Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.618.2025.2.OS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 3 czerwca o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie prawidłowości refakturowania kosztów mediów na najemcę.

Uzupełniła go Pani pismem z 10 lipca 2025 r. (data wpływu 10 lipca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego (ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Lokal użytkowy, będący przedmiotem najmu, nie jest objęty systemem odbierania odpadów komunalnych na mocy uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego.

Wnioskodawca ma zawartą umowę dotyczącą wywozu nieczystości, posiada kosz do własnego użytku i czynności te są opodatkowane podatkiem VAT. Za wywóz odpadów otrzymuje Pani fakturę VAT z wykazaną 8% stawką podatku VAT.

Wnioskodawca posiada zawartą umowę najmu lokalu użytkowego z dnia 20.02.2018 r. z podmiotem świadczącym usługi edukacyjne. Najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat z tytułu czynszu najmu (§ 4 umowy) oraz opłat wynikających z eksploatacji przedmiotu umowy tj. kosztów energii elektrycznej według wskazań licznika oraz:

a) gazu, wody, ścieków, odpadów

- proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni.

Koszty energii elektrycznej są - stosownie do postanowień umowy - rozliczane na podstawie wskazań licznika. Refaktura tych kosztów oparta jest zatem o wskazania zainstalowanego licznika i opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23 %.

Pozostałe media czyli: gaz, woda, ścieki oraz odpady są rozliczane stosownie do postanowień umowy – proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni. Proporcja wynajmowanej powierzchni w stosunku do całej powierzchni budynku, w którym znajduje się przedmiot najmu wynosi 39,86%.

Najemca został poinformowany o tej proporcji i nie wnosił zastrzeżeń. Przedmiot najmu, poza energią elektryczną nie ma odrębnie zainstalowanych podliczników dotyczących samodzielnego rozliczania przez najemcę zużycia mediów takich jak: gaz, woda, ścieki. Wobec braku podliczników oraz zapisów umowy, najemca nie ma możliwości samodzielnego określania poziomu faktycznego zużycia mediów typu: gaz, woda, ścieki, odpady. Najemca nie ma także prawa do samodzielnego decydowania o wyborze dostawcy mediów typu gaz, woda, ścieki, odpady - zastosowana stawka podatku VAT to 23%.

Treść przepisów umowy najmu w zakresie rozliczeń dotyczących kosztów mediów brzmią następująco:

1. „W związku z wynajęciem nieruchomości, o której mowa w § 2 Najemca zobowiązany jest do uiszczania opłat wynikających z eksploatacji przedmiotu najmu tj. kosztów energii elektrycznej według wskazań licznika oraz gazu, wody, ścieków, odpadów proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni.

2. Płatności z tytułu zużycia mediów będą płatne w terminach płatności opłaty czynszowej na podstawie refaktury wystawionej przez Wynajmującą do której każdorazowo będą załączane kopie faktur od dostawców mediów”.

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy w opisanym stanie faktycznym koszty mediów tj. gazu, wody, ścieków i odpadów (za wyjątkiem kosztów energii elektrycznej) oraz ich refakturowanie na najemcę należy traktować jako część kompleksowej usługi czyli usługi wynajmu powierzchni z czym wiążą się opłaty czynszowe i które winny być opodatkowane stawką podatku 23 %, czy też opisane koszty mediów i ich refakturowanie stanowią usługę odrębną od wynajmu powierzchni użytkowej.

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

W przypadku mediów: gazu, wody, ścieków i odpadów w związku z postanowieniami umowy wskazującymi, że rozliczanie tych mediów w przeciwieństwie do rozliczania kosztów energii elektrycznej będzie się odbywać nie na podstawie zainstalowanych liczników, ale proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni to refaktura kosztów tych mediów jest częścią usługi kompleksowej jaką jest usługa najmu powierzchni lokalu i podlega opodatkowaniu stawką 23 %.

W zakresie traktowania kosztów najmu i kosztów mediów do celów VAT kluczowy jest wyrok TSUE z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14, Ministerstwo Finansów vs. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie.

Zgodnie z tym wyrokiem, co do zasady, dostawa mediów zapewnianych najemcy powinna być uznawana za odrębną od usługi najmu (i opodatkowana według zasad właściwych dla danego rodzaju mediów). Zdaniem TSUE, media należy traktować jako świadczenia oddzielne od najmu jeśli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich poprzez decydowanie o wielkości zużycia. W efekcie, przy mediach takich jak energia elektryczna, cieplna, woda, jeśli najemca jest obciążany ich kosztem na podstawie odczytów liczników pomiarowych, należy do nich stosować stawki VAT właściwe dla poszczególnych mediów.

Odmienna sytuacja wystąpi, gdy najemca ponosi zryczałtowaną opłatę za media niezależną od ich faktycznego zużycia. W tym przypadku koszt mediów podlega włączeniu do podstawy opodatkowania usługi najmu i podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach jak usługa kompleksowa. W przypadku lokali użytkowych jest to stawka podatku - 23%.

Konkluzja jest zatem taka, że jeśli koszty mediów nie są obliczane na podstawie wskazań indywidualnego licznika (podlicznika) indywidualnie przypisanego dla najemcy, a są uzależnione od proporcji w jakiej wynajmowana przez najemcę powierzchnia pozostaje do ogólnej powierzchni budynku w którym wynajmowany lokal się znajduje to koszty takich mediów stanowią część usługi kompleksowej czyli usługi wynajmu powierzchni użytkowej. W praktyce ta proporcja jest rodzajem ryczałtu wykazującego zmienną wielkość, uzależnioną nie od indywidualnego opomiarowanego zużycia przez najemcę, ale od całościowego zużycia mediów typu gaz, woda, ścieki w całym budynku, którego tylko część jest wynajmowana na podstawie wskazanej umowy najmu. Kierując się tą metodą całość należnych opłat z tytułu zużycia wskazanych mediów obciążających przedmiot najmu jest wyliczana proporcją wynoszącą 39,86 %, którymi następnie jest obciążany najemca. Nawet w przypadku zerowego zużycia (np. w przypadku czasowego nieprowadzenia działalności w przedmiocie najmu) najemca zostałby obciążany kwotą wynikającą z zastosowanego przelicznika 39,86%. Opłaty za wskazane media: gaz, wodę, ścieki stanowią więc zgodnie z metodą potwierdzoną wskazanym wyrokiem TSUE część usługi kompleksowej umowy najmu i są opodatkowane stawką podatku właściwą dla usługi kompleksowej czyli usługi najmu - 23%.

Stanowisko wnioskodawcy jest więc takie, że opisane w stanie faktycznym koszty mediów typu gaz, woda i ścieki stanowią część usługi kompleksowej czyli usługi wynajmu powierzchni użytkowej. W przypadku mediów: gazu, wody, ścieków i odpadów w związku z postanowieniami umowy wskazującymi, że rozliczanie tych mediów w przeciwieństwie do rozliczania kosztów energii elektrycznej będzie się odbywać nie na podstawie zainstalowanych liczników, ale proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni to refaktura kosztów tych mediów jest częścią usługi kompleksowej jaką jest usługa najmu powierzchni lokalu i podlega opodatkowaniu stawką 23 %.

W zakresie traktowania kosztów najmu i kosztów mediów do celów VAT kluczowy jest wyrok TSUE z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14, Ministerstwo Finansów vs. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie.

Zgodnie z tym wyrokiem, co do zasady, dostawa mediów zapewnianych najemcy powinna być uznawana za odrębną od usługi najmu (i opodatkowana według zasad właściwych dla danego rodzaju mediów). Zdaniem TSUE, media należy traktować jako świadczenia oddzielne od najmu jeśli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich poprzez decydowanie o wielkości zużycia. W efekcie, przy mediach takich jak energia elektryczna, cieplna, woda, jeśli najemca jest obciążany ich kosztem na podstawie odczytów liczników pomiarowych, należy do nich stosować stawki VAT właściwe dla poszczególnych mediów.

Odmienna sytuacja wystąpi, gdy najemca ponosi zryczałtowaną opłatę za media niezależną od ich faktycznego zużycia. W tym przypadku koszt mediów podlega włączeniu do podstawy opodatkowania usługi najmu i podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach jak usługa kompleksowa. W przypadku lokali użytkowych jest to stawka podatku - 23%.

Konkluzja jest zatem taka, że jeśli koszty mediów nie są obliczane na podstawie wskazań indywidualnego licznika (podlicznika) indywidualnie przypisanego dla najemcy, a są uzależnione od proporcji w jakiej wynajmowana przez najemcę powierzchnia pozostaje do ogólnej powierzchni budynku w którym wynajmowany lokal się znajduje to koszty takich mediów stanowią część usługi kompleksowej czyli usługi wynajmu powierzchni użytkowej. W praktyce ta proporcja jest rodzajem ryczałtu wykazującego zmienną wielkość, uzależnioną nie od indywidualnego opomiarowanego zużycia przez najemcę, ale od całościowego zużycia mediów typu gaz, woda, ścieki w całym budynku, którego tylko część jest wynajmowana na podstawie wskazanej umowy najmu. Kierując się tą metodą całość należnych opłat z tytułu zużycia wskazanych mediów obciążających przedmiot najmu jest wyliczana proporcją wynoszącą 39,86 %, którymi następnie jest obciążany najemca. Nawet w przypadku zerowego zużycia (np. w przypadku czasowego nieprowadzenia działalności w przedmiocie najmu) najemca zostałby obciążany kwotą wynikającą z zastosowanego przelicznika 39,86%. Opłaty za wskazane media: gaz, wodę, ścieki stanowią więc zgodnie z metodą potwierdzoną wskazanym wyrokiem TSUE część usługi kompleksowej umowy najmu i są opodatkowane stawką podatku właściwą dla usługi kompleksowej czyli usługi najmu - 23%.

Stanowisko wnioskodawcy jest więc takie, że opisane w stanie faktycznym koszty mediów typu gaz, woda i ścieki stanowią część usługi kompleksowej czyli usługi wynajmu powierzchni użytkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Z treści art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Słownik języka polskiego definiuje czasownik „świadczyć” jako „wykonywać coś na czyjąś rzecz”, „świadczenie” zaś to obowiązek wykonywania, przekazania czegoś.

Z powyższego wynika więc, że świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia, jako usługi, należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów, zgodnie z art. 7 ustawy. Dodatkowo, warto wskazać, że pojęcie „świadczenia” wywodzi się z prawa cywilnego i należy je rozumieć zgodnie z ukształtowaną w tej gałęzi prawa definicją jako „każde zachowanie się na rzecz innej osoby”.

Pojęcie usługi według ustawy o podatku od towarów i usług jest szersze od usługi w rozumieniu klasyfikacji statystycznych. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Co więcej, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością, a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Taka definicja świadczenia usług jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług wszelkich transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 s. 1 ze zm.), który stanowi, że:

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

Przepis ten reguluje zatem takie sytuacje, kiedy podatnik działając we własnym imieniu zawiera umowę, na podstawie której zobowiązuje się do zrealizowania pewnego świadczenia, jednak faktycznie świadczenie to realizowane jest przez podmiot trzeci. W takim przypadku, gdy podmiot nabywa usługę, a następnie odsprzedaje ją kontrahentowi w tzw. „stanie nieprzetworzonym”, uznawany jest za podatnika, który taką usługę świadczy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług:

Stosownie do art. 15 ust. 2:

Aby rozstrzygnąć Pani wątpliwość, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy przenoszone na najemcę lokalu koszty mediów tj. gazu, wody, ścieków i odpadów stanowią usługi ściśle związane z usługą najmu, czy występują jako niezależne, odrębne świadczenia.

Na gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, że nie należy sztucznie dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje, że – zgodnie z ww. Dyrektywą 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą Dyrektywą Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze zm.) – każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność.

W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że:

Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich, (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi „mediami”.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.

Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W niniejszej sprawie warto również przywołać orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15, w którym Sąd stwierdził, że: „Jeżeli chodzi o media w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, to wskazane media, co do zasady, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług, poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, jak wskazał Trybunał, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń. Przy wyborze tych kryteriów strony muszą kierować się względami ekonomicznymi, które pozwolą na wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów w taki sposób, że obiektywnie odzwierciedlone zostanie ich zużycie i wówczas świadczenia te powinny być traktowane odrębnie. Zatem w odniesieniu do mediów, w stosunku do których możliwe jest przyjęcie kryterium zużycia, to właśnie ww. kryterium będzie decydujące o odrębności tych mediów, a nie kwestia czy najemca miał możliwość wyboru świadczeniodawcy”.

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że świadczenie złożone ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy ma charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a więc takich, które umożliwia (umożliwiają) skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub jest/są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie, opodatkowane świadczenia. Zatem, w celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji.

W opisie sprawy wskazała Pani, że wynajmuje lokal użytkowy. Najemca tego lokali jest zobowiązany do uiszczania opłat z tytułu czynszu najmu oraz opłat wynikających z eksploatacji przedmiotu umowy m. in. gazu, wody, ścieków, odpadów- proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni. Proporcja wynajmowanej powierzchni w stosunku do całej powierzchni budynku, w którym znajduje się przedmiot najmu wynosi 39,86%. We wniosku wskazała Pani, że w praktyce ta proporcja jest rodzajem ryczałtu wykazującego zmienną wielkość, uzależnioną nie od indywidualnego opomiarowanego zużycia przez najemcę, ale od całościowego zużycia mediów typu gaz, woda, ścieki w całym budynku, którego tylko część jest wynajmowana na podstawie wskazanej umowy najmu. Kierując się tą metodą całość należnych opłat z tytułu zużycia wskazanych mediów obciążających przedmiot najmu jest wyliczana proporcją wynoszącą 39,86 %, którymi następnie jest obciążany najemca. W Pani opinii najemca z uwagi na zastosowaną metodę powierzchniową nie ma możliwości samodzielnego określania poziomu faktycznego zużycia mediów typu: gaz, woda, ścieki, odpady. Najemca nie ma także prawa do samodzielnego decydowania o wyborze dostawcy mediów typu gaz, woda, ścieki, odpady. Płatności z tytułu zużycia mediów są płatne w terminach płatności opłaty czynszowej na podstawie refaktury wystawionej przez Panią, do której każdorazowo są załączane kopie faktur od dostawców mediów.

Jak zatem wynika z opisu sprawy media typu: gaz, woda, ścieki, odpady rozliczane są na najemcę przy zastosowaniu wskaźnika opartego na powierzchni zajmowanej przez najemcę. Wystawia Pani najemcy refakturę za zużycie, biorąc pod uwagę dane z faktur od dostawców mediów oraz proporcję powierzchni nieruchomości wynajmowanej przez najemcę do powierzchni ogółem, której dotyczy faktura od dostawcy. Opłaty z tytułu ww. mediów stanowią więc odrębny od czynszu składnik umowy i rozliczane są na podstawie powierzchni nieruchomości. Faktyczne zużycie mediów jest więc ustalane w oparciu o powierzchnię wynajmowanego lokalu.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłat za gaz, wodę, ścieki i odpady jest zależna od faktycznego zużycia przez najemcę, ustalonego w indywidualny sposób w oparciu o inne kryteria (powierzchnia danego lokalu użytkowego) - to najem lokalu i związane z nim gaz, woda, ścieki i odpady stanowią odrębne i niezależne od usługi najmu świadczenia. Brak jest zatem podstaw, aby uznać, że usługi dostawy do lokalu gazu, wody, odbioru ścieków i odpadów są nierozerwalnie związane z najmem lokalu, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu lokalu.

W niniejszej sprawie - zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT - z tytułu dostawy ww. mediów do lokali, tj. dostawy gazu, wody, odbioru ścieków i odpadów, występuje Pani jako podmiot świadczący usługi dostarczania mediów. Skoro nabywa Pani ww. media we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, tj. podmiotu, który faktycznie będzie korzystać z tych świadczeń, to dokonywana przez Panią odsprzedaż towarów i usług stanowi czynność, która podlega opodatkowaniu, w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, według stawek właściwych dla danego rodzaju towaru/usługi, gdyż świadczenia te nie stanowią kompleksowej usługi najmu lokalu użytkowego. Tym samym dokonując odsprzedaży gazu, wody, odbioru ścieków i odpadów, wykonuje Pani czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, opodatkowane właściwą stawką podatku VAT dla danego rodzaju świadczenia.

Zatem dokonując refakturowania mediów na rzecz najemcy, powinna Pani zastosować właściwą stawkę dla dostawy gazu, wody, odbioru ścieków i odpadów.

Tym samym Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Jednocześnie nadmieniam, że interpretacje indywidualne nie rozstrzygają o wysokości stawki podatku VAT. W tym zakresie można na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.