Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.792.2025.2.MJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek niezabudowanych w drodze licytacji publicznej oraz nieprawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki zabudowanej w drodze licytacji publicznej.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

- opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek niezabudowanych w drodze licytacji publicznej,

- opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki zabudowanej w drodze licytacji publicznej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 sierpnia 2025 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik sądowy będzie przeprowadzać sprzedaż licytacyjną nieruchomości oznaczonej nr KW … składającą się z działek:

nr A o powierzchni ... m², opis użytków: S-RIVa, S-RIVb – sad;

nr B o pow. ... m², opis użytków: S-RIVa, S-RIVb – sad;

nr C o pow. ... m², opis użytków: S-RIVb – sad;

nr D o pow. ... m², opis użytków: S-RIIIb – sad;

nr E o pow. ... m², opis użytków: S-RIIIb, S-RIVa – sad;

nr F o pow. ... m², opis użytków: Br-RIVa, S-RIVa – sad;

nr G o pow. ... m², opis użytków: S-RIVa – sad;

nr H o pow. ... m², opis użytków: Br-RIVa, S-RIVb – sad;

nr J o pow. ... m², opis użytków: S-RIIIb, S-RIVa, S-RIVb – sad, dr – drogi;

nr K o pow. ... m², opis użytków: S-RIVa, S-RIVb – sad, dr – drogi;

nr L o pow. ... m², opis użytków: S-RIVa, S-RIVb – sad;

nr M o pow. ... m², opis użytków: S-RIIIa, S-RIIIb, S-RIVa, S-RIVb – sad;

nr N o pow. ... m², opis użytków: S- RIIIb, S-RIVa, S-RIVb – sad;

nr O o pow. ... m², opis użytków: S-RIIIb, S-RIVa, S-RIVb, S-RV – sad, dr – drogi;

nr P o pow. ... m², opis użytków: S-RIIIa, S-RIIIb, S-RIVa, S-RIVb – sad;

nr R o pow. ... m², opis użytków: S-RIIIa, S-RIIIb, S-RIVa, S-RIVb, S-RV – sad;

nr S o pow. ... m², opis użytków: S-RIIIb – sad;

nr T o pow. ... m², opis użytków: S-RIIIb – sad;

nr W o pow. ... m², opis użytków: S-RIIIa, S-RIIIb – sad,

które stanowią własność …Sp. z o.o. z siedzibą w …, ul. …, …-… …, (NIP: …, REGON: …0, KRS …).

Teren działek niezagospodarowany, porośnięty roślinnością okrywową niską.

Cześć działek nr F, H, J, M, W w nieruchomości porośnięty jest zadrzewieniem bez wartości użytkowej.

Oznaczenie użytku jako sady jest niezgodne ze stanem faktycznym – na terenie działki brak zadrzewień o funkcji użytkowej. Na terenie nieruchomości zlokalizowane są klasy w użytku RIIIa, i RIIIb (o pow. 8,4931 ha) RIVa i RIVb oraz RV o typie gleby bielicowej – w tym działki nr D, J, O, P, R, W przeznaczone na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w większości lub w całości posiadają klasy chronione, i działka nr N przeznaczona na cele usługowe w ponad połowie powierzchni również znajdują się użytki klas III. Również na terenie komunikacji w granicach działek nr M, S znajdują się w większości klasy bonitacyjne jak i na działce nr T przeznaczonej na cele infrastruktury technicznej. Działki nr B, F oraz nr Z, E i C, H zlokalizowana jest przy rowie użytkowym, wyznaczonym geodezyjnie, który w terenie jest oznaczony.

Działka nr F wg danych ewidencyjnych (wypis z rejestru i mapa ewidencyjna) oraz działka nr H wg danych z wypisu z rejestru stanowią działki zabudowane, jednakże podczas oględzin nieruchomości stwierdzono, iż budynek zlokalizowany jest jedynie na działce nr F, na której posadowiony jest budynek gospodarczy w złym stanie technicznym, przeznaczony do rozbiórki. Na dzień oględzin stwierdzono, iż zamurowano większość otworów okiennych i drzwiowych, konstrukcja dachu zniszczona. Opiniowana nieruchomość w mpzp przeznaczona jest na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w zabudowie wolnostojącej w granicach działek nr D, J, O, P, R, W o łącznej powierzchni 10,0554 ha, na zabudowy usługowej działki nr B, F, N o łącznej powierzchni 2,4395 ha, tereny elektroenergetyki działki nr G, L, T o łącznej powierzchni 0,0363 ha i tereny komunikacji wewnętrznej w granicach działek nr M, H, E, C, A o łącznej powierzchni 1,7812 ha oraz ciągi piesze działki nr S i K o pow. 0,0330 ha.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość w granicach działek nr D (4MWW) J (4MNW), O (7MNW), P (5MNW), U (6MNW), W (8MNW), zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem 4MNW, 5MNW, 6MNW, 7MNW, 8MNW -– ustala następujące przeznaczenie: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej. § 16. 1.

Dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, oznaczonych na rysunku planu symbolami 1MNW, 2MNW, 3MNW, 4MNW, 5MNW, 6MNW, 7MNW, 8MNW ustala się następujące przeznaczenie: 1) podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca; 2) uzupełniające: a) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca z wbudowanymi usługami lub handlem o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej powierzchni użytkowej części mieszkalnej budynku, w którym są lokalizowane, b) rekreacja, c) terenowe obiekty sportowe, d) zieleń urządzona, e) drogi wewnętrzne, dojazdy, f) ciągi piesze, g) ciągi pieszo – rowerowe, h) obiekty, sieci dystrybucyjne i urządzenia infrastruktury technicznej.

Nieruchomość w granicach działek nr B (6U), F (6U), N (7U) zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem 6U, 7U -– ustala następujące przeznaczenie: teren zabudowy usługowej. § 22. 1. Dla terenów usług, oznaczonych na rysunku planu symbolami 6U, 7U ustala się następujące przeznaczenie: 1) podstawowe: a) usługi, b) handel; 2) uzupełniające: a) zieleń urządzona, b) parkingi terenowe, c) dojazdy, ciągi piesze, ciągi pieszo - jezdne, d) obiekty, sieci dystrybucyjne i urządzenia infrastruktury technicznej.

Nieruchomość w granicach działek nr G (6IE), L (5IE), T (7IE) zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem 5IE, 6IE, 7IE -– ustala następujące przeznaczenie: teren elektroenergetyki. § 26. 1. Dla terenów elektroenergetyki, oznaczonych symbolami 1IE, 2IE, 3IE, 4IE, 5IE, 6IE, 7IE, 8IE, 9IE ustala się przeznaczenie terenu: 1) podstawowe: tereny elektroenergetyki - stacja elektroenergetyczna wolnostojąca; 2) uzupełniające: a) dojazdy, b) zieleń urządzona, c) obiekty, sieci dystrybucyjne i urządzenia infrastruktury technicznej.

Szacowna nieruchomość w granicach działek nr S, K (3KPP), M (3KR), E, A (1KR), H, C (2KR) zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem 1KR, 2KR, 3KR -– ustala następujące przeznaczenie: teren el lub symbolem 3KPP. Dla terenów oznaczonych symbolami 1KR, 2KR, 3KR obowiązują następujące ustalenia: 1) przeznaczenie: a) podstawowe - tereny komunikacji drogowej wewnętrznej, b) przeznaczenie uzupełniające: - parkingi, ciągi piesze, trasy rowerowe, - sieci infrastruktury technicznej oraz związane z nimi urządzenia, 2) konieczność lokalizacji obustronnych chodników; 3) szerokość - zmienna, zgodna z rysunkiem planu, minimum: a) 12 m dla 1KR, b) 12 m dla 2KR, c) 12 m dla 3KR. 7. Dla terenów oznaczonych symbolami 1KPP, 2KPP, 3KPP obowiązują następujące ustalenia: 1) przeznaczenie: a) podstawowe - tereny komunikacji pieszej, b) przeznaczenie uzupełniające: - zieleń urządzona, trasy rowerowe, - sieci infrastruktury technicznej oraz związane z nimi urządzenia; 2) szerokość - zmienna, zgodna z rysunkiem planu, minimum: a) 12,3 m dla 1KPP, b) 4 m dla 2KPP, c) 3 m dla 3KPP. Uchwała Nr … Rady Miejskiej w … z dnia 29 października 2024 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr ... miasta ... Aktualny sposób korzystania z nieruchomości jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 listopada 2017 r., Rep A nr …. W wyniku analizy przedmiotowego aktu stwierdzono, że w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości nie powstał obowiązek odprowadzenia podatku od towarów i usług. Z umowy wynika jedynie, że od przedmiotowej transakcji został uiszczony podatek od czynności cywilnoprawnych. Z danych uzyskanych z wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT wynika, że dłużniczka nie jest zarejestrowana na czynny podatnik VAT – została wydana decyzja odmowna w dniu 8 lutego 2023 roku. Spółka nie figuruje również w Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej. Według informacji widniejących w bazie REGON przedmiotem działalności spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (działalność przeważająca wg PKD, wersja PKD 2007, pod PKD 68.10.Z). Prowadzone do tej pory działania nie doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania dostawy do dostawy towarów o której mowa w art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług, na skutek braku uzyskania niezbędnych informacji od dłużniczki. Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwego dla miejsca siedziby dłużniczki wskazał jedynie przyczyny odmowy wpisania spółki do rejestru VAT oraz przekazał informacje, że spółka nie odliczyła podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości. Sama spółka wezwana do udzielenia informacji w tym zakresie nie złożyła żadnych wyjaśnień.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan odpowiedzi na pytania:

1. Czy działki nr A, nr B, nr C, nr D, nr E, nr F, nr G, nr H, nr J, nr K, nr L, nr M, nr N, nr O, nr P, nr R, nr S, nr T, nr W były wykorzystywane przez Dłużnika w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane ww. nieruchomości wykonywał Dłużnik – proszę podać podstawę prawną zwolnienia?

2. Czy budynek gospodarczy, o którym mowa we wniosku zlokalizowany na działce nr F, stanowi budynek – w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – lub ich części?

3. Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – jeśli tak to kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku.

4. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

5. W jaki sposób budynek był użytkowany przez Dłużnika w całym okresie posiadania?

6. Czy od nabycia do momentu planowanej dostawy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie przedmiotowego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a. W jakim okresie były ponoszone te wydatki?

b. Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

c. Do jakich czynności był wykorzystywany ulepszony budynek, tj. czy do czynności:

· opodatkowanych podatkiem VAT,

· czynności zwolnionych od podatku VAT,

· czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

d. Czy po zakończonych ulepszeniach do momentu planowanej dostawy wystąpiło/wystąpi pierwsze zasiedlenie tych budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeśli tak to należy wskazać:

· dzień, miesiąc i rok,

· kto dokonał/dokona pierwszego zasiedlenia budynku po ich ulepszeniu?

· czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e. W jaki sposób budynek były użytkowany po dokonaniu ulepszeń?

7. Kiedy zostanie wydana decyzja o rozbiórce budynku, tj. czy decyzja będzie wydana przed sprzedażą działki nr F czy po sprzedaży?

8. Kiedy rozpoczną się prace rozbiórkowe budynku, tj. przed czy po sprzedaży działki F?

9. Czy na dzień dostawy ww. działki prace rozbiórkowe zostaną zakończone?

10. Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

a) czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?

b) czy działania te zostały udokumentowane?

c) czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika?

Odpowiedzi:

Ad 1. Spółka nie złożyła żadnego oświadczenia dotyczącego sposobu wykorzystywania działki na działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Działalność prowadzona przez spółkę nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Ad. 2. Budynek gospodarczy zlokalizowany na działce nr F stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane.

Ad 3. Budynek został wybudowany w latach 60 XX wieku.

Ad. 4. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Ad. 5. W wyniku dokonanych oględzin stwierdzono, że budynek nie był użytkowany.

Ad. 6. Spółka nie złożyła żadnych oświadczeń w przedmiocie poniesienia nakładów na ulepszenie budynku, jednakże z dokonanych oględzin budynku można wnioskować, że od czasu jego nabycia nie były ponoszone żadne nakłady na jego ulepszenie (budynek znajduje się w stanie ruiny, a jego posadowienie na działce nie ma wpływu na użytkowanie nieruchomości, która jest działką przeznaczoną pod zabudowę).

Ad. 7. Decyzja o rozbiórce budynku zostanie wydana po dokonanej sprzedaży licytacyjnej nieruchomości i przeniesieniu prawa własności na nowego nabywcę.

Ad. 8. Prace rozbiórkowe rozpoczną się po dokonanej sprzedaży licytacyjnej i przeniesieniu prawa własności na nowego nabywcę.

Ad 10 a. brak informacji jest wynikiem podejmowanych działań.

Ad 10 b. działania te zostały udokumentowane.

Ad 10 c. działania te potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika – spółka nie składała w tym zakresie żadnych wyjaśnień. Ponadto w nawiązaniu do wezwania proszę o zaliczenie uiszczonej opłaty na działkę F.

Pytanie

Czy opisana w stanie faktycznym przymusowa sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej przez sądowy organ egzekucyjny podlegać będzie opodatkowaniu od towarów i usług czy będzie z tego podatku zwolniona? (pytanie postawione we wniosku)

Czy w przedstawionym stanie faktycznym licytacyjna sprzedaż nieruchomości w sprawie … podlegać będzie obowiązkowi podatkowemu, o którym mowa w ustawie z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. 2005 poz. 775)? (pytanie postawione w uzupełnieniu wniosku)

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy przymusowe przeniesie prawa własności w drodze licytacji publicznej przez sądowy organ egzekucyjny na ewentualnego nabywcę będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Za powyższym stanowiskiem przemawia fakt, że przedmiotowa nieruchomość stanowi nieruchomość budowlaną w rozumieniu art. 2 ust. 6, ust. 22, ust. 33 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie stoi również na przeszkodzie fakt, że od transakcji nabycia nieruchomości nie został odprowadzony podatek VAT oraz fakt, że spółka nie figuruje w CEDIG jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Obowiązek podatkowy wynikający z ustawy nie jest uzależniony od statusu podatnika tylko od dostawy konkretnego towaru którym w tym wypadku jest nieruchomość przeznaczona pod zabudowę o czym przesądza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wartość dokonanego obrotu (wartości sprzedaży).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek niezabudowanych w drodze licytacji publicznej oraz nieprawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki zabudowanej w drodze licytacji publiczne.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że - jako Komornik Sądowy - zamierza Pan dokonać sprzedaży licytacyjnej nieruchomości składającej się z działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, J, K, L, M, N, O, P, R, S, T, W, które stanowią własność spółki ... Sp. z o.o. Według informacji widniejących w bazie REGON przedmiotem działalności spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (działalność przeważająca wg PKD, wersja PKD 2007, pod PKD 68.10.Z).

Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest spółka, w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, J, K, L, M, N, O, P, R, S, T, W dłużnik działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, J, K, L, M, N, O, P, R, S, T, W jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/12:

W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu sprawy wynika, że działki nr A, B, C, E, G, H, J, K, L, M, N, O, P, R, S, T, W są niezabudowane, natomiast na działce nr F posadowiony jest budynek gospodarczy. Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w zabudowie wolnostojącej w granicach działek nr D, J, O, P, R, W, na cele zabudowy usługowej działki nr B, F, N, tereny elektroenergetyki działki nr G, L, T i tereny komunikacji wewnętrznej w granicach działek nr M, H, E, C, A oraz ciągi piesze działki nr S i K. Dla wskazanych we wniosku działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie podstawowe oraz uzupełniające, stosownie do zapisów wynikających z planu możliwa jest zabudowa obiektami budowlanymi.

Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy działki niezabudowane nr A, B, C, D, E, G, H, J, K, L, M, N, O, P, R, S, T, W stanowią tereny budowlane, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż tych działek nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości przez dłużnika nie powstał obowiązek odprowadzenia podatku od towarów i usług. Z umowy wynika, że od przedmiotowej transakcji został uiszczony jedynie podatek od czynności cywilnoprawnych. Spółka nie odliczyła podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości. Tym samym, skoro - jak wynika z opisu sprawy - sprzedaż nieruchomości na rzecz spółki nie stanowiła czynności opodatkowanej podatkiem VAT, to nie można uznać, że spółce dłużnej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT lub że takie prawo przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Ponadto, jak wynika z opisu działalność prowadzona przez spółkę nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, a zatem działki nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Dostawa działek nr A, B, C, D, E, G, H, J, K, L, M, N, O, P, R, S, T, W nie będzie więc objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem dostawa niezabudowanych działek nr A, B, C, D, E, G, H, J, K, L, M, N, O, P, R, S, T, W stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż w drodze licytacji ww. działek będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Mając zatem na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że dokonując sprzedaży w drodze licytacji niezabudowanych działek nr A, B, C, D, E, G, H, J, K, L, M, N, O, P, R, S, T, W będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek niezabudowanych w drodze licytacji publicznej uznałem za prawidłowe.

W odniesieniu natomiast do działki nr F, na której posadowiony jest budynek gospodarczy, należy wskazać, iż stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, budynek gospodarczy zlokalizowany na działce nr F stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane. Budynek został wybudowany w latach 60 XX wieku. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Z dokonanych oględzin budynku można wnioskować, że od czasu jego nabycia nie były ponoszone żadne nakłady na jego ulepszenie (budynek znajduje się w stanie ruiny). Posadowiony budynek gospodarczy jest w złym stanie technicznym, przeznaczony do rozbiórki. Decyzja o rozbiórce budynku zostanie wydana po dokonanej sprzedaży licytacyjnej nieruchomości i przeniesieniu prawa własności na nowego nabywcę. Prace rozbiórkowe rozpoczną się po dokonanej sprzedaży licytacyjnej i przeniesieniu prawa własności na nowego nabywcę.

Należy zauważyć, że o statusie sprzedawanej nieruchomości decydują okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działce budynków. Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, teren, na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren, na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

Zatem skoro w rozpatrywanej sprawie w chwili dokonywania transakcji sprzedaży nie rozpocznie się rozbiórka obiektu na nim posadowionego stanowiącego budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i prace rozbiórkowe rozpoczną się po sprzedaży, to uznać należy, że przedmiotem sprzedaży będzie grunt zabudowany.

Jak wskazałem wyżej, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, z uwagi na to, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku, upłynie okres dłuższy niż 2 lata, dla ww. transakcji zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak już wskazano, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle bądź ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT – również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Przy czym zasada ta ma zastosowanie również do zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W konsekwencji, dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek gospodarczy, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług. Zatem sprzedaż budynku gospodarczego wraz z gruntem, na którym posadowiony jest ten budynek będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Mając zatem na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że sprzedaż w drodze licytacji działki nr F zabudowanej budynkiem gospodarczym, będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Tym samym, z tytułu sprzedaży tej działki nie będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

W konsekwencji, Pana stanowisko w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki zabudowanej w drodze licytacji publicznej uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.