Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.79.2026.2.AKO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowne Panie,

stwierdzam, że stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2026 r. wpłynął wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący opodatkowania sprzedaży działek o nr A i B.

Wniosek został uzupełniony w odpowiedzi na wezwanie 6 marca 2026 r. (data wpływu).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania:X

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:Y

3)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:Z

Opis zdarzenia przyszłego

1.  Zdarzenie przyszłe to planowana sprzedaż działek o numerach ewidencyjnych A i B, położonych w … deweloperowi pod budownictwo mieszkaniowe. Działki były wykorzystywane do prowadzenia gospodarstwa rolno-ogrodniczego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem rolnym. Stanowią miejsce zamieszkania współwłaścicieli. Poza tym, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innych umów o charakterze zarobkowym.

2.  Status i sytuacja podatkowa właścicieli:

- X PESEL podatnikiem VAT. Nie prowadzi działalności handlowej ani żadnej innej aktywności zarobkowej związanej z nieruchomością. Udział w nieruchomości nabyła w roku 2022, w spadku po ojcu …, który z kolei nabył prawa do nieruchomości w 1983 roku na postawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego.

- Y - jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Jest na emeryturze, ale ma zarejestrowane na siebie działy specjalne produkcji rolnej, opodatkowane podatkiem rolnym. Udziały w nieruchomości nabyła w 1983 roku na postawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego oraz w 2022 roku w spadku po mężu .

- Z - jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nie prowadzi działalności handlowej ani żadnej innej aktywności zarobkowej związanej z nieruchomością. Udział w nieruchomości nabyła w roku 2022, w spadku po ojcu …, który z kolei nabył prawa do nieruchomości w 1983 roku na postawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego.

3.  Nie były podejmowane żadne działania inwestycyjne mające na celu zwiększenie wartości działek, takie jak samodzielne uzbrojenie terenu, budowa infrastruktury czy przygotowanie działek do sprzedaży w sposób profesjonalny, za wyjątkiem wyrażenia zgody na poprowadzenie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do własnej i dalej położonych działek, co miało miejsce około 10 lat temu.

4.  Charakter planowanej sprzedaży:

Planowana jest jednorazowa sprzedaż działek w całości. Sprzedaż wynika z prywatnych potrzeb właścicieli.

5.  Brak działań wskazujących na działalność gospodarczą:

W związku z planowaną sprzedażą działek nie były podejmowane działania, które mogłyby wskazywać na prowadzenie działalności gospodarczej, takie jak:

·      podział działek na mniejsze,

·      uzbrojenie terenu z własnej inicjatywy,

·      budowa infrastruktury,

·      występowanie o warunki zabudowy w celu zwiększenia wartości działek,

·      profesjonalne działania marketingowe,

·      wielokrotne transakcje sprzedaży gruntów.

W uzupełnieniu wniosku wskazały Panie, że:

·      Współwłaściciele działek objętych zakresem wniosku to: Y - udział 4/6, X - udział 1/6 i Z - udział 1/6.

·      Działki, o których mowa we wniosku objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zapisy dotyczące działek to: 1MNR – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej-rezydencjonalnej, częściowo w jednostce oznaczonej symbolem 4ZP/U – tereny zieleni urządzonej i zabudowy usługowej w postaci zabudowy hotelowej, sportowo-rekreacyjnej i dydaktycznej oraz częściowo pod poszerzenie ul. Zastawnej w jednostce oznaczonej symbolem 4KDL. Plan został uchwalony z inicjatywy gminy ….

·      Przed sprzedażą działek objętych zakresem wniosku, nie zostaną wydane żadne pozwolenia bądź decyzje.

·      Działki od momentu nabycia przez Y były wykorzystywane do działalności rolno-ogrodniczej zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz jako miejsce zamieszkania - stan ten trwa nadal, ale z końcem roku 2026 zostanie wyrejestrowane prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej i zakończenie działalności rolniczej. Działki od momentu nabycia przez X były wykorzystywane jako miejsce zamieszkania. Działki od momentu nabycia przez Z były wykorzystywane jako miejsce zamieszkania.

·      Na dzień uzupełnienia wniosku nie została zawarta umowa przedwstępna ani inny dokument, na podstawie którego powstało zobowiązanie do sprzedaży, ponieważ nie znaleziono jeszcze nabywcy.

·      Sprzedaż działek została powierzona agencji nieruchomości.

·      Y i Z nie posiadają innych działek, niż wskazane we wniosku. X posiada dwie inne działki we współwłasności małżeńskiej, ale nie zamierza ich sprzedawać.

·      Status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług posiada Y.

·      Działki nr A i nr B są wykorzystywane przez Y od roku 1983 do chwili obecnej do prowadzenia działalności rolno-ogrodniczej zwolnionej od podatku od towarów usług. 535 m² stanowią szklarnie do produkcji warzyw. Pozostała część gruntów była przeznaczona pod produkcję paszy dla bydła do roku 1999. Od roku 1999 do dnia dzisiejszego grunt jest tylko koszony w celu zapobiegania niekontrolowanemu zarastaniu. X i Z od momentu nabycia jedynie zamieszkują nieruchomość.

·      Działki nr A i nr B były wykorzystywane przez cały okres ich posiadania również na cele prywatne. Zaspokajały cele mieszkaniowe. Hodowane były na nich warzywa na własne potrzeby.

·      Działki były wykorzystywane przez Y do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

·      Y jako rolnik ryczałtowy dokonywała do roku 2021 sprzedaży płodów rolnych na fakturę RR dla czynnego podatnika VAT. Oprócz tego, produkty rolne z ww. działek były i są wykorzystywane na własne potrzeby.

Pytanie

Zwracamy się z prośbą o potwierdzenie, czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeśli tak — na jakiej podstawie.

Stanowisko Pań w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Y, dokonując sprzedaży działek wykorzystywanych przez nią, jako rolnika ryczałtowego zwolnionego od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. X i Z jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, co do zasady nie są podatnikami VAT, więc w ich przypadku sprzedaż również nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Panie w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Pani Y nabyła udziały w nieruchomości w 1983 roku na postawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego oraz w 2022 roku w spadku po mężu. Natomiast Pani X i Pani Z nabyły udziały w nieruchomości niezabudowanej w 2022 r., w drodze spadku po ojcu.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy :

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1176 ze zm.):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazały Panie, że Pani Y posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającego ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT.

Zauważyć należy, że sam fakt prowadzenia przez Panią Y działalności rolniczej, która korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, na gruntach, które będą przedmiotem sprzedaży nie przesądza o konieczności uznania Pani Y za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w działkach. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W ty miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w posiadanych działkach istotne jest, czy w danej sprawie, w celu dokonania sprzedaży, podjęły Panie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pań za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W analizowanej sprawie Pań wątpliwości dotyczą uznania, że sprzedaż przez Panie udziałów w działkach niezabudowanych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W celu wyjaśnienia wątpliwości na wstępie należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży udziałów w działkach, będą działały Panie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w opisanych działkach niezabudowanych, spełnią Panie przesłanki do uznania Pań za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęły Panie działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w opisanych działkach – wystąpią Panie w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż udziałów w przedmiotowych działkach należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, Pani Y nabyła udziały w nieruchomości w 1983 roku na postawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego oraz w 2022 roku w spadku po mężu. Natomiast Pani X i Pani Z nabyły udziały w nieruchomości niezabudowanej w 2022 roku, w drodze spadku po ojcu. Nie są Panie zarejestrowane jako podatnik VAT. Pani Y posiada na dzień dzisiejszy status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającego ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Działki objęte zakresem złożonego wniosku były wykorzystywane przez Y do działalności rolno-ogrodniczej zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz jako miejsce zamieszkania. Z końcem roku 2026 zostanie wyrejestrowane prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej i zakończenie działalności rolniczej przez Panią Y. Panie X i Z od momentu nabycia jedynie zamieszkują nieruchomość.

Działki nr A i nr B były wykorzystywane przez Panie przez cały okres ich posiadania również na cele prywatne. Zaspokajały cele mieszkaniowe. Działki nie były udostępniane osobom trzecim w drodze najmu, dzierżawy ani innych umów o charakterze zarobkowym. Nie były podejmowane żadne działania inwestycyjne mające na celu zwiększenie wartości działek, takie jak samodzielne uzbrojenie terenu, budowa infrastruktury czy przygotowanie działek do sprzedaży w sposób profesjonalny.

Nie podejmowały Panie żadnych działań inwestycyjnych mających na celu zwiększenie wartości w stosunku do przedmiotowych działek. Przed sprzedażą poszczególnych działek nie zostały/nie zostaną wydane pozwolenia bądź decyzje. Nie prowadzą Panie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Sprzedaż nieruchomości wynika z Pań prywatnych potrzeb.

W rozpatrywanej sprawie brak jest zatem aktywnych działań, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Pań w przedmiocie zbycia udziałów we współwłasności działek będących przedmiotem wniosku, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż udziałów w działkach wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmowały Panie takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmowały Panie szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności działek nr A i B, będą Panie korzystały z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Panie cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a jej dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, sprzedaż przez Panie udziałów w opisanych działkach nr A i B, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z ich sprzedażą nie wystąpią Panie w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, sprzedaż udziałów w działkach objętych zakresem wniosku nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko przedstawione przez Panie uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Panie przedstawiły i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Ponoszą Panie ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panie w złożonym wniosku. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pań sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogły skorzystać Te z Pań, które zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani X (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.