Skutki podatkowe sprzedaży działki.
Spółka z o.o., czynny podatnik VAT, zamierza sprzedać działkę nr 1, objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, co kwalifikuje ją jako teren budowlany. Na działce znajdują się urządzenia przesyłowe (gazociągi, linie energetyczne, telekomunikacyjne) należące do przedsiębiorstw przesyłowych, a także tymczasowe przyłącze energetyczne, które zostanie wykonane przez kupującego. Działka jest częściowo utwardzona w sposób niekwalifikujący się…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
24 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działki nr 1. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
… sp. z o.o. z siedzibą w … (dalej: Spółka lub TBS lub Wnioskodawca) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Spółka jest właścicielem nieruchomości obejmującej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jednostki ewidencyjnej …, obręb …, o nr 1 o pow. … ha (dalej: „działka” lub „nieruchomość”) wpisaną w księdze wieczystej nr …, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w ...
Działka nr 1 powstała w wyniku podziału działki nr 2 o powierzchni … ha na działki: nr 1 o pow. … ha, nr 3 o pow. … ha oraz nr 4 o pow. … ha (decyzja Burmistrza Miasta … z dnia … roku, nr ...
Zgodnie z zapisem w ewidencji gruntów działka nr 1 sklasyfikowana jest jako:
1. inne tereny zabudowane (…) oraz
2. pastwiska klasy V (…).
Nieruchomość obejmująca działkę nr 1 stanowi teren niezagospodarowany, porośnięty zielenią nieurządzoną.
Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (uchwała nr … Rady Miejskiej w … z dnia … w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru …). Zgodnie z MPZP nieruchomość oznakowana jest symbolem 7MNU, tj. znajduje się w obszarze terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej, oznaczonej na rysunku planu symbolami ...
Dla przedmiotowej nieruchomości nie wydano przed wejściem w życie MZPZ decyzji o warunkach zabudowy.
Zgodnie z zaświadczeniem Burmistrza Miasta … z dnia … (znak: …), dla terenu działki nr 1 została wydana decyzja Burmistrza Miasta … o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego znak: … z dnia …, w obszarze działek nr: 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 2 obręb … oraz dz. Nr: 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 obręb …, w jedn. Ewid. …, dla budowy sieci kablowych podziemnych średniego napięcia SN 15 kV i kabli światłowodowych na odcinku przy ul. …, ul. …, ul. …, ul. …, ul. … i ul. … w … z wyłączeniem terenów kolejowych, oraz budowę stacji transformatorowej 15/0,4 Kv „…”.
Przez działkę o numerze 1 przebiega pas gruntu użytkowany przez osoby postronne jako droga do budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Fragment nieruchomości użytkowany jako droga jest częściowo utwardzony (tłuczniem, asfaltem i elementami betonowymi) przez nieznane Wnioskodawcy osoby trzecie. Przy sprzedaży planowane jest zobowiązanie nabywcy do ustanowienia służebności przejazdu i przejścia na rzecz każdoczesnych właścicieli obejmujących działki nr: 21, 22, 23 i 24. Dodatkowo w podobny sposób utwardzony został niewielki fragment działki przylegający do ww. pasa użytkowanego jako droga – fragment ten był wykorzystywany do pozostawiania maszyn na etapie remontu drogi powiatowej (ul. …). Wszystkie te chałupnicze utwardzenia zostały wykonane dawniej niż 6 lat wstecz od daty niniejszego wniosku.
Dodatkowo działka jest przedmiotem najmu:
Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej: do ulicy … w ...
Przez działkę przebiegają liczne sieci infrastruktury technicznej:
1. Przez centralną część działki z północy na południe przebiega gazociąg o średnicy … mm.
2. Przez wschodnią część działki przebiega gazociąg o średnicy … mm.
3. Wzdłuż północno - wschodniej części działki przebiega gazociąg o śr. … mm oraz napowietrzna linia energetyczna i oświetleniowa oraz usytuowane są betonowe słupy podtrzymujące linie.
4. Wzdłuż północnej granicy działki przebiega podziemna linia teletechniczna.
Wszystkie sieci są czynne. Wszystkie opisane wyżej urządzenia przesyłowe wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych i zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego nie należą do części składowych nieruchomości oraz nie stanowią własności TBS.
Przedmiotowe urządzenia przesyłowe znajdujące się na działce nr 1 zostały wykonane (i zostaną wykonane – dot. planowanego przyłącza tymczasowego) przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Nie zostały i nie zostaną (dot. planowanego przyłącza tymczasowego) rozliczone z TBS, nie zostały TBS wydane do ekonomicznego władania, nie zostaną przeniesione do majątku TBS do dnia sprzedaży, nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych TBS, nie były przez niego amortyzowane i nie były przez niego ulepszane. Ekonomiczne władztwo nad tymi składnikami do dnia sprzedaży będzie przysługiwać przedsiębiorstwom przesyłowym.
Działka nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zawarte umowy z lat 2020-2024 z określonymi wyżej podmiotami trwają nadal. Wnioskodawca z tego tytułu co miesiąc wystawia fakturę ze stawką 23 % VAT.
II. Opis zdarzenia przyszłego:
Spółka planuje zbyć nieruchomość.
Nieruchomość zbywana będzie w istniejącym stanie faktycznym i prawnym.
W celu uzgodnienia warunków sprzedaży Wnioskodawca zawarł 1 czerwca 2026 roku z przyszłym kupującym (spółką „…” S.A. z siedzibą w …) umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego, na mocy której m.in. wyraził zgodę na usytuowanie przez kupującego własnym kosztem i staraniem na działce nr 1, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie kupujący oświadczył, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży, usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia, chyba, że strony postanowią inaczej.
Na działce w dacie transakcji (tj. w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży) będą znajdować się wyłącznie opisane w pkt. I powyżej: elementy infrastruktury przesyłowej wchodzące w skład przedsiębiorstw przesyłowych, tj. sieć instalacji gazowej, elektrycznej i światłowodowej, które stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”), a także niewielki pas ubitej drogi dojazdowej do sąsiednich budynków jednorodzinnych wraz z niewielkim fragmentem utwardzonym na potrzeby przebudowy drogi powiatowej oraz fragment o pow. … m2 utwardzonego tłuczniem terenu, których to utwardzeń w ocenie wnioskodawcy nie można uznać za budowle w rozumieniu ww. przepisów, jak również opisane w akapicie powyżej tymczasowe przyłącze energetyczne.
Pytanie
Czy w opisanym wyżej stanie faktycznym i prawnym dostawa nieruchomości, jako teren zabudowany urządzeniami przesyłowymi i tymczasowym przyłączem energetycznym określonym w Umowie Przedwstępnej, stanowiąca jednocześnie teren budowlany, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w szczególności nie będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub pkt 10a ustawy?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem wnioskodawcy, transakcja sprzedaży omawianej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z następujących przyczyn.
Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”). Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2026.538 – dalej: „u.z.p.”), ustawa ta określa:
1. zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2. zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy
- przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.
Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Stosownie do art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:
1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Z przepisu art. 50 ust. 1 u.z.p. wynika, że inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku - w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Natomiast zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt 2) u.z.p. organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Nie została wydana decyzja stwierdzająca wygaśnięcie decyzji Burmistrza Miasta … o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego znak: … z dnia ...
Podsumowując, dla terenu nieruchomości obowiązuje zarówno MPZP, jak i wydana została (uprzednio) decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, co do której nie została wydana decyzja o jej wygaśnięciu, a zatem ten teren należy, w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, uznać za grunt przeznaczony pod zabudowę.
Reasumując, stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie sprzedaż nieruchomości położonej w … przy ul. …, oznaczonej jako działka gruntu nr 1, dla której obowiązuje MPZP (zgodnie z którym przedmiotowa działka znajduje się w obszarze terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej), a nadto została [uprzednio] wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu gminnym (dotąd nie wygaszona], nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%.
Pas gruntu (oznaczony jako użytek Bi) działki nr 1, użytkowany jako droga dojazdowa do budynków mieszkalnych jednorodzinnych, został wprawdzie częściowo utwardzony (różnymi materiałami: tłuczniem, asfaltem i elementami betonowymi) przez osoby trzecie, niemniej „chałupnicza” metoda wykonania utwardzenia, brak wyraźnego wyznaczenia drogi w terenie (w szczególności brak krawężników) nie pozwalają uznać tego urządzenia za budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego. Za budowlę nie można również uznać niewielkiego fragmentu działki, utwardzonego w podobny sposób kilka lat temu przez osoby trzecie na potrzeby prowadzonych wówczas robót, tj. przebudowy drogi powiatowej – ul. … (prawdopodobnie przez wykonawcę tych robót – na potrzeby składowania na noc maszyn). Podobnie za budowlę nie można uznać utwardzonej przez najemcę tłuczniem części działki o pow. … m2.
W związku z powyższym działki nie można uznać za grunt zabudowany ww. urządzeniami, gdyż nie są one budowlami.
Nieruchomość zabudowana jest infrastrukturą przesyłową nie stanowiącą własności Spółki, a wchodzącą w skład przedsiębiorstw przesyłowych.
Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jednocześnie, w myśl 47 § 2 Kodeksu cywilnego, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Ponadto, na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Niemniej jednak, w myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. W ocenie Wnioskodawcy, analiza przytoczonych powyżej przepisów Kodeksu cywilnego prowadzi do wniosku, że przedmiotowa infrastruktura (urządzenia służące do doprowadzania płynów, pary, energii elektrycznej) nie może stanowić części składowych działki objętej transakcją, bowiem wchodzi ona w skład przedsiębiorstw przesyłowych, o których mowa wart. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Tym samym, bez względu na trwałe powiązanie infrastruktury z gruntem, na podstawie art. 49 Kodeksu cywilnego, stanowi ona odrębny, niezależny od działek przedmiot własności. W konsekwencji przedmiotem transakcji jest dostawa działki, a nie położonej na niej infrastruktury.
Analogiczny stan własności będzie miał miejsce w odniesieniu do planowanego tymczasowego przyłącza, które również co do zasady będzie należało do zakładu energetycznego, a nadto z uwagi na swój tymczasowy charakter trudno w tym przypadku takie przyłącze w ogóle zakwalifikować jako trwale z gruntem związane.
Zgodnie z powyższym nieruchomość należy uznać za teren zabudowany infrastrukturą przesyłową, przy czym przedmiotem dostawy towaru będzie sama nieruchomość, bez dostawy ww. urządzeń przesyłowych (które nie stanowią własności wnioskodawcy).
W związku z powyższym dostawa działki nr 1, jako terenu zabudowanego infrastrukturą techniczną – urządzeniami przesyłowymi, oraz jednocześnie stanowiącego teren budowlany, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Jednocześnie dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, ponieważ:
a. urządzenia przesyłowe wybudowane na działce nie stanowią własności wnioskodawcy i nie będą one podlegały dostawie wraz z dostawą działki,
b. ubitego fragmentu drogi wraz z przylegającym obszarem nie można uznać za budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego,
c. przepis ten odnosi się do dostawy budynków, budowli lub ich części, czego nie dotyczy opisane zdarzenie przyszłe.
Przedmiotowe urządzenia przesyłowe znajdujące się na działce nr 1 zostały wykonane (i zostaną wykonane – dot. planowanego przyłącza tymczasowego) przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Nie zostały i nie zostaną (dot. planowanego przyłącza tymczasowego) rozliczone z TBS, nie zostały TBS wydane do ekonomicznego władania, nie zostaną przeniesione do majątku TBS do dnia sprzedaży, nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych TBS, nie były przez niego amortyzowane i nie były przez niego ulepszane. Ekonomiczne władztwo nad tymi składnikami do dnia sprzedaży będzie przysługiwać przedsiębiorstwom przesyłowym.
W konsekwencji dostawy dokonywanej przez Wnioskodawcę w zakresie działki nr 1 nie należy kwalifikować jako dostawy budynku, budowli lub ich części. Wnioskodawca nie przeniesie na nabywcę ekonomicznego władztwa nad urządzeniami przesyłowymi, ponieważ sam nimi ekonomicznie nie rozporządza jak właściciel. W związku z powyższym również przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dotyczące dostawy budynków, budowli lub ich części, nie mają zatem zastosowania do tej dostawy.
Działka nr 1 była (i na moment złożenia niniejszego wniosku dalej jest) wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT, tj. do odpłatnego najmu na rzecz:
Czynsz najmu w ramach ww. umów został określony jako kwota netto powiększona o podatek VAT i płatna na podstawie faktury VAT. Nie jest zatem spełniony warunek wykorzystywania tej działki wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT wymaga łącznego spełnienia przesłanek, w tym wykorzystywania towaru wyłącznie do działalności zwolnionej; w tej sprawie przesłanka ta nie występuje.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej: „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z treści złożonego wniosku wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Są Państwo właścicielem nieruchomości obejmującej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jednostki ewidencyjnej …, obręb …, o nr 1 o pow. … ha wpisaną w księdze wieczystej nr …, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w ... Działka jest przedmiotem najmu na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.
Tym samym, dokonując dostawy działki nr 1 będziecie Państwo dokonywali dostawy działki wykorzystywanej przez Państwa w działalności gospodarczej. Zatem, dostawa działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W świetle art. 43 ustawy, dla dostawy działek niezabudowanych, dla określenia zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, należy badać przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, natomiast pozostałe uregulowania zawarte w ww. art. 43 ustawy nie mają zastosowania do dostawy działek niezabudowanych.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, które stanowią tereny budowlane. Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi.
Należy ponadto zauważyć, że według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.); zwanej dalej: „ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”:
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.
W świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.
Przy czym, w sytuacji gdy w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu dla danej działki wyznaczono linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę, będzie uznany za teren budowlany. Pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.
Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy dane tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego danego terenu. Sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że grunty te stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. W związku z tym, że ustawa o VAT nie precyzuje, jakie tereny przeznaczone pod zabudowę korzystają ze zwolnienia od podatku, przyjąć trzeba, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.
Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” – do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy – należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.); zwanej dalej: „ustawą Prawo budowlane” .
Zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Natomiast, na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
W świetle art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:
a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.
W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.
W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795); zwanej dalej: „Kodeksem cywilnym”:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
W świetle zapisów art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:
Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i budowlami trwale z gruntem związanymi.
Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).
Jak wynika z opisu sprawy zamierzają Państwo sprzedać działkę nr 1. Nieruchomość obejmująca działkę nr 1 stanowi teren niezagospodarowany, porośnięty zielenią nieurządzoną. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z MPZP nieruchomość oznakowana jest symbolem 7MNU, tj. znajduje się w obszarze terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej, oznaczonej na rysunku planu symbolami ... Dla przedmiotowej nieruchomości nie wydano przed wejściem w życie MZPZ decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z zaświadczeniem Burmistrza Miasta … z … (znak: …), dla terenu działki nr 1 została wydana decyzja Burmistrza Miasta … o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla budowy sieci kablowych podziemnych średniego napięcia i kabli światłowodowych oraz budowę stacji transformatorowej. Przez działkę o numerze 1 przebiega pas gruntu użytkowany przez osoby postronne jako droga do budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Fragment nieruchomości użytkowany jako droga jest częściowo utwardzony (tłuczniem, asfaltem i elementami betonowymi) przez nieznane Państwu osoby trzecie.
Przez działkę przebiegają liczne sieci infrastruktury technicznej:
1. Przez centralną część działki z północy na południe przebiega gazociąg o średnicy … mm.
2. Przez wschodnią część działki przebiega gazociąg o średnicy … mm.
3. Wzdłuż północno - wschodniej części działki przebiega gazociąg o śr. … mm oraz napowietrzna linia energetyczna i oświetleniowa oraz usytuowane są betonowe słupy podtrzymujące linie.
4. Wzdłuż północnej granicy działki przebiega podziemna linia teletechniczna.
Wszystkie sieci są czynne. Wszystkie opisane wyżej urządzenia przesyłowe wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych i zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego nie należą do części składowych nieruchomości oraz nie stanowią Państwa własności.
Przedmiotowe urządzenia przesyłowe znajdujące się na działce nr 1 zostały wykonane (i zostaną wykonane – dot. planowanego przyłącza tymczasowego) przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Nie zostały i nie zostaną (dot. planowanego przyłącza tymczasowego) rozliczone z Państwem, nie zostały Państwu wydane do ekonomicznego władania, nie zostaną przeniesione do majątku Państwa do dnia sprzedaży, nie zostały wprowadzone do Państwa ewidencji środków trwałych, nie były przez Państwa amortyzowane i nie były przez Państwa ulepszane. Ekonomiczne władztwo nad tymi składnikami do dnia sprzedaży będzie przysługiwać przedsiębiorstwom przesyłowym.
Działka nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Działka jest przedmiotem najmu na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Zawarte umowy z lat 2020-2024 z określonymi podmiotami trwają nadal. Z tego tytułu co miesiąc wystawiają Państwo fakturę ze stawką 23% VAT.
W celu uzgodnienia warunków sprzedaży zawarli Państwo 1 czerwca 2026 r. z przyszłym kupującym (spółką „…” S.A. z siedzibą w …) umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego, na mocy której m.in. wyrazili Państwo zgodę na usytuowanie przez kupującego własnym kosztem i staraniem na działce nr 1, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie kupujący oświadczył, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży, usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia, chyba, że strony postanowią inaczej.
Na działce w dacie transakcji (tj. w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży) będą znajdować się wyłącznie elementy infrastruktury przesyłowej wchodzące w skład przedsiębiorstw przesyłowych, tj. sieć instalacji gazowej, elektrycznej i światłowodowej, które stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”), a także niewielki pas ubitej drogi dojazdowej do sąsiednich budynków jednorodzinnych wraz z niewielkim fragmentem utwardzonym na potrzeby przebudowy drogi powiatowej oraz fragment o pow. … m2 utwardzonego tłuczniem terenu, których to utwardzeń, w Państwa ocenie, nie można uznać za budowle w rozumieniu ww. przepisów, jak również tymczasowe przyłącze energetyczne.
W niniejszej sprawie – jak Państwo wskazali – przez działkę przebiegają linie sieci infrastruktury technicznej będące budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Urządzenia przesyłowe wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych i zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego nie należą do części składowych nieruchomości oraz nie stanowią Państwa własności. Ponadto na działce w dacie transakcji będzie znajdować się tymczasowe przyłącze energetyczne, usytuowane przez kupującego własnym kosztem i staraniem. Tym samym w rezultacie planowanej dostawy przedmiotowej działki nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. obiektami – liniami sieci technicznych oraz tymczasowym przyłączem energetycznym, jak właściciel – nie będą przedmiotem sprzedaży.
Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro nie są Państwo właścicielem znajdujących się na działce budowli (tj. sieci infrastruktury technicznej przesyłowej) oraz tymczasowego przyłącza energetycznego, to należy przyjąć, że w związku z planowaną dostawą działki nr 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, który jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Ponadto, jak Państwo wskazali, na działce w dacie transakcji będzie znajdować się niewielki pas ubitej drogi dojazdowej do sąsiednich budynków jednorodzinnych wraz z niewielkim fragmentem utwardzonym na potrzeby przebudowy drogi powiatowej oraz fragment o pow. … m2 utwardzonego tłuczniem terenu, których to utwardzeń, w Państwa ocenie, nie można uznać za budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że skoro dostawa będzie obejmowała wyłącznie grunt (bez budynków, budowli lub ich części), to dla tej dostawy nie będzie mieć zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Jak wynika z opisu sprawy, działka nr 1 nie była wykorzystywana przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Działka jest przedmiotem najmu na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Zawarte umowy z lat 2020-2024 z określonymi podmiotami trwają nadal. Z tego tytułu co miesiąc wystawiają Państwo fakturę ze stawką 23 % VAT.
Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzam, że planowana przez Państwa dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.
W związku z powyższym planowana przez Państwa dostawa działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla towaru będącego przedmiotem sprzedaży.
Wobec powyższego planowana przez Państwa dostawa działki nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej dla tej czynności stawki.
Tym samym, uznałem Państwa stanowisko za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo