Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej, zarządza budynkiem składającym się wyłącznie z lokali użytkowych, które są wykorzystywane przez właścicieli do prowadzenia działalności gospodarczej. Koszty utrzymania dzielą się na wydatki związane z nieruchomością wspólną (np. ochrona, konserwacja) oraz dostawę mediów do poszczególnych lokali (woda, energia…
Interpretacja indywidualna po wyroku sądu – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
1) ponownie rozpatruję sprawę Państwa wniosku z 29 listopada 2023 r. (data wpływu 4 grudnia 2023 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 16 października 2025 r., sygn. akt I FSK 543/25 r. (data wpływu prawomocnego wyroku 1 grudnia 2025 r.)
2) stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, która dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Państwa za podatnika podatku VAT w związku z obciążaniem kosztami utrzymania Nieruchomości członków Wspólnoty oraz udokumentowania ww. czynności fakturą.
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 marca 2024 r. (data wpływu).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
… (dalej: „Wnioskodawca”, „Wspólnota”) jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej powstałą z mocy prawa w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2021.1048 t.j., dalej: „u.w.l.”) w wyniku wyodrębnienia z nieruchomości lokali użytkowych.
Wspólnota … jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
Budynek, w którym została ustanowiona Wspólnota znajduje się przy ul. … (dalej: „Budynek”, „Nieruchomość”). Nieruchomość składa się wyłącznie z lokali użytkowych; nie został w nim wyodrębniony żaden lokal mieszkalny, stąd też charakter budynku zakwalifikować należy jako w 100% użytkowy. Wśród lokali użytkowych znajdują się m.in. lokale wykorzystywane jako biura (dalej: „Lokale użytkowe”). Członkami Wspólnoty są właściciele lokali użytkowych, którzy wykorzystują je do prowadzenia działalności gospodarczej.
Właściciele Lokali użytkowych ponoszą koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, na które składają się m.in.:
· Ochrona,
· Przeglądy roczne budynku,
· Przeglądy kotłowni,
· Utrzymanie czystości (części wspólne, klatki schodowe, recepcja, winda, garaż),
· Konserwacja stacji trafo,
· Konserwacja oddymiania i ppoż,
· Przeglądy klimatyzacji i wentylacji,
· Awarie,
· Bieżące materiały eksploatacyjne,
· Abonament za monitoring oraz usługi telekomunikacyjne,
· Konserwacja windy,
· Konserwacja bramy lub drzwi przesuwnych,
· Ubezpieczenie,
· Koszty prowadzenia rachunku bankowego,
· Zarządzanie,
· Woda,
· Odśnieżanie,
· Przeglądy kominiarskie,
· Utrzymanie zieleni,
· Koszty związane z zapewnieniem bezpieczeństwa urządzeń technicznych,
· Energia elektryczna,
· Mycie elewacji.
Rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej odbywa się proporcjonalnie do wielkości posiadanego udziału, a wynagrodzenia dla zarządcy w oparciu o stawkę za metr kwadratowy. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Ponadto, właściciele Lokali użytkowych ponoszą również wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali obejmujące dostawę mediów do tych lokali, w tym wody oraz odprowadzanie ścieków, ciepła.
Media na potrzeby Lokali użytkowych są dostarczane za pośrednictwem Wspólnoty (woda, energia cieplna, odbiór ścieków, energia elektryczna). Wspólnota nabywa media od ich dostawców (przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego „…” i przedsiębiorstwa energetycznego …), a w części, w jakiej są one konsumowane na potrzeby danego Lokalu użytkowego, ich kosztami Wspólnota obciąża właścicieli lokali w Budynku.
Państwo (a nie poszczególni właściciele lokali użytkowych) macie zawarte umowy na dostawę mediów.
W przypadku zużycia energii elektrycznej, Wspólnota obciąża właścicieli Lokali Użytkowych stosownymi kosztami energii na podstawie subliczników energii elektrycznej przypisanych do danego lokalu. Natomiast różnica między licznikiem głównym energii elektrycznej, a sublicznikami przedstawia zużycie części wspólnych. Z tytułu zużycia mediów w zakresie części wspólnych, jak i opisanych powyżej kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, właściciele rozliczani są zgodnie z posiadanym przez nich udziałem we Wspólnocie.
W tym miejscu wskazują Państwo, że obciążenie kosztami ponoszonymi przez Wspólnotę (tj. kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej - poza wynagrodzeniem dla zarządcy kalkulowanym w oparciu o stawkę za metr kwadratowy - i kosztami utrzymania poszczególnych Lokali opisanymi we Wniosku) odbywa się na podstawie faktur, które Wspólnota otrzymuje od swoich dostawców. Zwracają Państwo uwagę, że członkowie Wspólnoty prowadzą w swoich lokalach działalność gospodarczą i będąc czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług VAT oczekują otrzymywania faktur VAT z tytułu pokrywania kosztów utrzymania swoich lokali oraz części wspólnej Nieruchomości.
Mając na względzie opisany stan faktyczny i zdarzenie przyszłe, powzięli Państwo wątpliwości, co do prawidłowego sposobu dokumentowania obciążania kosztami utrzymania Nieruchomości członków Wspólnoty.
W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że członkowie wspólnoty (właściciele poszczególnych lokali użytkowych) nie wpłacają comiesięcznych zaliczek na poczet utrzymania części wspólnej nieruchomości.
Wskazali Państwo, że faktury za dostawę poszczególnych mediów (związanych z nieruchomością wspólną oraz lokalami użytkowymi) wystawiane są przez dostawców na Wspólnotę i z jej konta regulowane są te zobowiązania.
Pytanie
Czy w zakresie obciążania kosztami utrzymania Nieruchomości (w tym części wspólnych) członków Wspólnoty (tj. kosztami nabytych przez Wspólnotę w tym celu towarów i usług), powinni być Państwo traktowani jako podatnik, który dokonuje czynności opodatkowanych VAT i wystawiać faktury VAT w na rzecz członków Wspólnoty, z właściwymi stawkami VAT dla poszczególnych dostaw towarów i świadczonych usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie obciążania kosztami utrzymania Nieruchomości (w tym części wspólnych) członków Wspólnoty (tj. kosztami nabytych przez Wspólnotę w tym celu towarów i usług), Wnioskodawca powinien być traktowany jako podatnik, który dokonuje czynności opodatkowanych VAT i wystawiać faktury VAT w na rzecz członków Wspólnoty, z właściwymi stawkami VAT dla poszczególnych dostaw towarów i świadczonych usług.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Co do zasady w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, na podstawie art. 8 ust. 1 ww. ustawy - rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.
Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Jak stanowi art. 8 ust. 2a ustawy o VAT w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje.
Zgodnie z komentarzem do ustawy o VAT autorstwa Adama Bartosiewicza: “Z uwagi na to, że refakturowanie jest bądź to odsprzedażą usług, bądź to przenoszeniem kosztów, przedmiotem refakturowania mogą być w zasadzie wszystkie usługi, nawet jeśli podmiot refakturujący nie ma wymaganych uprawnień do samodzielnego świadczenia danych czynności czy też nie należą one do przedmiotowego zakresu jego działalności (określonego do celów ewidencyjnych).” (Bartosiewicz Adam, VAT. Komentarz, wyd. XVII).
Jak wskazuje ugruntowane w tym zakresie orzecznictwo, wyrażone m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 kwietnia 2022 r., sygn. II FSK 1926/19. „Refakturowanie usług oznacza nic innego, jak "fakturowanie" usługi świadczonej przez podatnika podatku od towarów i usług przy pomocy osoby trzeciej. Refakturowanie jest zatem pewnego rodzaju odsprzedażą usług w sytuacji, gdy jeden z podmiotów nabywa daną usługę i następnie ją sprzedaje, przy czym sprzedawca nie jest bezpośrednim usługodawcą. Refakturowanie usług wystąpi jedynie w sytuacji, gdy podatnik nabywa usługi we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej (nabywcy). Celem refakturowania jest bowiem przeniesienie poniesionych kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał, pomimo że podmiot refakturujący danej usługi nie wykonał”.
Argumentując stanowisko Wnioskodawcy wspomnieć należy w pierwszej kolejności, jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, że Wspólnota jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, a jej członkowie będący właścicielami poszczególnych lokali wykorzystują je wyłącznie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, co z kolei wskazuje, że w przypadku obciążenia członków Wspólnoty kosztami utrzymania Nieruchomości dochodzi do świadczenia usług (lub dostawy towarów) pomiędzy dwoma odrębnymi podatnikami w myśl ustawy o VAT.
W związku z tym, że Budynek służy do wykonywania działalności gospodarczej, to usługi i towary nabywane przez Wspólnotę oraz ich odsprzedaż na rzecz poszczególnych właścicieli lokali są wykonywane w ramach działalności gospodarczej i stanowią czynności opodatkowane VAT.
Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 11 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 438). Z uwagi na fakt, że powyższe zwolnienie dotyczy lokali mieszkalnych, nie ma on zastosowania do czynności wykonywanych przez Wspólnotę, która obejmuje lokale użytkowe.
Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że Wspólnota obciążając kosztami utrzymania Nieruchomości członków Wspólnoty (tj. kosztami nabytych przez Wspólnotę w tym celu towarów i usług), Wnioskodawca dokonuje czynności opodatkowanych VAT i powinien wystawiać z tego tytułu faktury VAT w na rzecz członków Wspólnoty.
Koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Zgodnie z art. 14 u. w. l. na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Z kolei jak stanowi art. 18 ust. 1 u. w. l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Wspólnota ustawowo ma więc pewne zadania związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przy czym nie zmienia to faktu, że utworzona Wspólnota działa na rzecz członków wspólnoty i to właśnie członkowie wspólnoty jako odrębni podatnicy VAT są bezpośrednimi beneficjentami tychże działań.
W drugiej kolejności wskazać należy, że ustanowienie w ustawie o wspólnocie lokali, zadań dla Wspólnoty w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej jest pewnym ułatwieniem organizacyjnym, natomiast nie ma decydującego wpływu na podatkowe rozliczanie tych kosztów, które na gruncie ustawy o VAT powinno być oceniane indywidualnie. W ocenie Wnioskodawcy, obciążenie kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej członków Wspólnoty powinno być analogiczne jak obciążenie ich kosztami utrzymania indywidualnych Lokali użytkowych, a przyjęcie odmiennego wariantu rozliczenia podatkowego naruszałoby zasadę powszechności opodatkowania VAT.
Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że cytowany powyżej przepis art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT stanowi o zwolnieniu z VAT czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni jak i osób niebędących członkami spółdzielni w zakresie lokali mieszkalnych. Podmioty te zobowiązane są uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, jak i w mieniu przeznaczonym do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Należy więc stwierdzić, że ustawodawca podatkowy przewiduje wprost, że rozliczenia dotyczące kosztów utrzymania lokali mieszkalnych oraz mienia do wspólnego korzystania są objęte uregulowaniom ustawy o VAT, aczkolwiek na mocy art. 43 ust. 1 pkt. 11 tej ustawy są zwolnione przedmiotowo z VAT. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy rozliczenia między członkami wspólnoty lokali użytkowych nie powinny być odmiennie traktowane, jednakże z uwagi na brak analogicznego zwolnienia powinny być opodatkowane.
Ponadto, Wspólnota nabywając towary/usługi od podmiotów zewnętrznych (np. dostawców mediów), otrzymuje faktury z naliczonym podatkiem VAT. Następnie tymi kosztami obciążani są właściciele lokali. Co do zasady, właściciele lokali jako podatnicy VAT nie ponoszą ekonomicznego ciężaru podatku VAT, który zgodnie z systemowym założeniem tego podatku powinien spoczywać na ostatecznych konsumentach. Zakwestionowanie możliwości wystawiania faktur VAT przez Wspólnotę na rzecz właścicieli lokali użytkowych skutkowałoby zatem brakiem możliwości odliczenia VAT z tytułu wydatków (opodatkowanych VAT podczas ich nabycia przez Wspólnotę) ponoszonych przez tych właścicieli, a które to wydatki są nierozerwalnie związane z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą. W rezultacie ekonomiczny koszt podatku VAT mógłby zostać przeniesiony na przedsiębiorców-podatników VAT. Innymi słowy, wystawienie innego dokumentu księgowego niż faktura VAT (np. noty obciążeniowej) skutkowałoby ponoszeniem kosztów przez członków Wspólnoty (podatników VAT) związanych ze swoją działalnością gospodarczą, co do których nie przysługiwałoby im prawo do odliczenia podatku naliczonego.
W ocenie Wnioskodawcy, stanowisko odmienne od przedstawionego powyżej pozostawałoby w sprzeczności z fundamentalną zasadą opodatkowania VAT, jaką jest zasada neutralności tego podatku, podkreślana wielokrotnie w orzecznictwie TSUE oraz polskich sądów administracyjnych. Przykładowo, Wnioskodawca pragnie przytoczyć orzeczenie TSUE w sprawie C-37/95 Ghent Coal, w którym Trybunał stwierdził, iż prawo do odliczenia zostało wprowadzone, aby całkowicie uwolnić przedsiębiorcę od kosztów VAT zapłaconego lub podlegającego zapłacie w toku jego działalności gospodarczej. Wspólny system podatku od wartości dodanej konsekwentnie zapewnia, że każda działalność gospodarcza, niezależnie od jej celu i efektu, pod warunkiem, że sama podlega VAT, jest opodatkowana w sposób całkowicie neutralny.
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy w zakresie obciążania kosztami utrzymania Nieruchomości (w tym części wspólnych) członków Wspólnoty (tj. kosztami nabytych przez Wspólnotę w tym celu towarów i usług), Wspólnota powinna być traktowana jako podatnik, który dokonuje czynności opodatkowanych VAT i wystawiać faktury VAT na rzecz członków Wspólnoty, z właściwymi stawkami VAT dla poszczególnych dostaw towarów i świadczonych usług.
W uzupełnieniu wskazali Państwo, że ocena stanowiska nie uległa zmianie na skutek wskazania dodatkowych okoliczności w odpowiedzi na pytanie numer 4.
Postanowienie
Rozpatrzyłem Państwa wniosek – 15 marca 2024 r. wydałem postanowienie o zastosowaniu do Państwa sprawy interpretacji ogólnej, znak 0113-KDIPT1-3.4012.772.2023.2.KS. 25 marca 2024 r. wpłynęło do mnie zażalenie na ww. postanowienie.
13 maja 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał postanowienie znak 0113-KDIPT1-3.4012.772.2023.3.OS utrzymujące w mocy postanowienie z 15 marca 2024 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.772.2023.2.KS. Zaskarżone postanowienie doręczono Państwu 15 maja 2024 r.
Skarga na interpretację indywidualną
13 czerwca 2024 r. wnieśli Państwo skargę na postanowienie z 13 maja 2024 r., znak 0113-KDIPT1-3.4012.772.2023.3.OS do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Skarga wpłynęła do mnie 18 czerwca 2024 r.
Wnieśli Państwo o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości.
Postępowanie przed sądami administracyjnymi
Wyrokiem z 27 sierpnia 2024 r. sygn. akt I SA/KR 571/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił Państwa skargę.
Wnieśli Państwo skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Naczelny Sąd Administracyjny – wyrokiem z 16 października 2025 r. sygn. akt I FSK 543/25 uchylił w całości zaskarżony worku oraz uchylił w całości postanowienie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 maja 2024 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.772.2023.3.OS oraz poprzedzające je postanowienie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 marca 2024 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.772.2023.2.KS.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 16 października 2025 r. sygn. akt I FSK 543/25, wskazał:
Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej złożony przez Wspólnotę dotyczył kwestii dokumentowania obciążenia kosztami utrzymania nieruchomości, wchodzących w skład wspólnoty lokali użytkowych, członków tej Wspólnoty. W stanowisku strony, konsekwentnie prezentowanym w toku całego postępowania (przed organem oraz sądami), akcentowano, że żaden z lokali nie będzie/nie jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe, a jedynie w celu prowadzenia działalności gospodarczej przez przedsiębiorców, co jednoznacznie wskazuje na odmienny stan faktyczny niż zaprezentowany w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 21 czerwca 2011 r. Interpretacja ogólna dotyczyła bowiem wspólnoty lokali mieszkalnych. Skarżąca wskazała, że w przypadku odsprzedaży mediów do poszczególnych lokali, Wspólnota występuje jako pośrednik między dostawcami, a odbiorcami (właścicielami lokali), przy czym środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje, że treść interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 21 czerwca 2011 r. sprowadza się do ustalenia zasad rozliczeń podatku od towarów i usług przez wspólnoty mieszkaniowe. Zdaniem Ministra, w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych, Wspólnota działa w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli tych lokali (m. in. w formie zaliczek o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udział w nieruchomości wspólnej. Natomiast w przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.
Minister Finansów stanął na stanowisku, że w sytuacji gdy wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu, towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług i w sytuacji niekorzystania przez nią ze zwolnienia podmiotowego, dokonywane przez nią czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi wart. 106 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach do niej wykonawczych.
Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że utrzymanie w mocy postanowienia o zastosowaniu do niniejszej sprawy interpretacji ogólnej było nieuzasadnione, co niewłaściwie zaakceptował Sąd pierwszej instancji.
Po pierwsze interpretacja ogólna dotyczy wyłącznie rozliczeń podatku przez wspólnoty mieszkaniowe. Po wtóre, wydając interpretację ogólną Minister Finansów opierał swoje stanowisko o przepisy ustawy o własności lokali w odniesieniu wyłącznie do powierzchni mieszkalnych i na ich podstawie uznał, że Wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli lokali mieszkalnych w formie zaliczek.
Podkreślenia wymaga, fakt wykazania przez Wspólnotę, że nie pobiera ona zaliczek, lecz pokrywa koszty zarządu ze środków własnych, natomiast później odbywa się rozliczenie z członkami wspólnoty na podstawie faktur, które skarżąca otrzymuje od swoich dostawców. Zatem jak słusznie Wspólnota zauważyła, występuje niejako w roli pośrednika między dostawcami a właścicielami lokali, przy czym środki uiszczane z tytułu wpłat dokonywanych przez tychże właścicieli nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie stanowią partycypacji w kosztach wspólnych, jak ma to miejsce w przypadku lokali mieszkalnych do których odnosi się Minister Finansów, lecz właściciele są finalnym nabywcą towarów i usług. A zatem od Wspólnoty jako od podatnika podatku od towarów i usług dokonującego zakupu towarów i usług od podmiotu zewnętrznego każdy jej członek, jako konsument, nabywa towar i usługę. Zakup przez wspólnotę usług odprowadzania nieczystości, wywozu śmieci czy dostarczania wody służą zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty i powinny być refakturowane na członków wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
W świetle powyższego brak było podstaw do uznania, że w niniejszej sprawie ma zastosowanie regulacja z art. 14b § 5a Ordynacji podatkowej. Organ powinien był udzielić odpowiedzi na wątpliwości interpretacyjne strony w ramach interpretacji indywidualnej.
Założenie, że analizowana interpretacja ogólna stanowiła odpowiedź na wątpliwości skarżącej i nie ma potrzeby merytorycznego badania prezentowanego przez nią stanowiska było zbyt daleko idące. Działanie takie stanowiło naruszenie zasady prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do organu podatkowego. Standardów postępowania wyznaczonych przez art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej nie spełnia bowiem działanie polegające na stwierdzeniu bezprzedmiotowości żądania wnioskodawcy i odesłaniu do interpretacji ogólnej (art. 14b § 5a Ordynacji podatkowej), w sytuacji, gdy interpretacja ta nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie interpretacyjne, zaś wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej zawiera racje i odwołanie do przepisu prawa, które nie były uwzględniane w interpretacji ogólnej. Innymi słowy wyjątkowo i tylko w przypadku, w którym wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy identycznego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i prawnego zasadnym jest zastosowanie art. 14b § 5a Ordynacji podatkowej.
Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku
Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143):
Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.
Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:
· uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyroku;
· ponownie rozpatruję Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:
- prawidłowe w zakresie uznania Państwa za podatnika podatku VAT w związku z obciążaniem kosztami utrzymania Nieruchomości członków Wspólnoty obejmujące dostawę mediów (wody, energii cieplnej, odbioru ścieków, energii elektrycznej) do tych lokali oraz udokumentowania ww. czynności fakturą,
- nieprawidłowe w zakresie uznania Państwa za podatnika podatku VAT w związku z obciążaniem kosztami utrzymania Nieruchomości członków Wspólnoty w częściach wspólnych oraz udokumentowania ww. czynności fakturą.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie zaznaczam, że tę interpretację oparłem na przepisach prawa podatkowego obowiązujących w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym oraz obowiązujących w dniu wydania postanowienia z 15 marca 2024 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.772.2023.2.KS w zdarzeniu przyszłym, bowiem ta interpretacja stanowi ponowne rozstrzygnięcie tej samej sprawy w wyniku orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 października 2025 r. sygn. akt I FSK 543/25.
Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. Z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest bowiem to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Z powołanego przepisu wynika, że w rozumieniu ustawy o VAT podatnikami mogą być osoby prawne, osoby fizyczne jak również jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Należy wskazać, że definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Jak wynika z powyższych przepisów, na podstawę opodatkowania składają się kwoty należne z tytułu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu, które są wykonywane przez podatnika.
Państwa wątpliwości dotyczą uznania Państwa za podatnika podatku VAT w związku z obciążaniem kosztami utrzymania Nieruchomości członków Wspólnoty oraz udokumentowania ww. czynności fakturą.
W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy przede wszystkim zauważyć, że z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że usługą jest tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść (choćby potencjalną). Podatek od towarów i usług obciąża konsumpcję, czyli dopóki nie ma kogoś, kto odnosiłby lub powinien odnosić konkretne (wymierne) korzyści o charakterze majątkowym wiążące się z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie usługą, ponieważ nie ma wówczas żadnej konsumpcji. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.
Przy czym, jak stanowi art. 8 ust. 2a ustawy:
W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z cytowanym art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są m.in. wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej.
Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.
W opisie sprawy wskazaliście Państwo, że wspólnota powstała w mocy prawa w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2021.1048 t.j.). Zatem zasady działania wspólnoty lokali użytkowych, opierają się na ustawie o własności lokali.
Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048):
Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
Z powyższego przepisu wynika, że postanowienia ww. ustawy o własności lokali odnoszą się zarówno do lokali mieszkalnych, jak też do lokali o innym przeznaczeniu, tzw. lokali użytkowych.
W myśl art. 6 ustawy o własności lokali:
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
Przepis ten nadaje wspólnocie przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
Jednostka, która powstała w oparciu o przepis art. 6 ww. ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę, w której skład wchodzą właściciele lokali, którzy są zobowiązani do określonych zachowań oraz czynności wynikających z tej ustawy.
Na podstawie art. 12. Ustawy o własności lokali:
1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali:
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty związane z nieruchomością wspólną oraz związane z odrębną własnością lokalu.
Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali:
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Przepis art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje, że:
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10 dnia każdego miesiąca.
Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali:
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Zasady wystawiania faktur regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.
Stosownie do przepisu art. 106b ust. 1 ustawy:
Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.
Elementy, jakie powinna zawierać faktura, określa przepis art. 106e ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:
Faktura powinna zawierać:
1. datę wystawienia;
2. kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;
3. imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;
4. numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a;
5. numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;
6. datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;
7. nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
8. miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;
9. cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
10. kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;
11. wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
12. stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7 i 9;
13. sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;
14. kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;
15. kwotę należności ogółem;
16. (…).
Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającymi zaistnienie określonego zdarzenia gospodarczego), która powinna spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt dostawy określonych towarów lub świadczenia usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi. Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego.
Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich jej elementów.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej powstałą z mocy prawa w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali w wyniku wyodrębnienia z nieruchomości lokali użytkowych oraz są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Budynek, w którym została ustanowiona Wspólnota składa się wyłącznie z lokali użytkowych; nie został w nim wyodrębniony żaden lokal mieszkalny, stąd też charakter budynku zakwalifikować należy jako w 100% użytkowy. Wśród lokali użytkowych znajdują się m.in. lokale wykorzystywane jako biura (dalej: „Lokale użytkowe”). Członkami Wspólnoty są właściciele lokali użytkowych, którzy wykorzystują je do prowadzenia działalności gospodarczej. Właściciele Lokali użytkowych ponoszą koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej odbywa się proporcjonalnie do wielkości posiadanego udziału, a wynagrodzenia dla zarządcy w oparciu o stawkę za metr kwadratowy. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Ponadto, właściciele Lokali użytkowych ponoszą również wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali obejmujące dostawę mediów do tych lokali, w tym wody oraz odprowadzanie ścieków, ciepła. Media na potrzeby Lokali użytkowych są dostarczane za pośrednictwem Wspólnoty (woda, energia cieplna, odbiór ścieków, energia elektryczna). Wspólnota nabywa media od ich dostawców, a w części, w jakiej są one konsumowane na potrzeby danego Lokalu użytkowego, ich kosztami Wspólnota obciąża właścicieli lokali w Budynku. Państwo (a nie poszczególni właściciele lokali użytkowych) macie zawarte umowy na dostawę mediów. W przypadku zużycia energii elektrycznej, Wspólnota obciąża właścicieli Lokali Użytkowych stosownymi kosztami energii na podstawie subliczników energii elektrycznej przypisanych do danego lokalu. Natomiast różnica między licznikiem głównym energii elektrycznej, a sublicznikami przedstawia zużycie części wspólnych. Z tytułu zużycia mediów w zakresie części wspólnych, jak i opisanych powyżej kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, właściciele rozliczani są zgodnie z posiadanym przez nich udziałem we Wspólnocie. Członkowie wspólnoty (właściciele poszczególnych lokali użytkowych) nie wpłacają comiesięcznych zaliczek na poczet utrzymania części wspólnej nieruchomości. Faktury za dostawę poszczególnych mediów (związanych z nieruchomością wspólną oraz lokalami użytkowymi) wystawiane są przez dostawców na Wspólnotę i z jej konta regulowane są te zobowiązania.
Jak wynika z powołanych wyżej przepisów ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością oraz do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem własnych lokali. Właściciele lokali ponoszą koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali obejmujące dostawę mediów do tych lokali, w tym wody oraz odprowadzanie ścieków, ciepła. Media na potrzeby Lokali użytkowych są dostarczane za pośrednictwem Wspólnoty (woda, energia cieplna, odbiór ścieków, energia elektryczna). Wspólnota nabywa media od ich dostawców, a w części, w jakiej są one konsumowane na potrzeby danego Lokalu użytkowego, ich kosztami Wspólnota obciąża właścicieli lokali w Budynku. Państwo (a nie poszczególni właściciele lokali użytkowych) macie zawarte umowy na dostawę mediów.
Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa, przedstawiony opis sprawy oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 16 października 2025 r., sygn. akt I FSK 543/25 r. stwierdzam, że w przypadku, gdy wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali obejmujące dostawę mediów do tych lokali (wody, energii cieplnej, odbioru ścieków, energii elektrycznej), ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota nabywa towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Wspólnota zakupując towary i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali, bowiem ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług w ramach udostępniania mediów w nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty jest właściciel lokalu w odniesieniu do lokalu. Wspólnota zakupując towary i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali.
W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali (będących członkami tej wspólnoty) na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W związku z tym, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali) zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wspólnota dokonując odsprzedaży (zakupionych uprzednio w tym celu (wody, energii cieplnej, odbioru ścieków, energii elektrycznej), związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali (będącym członkami tej wspólnoty), działa w ww. zakresie jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali (będących członkami tej wspólnoty) na ich utrzymanie obejmujące dostawę mediów do tych lokali (wody, energii cieplnej, odbioru ścieków, energii elektrycznej), stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji należy stwierdzić, że obciążanie członków wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a ustawy. Tym samym będą Państwo zobowiązani udokumentować odsprzedaż przez Państwa mediów (wody, energii cieplnej, odbioru ścieków, energii elektrycznej), na rzecz właścicieli lokali użytkowych, fakturą, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, według stawek podatku właściwych dla danego świadczenia.
Wobec powyższego Państwa stanowisko w odniesieniu do uznania Państwa za podatnika podatku VAT w związku z obciążaniem kosztami utrzymania Nieruchomości członków Wspólnoty obejmujące dostawę mediów (wody, energii cieplnej, odbioru ścieków, energii elektrycznej) do tych lokali oraz udokumentowania ww. czynności fakturą, uznaje za prawidłowe.
Natomiast, w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota, będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim przypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej.
W związku z tym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – wspólnota. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument, nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.
Zatem w przypadku ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie będą Państwo działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym nie będą Państwo zobowiązani do wystawienia faktury z tego tytułu.
Wobec powyższego Państwa stanowisko w odniesieniu do uznania Państwa za podatnika podatku VAT w związku z obciążaniem kosztami utrzymania Nieruchomości członków Wspólnoty w częściach wspólnych oraz udokumentowania ww. czynności fakturą, uznaje za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania postanowienia z 15 marca 2024 r. nr 0113-KDIPT1-3.4012.772.2023.2.KS.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo