Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.800.2025.1.MJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynszu za najem lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT oraz w zakresie zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień w odniesieniu do opłat pobieranych za dostarczane do lokalu media, tj. za zimną wodę i ścieki, koszty podgrzania wody, centralne ogrzewanie oraz energię elektryczną (cześć pytania nr 2),
• nieprawidłowe w zakresie zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień w odniesieniu do pozostałych opłat eksploatacyjnych pobieranych od Najemcy na poczet czynszu należnego wspólnocie (cześć pytania nr 2).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynszu za najem lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT,
• zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień przenoszonych na najemcę i niezależnych od Wnioskodawcy opłat eksploatacyjnych związanych z przedmiotem najmu

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego znajdującego się w ….

Lokal znajduje się w majątku osobistym Wnioskodawcy i został zakupiony przed wstąpieniem przez Wnioskodawcę w związek małżeński, w którym to związku małżeńskim w chwili obecnej istnieje małżeńska wspólność ustawowa.

Lokal mieszkalny znajduje się w budynku wielorodzinnym, a Wnioskodawca jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej utworzonej przez ogół właścicieli lokali znajdujących się w tym budynku.

Budynek jest administrowany i zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową oraz działającego w imieniu i na rzecz wspólnoty wybranego przez wspólnotę zarządcę nieruchomości.

Od roku 2010 lokal jest (i zgodnie z aktualnymi planami Wnioskodawcy – nadal będzie) przedmiotem najmu długoterminowego (w tym okazjonalnego), zgodnie z warunkami przewidzianymi przez przepisy prawa dla tego typu umów najmu, z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe Najemcy. W chwili obecnej (od 2019 r.) Najemcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w lokalu. Ponadto, zgodnie z treścią zwartej umowy najmu Najemca zobowiązał się użytkować lokal wyłącznie na cele mieszkalne. Najem ma charakter długoterminowy.

Przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z najmu prywatnego opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Od 1 listopada 2024 r. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie doradztwa podatkowego (główne PKD 62.20.Z). Z uwagi na charakter prowadzonej działalności oraz wykonywanie czynności doradztwa podatkowego, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Wynajem nieruchomości nie był kiedykolwiek, nie jest i nie będzie przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Umowa najmu określa, iż na miesięczne koszty najmu ponoszone przez Najemcę składają się dwa elementy, tj.: (1) czynsz za najem lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe (który okresowo może podlegać waloryzacji zgodnie z zasadami określonymi w umowie) oraz (2) przenoszone na najemcę opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu i okresem najmu.

Czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne Najemca wpłaca na prywatny rachunek bankowy Wnioskodawcy, niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Obecny najemca (osoba fizyczna) nie oczekuje faktur, w związku z czym nie są one obecnie wystawiane dla Najemcy (zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3).

Na przenoszone na Najemcę opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem i okresem najmu składają się:

• opłaty za zużycie mediów zgodnie z dostarczanym przez wspólnotę rozliczeniem (wartość całkowicie niezależna od Wnioskodawcy, uzależniona wyłącznie od aktualnego zużycia przez Najemcę) przygotowywanym przez zarządcę nieruchomości w oparciu o odczyty liczników (tj. zimna woda i ścieki, koszty podgrzania wody, centralne ogrzewanie).
• koszt zużycia energii elektrycznej (wartość całkowicie niezależna od Wnioskodawcy, uzależniona wyłącznie od aktualnego zużycia przez Najemcę) ustalany w oparciu o fakturę wystawianą na Wnioskodawcę przez dostawcę energii, w oparciu o odczyty licznika.
• czynsz należny wspólnocie mieszkaniowej (wartość niezależna od Wnioskodawcy, odpowiadająca kosztom utrzymania lokalu, ustalana okresowo przez wspólnotę mieszkaniową w oparciu o odpowiednie uchwały i poniesione lub planowane do poniesienia przez wspólnotę koszty, obejmująca w szczególności koszty konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych lub planowanych remontów (fundusze celowe i techniczne wspólnoty ustalane w oparciu o podejmowane przez wspólnotę uchwały), koszty zarządzania nieruchomością i rozliczenia mediów przez zarządcę nieruchomości, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali, koszty wywozu śmieci, wynikające z umowy najmu, uzależnione od liczby mieszkańców lokalu zadeklarowanej w umowie przez Najemcę).

Wszystkie opłaty eksploatacyjne przenoszone są na Najemcę bez jakiejkolwiek dodatkowej marży ze strony Wnioskodawcy.

Media - takie jak centralne ogrzewanie, ciepła i zimna woda, odbiór ścieków i odpadów - oraz usługi związane z bieżącym funkcjonowaniem i utrzymaniem nieruchomości wspólnej są kontraktowane i rozliczane w ramach wspólnoty mieszkaniowej przez zarządcę wspólnoty i nie ma możliwości swobodnego wyboru dostawcy lub podpisania bezpośredniej umowy między Najemcą a dostawcą mediów / usług, ale Najemca ma możliwość kontrolowania wielkości ich zużycia i kosztów z tym związanych.

W przypadku energii elektrycznej istnieje możliwość podpisania umowy przez Najemcę bezpośrednio z dostawcą energii, jednak nie było to brane pod uwagę, ponieważ Wnioskodawca chce mieć kontrolę nad regulowaniem zobowiązań związanych z lokalem wobec dostawcy energii.

Pytania

1.      Czy czynsz za najem lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe podlegać będzie zwolnieniu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT?

2.      W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 - tj. potwierdzenia, że czynsz najmu będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT - czy przenoszone na Najemcę i niezależne od Wnioskodawcy opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu i okresem najmu podlegać będą zwolnieniu na podstawie § 3 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?

Pana stanowisko w sprawie

Pytanie nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym czynsz za najem lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe podlegać będzie zwolnieniu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Zgodnie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693).

Jako, że lokal mieszalny jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe, Najemcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w lokalu, a ponadto, zgodnie z treścią zwartej umowy najmu, Najemca zobowiązany jest użytkować lokal wyłącznie na cele mieszkalne - czynsz za najem lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe podlegać będzie zwolnieniu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Pytanie nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym przenoszone na Najemcę i niezależne od Wnioskodawcy opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu i okresem najmu podlegać będą zwolnieniu na podstawie § 3 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Przywołane rozporządzenie w § 1 wskazuje, iż określa inne niż określone w art. 43-81 ustawy o VAT, zwolnienia od podatku od towarów i usług oraz szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień. Zgodnie z § 3 pkt 11 rozporządzenia zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Innymi słowy zwolnienie od podatku w oparciu o wyżej wskazany przepis możliwe jest w odniesieniu do czynności wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową na rzecz użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cytowany wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wskazać przy tym należy na właściwe regulacje:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ww. ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1)    lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;

2)    właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;

8)    opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

8a) kosztach utrzymania lokalu - należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a)      konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

b)      zarządzania nieruchomością,

c)      utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni, d) ubezpieczenia nieruchomości,

e)      inne, o ile wynikają z umowy.

Stosownie do art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Mając na uwadze opisany stan faktyczny / zdarzenie przyszłe oraz wskazane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w odniesieniu do lokalu wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe znajdującego się w budynku wielorodzinnym, który jest administrowany i zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową, spełnione są warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Analogiczne do powyższego stanowisko prezentowane jest w interpretacjach indywidualnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

• zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynszu za najem lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT oraz w zakresie zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień w odniesieniu do opłat pobieranych za dostarczane do lokalu media, tj. za zimną wodę i ścieki, koszty podgrzania wody, centralne ogrzewanie oraz energię elektryczną (cześć pytania nr 2) – jest prawidłowe,
• zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień w odniesieniu do pozostałych opłat eksploatacyjnych pobieranych od Najemcy na poczet czynszu należnego wspólnocie (cześć pytania nr 2) – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

W świetle art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług.  W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej.  Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

W tym miejscu zauważyć należy, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071)

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353¹ Kodeksu Cywilnego:

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 k.c.:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Należy zauważyć, że w przypadku najmu pomieszczeń ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Uznać zatem należy, że najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i z tego tytułu jest Pan podatnikiem VAT.

W konsekwencji usługa najmu świadczona przez Pana podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku niektórych czynności. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, jeżeli:

• lokal ma charakter mieszkalny,
• wynajmowany jest na realizację celów mieszkaniowych osób fizycznych,
• wynajmowany jest we własnym imieniu i na własny rachunek,

to wynajem nieruchomości dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Odnosząc się zatem do Pana wątpliwości należy wskazać, że na gruncie niniejszej sprawy świadczona przez Pana usługa najmu lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, ponieważ są spełnione wyżej opisane przesłanki do zastosowania zwolnienia. Świadczy bowiem Pan usługę na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej w celu zaspokajania wyłącznie potrzeb mieszkaniowych najemcy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

W opisanej sytuacji, aby rozstrzygnąć kwestię prawidłowego opodatkowania lub zwolnienia od podatku VAT rozrachunków z Najemcą z tytułu opłat eksploatacyjnych - zimna woda i ścieki, koszty podgrzania wody, centralne ogrzewanie koszty wywozu śmieci koszty zarządzania nieruchomością i rozliczenia mediów przez zarządcę nieruchomości, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz zużycia prądu, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy w przypadku przenoszenia na najemcę tych kosztów mamy do czynienia z jedną usługą kompleksową w zakresie najmu czy też z odrębnymi świadczeniami.

W kwestii opodatkowania podatkiem VAT, świadczonej łącznie z usługą najmu lokali mieszkalnych, odsprzedaży mediów, tj. np. energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła, należy wyjaśnić, że dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne, na co wskazuje art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia należy uważać za jedną transakcję. Sytuacja taka występuje w szczególności wówczas, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie tych dwóch transakcji.

Zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które – jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 – mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dotyczącym interpretacji przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady, Trybunał rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które powinno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

W związku z tym, co do zasady, towarzysząca najmowi nieruchomości dostawa mediów, tj. energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z niego poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia energii elektrycznej w oparciu o wskazanie licznika. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg licznika, uwzględniających zużycie energii elektrycznej przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że opłaty przenoszone na Najemcę za zużycie mediów zgodnie z dostarczanym przez wspólnotę rozliczeniem (wartość całkowicie niezależna od Wnioskodawcy, uzależniona wyłącznie od aktualnego zużycia przez Najemcę) są przygotowywane przez zarządcę nieruchomości w oparciu o odczyty liczników (tj. zimna woda i ścieki, koszty podgrzania wody, centralne ogrzewanie). Podobnie koszt zużycia energii elektrycznej (wartość całkowicie niezależna od Wnioskodawcy, uzależniona wyłącznie od aktualnego zużycia przez Najemcę) ustalany jest w oparciu o fakturę wystawianą na Pana przez dostawcę energii, w oparciu o odczyty licznika.

Z przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczenia TSUE, wynika, że świadczona przez Pana usługa najmu lokalu mieszkalnego oraz towarzyszące jej wskazane dostawy towarów i świadczenie usług, tj. zimna woda i ścieki, koszty podgrzania wody, centralne ogrzewanie oraz energia elektryczna nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne świadczenia, tj. usługę najmu oraz czynności dostarczania ww. mediów do tego lokalu.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłaty za zimną wodę i ścieki, koszty podgrzania wody, centralne ogrzewanie oraz energię elektryczną są w efekcie zależne od faktycznego ich zużycia przez najemcę, stanowią one odrębne i niezależne świadczenia od usługi najmu. Brak jest więc podstaw do traktowania ww. opłat za zimną wodę i ścieki, koszty podgrzania wody, centralne ogrzewanie oraz energię elektryczną jako element kalkulacyjny opłaty czynszowej za usługi najmu.

Zatem, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie i energię elektryczną należy traktować jako świadczenia odrębne i niezależne od usługi najmu lokalu.

W odniesieniu do Pana wątpliwości związanych z możliwością stosowania zwolnienia od podatku na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 955 ze zm.), zwanego dalej „Rozporządzeniem”, należy wskazać, że w świetle art. 82 ust. 3 ustawy:

W oparciu o § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia:

Stosownie do art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725):

Natomiast, według art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1270):

W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobierania opłat za dostarczane do lokalu media, tj. za zimną wodę i ścieki, koszty podgrzania wody, centralne ogrzewanie oraz energię elektryczną. Jak Pan wskazał, Lokal znajduje się w Pana majątku osobistym. Lokal mieszkalny znajduje się w budynku wielorodzinnym, a Pan jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej utworzonej przez ogół właścicieli lokali znajdujących się w tym budynku. Lokal jest (i zgodnie z Pana aktualnymi planami – nadal będzie) przedmiotem najmu długoterminowego (w tym okazjonalnego), zgodnie z warunkami przewidzianymi przez przepisy prawa dla tego typu umów najmu, z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe Najemcy. Ponadto, zgodnie z treścią zwartej umowy najmu Najemca zobowiązał się użytkować lokal wyłącznie na cele mieszkalne.

W konsekwencji powyższego, stwierdzam, że w opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym przy obciążaniu najemcy opłatami za dostarczane do lokalu  ww. media, tj. zimną wodę i ścieki, koszty podgrzania wody, centralne ogrzewanie oraz energię elektryczną, wykorzystującego lokal mieszkalny wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, w ramach umowy najmu, może Pan skorzystać ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Zatem, w tym zakresie (część pytania oznaczonego we wniosku nr 2) Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się do czynszu należnego wspólnocie mieszkaniowej, kosztów zarządzania nieruchomością i rozliczenia mediów przez zarządcę nieruchomości, kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, należy zauważyć, że – jak wynika z opisu sprawy – najemca nie ma wpływu na wysokość ww. czynszu – jest to wartość odpowiadająca kosztom utrzymania lokalu, ustalana okresowo przez wspólnotę mieszkaniową w oparciu o odpowiednie uchwały i poniesione lub planowane do poniesienia przez wspólnotę koszty, obejmująca w szczególności koszty konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych lub planowanych remontów (fundusze celowe i techniczne wspólnoty ustalane w oparciu o podejmowane przez wspólnotę uchwały). Ww. koszty są ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali.

Biorąc zatem pod uwagę przytoczone przepisy prawa oraz powyższe okoliczności sprawy, w odniesieniu do opłat pobieranych na poczet czynszu należnego wspólnocie mieszkaniowej obejmujących koszty konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych lub planowanych remontów (fundusze celowe i techniczne wspólnoty ustalane w oparciu o podejmowane przez wspólnotę uchwały), koszty zarządzania nieruchomością i rozliczenia mediów przez zarządcę nieruchomości, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, należy uznać, że wchodzą w skład usługi najmu i razem stanowią świadczenie kompleksowe, gdzie głównym świadczeniem jest usługa najmu lokalu. Z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają one bowiem świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od najmu lokalu.

Wobec powyższego ww. opłaty pobierane od najemcy powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowane według zasad właściwych dla usługi najmu. Jak wyżej wskazano, usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy (czynsz najmu). Tym samym, § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia nie znajdzie tu zastosowania.

Podsumowując, stwierdzam, że w opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym w odniesieniu do opłat pobieranych na poczet czynszu należnego wspólnocie mieszkaniowej obejmujących koszty konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych lub planowanych remontów (fundusze celowe i techniczne wspólnoty ustalane w oparciu o podejmowane przez wspólnotę uchwały), koszty zarządzania nieruchomością i rozliczenia mediów przez zarządcę nieruchomości, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, nie podlegają zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Zatem, w tym zakresie (część pytania oznaczonego we wniosku nr 2) Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do opłat za wywóz śmieci należy zauważyć, że należności te należy rozpatrywać odrębnie od innych opłat za media z uwagi na to, że mają one inny charakter niż opłaty, np. z tytułu energii elektrycznej, ogrzewania, wody.

W tej kwestii przywołać należy pkt 45 ww. wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa). W ocenie Trybunału, czynność wywozu śmieci powinna być traktowana jako odrębna od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawcy tej usługi, a „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

Należy tu zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733) wskazano, że:

Na mocy art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Na podstawie art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Jak stanowi art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Zgodnie z art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W myśl art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W świetle art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że koszty wywozu śmieci, wynikające z umowy najmu, uzależnione są od liczby mieszkańców lokalu zadeklarowanej w umowie przez Najemcę.

Należy zatem wskazać, że opłata za wywóz śmieci powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu. Jak wyżej wskazano, usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy (czynsz najmu). Zatem § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia nie znajdzie tu zastosowania.

Podsumowując, stwierdzam, że w opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym, koszty dotyczące wywozu śmieci, które są rozliczane w ramach wspólnoty mieszkaniowej, nie podlegają zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Zatem, w tym zakresie (część pytania oznaczonego we wniosku nr 2) Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz
• zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.