Zwolnienie od podatku VAT czynności polegających na dostawie mediów do wynajmowanych lokali mieszkalnych zlokalizowanych w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe.
Gmina poprzez swój zakład budżetowy wynajmuje lokale mieszkalne osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Lokale te znajdują się w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe, które zawierają umowy na dostawę mediów. Gmina refakturuje koszty mediów najemcom na podstawie wskazań…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne
4 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT czynności polegających na dostawie mediów do wynajmowanych lokali mieszkalnych zlokalizowanych z budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
Gmina … (dalej: Gmina) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).
Z dniem 1 stycznia 2017 r. w związku z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z dnia 29 września 2015 r. w sprawie C-276/14 doszło do scentralizowania rozliczeń VAT Gminy jak i jej jednostek budżetowych i zakładu budżetowego, tj. zarówno Urząd Gminy jak i pozostałe jednostki budżetowe i zakład budżetowy Gminy rozliczają VAT w ramach scentralizowanej deklaracji VAT Gminy.
Gmina poprzez gminny zakład budżetowy – Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej (dalej: Zakład) realizuje zadania własne, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym w zakresie w szczególności wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, jak również ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej.
Gmina jest właścicielem lokali komunalnych, wchodzących w skład gminnego zasobu mieszkaniowego.
Niniejszy wniosek dotyczy lokali mieszkalnych zlokalizowanych w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe.
W świetle art. 6 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: ustawa o własności lokali), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Podkreślenia wymaga, że to wspólnota mieszkaniowa zawarła umowy dostawy mediów do zarządzanych przez siebie budynków. Faktury VAT dokumentujące nabycie mediów są wystawiane na wspólnotę mieszkaniową.
Gmina poprzez Zakład wynajmuje na podstawie zawieranych umów cywilnoprawnych lokale mieszkalne na rzecz osób fizycznych pobierając stosowny czynsz. Lokale są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Usługi najmu lokali mieszkalnych Gmina traktuje jako zwolnione z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT).
Dodatkowo, Gmina obciąża najemców kosztami tzw. zużycia mediów, w tym dostawy wody, odprowadzania i oczyszczania ścieków (ustalanych na podstawie wskazań podliczników). Ponadto, Gmina obciąża najemców kosztami opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.
Gmina pragnie podkreślić, iż najemcy mają wpływ na wysokość zużywanych mediów – określenie wysokości zużytych mediów następuje na podstawie wskazań podliczników.
Dotychczas Gmina w zakresie, w jakim refakturuje tzw. media naliczała VAT należny według stawki właściwej dla danej czynności, np. dostawa wody – stawka 8%. Koszt opłaty za gospodarowanie nieruchomościami stanowił zaś element kalkulacyjny czynszu najmu, podwyższając w tym zakresie podstawę opodatkowania VAT.
Gmina otrzymuje od wspólnot mieszkaniowych fakturę VAT dokumentującą rozliczenie dostaw mediów do poszczególnych lokali i następnie odpowiednio refakturuje te koszty na najemców poszczególnych lokali mieszkalnych.
Pytanie
Czy dokonywane przez Gminę poprzez Zakład czynności polegające na dostawie mediów do wynajmowanych lokali mieszkalnych zlokalizowanych z budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe podlegają/będą podlegały zwolnieniu z VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
Dokonywane przez Gminę poprzez Zakład czynności polegające na dostawie mediów do wynajmowanych lokali mieszkalnych zlokalizowanych z budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe podlegają/będą podlegały zwolnieniu z VAT.
Uzasadnienie stanowiska Gminy
Stosownie do treści art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, w świetle art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jednocześnie, w świetle art. 15 ust. 6 cyt. ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
W świetle powyższego należy stwierdzić, że Gmina jest podatnikiem, gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jej zadań własnych oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jej zadań, ale czyni to na podstawie zawieranych umów cywilnoprawnych.
W analizowanej sytuacji, Gmina poprzez Zakład wykonuje zadania własne, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym w zakresie w szczególności ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej. Jednocześnie jednak, Gmina wykonuje te zadania na podstawie zawieranych umów cywilnoprawnych. Dodatkowo należy wskazać, że Gmina nie przenosi na osoby fizyczne prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel. Gmina jedynie odpłatnie udostępnia lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe. Dodatkowo Gmina obciąża lokatorów kosztami zużycia tzw. mediów.
Tym samym, Gmina wykonuje jako podatnik VAT odpłatne czynności podlegające ustawie o VAT.
Jako, że, jak wskazała w opisie sprawy Gmina, najemcy mają wpływ na wysokość zużywanych mediów – określenie wysokości zużytych mediów następuje na podstawie wskazań podliczników, zdaniem Gminy czynności obciążania lokatorów kosztami zużycia mediów należy uznać za czynność odrębną od samej usługi najmu (za wyjątkiem obciążania najemców kosztami opłaty za gospodarowanie odpadami, która jest wliczana do podstawy opodatkowania VAT usługi najmu).
Gmina zwraca w tym miejscu uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z dnia 16 kwietnia 2015 r., w sprawie C-572/07,w którym TSUE wskazał, że „W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu”.
Tym samym, dla czynności obciążania lokatorów kosztami zużycia mediów należy odrębnie określić stawkę podatku VAT.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie art. 146aa cyt. ustawy reguluje, że w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110 i art. 138i ust. 4. wynosi 23%.
W świetle jednak § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2022 r. poz. 1623), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Tym samym, świadczone przez Gminę czynności dostawy mediów na rzecz najemców lokali mieszkalnych, skoro te lokale zlokalizowane są w budynkach zarządzanych przez wspólnoty, których Gmina jest członkiem i są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe, powinny korzystać ze zwolnienia z VAT.
Stanowisko Gminy znajduje potwierdzenie w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 18 października 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.390.2022.1.DS, uznano, że „Analiza opisanej sytuacji prowadzi do wniosku, że Gmina spełnia warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku w odniesieniu do czynności polegających na dostawie mediów (centralne ogrzewanie, zimna woda, odprowadzanie ścieków) do Lokali na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. Gmina jest właścicielem Lokali, które są/ zostaną oddane w najem lokatorom - osobom fizycznym, wyłącznie na cele mieszkaniowe, w oparciu o stosowną umowę najmu (Gmina dokumentuje wynajem na rzecz Lokatorów poprzez wystawianie faktur VAT obejmujących zwolnienie od podatku VAT dla świadczonej usługi wynajmu Lokalu). Lokale wchodzą w skład wspólnot mieszkaniowych, których członkiem jest Gmina. Zatem Gmina może korzystać ze zwolnienia od podatku dla dostawy mediów do Lokali”.
Podobne podejście zostało zaprezentowane w interpretacji indywidualnej z dnia 10 września 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.462.2019.1.KS, zgodnie z którą „Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanym przypadku spełnione są/będą warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Wnioskodawca jest właścicielem/współwłaścicielem lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych oraz świadczy/będzie świadczył za pośrednictwem Zarządu Budynków Komunalnych na rzecz użytkowników usługi najmu i pobiera/będzie pobierał opłaty za media (tj. opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego), a przedmiotowe lokale wynajmuje osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. W konsekwencji Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT dla dostaw mediów (o ile dostawa nie odbywa się na podstawie umów zawartych indywidualnie przez lokatorów z dostawcami) w przypadku lokali wchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych, wykorzystywanych przez użytkowników na podstawie umowy najmu”.
Analogiczne stanowisko zostało przedstawione w interpretacji indywidualnej z dnia 6 lutego 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.745.2023.1.MKA, w świetle której „Zatem refakturowanie przez Państwa - za pośrednictwem Zakładu - kosztów zużytych mediów, tj. wody, odprowadzenie ścieków i ogrzewania będących własnością Państwa, a zarządzanych przez Wspólnotę Mieszkaniową, stanowi działalność gospodarczą, oraz czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystające ze zwolnienia z tego podatku”.
Podsumowując, dokonywane przez Gminę poprzez Zakład czynności polegające na dostawie mediów do wynajmowanych lokali mieszkalnych zlokalizowanych z budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe podlegają/będą podlegały zwolnieniu z VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualne
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Pod pojęciem usługi należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy. Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
· w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;
Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.
Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:
W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.
Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.
Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.
Aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.
Według art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.
Na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Należy nadmienić że, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1465 ze zm.):
Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.
W myśl art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:
Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.
Z powyższych zapisów wynika, że gmina, wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, działa w charakterze podatnika VAT. Jednocześnie jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).
Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego. W świetle tego przepisu:
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada zarówno na wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki
W oparciu o art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a Gmina jest z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji usługa najmu świadczona przez Gminę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku niektórych czynności. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:
Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 2224 oraz z 2022 r. poz. 807 i 1561).
W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).
W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne.
Według art. 82 ust. 3 ustawy:
Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:
1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;
2) przebieg realizacji budżetu państwa;
3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;
4) przepisy Unii Europejskiej.
W tym miejscu należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832 ze zm.), dalej „rozporządzenie”.
Na mocy § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:
Zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 611) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2018 r. poz. 2356 oraz z 2019 r. poz. 1726), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.
Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
b) zarządzania nieruchomością,
c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
d) ubezpieczenia nieruchomości,
e) inne, o ile wynikają z umowy.
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.):
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Natomiast, w myśl art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1270):
Ilekroć w ustawie jest mowa o opłatach pośrednich - należy przez to rozumieć opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz za odbiór nieczystości stałych i płynnych;
Z opisu sprawy wynika, że poprzez gminny zakład budżetowy – Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej realizują Państwo zadania własne Gminy w zakresie wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, jak również ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej. Są Państwo właścicielem lokali komunalnych, wchodzących w skład gminnego zasobu mieszkaniowego zlokalizowanych w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe. W świetle art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa zawarła umowy dostawy mediów do zarządzanych przez siebie budynków. Faktury VAT dokumentujące nabycie mediów są wystawiane na wspólnotę mieszkaniową. Gmina w zakresie, w jakim refakturuje tzw. media naliczała VAT należny według stawki właściwej dla danej czynności, np. dostawa wody – stawka 8%. Koszt opłaty za gospodarowanie nieruchomościami stanowił zaś element kalkulacyjny czynszu najmu, podwyższając w tym zakresie podstawę opodatkowania VAT. Gmina poprzez Zakład wynajmuje na podstawie zawieranych umów cywilnoprawnych lokale mieszkalne na rzecz osób fizycznych pobierając stosowny czynsz. Lokale są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Gmina obciąża najemców kosztami tzw. zużycia mediów, w tym dostawy wody, odprowadzania i oczyszczania ścieków (ustalanych na podstawie wskazań podliczników) oraz kosztami opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Najemcy mają wpływ na wysokość zużywanych mediów – określenie wysokości zużytych mediów następuje na podstawie wskazań podliczników. Gmina otrzymuje od wspólnot mieszkaniowych fakturę VAT dokumentującą rozliczenie dostaw mediów do poszczególnych lokali i następnie odpowiednio refakturuje te koszty na najemców poszczególnych lokali mieszkalnych.
Analiza opisanej sytuacji prowadzi do wniosku, że spełniają Państwo warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku w odniesieniu do czynności polegających na dostawie mediów (dostawy wody, odprowadzanie i oczyszczanie ścieków) do lokali mieszkalnych na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. Są Państwo właścicielem lokali mieszkalnych, które są oddane w najem lokatorom – osobom fizycznym, wyłącznie na cele mieszkaniowe, w oparciu o stosowną umowę najmu. Lokale są zlokalizowane w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe, których Gmina jest członkiem. Zatem mogą Państwo korzystać ze zwolnienia od podatku dla dostawy wskazanych we wniosku mediów do wynajmowanych lokali mieszkalnych zlokalizowanych z budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe.
Podsumowując, realizowane przez Gminę poprzez gminny zakład budżetowy – Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej czynności polegające na dostawie mediów- tj. dostawa wody, odprowadzanie i oczyszczanie ścieków do lokali mieszkalnych będących przedmiotem najmu podlegają/będą podlegały zwolnieniu od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.
Tym samym Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo