Sprzedaż nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną.
Miasto AA, czynny podatnik VAT, jest właścicielem niezabudowanej działki nr 1 o powierzchni ok. 156–157 m2, powstałej z podziału i scalenia działek 0 i 2. Działka ma być sprzedana w drodze bezprzetargowej jako działka uzupełniająca do nieruchomości przyległej. Dla terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy z 14.06.2011 r. obejmuje jedynie niewielką część działki nr 1 (ok. 12 m2) i rozgranicza teren na część…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług dla dostawy działki nr 1.
Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwania pismami z 10 czerwca 2026 r. (wpływ 10 sierpnia 2026 r.), 14 lipca 2026 r. (wpływ 14 lipca 2026 r.), 31 sierpnia 2026 r. (wpływ 31 sierpnia 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)
Miasto AA (dalej: Miasto lub Wnioskodawca) jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej również: VAT), zarejestrowanym jako podatnik czynny.
Miasto jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w ...przy ulicy:
1. ..., niezabudowanej – w ewidencji gruntów oznaczonej jako działka o numerze 1 w obrębie ...., dla której w Sądzie Rejonowym w... jest urządzona i prowadzona księga wieczysta … (dalej: Działka lub Nieruchomość).
Nieruchomość przy ul. ... zgodnie z Zarządzeniem nr … Prezydenta Miasta AA z dnia 10 kwietnia 2026 r. Miasto planuje sprzedać w drodze bezprzetargowej jako działkę uzupełniającą do nieruchomości przyległej, celem poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej położonej w... przy ul. .... Przedmiotową nieruchomość Miasto AA nabyło na podstawie decyzji komunalizacyjnej o numerze… z dnia 22.02.1991 r. Miasto nie ponosiło wydatków na ulepszenie wskazanej nieruchomości. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Miasto na cele działalności gospodarczej.
Dla terenu na którym jest zlokalizowana nieruchomość Miasto AA nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Na dzień wizji lokalnej działka numer 1 była wykorzystywana jako wewnętrzna droga dojazdowa od ulicy...do zabudowanej budynkiem mieszkalnym nieruchomości położonej przy ul. .... Rozpatrywany teren jest terenem związanym z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Działka będąca przedmiotem potencjalnej sprzedaży powstała z podziału działki 0, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr … z dnia 14 czerwca 2011 r. dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowie zjazdu indywidualnego z drogi gminnej na terenie położonym w …, obejmującym działkę o nr ewid. gruntów 3 i część działki o nr ewid. gruntów 0.
Wątpliwości Miasta budzi fakt uznania działki za teren budowlany w rozumieniu treści artykułu 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej Miasto AA dysponuje operatem szacunkowym sporządzonym przez ... rzeczoznawcę majątkowego.
Uzupełnienie wniosku 14 lipca 2026 r.
Ad. 1
Droga wewnętrzna dojazdowa znajdująca się na wydzielonej działce numer 1 nie spełnia definicji budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane ( Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Działka uzupełniająca położona w ..., oznaczona w ewidencji gruntów numerem działki 1 o powierzchni 157 m2, stanowi własność Miasta AA. Uchwałą nr … z dnia 22 stycznia 2026 r. Rada Miasta AA wyraziła zgodę na sprzedaż działki jako uzupełniającej do nieruchomości przyległej. Natomiast Zarządzeniem nr .. z dnia 10 kwietnia 2026 r. Prezydent Miasta AA przeznaczył do sprzedaży przedmiotową nieruchomość. Dla terenu brak jest uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie została też wydana decyzja o warunkach zabudowy dla całości działki nr 1 tylko dla terenu obejmującego jej część. Działka 1 powstała ze scalenia i podziału działek z obr.....o numerach: 0, 2 na podstawie decyzji Prezydenta Miasta AA z dnia 03.04.2025 r., znak: ….. Z działek 0 i 2 powstały także inne działki sąsiadujące z działką 1.
Teren działek 0 i 2 nigdy nie stanowił urządzonej drogi. Miasto wyraziło zgodę na korzystanie z przejazdu przez działki 0 i 2 w celu zapewnienia fizycznego dojazdu do działki. Miasto nie realizowało inwestycji na terenie obecnej działki 1. Właściciel działki prywatnej w celu zapewnienia fizycznego dojazdu do swojej działki budowlanej wykonał wjazd na własny koszt (płyty betonowe). Miasto zobowiązało go do utrzymania czystości i utrzymania terenu w należytym stanie. Działka numer 1 nigdy nie funkcjonowała jako urządzona droga. Ww. grunt stanowi teren zielony oznaczony w ewidencji gruntów symbolem „B”. Działka po sprzedaży będzie zabezpieczała właścicielom nieruchomości przyległej bezpośredni i prawny dostęp do drogi publicznej, tj. ul. ...
Ad.2
Na pytanie Organu, czy
Jeżeli droga stanowi budowlę – prosimy o wskazanie: (…)
Wskazali Państwo:
W związku z negatywna odpowiedzią na pytanie nr 1 odpowiedź na pytanie nr 2 stała się bezprzedmiotowa.
Uzupełnienie wniosku z 31 sierpnia 2026 r.
Pytanie nr 1
W jaki sposób powstała działka nr 1?
Odpowiedź: Działka powstała z podziału i scalenia dz. 0, 2 nr decyzji: …
Pytanie nr 2
Czy dla działki 2 była /jest wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Odpowiedź: Nie, dla działki nie było wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Pytanie nr 3
Czy wydana decyzja zabudowy dla działki 1 rozgranicza tereny o różnym przeznaczeniu?
Odpowiedź: Tak. Decyzja o warunkach zabudowy nr … z dnia 14 czerwca 2011 r. dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowie zjazdu indywidualnego z drogi gminnej na terenie położonym w ..., obejmującym działkę o nr ewid. gruntów 3 i część działki o nr ewid. gruntów 0, rozgranicza teren inwestycji pod względem zagospodarowania na część pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz część przeznczoną pod zjazd indywidualny z drogi gminnej.
Pytanie nr 4
Dla jakiej części działki 1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy?
Odpowiedź: Niewielka cześć działki o nr 1 (ok. 12 m2) znajduje się w granicach obszaru objętego decyzją o warunkach zabudowy nr … z dnia 14 czerwca 2011 r. dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowie zjazdu indywidualnego z drogi gminnej na terenie położonym w ...., obejmującym działkę o nr ewid. gruntów 3 i część działki o nr ewid. gruntów 0. Powierzchnia całkowita działki nr 1 wynosi około ok. 156 m2.
W celu doprecyzowania Miasto pragnie dodać, że z działek 0, 2/ powstały działki 3 i 4. Przedmiotem wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej jest działka nr 1. Tym samym stanowisko Miasta nie ulega zmianie, wobec czego zdaniem Miasta dostawa działki nr 1 będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 29 ustawy o podatku od towarów i usług.
Pytanie
Czy sprzedaż nieruchomości niezabudowanej w drodze bezprzetargowej położonej przy ul. … (działka nr 1 ...) będzie korzystała ze zwolnienia VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej w drodze bezprzetargowej położonej przy ul….(działka nr 1 ....) nie będzie korzystała ze zwolnienia VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.
Uzasadnienie
Miasto AA jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej również: VAT), zarejestrowanym jako podatnik czynny.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT zgodnie, z którym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Stosownie natomiast do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT za podatników uznaje się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z kolei, zgodnie z ust. 6 przedmiotowej regulacji, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Jednocześnie zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy, do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym gmina wykonuje zadania własne w celu zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty samodzielnie lub poprzez powołane gminne jednostki organizacyjne. Uszczegółowienie w art. 7 ust. 1 omawianej ustawy wskazuje na szereg obszarów, w jakich jednostka samorządu terytorialnego realizuje swoje zadania.
W wybranych przypadkach, w ramach wykonywania zadań własnych gminy, występuje ona w roli podatnika VAT – podejmuje bowiem działania na podstawie umów cywilnoprawnych.
Zdaniem Wnioskodawcy, o opodatkowaniu VAT danej czynności można mówić wówczas, gdy spełnione są następujące przesłanki:
Biorąc pod uwagę powyższe, rozpatrując na gruncie VAT, należy przeanalizować przesłanki uznania czynności za dostawę towarów w świetle art. 7 ustawy o VAT. Zgodnie ze wskazaniem w opisie sprawy, planowana sprzedaż nieruchomości będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu VAT. Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.
Stosownie do art. 43 ust. 8 ustawy o VAT zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dla działki powstałej w wyniku dokonanego podziału Miasto AA nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanej decyzji o warunkach zabudowy, natomiast teren na którym znajduje się działka został objęty decyzją o warunkach zabudowy wydaną przed dokonaniem podziału. Fakt, że wydana decyzja została wydana na większy teren ten sprzed wyodrębnienia z działki większej działki nr 1 nie wpływa na zasadność opodatkowania VAT przedmiotowej transakcji. Pogląd taki został zaprezentowany w Wyroku NSA z 11 października 2018 r. (sygn. akt I FSK 1396/16), który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych. Sąd orzekł, że późniejszy podział nieruchomości objętej wcześniej decyzją o warunkach zabudowy nie zmienia jej przeznaczenia, a sprzedaż wydzielonych działek podlega VAT, jeśli sprzedawca działa w charakterze podatnika. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości jako całości determinuje jej charakter również po podziale na mniejsze działki.
Tym samym zdaniem Miasta, nieruchomość przy ul… wypełnia przesłanki, do uznania jej za nieruchomość niezabudowaną w rozumieniu ustawy o VAT.
Biorąc pod uwagę wszystkie argumenty określające dany teren jako działkę budowlaną należy potraktować jego sprzedaż jako opodatkowaną VAT na podstawie art. 29 a ustawy o podatku od towarów i usług.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W świetle powyższego, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 ust. 1 obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, zgodnie z którym:
Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.
Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.
W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.
Z powołanych przepisów wynika, że organy władzy publicznej nie są podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają z tego tytułu należności, opłaty lub składki. Organy te są natomiast podatnikami podatku od towarów i usług w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zatem, jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Tylko bowiem w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).
Analiza opisu sprawy oraz powołanych regulacji prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Państwa działki nr 1 w drodze bezprzetargowej będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), nie jest wykonywana w ramach zadań publicznych. W odniesieniu do dostawy działki nr 1 nie będą działali Państwo jako organ władzy publicznej, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy. Dokonując odpłatnego zbycia ww. działki nr 1 objętej wnioskiem będą działali Państwo jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:
Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).
Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.
W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i część graficzną, wraz z uzasadnieniem, uwzględniając politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego. W uzasadnieniu przedstawia się w szczególności:
1) sposób realizacji wymogów wynikających z art. 1 ust. 2-4;
2) zgodność z wynikami analizy, o której mowa w art. 32 ust. 1, wraz z datą uchwały rady gminy, o której mowa w art. 32 ust. 2, oraz sposób uwzględnienia uniwersalnego projektowania;
3) wpływ na finanse publiczne, w tym budżet gminy.
Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Przy czym, w sytuacji gdy w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu dla danej działki wyznaczono linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę, będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.
W świetle powyższego, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie gruntów niezabudowanych wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Tym samym, z ww. zwolnienia od podatku od towarów i usług korzystać będą dostawy gruntów o charakterze wyłącznie rolnym, leśnym, itp. Elementem, który determinuje zastosowanie zwolnienia od podatku przy zbyciu gruntów niezabudowanych, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym, przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Z opisu sprawy wynika, że działka będąca przedmiotem sprzedaży powstała z podziału i scalenia dz. 0, 2. Dla działki 0 została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budowie zjazdu indywidualnego z drogi gminnej, obejmującym działkę o nr ewid. gruntów 3 i część działki o nr ewid. gruntów 0. Dla działki 2 nie było wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla terenu brak jest uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie została też wydana decyzja o warunkach zabudowy dla całości działki nr 1 tylko dla terenu obejmującego jej część. Wydana decyzja zabudowy dla działki 1 rozgranicza tereny o różnym przeznaczeniu. Decyzja o warunkach zabudowy rozgranicza teren inwestycji pod względem zagospodarowania na część pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz część przeznczoną pod zjazd indywidualny z drogi gminnej.
Teren działek 0 i 2 nigdy nie stanowił urządzonej drogi. Miasto wyraziło zgodę na korzystanie z przejazdu przez działki 0 i 2 w celu zapewnienia fizycznego dojazdu do działki. Miasto nie realizowało inwestycji na terenie obecnej działki 1. Właściciel działki prywatnej w celu zapewnienia fizycznego dojazdu do swojej działki budowlanej wykonał wjazd na własny koszt (płyty betonowe). Miasto zobowiązało go do utrzymania czystości i utrzymania terenu w należytym stanie. Działka numer 1 nigdy nie funkcjonowała jako urządzona droga. Ww. grunt stanowi teren zielony oznaczony w ewidencji gruntów symbolem „B”. Działka po sprzedaży będzie zabezpieczała właścicielom nieruchomości przyległej bezpośredni i prawny dostęp do drogi publicznej.
Jak wskazałem powyżej, w odniesieniu do dostawy terenów niezabudowanych, opodatkowane podatkiem VAT są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.
Mając na uwadze opis sprawy oraz ww. przepisy, należy stwierdzić, że skoro w wydanej decyzji o warunkach zabudowy – jak wynika z uzupełnienia wniosku - zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, oddzielające część działki przeznaczoną pod zabudowę od pozostałej części działki, którą stanowi teren zielony – jak Państwo wskazali decyzja rozgranicza teren inwestycji pod względem zagospodarowania na część pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz część przeznczoną pod zjazd indywidualny z drogi gminnej, to tylko ta część działki, która przeznaczona jest pod zabudowę, będzie uznana za teren budowlany. Po podziale działki 0 część działki 1 stanowi teren objęty decyzją. Tym samym, jeżeli w decyzji zostały wyznaczone linie rozgraniczacie tereny o różnym przeznaczeniu, oddzielające część działki przeznaczoną pod zabudowę od pozostałej części działki, to tylko ta część działki 1, która została objęta decyzją o warunkach zabudowy z przeznaczeniem pod zabudowę ww. inwestycji będzie stanowić teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym sprzedaż tej części działki objętej decyzją o warunkach zabudowy nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Natomiast pozostałą część działki 1, dla której nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz która nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy z przeznaczeniem pod zabudowę, uznać należy za teren inny niż budowlany, bowiem w sytuacji gdy w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu wyznaczono linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę, będzie uznany za teren budowlany. Zatem dostawa tej części będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Podsumowując, stwierdzić należy, że dla planowanej transakcji sprzedaży przedmiotowej działki będą Państwo działali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i sprzedaż ta będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedaż przez Państwa działki powstałej w wyniku podziału i scalenia działek 0 i 2 dla części, która jest objęta decyzją o warunkach zabudowy z przeznaczeniem pod zabudowę, nie będzie mieć zastosowania zwolnienie od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast, dostawa tej części działki, dla której nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy z przeznaczeniem pod zabudowę będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy, w szczególności informacji wynikającej z treści wniosku że wydana decyzja zabudowy dla działki 1 rozgranicza tereny o różnym przeznaczeniu. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo