Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży w drodze licytacji publicznej działki.
Komornik sądowy przygotowuje się do przeprowadzenia sprzedaży licytacyjnej niezabudowanej działki należącej do spółki. Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka jest nieużytkowana, porośnięta roślinnością, a przez jej teren przebiega sieć teletechniczna należąca do przedsiębiorstwa przesyłowego. Spółka-dłużnik nie jest zarejestrowana…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży w drodze licytacji publicznej działki …. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 sierpnia 2025 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Komornik sądowy będzie przeprowadzać sprzedaż licytacyjną nieruchomości oznaczonej nr KW …. Przedmiotowa nieruchomość składa się z działki nr … o powierzchni … m², opis użytków : S-RIIIb, S-RIVa, S-RIVb – sad, która stanowi własność … z siedzibą w …, ul. …, (NIP:…, REGON: …, KRS …). Teren działek niezagospodarowany, porośnięty roślinnością okrywową niską. Przez teren działki przebiega sieć teletechniczna, która biegnie wzdłuż drogi publicznej ul. …w odległości ok. 3 m od granicy. Oznaczenie użytku jako sady jest niezgodne ze stanem faktycznym – na terenie działki brak zadrzewień o funkcji użytkowej. Na terenie działki zlokalizowane są klasy w użytku RIIIb, RIVa i RIVb o typie gleby bielicowej. Działka zlokalizowana jest przy granicy z rowem użytkowym, oznaczonym geodezyjnie, który w terenie jest oznaczony. Przedmiotowa nieruchomość w mpzp przeznaczona jest na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, lub wielorodzinno-usługowej, gdzie wysokość nowo projektowanej zabudowy nie może przekraczać 4 kondygnacji nadziemnej. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem 1MW -– ustala następujące przeznaczenie: teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z usługami.
§ 18. 1. Dla terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oznaczonych na rysunku planu symbolami 1MW, 2MW ustala się następujące przeznaczenie:
1) podstawowe:
a) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,
b) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z wbudowanymi usługami, handlem detalicznym oraz rzemiosłem w parterach budynków;
2) uzupełniające: (...).
2. Dla terenów, o których mowa w ust. 1 obowiązują następujące ustalenia szczegółowe:
1) intensywność zabudowy, jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej - od 0,2 do 1,25;
2) powierzchnia zabudowy nie może przekroczyć 40% powierzchni działki budowlanej;
3) minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej - 30% powierzchni działki budowlanej;
4) dla każdego wnętrza blokowego ustala się obowiązek wydzielenia co najmniej 25% powierzchni terenu na sport i rekreację (w tym place zabaw, zieleń urządzoną, boiska do gier małych);
5) wysokość nowo projektowanej zabudowy:
a) maksymalna wysokość zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej do 4 kondygnacji nadziemnych,
b) minimalna wysokość dla zabudowy mieszkaniowej nie może być mniejsza niż 3 kondygnacje nadziemne;
6) dachy płaskie;
7) nieprzekraczalne linie zabudowy:
a) na terenie … w odległości 6 m od linii rozgraniczającej drogi …, …, … oraz w odległości 8 m od linii rozgraniczającej drogi …,
b) na terenie … w odległości 6 m od linii rozgraniczającej drogi …, … oraz w odległości 8 m od linii rozgraniczającej drogi …;
8) dojazd - z przyległych dróg, zgodnie z przepisami odrębnymi;
9) ustalenia pkt 1, 2, 3 nie dotyczą infrastruktury technicznej.
Uchwała Nr … Rady Miejskiej w … z dnia … r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr … miasta …. Aktualny sposób korzystania z nieruchomości jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku przeprowadzonych oględzin w dniu … r stwierdzono, że przedmiotowa nieruchomości są niezabudowane i nieużytkowane na żadne cele. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży z dnia …, Rep An r …. W wyniku analizy przedmiotowego aktu stwierdzono, że w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości nie powstał obowiązek odprowadzenia podatku od towarów i usług. Z umowy wynika jedynie, że od przedmiotowej transakcji został uiszczony podatek od czynności cywilnoprawnych. Z danych uzyskanych z wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT wynika, że dłużniczka nie jest zarejestrowana na czynny podatnik VAT – została wydana decyzja odmowna w dniu … roku. Spółka nie figuruje również w Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej. Według informacji widniejących w bazie REGON przedmiotem działalności spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (działalność przeważająca wg PKD, wersja PKD 2007, pod PKD 68.10.Z). Prowadzone do tej pory działania nie doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania dostawy do dostawy towarów o której mowa w art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług, na skutek braku uzyskania niezbędnych informacji od dłużniczki. Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwego dla miejsca siedziby dłużniczki wskazał jedynie przyczyny odmowy wpisania spółki do rejestru VAT oraz przekazał informacje, że spółka nie odliczyła podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości. Sama spółka wezwana do udzielenia informacji w tym zakresie nie złożyła żadnych wyjaśnień.
Na pytania w wezwaniu:
1. Czy działka nr … była wykorzystywana przez Dłużnika w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?
2. Czyją własnością jest naniesienie znajdujące się na działce nr … w postaci sieci teletechnicznej?
3. Czy sieć teletechniczna będzie przedmiotem planowanej dostawy w drodze egzekucji komorniczej?
4. Jeśli ww. sieć teletechniczna jest własnością dłużnika i będzie przedmiotem sprzedaży w trybie licytacji komorniczej, to prosimy wskazać czy sieć teletechniczna spełnia definicję budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
Jeżeli sieć teletechniczna stanowi budowlę w rozumieniu prawa budowlanego – prosimy wskazać:
5. Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budowli lub jej części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)? Jeżeli tak, to proszę wskazać:
a) dokładną datę pierwszego zasiedlenia;
b) jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części wskazanej budowli, to proszę wskazać w jakiej części?
c) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budowli lub jej części a dostawą (egzekucja komornicza) upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
5. Czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę sieci teletechnicznej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów? Jeżeli tak, to proszę wskazać:
a) kiedy takie wydatki były ponoszone?
b) czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Dłużnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego?
c) czy po dokonaniu ulepszeń ww. budowla była oddana do użytkowania, w tym również na potrzeby działalności gospodarczej Dłużnika
d) czy w momencie jej dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tego obiektu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?
6. Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:
a) czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?
b) czy działania te zostały udokumentowane?
c) czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika?
(przy czym nie należy opisywać podejmowanych przez Pana czynności lub przesyłać zgromadzonych dokumentów, ponieważ w ramach wydawania interpretacji prawa podatkowego nie prowadzę jako Organ postępowania dowodowego).
Odpowiedział Pan:
Ad I. 1. Spółka nie złożyła żadnego oświadczenia dotyczącego sposobu wykorzystywania działki na działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Działalność prowadzona przez spółkę nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług.
Ad I. 2. Naniesienie w postaci sieci teletechnicznej znajdujące się na działce stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego.
Ad I. 3. Sieć teletechniczna nie będzie przedmiotem planowanej dostawy w drodze egzekucji komorniczej.
Ad I. 6 a. brak informacji jest wynikiem podejmowanych działań,
Ad I. 6 b. działania te zostały udokumentowane.
Ad I. 6 c. działania te potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika.
Pytania
Czy opisana w stanie faktycznym przymusowa sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej przez sądowy organ egzekucyjny podlegać będzie opodatkowaniu od towarów i usług czy będzie z tego podatku zwolniona? (pytanie postawione w uzupełnieniu wniosku)
Czy w przedstawionym stanie faktycznym licytacyjna sprzedaż nieruchomości w sprawie Km … podlegać będzie obowiązkowi podatkowemu o którym mowa w ustawie z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2005 poz. 775)? (pytanie postawione w uzupełnieniu wniosku)
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Zdaniem wnioskodawcy przymusowe przeniesie prawa własności w drodze licytacji publicznej przez sądowy organ egzekucyjny na ewentualnego nabywcę będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Za powyższym stanowiskiem przemawia fakt, że przedmiotowa nieruchomość stanowi nieruchomość budowlaną w rozumieniu art. 2 ust. 6, ust. 22, ust. 33 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie stoi również na przeszkodzie fakt, że od transakcji nabycia nieruchomości nie został odprowadzony podatek VAT oraz fakt, że spółka nie figuruje w CEDIG jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Obowiązek podatkowy wynikający z ustawy nie jest uzależniony od statusu podatnika tylko od dostawy konkretnego towaru którym w tym wypadku jest nieruchomość przeznaczona pod zabudowę o czym przesądza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wartość dokonanego obrotu (wartości sprzedaży).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.):
Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.
W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku, do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.
Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.
Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z opisu sprawy wynika, że będzie Pan przeprowadzać sprzedaż licytacyjną nieruchomości składającej się z działki …, o powierzchni … m², która stanowi … z siedzibą w …. Wskazał Pan, iż teren działki jest niezagospodarowany, porośnięty roślinnością okrywową niską. Przez teren działki przebiega sieć teletechniczna, która stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będzie przedmiotem planowanej dostawy w drodze egzekucji komorniczej. Przedmiotowa nieruchomość w MPZP przeznaczona jest na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, lub wielorodzinno-usługowej, gdzie wysokość nowo projektowanej zabudowy nie może przekraczać 4 kondygnacji nadziemnej. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem 1MW, 2MW ustala się następujące przeznaczenie:
a) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,
b) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z wbudowanymi usługami, handlem detalicznym oraz rzemiosłem w parterach budynków.
Podkreślenia wymaga, że z uwagi na fakt, że Dłużnikiem jest spółka, w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy działki …, Dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.
Zauważyć należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Przesłanki umożliwiające skorzystanie ze zwolnienie od podatku VAT dla dostawy terenów niezabudowanych określa art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w myśl którego:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.
W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 47 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury przesyłowej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących za ich pomocą dane usługi, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.
W sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).
Analiza przedstawionych okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa podatkowego prowadzi do wniosku, że nie można uznać działki nr … za teren inny niż budowlany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika przede wszystkim z faktu, że dla działki nr 82/2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa nieruchomość w MPZP przeznaczona jest na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, lub wielorodzinno-usługowej.
Zatem, dostawa działki nr … w drodze licytacji publicznej nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zwolnienie to stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Z uwagi na okoliczność, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Z okoliczności sprawy wynika, że w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości przez dłużnika nie powstał obowiązek odprowadzenia podatku od towarów i usług. Z umowy wynika, że od przedmiotowej transakcji został uiszczony jedynie podatek od czynności cywilnoprawnych. Spółka nie odliczyła podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości. Tym samym, skoro - jak wynika z opisu sprawy - sprzedaż nieruchomości na rzecz spółki nie stanowiła czynności opodatkowanej podatkiem VAT, to nie można uznać, że spółce dłużnej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT lub że takie prawo przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Ponadto, jak wynika z opisu działalność prowadzona przez spółkę nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, a zatem działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.
Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Dostawa działki nr … nie będzie więc objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Mając zatem na uwadze wskazane okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa w drodze licytacji publicznej ww. nieruchomości stanowiącej działkę budowlaną nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji, do opisanej we wniosku transakcji sprzedaży w drodze licytacji publicznej budowlanej działki nr … nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zatem, w analizowanym przypadku, sprzedaż w drodze licytacji publicznej działki … stanowiącej teren budowlany (teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z usługami) będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, ale nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy. Zatem skoro transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisów, to należy sprzedaż w drodze licytacji publicznej działki … opodatkować z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT.
Mając zatem na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że dokonując sprzedaży w drodze licytacji niezabudowanej działki nr … będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.
W konsekwencji Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo