzecz osób trzecich. Chce Pani z mężem doprowadzić budowę do stanu deweloperskiego, aby ta sprzedaż była możliwa z ekonomicznego punktu widzenia. Działania te stanowią jedynie logiczne dokończenie rozpoczętego wcześniej prywatnego procesu budowlanego. Sprzedaż lokali nastąpi w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami ani usług deweloperskich. Działka i wznoszony budynek nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej. Decyzja wynika jedynie ze zmiany planów życiowych i rodzinnych. Nadmienia Pani, że mąż prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zajmującą się wykończeniami. Po sprzedaży lokali mąż chce zrobić darowiznę bratu, gdyż ten zrzekł się udziałów w odziedziczonej nieruchomości po zmarłej matce. Jeśli chodzi o pozostałą kwotę ze sprzedaży to nie chce Pani ukrywać, że za te pieniądze mają Państwo zamiar kupić mieszkanie lub działkę, plany nie są jeszcze sprecyzowane, gdyż jest to bliżej nieokreślona przyszłość. W obecnej sytuacji są to tylko luźne przemyślenia, ponieważ nie wiedzą Państwo, jak się potoczy sprawa dokończenia budowy oraz jej sprzedaży.

Uzupełnienie wniosku

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

Nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działkę otrzymała Pani kilkanaście lat temu od rodziców w drodze darowizny, przez te kilkanaście lat grunt był wykorzystywany do celów prywatnych. W zeszłym roku zaczęła Pani stawiać budynek systemem gospodarczym który był, jest i do momentu sprzedaży będzie wykorzystywany tylko do celów prywatnych.

Nieruchomość nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu/dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

W związku z budową budynku nie przysługiwało Pani oraz nie będzie Pani przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Ponadto w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wskazała Pani, że:

Działka leży w miejscowości ..., numer ewidencyjny ….

Z informacji jakie Pani uzyskała to lokale może Pani wyodrębnić dopiero po odbiorze budynku, szacuje Pani, że będzie to 2027-2028 rok, ale możliwe, że jeszcze później (wszystko zależy od możliwości finansowych). Obecnie jak i po wyodrębnieniu lokali będzie Pani ich jedyną właścicielką.

Budynek wzniesiony na działce stanowi jej cześć składową.

Nabywców będzie Pani poszukiwała przez ogłoszenia w internecie na różnych portalach np. ..... itp.

Z mężem posiada Pani 1/2 udziałów w mieszkania i z tego co się Pani zorientowała do Pani należy 1/4 udziałów w mieszkaniu. Mąż wraz z bratem zakupili mieszkanie w 2024 roku, z racji tego, iż z mężem nie posiada Pani rozdzielności majątkowej automatycznie stała się Pani współwłaścicielką tego mieszkania. Mieszkanie jest obecnie wynajmowane długoterminowo do dn. 31.08.2026. Przychody z tego tytułu są rozliczane przez męża w ramach najmu prywatnego.

Nigdy nie sprzedawała Pani żadnej nieruchomości.

Pytanie

Czy w związku z dokończeniem budowy do stanu deweloperskiego, wyodrębnieniem i sprzedażą dwóch lokali mieszkalnych w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, będzie Pani działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, czy też transakcja ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako wyprzedaż majątku prywatnego? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Pani stanowisko w sprawie

Według Pani, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), ponieważ nie działa Pani w tym przypadku jako przedsiębiorca (podatnik VAT). Zgodnie z wyrokami Trybunału Sprawiedliwości UE (w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10) oraz ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, sam fakt podziału nieruchomości, wykończenia jej czy poszukiwania nabywców nie czyni z osoby prywatnej handlowca, jeśli brak jest profesjonalnych, sformalizowanych struktur handlowych dewelopera. Doprowadzenie budynku do stanu deweloperskiego jest w tej sytuacji jedynie formą przygotowania własnego majątku osobistego do sprzedaży w sposób powszechnie przyjęty na rynku, wymuszony nagłą zmianą sytuacji losowej (dziedziczenie domu przez męża). Ponieważ grunt został nabyty kilkanaście lat temu jako darowizna, a pierwotnym motywem budowy były wyłącznie cele osobiste, sprzedaż ta stanowi czyste skorzystanie z konstytucyjnego prawa własności i powinna być całkowicie wyłączona z systemu podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani wyłączną właścicielką działki budowlanej, którą nabyła Pani do majątku osobistego w 2010 roku w drodze darowizny od rodziców. Na wyżej wymienionej działce w 2025 roku zaczęła Pani wraz z mężem budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego. Budowa domu pierwotnie miała służyć celom prywatnym. Budowa nie została formalnie ukończona - budynek na przestrzeni 2 miesięcy powinien osiągnąć stan surowy zamknięty. Nie dokonano jeszcze formalnego wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych ani nie założono dla nich osobnych ksiąg wieczystych. Lokale może Pani wyodrębnić dopiero po odbiorze budynku, szacuje Pani, że będzie to 2027-2028 rok, ale możliwe, że jeszcze później (wszystko zależy od możliwości finansowych). Obecnie jak i po wyodrębnieniu lokali będzie Pani ich jedyną właścicielką. Państwa sytuacja życiowa uległa zmianie, ponieważ mąż niedawno odziedziczył dom po swojej zmarłej matce, w którym mieszkali Państwo i obecnie mieszkają. W związku z tym postanowili Państwo dalej mieszkać w domu odziedziczonym przez męża, a budowany dom dwulokalowy chcą Państwo doprowadzić do stanu deweloperskiego, a następnie sprzedać. Chce Pani z mężem doprowadzić budowę do stanu deweloperskiego, aby ta sprzedaż była możliwa z ekonomicznego punktu widzenia. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami ani usług deweloperskich. Działka i wznoszony budynek nie były nigdy wykorzystywane w działalności gospodarczej. Decyzja wynika jedynie ze zmiany planów życiowych i rodzinnych.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą wyodrębnionych lokali nie będzie Pani występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT i czy w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W odniesieniu do sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych należy stwierdzić, że całokształt okoliczności, a w szczególności cel Pani działań, zakres i stopień zaangażowania wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Pomimo, że pierwotnie rozpoczęła Pani budowę domu w celach prywatnych, to jednak Pani plany uległy zmianie i dalsza budowa będzie kontunuowania w celu sprzedaży nieruchomości. Budynek na przestrzeni 2 miesięcy powinien osiągnąć stan surowy zamknięty, zamierza Pani doprowadzić budynek do stanu deweloperskiego oraz dokonać wydzielenia lokali mieszkalnych w celach sprzedaży. W przedmiotowej sprawie podejmie Pani szereg zorganizowanych działań, stanowiących ciąg następujących po sobie zdarzeń, które będą świadczyć o tym, że czynności te będą miały formę zawodową (profesjonalną). Z opisu sprawy wynika, że dokona Pani świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia wartości posiadanej nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

Budowany dom dwulokalowy chce Pani doprowadzić do stanu deweloperskiego, a następnie sprzedać na rzecz osób trzecich. Chce Pani z mężem doprowadzić budowę do stanu deweloperskiego, aby ta sprzedaż była możliwa z ekonomicznego punktu widzenia.

Z opisu sprawy wynika również, że zamierza Pani dokonać formalnego wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych i założyć dla nich osobne księgi wieczyste. Lokale może Pani wyodrębnić po odbiorze budynku - szacuje Pani, że będzie to 2027-2028 rok, ale możliwe, że jeszcze później. Obecnie jak i po wyodrębnieniu lokali będzie Pani ich jedyną właścicielką Nabywców będzie Pani poszukiwała przez ogłoszenia w internecie na różnych portalach np. ....

Z wniosku wyraźnie wynika więc, że przed sprzedażą podejmie Pani czynności wymagające zaangażowania środków finansowych w celu podniesienia wartości nieruchomości zabudowanej lokalami mieszkalnymi, a całokształt działań, które zamierza Pani podjąć wskazuje na działanie w sposób zorganizowany i planowany, którego nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym). Jak sama Pani wskazała we wniosku, sytuacja życiowa Pani i Pani męża uległa zmianie, w związku z tym budowany dom dwulokalowy chcą Państwo doprowadzić do stanu deweloperskiego, a następnie sprzedać na rzecz osób trzecich. Zatem poczynione przez Panią działania od momentu zmiany sytuacji życiowej będą wykonywane w celu sprzedaży lokali a nie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Tym samym poczynione przez Panią działania nie będą potwierdzały, aby w całym okresie posiadania wybudowanej nieruchomości wykazywała Pani zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku osobistego. Nie można tu mówić o „majątku prywatnym”, którym, co wynika z ww. orzeczenia TSUE C-291/92, jest „taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zatem należy wskazać, że w przypadku sprzedaży opisanej nieruchomości brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym, a u podstaw Pani działania leżą cele gospodarcze, wobec tego sprzedaż lokali mieszkalnych nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Przedstawiona we wniosku Pani aktywność w przedmiocie ich zbycia wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych lokali, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług będzie Pani działała jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż wyodrębnionych lokali będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku.

Niniejszą interpretacją załatwiono sprawę w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.