Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.693.2025.2.ALN

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania:

· wynagrodzenia w formie jednorazowej opłaty z tytułu bezumownego korzystania z działek nr 1 i 2;

· dostawy działek nr 1 i 2.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 27 sierpnia 2025 r. (data wpływu 27 sierpnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina A. jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Jest właścicielem mienia komunalnego, w tym nieruchomości, którymi gospodaruje. Nieruchomości gruntowe będące własnością Gminy zostały w latach ubiegłych częściowo zajęte przez podmioty trzecie bez tytułu prawnego, tj. bez zawartej umowy. W celu uregulowania stanu prawnego zajmowanych nieruchomości Gminy A. w roku 2016 na podstawie decyzji Wójta Gminy A. z dn. 16.05.2016 r. został zatwierdzony z urzędu poniższy projekt podziału:

1. podział nieruchomości gruntowej oznaczonej działką ewidencyjną nr 3 o pow. 3,0700 na działki oznaczone nowymi kolejnymi numerami:

· nr 4 o pow. 0,0099

· nr 2 o pow. 0,0361

· nr 5 o pow. 0,0700

· nr 6 o pow. 0,0238

· nr 7 o pow. 0,1742

· nr 8 o pow. 2,7560

2. podział nieruchomości gruntowej oznaczonej działką ewidencyjną nr 9 o pow. 0,8007 ha na działki oznaczone nowymi kolejnymi numerami:

· nr 1 o pow. 0,0008 ha

· nr 10 o pow. 0,0080ha

· nr 11 o pow. 0,0054ha

· nr 12 o pow. 0,7865ha

Działki oznaczone nr 1 o pow. 0,0008 ha i nr 2 o pow. 0,0361 zostały wydzielone celem przeznaczenia ich na powiększenie nieruchomości sąsiedniej oznaczonej działką nr 13, z którą tworzyć będą jedną nieruchomość z bezpośrednim dostępem do publicznej drogi gminnej. Właścicielem działki nr 13 są mieszkańcy Gminy, którzy bez tytułu prawnego korzystają z sąsiednich działek nr 1 i 2.

Działki nr 2 i nr 1 znajdują się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W ewidencji gruntów i budynków stanowią użytek B – tereny mieszkaniowe. Zgodnie z przygotowanym operatem szacunkowym nieruchomości są niezabudowane, stanowią funkcjonalną całość z sąsiednią działką ewidencyjną nr 13. Działki numer 1 i 2 w części pełnią funkcję wjazdową, gdzie urządzono utwardzenie z kostki brukowej oraz zamontowano ogrodzenie z bramą wjazdową. Pozostała powierzchnia została obsadzona zielenią ozdobną. Z uwagi na niewielką powierzchnię oraz niekorzystny kształt brak jest możliwości ich samodzielnego wykorzystania.

W 2025 r. Gmina przewiduje zawrzeć ugodę z Korzystającymi z wyżej wskazanych działek poprzez podpisanie protokołu uzgodnień w sprawie ustalenia trybu postępowania dotyczącego nabycia w trybie bezprzetargowym nieruchomości gruntowej położonej w A. o łącznej pow. 0,0369 ha, oznaczonej działkami nr 2 o pow. 0,0361 ha i nr 1 o pow. 0,0008 ha na polepszenie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej oznaczonej działką nr 13, z którą będzie stanowić jedną nieruchomość.

Gmina w ww. protokole zamierza oświadczyć, że sprzedaje działki położone w A. oznaczone nr 1 i 2 na rzecz Korzystających, celem polepszenia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej oznaczonej działką nr 13, z którą będą stanowić jedną nieruchomość.

Korzystający (osoby fizyczne) w protokole uzgodnień oświadczą, że poczynili nakłady i użytkują bez tytułu prawnego ww. działki i chcą je nabyć na własność za cenę oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego.

Oprócz tego zadeklarują również, że uznają roszczenia związane z bezumownym korzystaniem z nieruchomości za okres 6 lat który nie podlega przedawnieniu i zobowiążą się do ich zapłaty w kwocie oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Na pytania postawione w wezwaniu o treści:

1) Czy poza zatwierdzeniem w 2016 r. projektu podziału nieruchomości podjęli Państwo jakiekolwiek czynności mające na celu odzyskanie nieruchomości? Jeśli tak, to kiedy i jakie to były czynności?

2) Czy podejmowali Państwo czynności po ujawnieniu faktu bezumownego korzystania z nieruchomości gruntowej, czy zaakceptowali Państwo zaistniałą sytuację i zmierzali do prawnego uregulowania ujawnionego stanu, tj. np. podpisania umowy dzierżawy, czy dążyli Państwo do odzyskania nieruchomości?

3) Czy nieruchomości, o których mowa we wniosku były bezumownie użytkowane za Państwa wiedzą i zgodą? Jeśli nie, jakie czynności podjęli Państwo w stosunku do osób, które bezumownie korzystają z Państwa gruntu - czy skierowali Państwo sprawę na drogę postępowania sądowego o wydanie nieruchomości, która jest przedmiotem bezumownego korzystania?

4) W ramach jakich czynności została nabyta przez Państwa Nieruchomość:

· opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

· zwolnionych od podatku od towarów i usług,

· niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

5) Czy przy nabyciu Nieruchomości przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli nie, to z jakiego powodu?

6) Czy nabycie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem należnym?

7) W jaki sposób wykorzystują/wykorzystywali Państwo nabyte działki, z których powstały działki nr 1 i 2 jak i już wydzielone działki nr 1 i 2 w całym okresie posiadania?

8) Czy działki, z których powstały działki nr 1 i 2 jak i już wydzielone działki nr 1 i 2 w całym okresie posiadania wykorzystywane są/były przez Państwa wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane są/były te nieruchomości – należy podać podstawę prawną zwolnienia.

9) Czy działki, o których mowa we wniosku są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jakie są zapisy w tym planie dla działek objętych wnioskiem?

10) Czy dla działek objętych zakresem wniosku zostały wydane/będą wydane przed sprzedażą decyzje o warunkach zabudowy?

11) Czy przed sprzedażą działek zostanie wydane pozwolenie na budowę?

12) Na której z działek znajduje się wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową?

13) Czy przedmiotem sprzedaży będą działki nr 1 i 2 wraz z wjazdem utwardzonym z kostki brukowej oraz ogrodzeniem z bramą wjazdową?

14) Czy naniesienia, tj. wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową, będą stanowiły na moment sprzedaży budowlę lub ich część w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)? Jeżeli nie, to należy wskazać czym są zgodnie z Prawem budowlanym? Jeżeli ww. obiekty stanowią urządzenia budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, to należy wskazać z którym obiektem budowlanym jest związane, zapewniając tym samym możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem?

15) Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie wjazdu utwardzonego z kostki brukowej, ogrodzenia z bramą wjazdową w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)? Odpowiedzi proszę udzielić do każdej budowli odrębnie.

16) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem wjazdu utwardzonego kostką brukową, ogrodzenia z bramą wjazdową, a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Odpowiedzi proszę udzielić do każdej budowli odrębnie.

17) Czy wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową były/są wykorzystywane przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (należy wskazać przepis na podstawie którego działalność korzystała ze zwolnienia)?

18) Czy wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową, o którym mowa w opisie sprawy, znajdowały się na nieruchomości w momencie jej nabycia, czy też zostały wybudowane po nabyciu nieruchomości? Jeśli zostały wybudowane po nabyciu nieruchomości proszę wskazać, kto wybudował wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową, kiedy (proszę podać datę).

19) Jeśli wjazd utwardzony z kostki brukowej i ogrodzenie z bramą wjazdową wjazd zostały wybudowane przez osoby, które nabędą nieruchomość, to proszę wskazać:

a. czy dojdzie do rozliczenia nakładów;

b. kiedy dojdzie to rozliczenia, tj. przed sprzedażą, czy po sprzedaży;

c. w jaki sposób nakłady zostaną rozliczone;

d. jak zostanie skalkulowana cena sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości (jakie elementy będzie obejmowało wynagrodzenie, czy cena będzie uwzględniać zarówno wartość gruntu oraz wartość znajdujących się obiektów budowlanych);

e. w jaki sposób nastąpi rozliczenie transakcji dostawy nieruchomości,

f. czy cena sprzedaży nieruchomości zostanie pomniejszona o wartość zabudowań znajdujących się na działce (w jaki sposób i w jakiej kwocie nastąpi zapłata),

g. w jakiej wysokości otrzymają Państwo wynagrodzenie (jakie elementy będzie ono uwzględniało) za sprzedaż nieruchomości;

20) Czy do momentu planowanej dostawy ponosili/będą Państwo ponosili nakłady na ulepszenie wjazdu utwardzonego z kostki brukowej, ogrodzenia z bramą wjazdową, rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości co najmniej 30% tych budowli? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a. czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie ww. budowli przysługiwało/będzie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony;

b. kiedy ponosili/będzie Państwo ponosić ww. wydatki na ww. budowle; (proszę podać dzień, miesiąc i rok);

c. czy i kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budowli po ulepszeniu;

d. czy po zakończonym ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budowli; jeżeli tak, to należy wskazać miesiąc i rok;

e. czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonej budowli a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

Udzielili Państwo odpowiedzi:

1) Poza zatwierdzeniem w 2016 r. projektu podziału nieruchomości Gmina A. nie podjęła żadnych czynności mających na celu odzyskanie nieruchomości.

2) Po ujawnieniu faktu bezumownego korzystania z nieruchomości gruntowej Gmina A. zaakceptowała zaistniałą sytuację i dążyła do prawnego uregulowania stanu, tj. do podpisania umowy z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości gruntowej, a następnie sprzedaży.

3) W 2020 roku Gmina A. skierowała pismo do osób, które bezumownie korzystają z gruntów z propozycją spotkania w celu podpisania porozumienia w sprawie należnego Gminie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości gruntowych. Gmina A. nie skierowała sprawy na drogę postępowania sądowego o wydanie nieruchomości, która jest przedmiotem bezumownego korzystania.

4) Nieruchomości gruntowe zostały nabyte w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość gruntowa z której została wydzielona nieruchomość przeznaczona do sprzedaży 2 została nabyta nieodpłatnie z mocy prawa na podstawie Decyzji Wojewody (...) z dn. 17.05.1999 r. Nieruchomość gruntowa z której została wydzielona nieruchomość 1 została nabyta nieodpłatnie z mocy prawa na podstawie decyzji Wojewody (...) z dn. 23.02.1993 r.

5) Przy nabyciu nieruchomości przez Gminie A. nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. W związku z powyższym Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

6) Nabycie nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaniem podatku należnego.

7) W okresie od momentu nabycia do chwili obecnej działki z których powstały działki nr 1 i 2 jak i już wydzielone działki nr 1 i 2 nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane przez Gminę A..

8) W okresie od momentu nabycia do chwili obecnej działki z których powstały działki nr 1 i 2 jak i już wydzielone działki nr 1 i 2 nie były wykorzystywane przez Gminę A. w jakiejkolwiek działalności podatkowej (w tym zwolnionej).

9) Działki nr 2 i 1 położone w obrębie geodezyjnym A. znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy A.. Zgodnie ze zmianą nr 3 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy A. przedmiotowe działki znajdują się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

10) Dla działek objętych zakresem wniosku przed sprzedażą nie zostały wydane i nie będą wydane decyzje o warunkach zabudowy.

11) Przed sprzedażą działek nie zostanie wydane pozwolenie na budowę.

12) Wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową znajdują się na działce nr 2.

13) Przedmiotem sprzedaży będą działki nr 1 i 2 bez wjazdu utwardzonego z kostki brukowej, oraz ogrodzenia z bramą wjazdową. Wjazd i ogrodzenie zostały wybudowane przez osoby które bezumownie korzystają z nieruchomości gruntowych i nie stanowią własności Gminy.

14) Na moment sprzedaży naniesienia tj. wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową nie stanowią budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Obiekty stanowią urządzenia budowlane o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane i są związane z zabudowanym budynkiem mieszkalnym znajdującym się na działce 13. Gmina A. nie jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej o nr działki 13.

15) Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca, aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części musi nastąpić: oddanie ich do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, lub rozpoczęcie ich użytkowania na własne potrzeby. Po drugie oddanie budynków, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne musi nastąpić po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Gmina A. stoi na stanowisku, że wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową znajdujące się na działce 2 nie stanowią budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Ponadto Gmina A. nie jest właścicielem wyżej wymienionego wjazdu i ogrodzenie z bramą wjazdową. Nie ponosiła wydatków na ich wybudowanie, czy ulepszenie. W związku z powyższym w ocenie Gminy dla wyżej wymienionych naniesień nie możemy mówić o pierwszym zasiedleniu.

16) W ocenie Gminy A. dla wjazdu utwardzonego kostką brukową i ogrodzenia z bramą wjazdową nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

17) Wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową nigdy nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywana przez Gminę A., a co za tym idzie nigdy nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

18) Posadowiony na nieruchomości wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową nie jest własnością Gminy A. Jest własnością osób które bezumownie korzystają z gruntów i nie będzie przedmiotem sprzedaży. Gmina A. nie posiada informacji w którym roku został wybudowany wyżej wymieniony wjazd oraz ogrodzenie z bramą wjazdową.

19) Wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową zostały wybudowane przez osoby, które nabędą nieruchomość. Cena sprzedaży będzie uwzględniać tylko wartość gruntów bez wartości wjazdu utwardzonego z kostki brukowej oraz ogrodzenia z bramą wjazdową.

20) Gmina A. do momentu planowanej dostawy nie będzie ponosiła nakładów na ulepszenie wjazdu utwardzonego z kostki brukowej, ogrodzenia z bramą wjazdową.

Pytania postawione w uzupełnieniu wniosku

1. W jaki sposób należy postępować w opisanym powyżej przypadku, tzn. czy do naliczonej opłaty w formie jednorazowej opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości należy doliczyć podatek od towarów i usług czy uznać, że jest to opłata niepodlegająca opodatkowaniu?

2. Czy dokonując zbycia nieruchomości gruntowych o nr 1 i 2 Gmina będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług czy też sprzedaż powinna zostać opodatkowana?

Państwa stanowisko przedstawione we wniosku

Ad 1.

Jednorazowa opłata z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości spełnia definicję zapłaty z tytułu świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg podstawowej stawki 23%.

W wyżej opisanym przypadku nie może być mowy o braku wiedzy o bezumownym korzystaniu z rzeczy. Zgodnie z dokumentacją znajdującą się w gminie pierwsze kroki w celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości Gminy zostały podjęte już 2016 roku. Na podstawie decyzji Wójta Gminy A. zostały wydzielone nieruchomości o nr 2 i 1 celem polepszenia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej należącej do osób fizycznych nieprowadzących działalność gospodarczą (Mieszkańców Gminy A.) oznaczonej działką nr 13, z którą będą stanowić jedną całość. Okoliczności te wskazują na dorozumianą, milczącą zgodę właściciela nieruchomości, Gminy A., na korzystanie z nieruchomości przez dotychczasowych użytkowników (Korzystających). Obecnie celem obu stron jest osiągnięcie porozumienia poprzez wniesienie przez Korzystających dobrowolnie jednorazowej opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości gruntowych bez konieczności występowania przez właściciela na drogę sądową. Finalnie nieruchomości gruntowe zostaną sprzedane Korzystającym.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że bezumowne korzystanie z nieruchomości odbywało się za domniemaną, dorozumianą zgodą Gminy A. Tym samym, Gmina świadczy usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, które ze względu na ich odpłatny charakter podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a uzyskana zapłata z tego tytułu stanowi należność za jej wykonanie i podlega opodatkowaniu stawką 23%.

Ad 2.

Niezabudowane działki o nr 1 i nr 2 stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położone są w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej tj. na terenie na którym dopuszcza się zabudowę. Ww. działki stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Sprzedaż działek przeznaczonych pod zabudowę nie będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dla sprzedaży przedmiotowych działek nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokumentującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym sprzedaż ww. niezabudowanych działek jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę będzie objęta stawką podstawową 23% podatku VAT.

Państwa stanowisko w sprawie przedstawione w uzupełnieniu wniosku

Ad 1.

Jednorazowa opłata z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości spełnia definicję zapłaty z tytułu świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W wyżej opisanym przypadku nie może być mowy o braku wiedzy o bezumownym korzystaniu z rzeczy. Zgodnie z dokumentacją znajdującą się w gminie pierwsze kroki w celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości Gminy zostały podjęte już 2016 roku. Na podstawie decyzji Wójta Gminy A. zostały wydzielone nieruchomości o nr 2 i 1 celem polepszenia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej należącej do osób fizycznych nieprowadzących działalność gospodarczą (Mieszkańców Gminy A.) oznaczonej działką nr 13, z którą będą stanowić jedną całość. Okoliczności te wskazują na dorozumianą, milczącą zgodę właściciela nieruchomości, Gminy A., na korzystanie z nieruchomości przez dotychczasowych użytkowników (Korzystających). Obecnie celem obu stron jest osiągnięcie porozumienia poprzez wniesienie przez Korzystających dobrowolnie jednorazowej opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości gruntowych bez konieczności występowania przez właściciela na drogę sądową. Finalnie nieruchomości gruntowe zostaną sprzedane Korzystającym.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że bezumowne korzystanie z nieruchomości odbywało się za domniemaną, dorozumianą zgodą Gminy A.. Tym samym, Gmina świadczy usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, które ze względu na ich odpłatny charakter podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a uzyskana zapłata z tego tytułu stanowi należność za jej wykonanie i podlega opodatkowaniu.

Ad. 2

Dokonując zbycia nieruchomości gruntowych o nr 1 i 2 Gmina nie będzie mogła skorzystać za zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wyżej wymienione działki w ocenie Gminy A. stanowią tereny niezabudowane. Na nieruchomości o nr 2 znajdują się naniesienia tj. wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową. Wyżej wymienione naniesienia nie stanowią własności Gminy A. i nie stanowią budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Przedmiotem sprzedaży w wyżej opisanym przypadku będzie sam grunt.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomości nr 1 i nr 2 położone są w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej tj. na terenie na którym dopuszcza się zabudowę. Ww. działki stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W związku z powyższym sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dla sprzedaży przedmiotowych działek nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokumentującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym sprzedaż ww. niezabudowanych działek jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę będzie podlegać opodatkowaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 5 ust. 2 ustawy:

Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu.

Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy.

Szeroki charakter świadczenia usługi potwierdzają także zapisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071).

W świetle art. 353 § 2 Kodeksu cywilnego:

Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) albo na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji). Na świadczenie mogą się również składać jednocześnie zachowania polegające na działaniu oraz na zaniechaniu.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę, należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Wobec powyższych rozważań, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie, oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów czy świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Ponadto należy zwrócić uwagę, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług stanowią implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Przepis ten stwierdza, że wykorzystywanie własności dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych w sposób ciągły, należy w szczególności uznać za działalność gospodarczą.

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego nie są podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Podmioty te są natomiast podatnikami podatku od towarów i usług w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Jak wynika z powyższego, wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter podmiotowo-przedmiotowy.

W świetle wskazanych unormowań jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwoistym charakterze:

· podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz

· podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zauważyć należy również, że przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania, zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego.

Na gruncie prawa cywilnego, odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą, musi istnieć związek przyczynowy.

Kodeks cywilny rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego) oraz deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z treścią art. 471 Kodeksu cywilnego:

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych, szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Przepisy Kodeksu cywilnego regulują również kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy.

Na podstawie art. 224 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W oparciu natomiast o art. 225 cyt. Kodeksu cywilnego:

Z ww. regulacji wynika, że w sytuacji wytoczenia powództwa – przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze – jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.

Stosownie do art. 336 Kodeksu cywilnego:

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości lub gruntu podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

Zauważyć należy, że z cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone.

Analiza ww. przepisów ustawy prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą.

Kolejnym czynnikiem decydującym o tym, czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem jest ustalenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.

Kluczowym elementem dla rozstrzygnięcia czy czynność podlega opodatkowaniu jest fakt istnienia zgody, chociażby nieformalnej, na korzystanie z przedmiotu.

W sytuacji zatem, gdy osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez zgody jej właściciela, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne.

Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy korzystający z nieruchomości użytkuje ją za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości bez zawiązywania stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Co do zasady, sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumianą, milczącą zgodę właściciela nieruchomości na jej użytkowanie przez dotychczasowego użytkownika – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo właścicielem Nieruchomości gruntowych, które zostały w latach ubiegłych częściowo zajęte przez podmioty trzecie bez tytułu prawnego, tj. bez zawartej umowy. W celu uregulowania stanu prawnego zajmowanych nieruchomości w roku 2016 podzielili Państwo tę Nieruchomość. W wyniku podziału powstały m.in. działki oznaczone nr 1 o pow. 0,0008 ha i nr 2 o pow. 0,0361. Działki nr 1 i nr 2 zostały wydzielone celem przeznaczenia ich na powiększenie nieruchomości sąsiedniej oznaczonej działką nr 13, z którą tworzyć będą jedną nieruchomość z bezpośrednim dostępem do publicznej drogi gminnej. Właścicielem działki nr 13 są mieszkańcy Gminy, którzy bez tytułu prawnego korzystają z sąsiednich działek nr 1 i 2.

W 2025 r. zamierzają Państwo zawrzeć ugodę z Korzystającymi z wyżej wskazanych działek poprzez podpisanie protokołu uzgodnień w sprawie ustalenia trybu postępowania dotyczącego nabycia w trybie bezprzetargowym nieruchomości gruntowej nr 2 i nr 1, na polepszenie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej oznaczonej działką nr 13, z którą będzie stanowić jedną nieruchomość. Korzystający (osoby fizyczne) w protokole uzgodnień oświadczą, że poczynili nakłady i użytkują bez tytułu prawnego ww. działki i chcą je nabyć na własność za cenę oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Oprócz tego zadeklarują również, że uznają roszczenia związane z bezumownym korzystaniem z nieruchomości za okres 6 lat który nie podlega przedawnieniu i zobowiążą się do ich zapłaty w kwocie oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Poza zatwierdzeniem w 2016 r. projektu podziału nieruchomości nie podjęli Państwo żadnych czynności mających na celu odzyskanie nieruchomości. Po ujawnieniu faktu bezumownego korzystania z nieruchomości gruntowej zaakceptowali Państwo zaistniałą sytuację i dążyli do prawnego uregulowania stanu, tj. do podpisania umowy z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości gruntowej, a następnie sprzedaży. W 2020 r. skierowali Państwo pismo do osób, które bezumownie korzystają z gruntów z propozycją spotkania w celu podpisania porozumienia w sprawie należnego Państwu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości gruntowych. Nie skierowali Państwo sprawy na drogę postępowania sądowego o wydanie nieruchomości, która jest przedmiotem bezumownego korzystania.

Państwa wątpliwości przedstawione w pytaniu oznaczonym jako nr 1 dotyczą kwestii, czy do jednorazowej opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości należy doliczyć podatek od towarów i usług czy uznać, że jest to opłata niepodlegająca opodatkowaniu.

Należy zatem ustalić, czy w zaistniałej sytuacji wyrażali Państwo zgodę (również dorozumianą) na korzystanie z działki stanowiącej Państwa własność oraz czy podjęli Państwo jakiekolwiek kroki celem odzyskania tegoż gruntu, w przypadku braku takiej zgody (umowy).

W okolicznościach rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że użytkowanie działek nr 2 i nr 1 odbywa się za domniemaną, dorozumianą Państwa zgodą. W całym okresie użytkowania ww. działek przez Korzystających mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z nieruchomości za Państwa zgodą. Wskazać bowiem należy, iż nie skierowali Państwo sprawy na drogę postępowania sądowego przeciwko Korzystającym o wydanie działek nr 2 i nr 1.

Poza zatwierdzeniem w 2016 r. projektu podziału nieruchomości nie podjęli Państwo żadnych czynności mających na celu odzyskanie nieruchomości. Po ujawnieniu faktu bezumownego korzystania z nieruchomości gruntowej zaakceptowali Państwo zaistniałą sytuację i dążyli do prawnego uregulowania stanu, tj. do podpisania umowy z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości gruntowej, a następnie sprzedaży.

Tym samym, świadczą Państwo usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, które ze względu na ich odpłatny charakter podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, jednorazowe świadczenie pieniężne, które Państwo otrzymają od dotychczasowych Korzystających będzie w rzeczywistości wynagrodzeniem za świadczoną przez Państwa usługę, dającą wypłacającemu je wyraźne i bezpośrednie korzyści w postaci możliwości korzystania w oznaczonym zakresie z przedmiotowej działki.

W analizowanym przypadku związek między jednorazową opłatą z tytułu bezumownego korzystania, a świadczeniem na rzecz Korzystających ma charakter na tyle bezpośredni i wyraźny, że można stwierdzić, że żądana płatność następuje w zamian za to świadczenie, tj. za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Tym samym, należy stwierdzić, że powyższa sytuacja wyczerpuje zapisy art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że ani przepisy ustawy, ani też rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewidują zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT oraz obniżonych stawek podatku VAT dla świadczenia usług opisanych we wniosku. Zatem wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno być opodatkowane podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości przedstawione w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 2, dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż działek nr 1 i 2 będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług czy też sprzedaż powinna zostać opodatkowana VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że działki nr 2 i 1 zgodnie ze zmianą nr 3 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy A. znajdują się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Ponadto na działce nr 2 znajduje się wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową. Wjazd i ogrodzenie zostały wybudowane przez osoby które bezumownie korzystają z nieruchomości gruntowych i nie stanowią Państwa własności i nie będą przedmiotem sprzedaży. Wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową stanowią urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, i są związane z zabudowanym budynkiem mieszkalnym znajdującym się na działce 13, którego właścicielem są osoby które bezumownie korzystają z nieruchomości gruntowych. Cena sprzedaży będzie uwzględniać tylko wartość gruntów bez wartości wjazdu utwardzonego z kostki brukowej oraz ogrodzenia z bramą wjazdową.

Ponieważ budowa wjazdu utwardzonego z kostką brukową oraz ogrodzenia z bramą wjazdową została zrealizowana przez inny podmiot, tj. przez osoby które bezumownie korzystają z nieruchomości gruntowych, w tym miejscu należy przywołać przepis art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

· grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

· budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

· części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

Według art. 47 § 3 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla czy urządzenia budowlane, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa stwierdzam, że skoro znajdujące się na działce nr 2 wjazd utwardzony z kostki brukowej oraz ogrodzenie z bramą wjazdową, nie stanowią Państwa własności, to nie sposób przyjąć, że będą Państwo dokonywać dostawy gruntu wraz z naniesieniami znajdującymi się na ww. działce, tj. wjazdem utwardzonym z kostki brukowej oraz ogrodzeniem z bramą wjazdową, bowiem to podmiot trzeci, a nie Państwo są w faktycznym posiadaniu wjazdu utwardzonego z kostki brukowej oraz ogrodzenia z bramą wjazdową i korzystają z niej jak właściciel.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że działki nr 2 i 1 zgodnie ze zmianą nr 3 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy A. znajdują się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W związku z powyższym przedmiotem dostawy będzie grunt przeznaczony pod zabudowę.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie dostawy działek nr 2 i 1 nie będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponieważ w tej sprawie odnośnie dostawy działek nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomości gruntowe zostały nabyte w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przy nabyciu nieruchomości przez Państwa nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nabycie nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaniem podatku należnego. Od momentu nabycia do chwili obecnej działki, z których powstały działki nr 1 i 2 jak i już wydzielone działki nr 1 i 2 nie były wykorzystywane przez Państwa w jakiejkolwiek działalności podatkowej, w tym zwolnionej.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem w okolicznościach tej sprawy nie można mówić, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto, ww. działki nie były wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Tym samym, nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, niezbędne do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy stwierdzam, że dostawa działek nr 1 i 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT a także w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ponadto skoro dostawa działek nr 1 i 2 nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisów, to dostawa ta winna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.