Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.826.2025.3.JM

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest w zakresie:

-     wystawiania przez Pana faktur za dostawę energii elektrycznej - prawidłowe

-     wystawiania przez Pana faktur za dostawę wody i odprowadzania ścieków - nieprawidłowe

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy wystawiania przez Pana faktur za dostawę energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków oraz żądania od współwłaściciela nieruchomości wystawiania we właściwy sposób faktur na Pana rzecz za dostarczanie wody do nieruchomości oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem z 13 października 2025 r. (wpływ 17 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Uprzejmie prosi Pan o wydanie interpretacji indywidualnej właściwego wykonywania obowiązku wystawiania faktur (refaktur) za dostawę i dystrybucję energii elektrycznej przez osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą dla byłego wspólnika również prowadzącego działalność gospodarczą na tych samych nieruchomościach będących we współużytkowaniu wieczystym gruntów i będących współwłaścicielami odrębnej własności budynków i budowli posadowionych na nich po 5% udziałów w prawie do nich, a także otrzymywania od niego faktur (refaktur za dostawę wody i odprowadzane ścieków na tych samych zasadach).

W dniu 31.12.2022 r. na skutek wystąpienia Z ze spółki cywilnej PHU przy ul. NIP: nastąpiła zmiana wpisów w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy nr ze współwłasności łącznej na współwłasność w częściach ułamkowych już byłych wspólników po 50% każdy.

W 2023 r. Z wystąpił do Sądu Rejonowego o podział majątku wspólników spółki cywilnej i zniesienie współwłasności przedsiębiorstwa prowadzonego wspólnie w ramach spółki cywilnej jw. przez wspólników Z i W do dnia 31.12.2022 r., w skład którego to przedsiębiorstwa wchodzą między innymi:

1.  Zabudowana nieruchomość we współużytkowaniu wieczystym, dla której to nieruchomości prowadzona jest w Sądzie Rejonowym księga wieczysta nr składająca się z działek ewidencyjnych:

-     Nr położonej w o pow. m² zabudowana budynkiem biurowym i budynkiem handlowo-usługowym oraz kotłownią CO.

-     Nr położonej w o pow. m² zabudowana budynkami handlowo-usługowymi.

-     Nr położonej w o pow. m² zabudowana warsztatem samochodowym i budynkami magazynowo-produkcyjnymi.

2.  Nieruchomość we współużytkowaniu wieczystym w udziale Z i W po 3/8 każdy stanowiącą działkę ewidencyjną Nr w o pow. m² (droga dojazdowa wewnętrzna), dla której to nieruchomości urządzona jest w Sądzie Rejonowym księga wieczysta nr.

3.  Stanowiące odrębne własności budynki magazynowe pow. m² - w części rozebrane dla potrzeb Straży Pożarnej, m² - w części na dz. oraz część pomieszczeń biurowych ok. m² z działki nr jw., posadowionych na będącej w posiadaniu i użytkowaniu wspólników działce gruntu oznaczonej ewidencyjnie o pow. m² położonej w, dla której nieruchomości urządzona jest w Sądzie Rejonowym księga wieczysta nr.

Wyżej wymienione nieruchomości zostały zakupione przez byłą spółkę cywilną celem prowadzenia na nich działalności gospodarczej. Po rozwiązaniu ww. spółki cywilnej nadal prowadzona jest działalność gospodarcza przez byłych wspólników jednakże prowadzi ją każdy z osobna. Z pod firmą Z NIP: W jako PHU NIP:.

W związku z przeciągającymi się sprawami sądowymi dotyczącymi podziału majątku po byłej spółce cywilnej prowadzący działalność Z jak i W weszli w spór kto ma zarządzać doprowadzonymi mediami do tych nieruchomości. Po kilku rozprawach z wniosku W o upoważnienie do dokonania czynności zwykłego zarządu Sąd Okręgowy Sygn. akt z postanowił:

I.1. Udzielić Wnioskodawcy

W (...) zezwolenia na dokonanie czynności z zakresu zwykłego zarządu polegającej na zawarciu umowy i złożeniu związanych z nią oświadczeń dotyczących dostarczania do w/w nieruchomości wody i usługi odprowadzania ścieków.

2. Oddalić wniosek w pozostałej części.

Pan W już wcześniej w dniu 02.2023 r. bez porozumienia z Panem współużytkownikiem wieczystym i współwłaścicielem budynków i budowli zawarł umowę z Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji na dostarczanie wody do przedmiotowych nieruchomości na swoją firmę i otrzymywał faktury VAT od dnia 02.2023 r. za wykonanie tej usługi a następnie od dnia 02.2023 r. wystawiał na Pana firmę faktury VAT (refaktury) w wysokości ½ obciążenia (50% udziału w prawie do nieruchomości). Pomimo, że sprzeciwiał się Pan bezprawnemu podpisaniu umowy z PWiK przez Pana W, dokonywał zapłat zgodnie z wystawioną fakturą (refakturą) w wysokości całkowitego obciążenia za dostarczanie wody a także księgował ją Pan po stronie kosztów. Ponieważ Pana firma (W również) wynajmuje i wydzierżawia współwłasne nieruchomości, za zużytą wodę i odprowadzane ścieki po odczytaniu podliczników zużycia wody zamontowanych w wynajmowanych obiektach lub ryczałtu za zużycie, obciąża Pan swoich najemców i dzierżawców w wysokości również ½ wartości tego zużycia zgodnie z taryfą PWiK i zapłaconych przez Pana obciążających faktur od firmy Pana W. Taki stan rzeczy miał miejsce do 01.2025 r. gdzie wystawił Panu refakturę za zużycie wody do dnia 12.2024 r. Po tym terminie Pan W zaprzestał wysyłania Panu faktur Vat w wysokości ½ obciążenia, na które otrzymywał faktury od PWiK.

W piśmie dnia 06.2023r. Pan W stwierdza, że on obejmie zarząd nad dostawą wody do tych nieruchomości, gdyż już wcześniej podpisał stosowną umowę z PWiK i opłaca za otrzymane faktury w całości po czym wystawia na Pana refakturę w wysokości ½ zastrzegając przy tym, że musi mu Pan połowę z tej faktury zwrócić. W zamian - (za jego zgodą) może Pan otrzymywać faktury za zużytą energię elektryczną, które będą przychodziły na Pana firmę pod warunkiem opłacania ich w całości a następnie obciążania jego firmę w wysokości ½ tej kwoty.

Już po kilku dniach od powyższego pisma Pan W złożył do Sądu Rejonowego wniosek o udzielenie zezwolenia na dokonanie czynności z zakresu zwykłego zarządu przedmiotowymi nieruchomościami na jego firmę, dotyczącą (...) (w skrócie)

1.  zawarcia umowy z PWiK na dostawę wody i/lub usług odprowadzania ścieków oraz

2.  podpisania umowy trójstronnej (cesji wcześniejszych umów na Sp. cywilną NIP) na dostarczanie energii elektrycznej.

Po rozprawie w Sądzie Rejonowym i wydaniem krzywdzącego postanowienia na uczestnika sporu a także pomylenia Z inicjatora podziału umowy quod usum wspólnej nieruchomości z osobą Pana W - wnioskodawcy, który tę propozycję uczestnika w tym temacie odrzucił, wniósł Pan apelację do Sądu Okręgowego.

Ponieważ od dnia rozwiązania spółki cywilnej piętrzyły się problemy z obsługą mediów m.in. obciążenia za dostawę energii elektrycznej i jej dystrybucję z dwóch różnych firm, postanowił Pan tak jak wcześniej zrobił to Pana były wspólnik zawierając umowę z PWiK na dostawą wody, zawrzeć nowe umowy z firmami energetycznymi na Pana firmę mając na uwadze obniżenie rachunków w stosunku do tego jakie były w spółce cywilnej, a także celem unormowania stosunku prawnego. Pan W ciągle podnosił, że nie może zaksięgować w kosztach firmy faktur za media ani odliczyć VAT przez co płaci wyższą składkę zdrowotną, a w rezultacie odbija się to na jego dochodzie.

Zaznacza Pan, że do wszystkich tych nieruchomości, na których prowadzona jest działalność gospodarcza Pana W i Pana urządzona jest jedna rozdzielnia główna - punkt poboru energii elektrycznej PPE:, Licznik:, następnie jest rozprowadzona do rozdzielni pomocniczych i dalej do poszczególnych obiektów gdzie ich pobór jest w większości opomiarowany poprzez zamontowane podliczniki. Na dzień dzisiejszy do czasu rozstrzygnięcia podziału majątku nie ma możliwości rozdzielenia poboru energii elektrycznej na poszczególne działki ewidencyjne a tym bardziej na poszczególne budynki.

W dniu 06.2024 r. Pana firma PHU - Z zawarła umowę z Sp. z o.o. na sprzedaż energii elektrycznej do przedmiotowych nieruchomości.

Natomiast w dniu 07.2024 r. zawarł Pan umowę jako PHU - Z z S.A. na dystrybucję energii elektrycznej do przedmiotowych nieruchomości. Tym samym wcześniejsze umowy z firmami energetycznymi dostarczającymi energię elektryczną do tych nieruchomości na rozwiązaną spółkę cywilną PHU NIP: (prosi Pan nie mylić z PHU NIP:), zostały rozwiązane.

Po przepisaniu umów na zakup i dystrybucję energii elektrycznej na Pana firmę został uregulowany stosunek prawny i w związku z tym otrzymywał Pan faktury VAT od ww. firm, które mógł zaksięgować. Po opłatach za energię elektryczną wystawiał Pan Panu W na jego firmę PHU W faktury (refaktury) w wysokości obciążenia za energię elektryczną zasilającą Państwa wspólne nieruchomości co powinno skutkować zaprzestaniem wyrażania wcześniejszych pretensji Pana W o braku możliwości księgowania w kosztach jego firmy i odliczania podatku VAT. Niestety ponoć nie księguje tych faktur z Pana firmy. Obciążał Pan również wspólnych najemców i dzierżawców kosztami zużytej energii elektrycznej w wysokości ½ a drugą częścią kosztów tej energii miał ich obciążać Pan W zgodnie z przysługującymi mu prawami 50% do tych nieruchomości.

W wyniku wniesionej Pana apelacji w Sądzie Okręgowym Sygn. akt z 03 kwietnia 2025 r. Sąd postanowił:

1.1. Udzielić wnioskodawcy W (...) zezwolenia na dokonanie czynności z zakresu zwykłego zarządu polegającej na zawarciu umowy i złożeniu związanych z nią oświadczeń dotyczących dostarczania do ww. nieruchomości wody i usługi odprowadzania ścieków.

2. Oddalić wniosek w pozostałej części.

W uzasadnieniu postanowienia Sąd stwierdził, że wnioskodawcy - Panu W nie chodziło o zabezpieczenie dostarczania energii na wspólną nieruchomość, lecz o przekształcenie obowiązującej w tym przedmiocie umowy w taki sposób, aby jego stroną stał się wyłącznie wnioskodawca (Pan W) jako osoba fizyczna prowadząca na niej działalność gospodarczą, co umożliwiłoby mu - jak sam przyznał - uwzględnienie należności z tytułu ww. dostaw w kosztach prowadzonej działalności i tym samym zmniejszenia wydatków (niższe podatki i składki).

W dalszej części Sąd ocenił, że zawnioskowana przez wnioskodawcę (umowa) o dostarczenie energii elektrycznej nie była ani celowa ani niezbędna. Poza tym jawiła się ona jako korzystna przede wszystkim dla wnioskodawcy, tym samym więc stanowiąca pokrzywdzenie uczestnika (Pana Z), który również na tej nieruchomości prowadzi swoją działalność gospodarczą.

Sąd natomiast nie zakwestionował umów zawartych przez PHU – Z NIP: z Sp. z o.o. i S.A. na sprzedaż i dystrybucję energii elektrycznej do przedmiotowych nieruchomości i wystawiania faktur na firmę Z, a następnie wystawiania przez niego, wnioskodawcy - W refaktur obejmujących połowę wynikających z nich należności.

Od dnia zawarcia umów na sprzedaż i dystrybucję energii elektrycznej do wspólnych ww. nieruchomości Z prowadzący działalność gospodarczą pod firmą PHU - Z wystawia W prowadzącemu działalność gospodarczą PHU W faktury VAT (refaktury) w wysokości obciążenia wystawionych faktur VAT za energię elektryczną od firm energetycznych, z którymi podpisał przedmiotowe umowy.

W związku z wystawianiem faktur przez firmy energetyczne w różnym czasie, Sp. z o.o. - co miesiąc (obejmuje odczyty od pierwszego do ostatniego dnia miesiąca), S.A. - co dwa miesiące (obejmuje odczyty nieskorelowane z najczęściej odczyty od około 08 dnia miesiąca do 09 następnego miesiąca,) a także spisem liczników dokonanym przez Pana wg zużycia energii przez najemców i dzierżawców w wynajętych obiektach na podstawie zamontowanych podliczników zużycia, wykonywanego co dwa miesiące najczęściej na koniec upływającego miesiąca.

Nie ma fizycznej możliwości uchwycenia zgodnego z wystawionymi fakturami z firm energetycznych, takiego spisu podliczników, który pokryłby się z naliczonymi wartościami zużycia prądu w całości. Zawsze odczyty te z podliczników nie pokrywają się z odczytami z firm energetycznych chociażby dla tego, że odczytywane są przez firmy energetyczne i współwłaściciela w różnym czasie.

Ponadto biorąc pod uwagę, że wszystkie przedmiotowe nieruchomości są zasilone z jednego źródła w rozdzielni głównej i dalej poprzez rozdzielnie pomocnicze energia elektryczna zasila wszystkie budynki współwłaścicieli, które są wynajęte i opomiarowane a także inne obiekty nie wynajęte, niektóre nie opomiarowane oraz budynki pomocnicze typu magazyny z różnymi materiałami będące współwłasnością byłych wspólników s.c. Nie opomiarowane są również rozdzielnie elektryczne pomocnicze, oświetlenie terenu i zasilanie czterech pomp obiegowych pracujących w kotłowni CO przez 24 godz. 365 dni w roku oraz prąd zużyty przez kocioł CO o mocy 80 KW, który pracuje przez 1/2 roku w okresie grzewczym. Nie można prawidłowo rozdzielić zużycia energii przez najemców i dzierżawców od zużytej energii przez współwłaścicieli. Również sprawą sporną jest to kto miałby zapłacić za wykorzystanie energii elektrycznej przez nieuczciwych najemców, którzy nie płacą swoich zobowiązań.

Mając na uwadze wszystkie te argumenty dotyczące prawidłowego rozliczania faktur za zużytą energię elektryczną dostarczaną do współwłasnych nieruchomości uważa Pan, że najbardziej rozsądną i uczciwą wobec współwłaściciela i współużytkownika wieczystego tych nieruchomości metodą jest wystawianie na jego firmę faktur Vat (refaktur) w wysokości ½ obciążenia wystawianego przez firmy energetyczne - fakturami Vat na Pana firmę. Tak też Pan robi, a każdej faktury (refaktury) wysłanej Panu W załącza Pan fakturę źródłową z firmy energetycznej oraz potwierdzenie zapłaty za nią w całości.

Z kolei obciąża Pan dzierżawców i najemców (którzy są również dzierżawcami i najemcami Pana W zgodnie z udziałami w prawie do nieruchomości 50%) za zużytą energię elektryczną w wysokości całego obciążenia wg odczytu z podliczników prądu. Również uważa Pan, że skoro w umowach dzierżaw i najmu pożytki pobierane przez współwłaścicieli Pana W i Z są w wysokości po ½ każdy, to obciążenia najemców i dzierżawców za zużycie mediów w tym energii elektrycznej i wody oraz odprowadzenie ścieków również winno być po ½ ich wartości odczytanych z podliczników ich poboru lub ryczałtu (w przypadku braku podlicznika). We wszystkich umowach dzierżaw i najmów istnieją zapisy zobowiązujące dzierżawców i najemców do obowiązku opłat za zużyte media w wysokości ½ przypadającej na każdego ze współwłaścicieli po wcześniejszym odczycie ich poboru z zamontowanych podliczników. Opłaty za zużyte media są opłatami odrębnymi od innych opłat np. za czynsze.

Prosi Pan o wydanie interpretacji indywidualnej o prawidłowości wystawiania faktur VAT (refaktur) przez PHU „- Z w wysokości ½ obciążenia wystawianego w fakturach firm energetycznych na Pana firmę, do PHU W. Uważa Pan, że wystawia te faktury prawidłowo.

Nadmienia Pan, że od dnia podpisania umów z firmami energetycznymi w roku 2024 wystawił Pan na firmę Pana W PHU W - 18 faktur obejmujących lata 2024 i 2025 dotyczących zapłaty za prąd w wysokości 1/2 obciążenia. Jednocześnie zaksięgował Pan te faktury w KPiR Pana firmy. Uzasadnienie Pana postępowania opisał Pan powyżej. Kwota wystawionych faktur do PHU W bez naliczonych odsetek za przeterminowania wynosi na dzień 07.2025 r. zł brutto i stale rośnie. Oczywiście obciążenia te nie są opłacane. Pan W nie uznał tych faktur (odsyła je Panu z powrotem) twierdząc, że to Pan powinienem w całości opłacać wystawione faktury z firm energetycznych i rozliczać je ze wspólnymi dzierżawcami i najemcami w całości. On z kolei powinien zajmować się wyłącznie dostarczaniem wody i odprowadzaniem ścieków zgodnie z umową z PWiK podpisaną na niego na wspólnych nieruchomościach, a Pan nie powinienem obciążać Państwa wspólnych najemców i dzierżawców za zużycie tego medium w wysokości 1/2. Nadmienia Pan, że od stycznia br. nie otrzymał Pan od Pana W żadnej faktury (refaktury) za zużycie wody w 2025 r. na wspólnych nieruchomościach. Jednakże wystawiał Pan faktury wspólnym najemcom i dzierżawcom z naliczaniem opłat za zużycie wody i odprowadzenia ścieków w wysokości ½ zużycia korzystając z cennika PWiK (w roku 2024 wpłacił Pan dobrowolnie do PWiK kwotę zł za bezumowne korzystanie z dostarczanej wody do wspólnych nieruchomości przy). Obciążenia miesięczne za dostarczanie wody przez PWiK do wspólnych nieruchomości oscylują w okolicach kwoty zł.

W odpowiedzi na wezwanie, w zakresie podatku od towarów i usług uzupełnił Pan niniejszy wniosek o następujące informacje:

Spółka cywilna Z, W NIP została rozwiązana z dniem 12.2022 r. poprzez wystąpienie ze spółki przez Z.

Działalność gospodarczą prowadzi Pan od dnia 08.1980 r. najpierw jako ajent w P do dnia 09.1985 r. Następnie po przerwie indywidualna działalność gospodarcza - gastronomia od dnia 08.1987 r. do 01.1990 r. i kolejna od 03.1990 r. do 07.1990 r. - handel detaliczny artykułami przemysłowymi. W dniu 02.1991 r. założył Pan spółkę cywilną PHU Z; W i do dnia 12.2022 r. prowadził Pan działalność gospodarczą jako wspólnik tej firmy otwierając również inne indywidualne działalności gospodarcze. Przeważającą działalnością PHU był handel detaliczny i hurtowy artykułami przemysłowymi. W dniu 03.2001 r. dokonał Pan zmiany wpisu w zezwoleniu na prowadzenie działalności gospodarczej, który został wprowadzony do CEiDG właśnie z tą datą (jako rozpoczęcie działalności gospodarczej). Po likwidacji spółki cywilnej prowadzi Pan nadal indywidualną działalność gospodarczą o przeważającym zakresie PKD 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Jest to jednoosobowa działalność gospodarcza opodatkowana podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych - skala podatkowa. Prowadzona jest Podatkowa Księga Przychodów i Rozchodów.

W wyroku (Postanowieniu) Sądu w sprawie o sygn. akt z 3 kwietnia 2025 r. ani w uzasadnieniu tego postanowienia nie wskazano daty od kiedy Pan W otrzymał zezwolenie na dokonanie czynności z zakresu zwykłego zarządu polegających na zawarciu umowy i złożeniu związanych z nią oświadczeń dotyczących dostarczania do ww. nieruchomości wody i usług odprowadzania ścieków.

Przytacza Pan część ww. Postanowienia Sądu - (nie można skopiować całości)

Sygn. akt

POSTANOWIENIE

Dnia 3 kwietnia 2025 r.

Sąd Okręgowy

(...) na skutek apelacji uczestnika postępowania od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 6 czerwca 2024 r., sygn. akt postanawia:

I

zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że:

1.

udzielić wnioskodawcy W, będącemu współużytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości położonej w, dla której w Sądzie Rejonowym urządzona jest księga wieczysta, zezwolenia na dokonanie czynności z zakresu zwykłego zarządu polegającej na zawarciu umowy i złożeniu związanych z nią oświadczeń dotyczących dostarczania do ww. nieruchomości wody i usługi odprowadzania ścieków;

oddalić wniosek w pozostałej części;

znieść wzajemnie między stronami koszty postępowania;

I

oddalić apelację w pozostałym zakresie;

znieść wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego.

SSO

-     Na pytanie do kiedy Pan W miał takie uprawnienia - nie wie Pan i nie potrafi odpowiedzieć. Jednakże do czasu ww. postanowienia Sądu Pan W poprzez zawarcie umowy z PWiK w dniu 02.2023 r., która została mu wypowiedziana przez PWiK w dniu 05.2023 r. (o czym został Pan poinformowany), posługiwał się dalej tą umową, otrzymywał faktury VAT od PWiK a następnie je refakturował na Pana firmę w wysokości ½ ich wartości, do niektórych doliczając dodatkową opłatę za ich wysłanie X. Ostatnie obciążenie przez Pana W nastąpiło fakturą nr w dniu 01.2025 r. i dotyczyło okresu od dnia 11.2024 r. do dnia 12.2024 r. Od tego dnia Pan W zaprzestał wysyłania Panu refaktur za dostarczanie wody do wspólnych nieruchomości.

Nadmienia Pan, że Sąd nie podważył podpisanych przez Pana umów z firmami energetycznymi na zakup i dostawę energii elektrycznej do tych wszystkich nieruchomości we współużytkowaniu wieczystym będących przedmiotem tego wniosku.

W odpowiedzi na pytanie d) z wezwania o treści:

We wniosku wskazał Pan:

Proszę o wskazanie:

·      O jakich nieruchomościach Pan pisze?

·      Czy Pan oraz Pan W obciążacie tych samych najemców i dzierżawców za zużycie wody i usługi odprowadzania ścieków?

·      Z jakiego powodu po grudnia 2024 r. Pan W zaprzestał wysyłania Panu faktur Vat w wysokości ½ obciążenia, na które otrzymywał faktury od PWiK?

wyjaśnił Pan, że:

Wszystkie zagadnienia dotyczące niniejszego wniosku o interpretację dotyczą zabudowanych nieruchomości we współużytkowaniu wieczystym w prawie do tych nieruchomości w wysokości udziałów po 50% Pana W i Z, na których prowadzona jest działalność gospodarcza obu ww. współwłaścicieli. Szczegółowy opis został zawarty w niniejszym wniosku na str. 2 i 3.

-     Po rozwiązaniu spółki Pan W obciążał wspólnych najemców i dzierżawców za zużycie wody, ścieków i energii elektrycznej, Pan również ich obciążał. Każdy z Państwa po ½ kosztów zużycia wg odczytu liczników poboru. Doszły Pana słuchy (niepotwierdzone), że Pan W od jakiegoś czasu nie obciąża ich za zużyte media - nie wie Pan od kiedy. Również w pismach od Pana W otrzymuje Pan wiadomości, że za energię elektryczną ich nie obciąża - ale ze względu na małą wiarygodność Pana W - wielokrotne Pana oszukiwał, nie bierze Pan tego pod uwagę. Od dnia rozwiązania spółki cywilnej i przejścia przez każdego z Państwa na osobną działalność gospodarczą z wykorzystaniem wcześniejszych jak i nowych umów najmu i dzierżawy na przedmiotowych nieruchomościach pobierali Państwo pożytki w postaci czynszów w wysokości po 50%. Również koszty za zużyte media były dzielone w wysokości po 50%. Każdy, tak jak jest to zapisane w każdej umowie najmu i dzierżawy. Np. „Dzierżawca zobowiązany jest do dokonywania opłat w wysokości ½ na rzecz Wydzierżawiającego, za pobór wody i pobór energii elektrycznej wg wskazań liczników”.

Pan dalej obciążał dzierżawców i najemców zgodnie z zapisami w zawartych umowach najmu i dzierżawy za zużywanie mediów w wysokości 50% i robi to do dzisiaj.

Inne formy obciążania najemców i dzierżawców nie mogą być zastosowane, gdyż są obiekty i urządzenia (np. kocioł CO) na współwłasnych przedmiotowych nieruchomościach, które korzystają z wody i ścieków, lecz nie są opomiarowane, a ktoś musi za ich pobór zapłacić. Byłoby nieuczciwe gdyby tylko pobierać opłaty za pobór wody i odprowadzone ścieki tylko z obiektów opomiarowanych.

-     Nie wie Pan z jakiego powodu Pan W po 12.2024 r. zaprzestał wysyłania Panu faktur VAT w wysokości ½ obciążenia, na które otrzymywał faktury z PWiK.

W oświadczeniu Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji z dnia 05.2023 r. o wypowiedzeniu umowy zawartej z W na dostarczanie wody do przedmiotowych ww. nieruchomości znalazł się zapis:

„Jednocześnie informujemy, że po upływie terminu wypowiedzenia umowy zostanie wstrzymana dostawa wody do posesji przy ul. określonej w przedmiotowej umowie.” (dotyczy wszystkich przedmiotowych ww. nieruchomości).

W wyniku ww. informacji Pan W przestraszył się takiego obrotu sprawy i próbując ratować tę umowę z PWiK pismem do Pana w dniu 06.2023 r. stwierdza, (proponuje Panu) że obejmie zarząd nad dostawą wody, a w zamian zgodzi się na otrzymywanie faktur za energię elektryczną na Pana firmę. W tym oświadczeniu Pan W wyraźnie chce podzielić zarząd nad mediami i wyraża zgodę, aby Pana firma zawarła umowy na zakup i dostarczanie energii elektrycznej do ww. przedmiotowych nieruchomości, a on obejmie zarząd nad dostarczaniem wody do tych nieruchomości. Uzależnia to tym, aby Pan oddawał mu połowę kwoty za zużytą dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki poprzez obciążanie Pana fakturami (refakturami) w wysokości ½ zużycia. Pan z kolei miałby jemu wystawiać fakturę (refakturę) za zużytą energię elektryczną na przedmiotowych ww. nieruchomościach w wysokości ½ wartości otrzymywanych faktur. Na tego typu propozycję Pana W dotyczącą podzielenia się zarządem na dostarczaniem wody i prądu do ww. nieruchomości wyraził Pan zgodę. Przygotował Pan odpowiednie dokumenty do podpisania przez Pana W, mając na uwadze, że wcześniej nie zgodził się na podpisanie Pana umowy quod usum z 01.2023 r., która określała sposób korzystania z części wspólnych w tym zarządzania mediami. Jednakże już po kilku dniach wycofał się z tych propozycji zakładając sprawę sądową o zezwolenia na dokonanie czynności z zakresu zwykłego zarządu polegającej na zawarciu umowy i złożeniu związanych z nią oświadczeń dotyczących dostarczania do ww. nieruchomości wody i usługi odprowadzania ścieków.

Tak jak napisał Pan w ww. wniosku na str. 4 w dniu 06.2024 r. Pana firma PHU Z zawarła umowę z Sp. z o.o. na sprzedaż energii elektrycznej do przedmiotowych nieruchomości. Natomiast w dniu 07.2024 r. zawarł Pan umowę jako PHU Z z S.A. na dystrybucję energii elektrycznej do przedmiotowych nieruchomości. Tym samym wcześniejsze umowy z firmami energetycznymi dostarczającymi energię elektryczną do tych nieruchomości na rozwiązaną spółkę cywilną PHU NIP: (prosi Pan nie mylić z PHU NIP:), zostały rozwiązane.

W odpowiedzi na pytanie g) z wezwania o treści :

wskazał Pan:

W związku z podpisaniem nowych umów na zakup i dystrybucję energii elektrycznej po zsumowaniu cen z kWh (inna cena za zakup i za dostawę) po odczytaniu liczników poboru obciążał Pan najemców i dzierżawców w wysokości ½ wartości odczytanego zużycia. Jednocześnie wysyłał Pan Panu W współwłaścicielowi nieruchomości refaktury faktur wystawianych przez S.A. i Sp. z o.o. w wysokości ½ całkowitego obciążenia za prąd. Czy on dalej obciąża Państwa wspólnych dzierżawców i najemców za energię elektryczną w wysokości ½ zużycia - nie wie Pan. Opisał Pan te kwestie w podpunkcie d) niniejszego wezwania do usunięcia braków przy wyjaśnianiu refaktur za dostawę wody i odprowadzanie ścieków.

Nadmienia Pan, że obciążenia za energię elektryczną zużytą przez Państwa najemców i dzierżawców na przedmiotowych nieruchomościach pokrywają tylko część wartości wystawianych faktur z firm energetycznych. Pozostałe części to wspólne nieopomiarowane obiekty typu: rozdzielnie elektryczne również te pomocnicze, niewynajęte obiekty o różnym przeznaczeniu, pomieszczenia pomocnicze -typu magazyny przeznaczone na składy narzędzi i różne materiały potrzebne do prowadzenia działalności gospodarczej, wspólne pomieszczenia biurowe, hole i korytarze a także niektóre pomieszczenia sanitarne. Nieopomiarowane współwłasne obiekty to również oświetlenie terenów przed magazynami i innymi budynkami, wewnętrznej drogi dojazdowej a przede wszystkim wspólnej kotłowni CO zasilającej ok. m² pomieszczeń biurowych i magazynowo-usługowo-produkcyjnych kotłem na paliwo stałe o mocy 80 kW. Kocioł ten pobiera prąd pracując ciągle przez pół roku wraz czterema pompami obiegowymi, które współpracują z ww. kotłem CO i są włączone przez cały rok 365 dni przez 24 godz. na dobę.

Faktury z firm energetycznych przychodzą w różnych terminach i są naliczane za różne okresy zużycia i dostawy a odczyty liczników zużycia prądu przez najemców i dzierżawców też są odczytywane w różnym czasie (jest to niezależne od osoby spisującej odczyt). Nie ma możliwości uchwycenia w jednym czasie i godzinie faktycznego zużycia energii elektrycznej zarówno przez dzierżawców i najemców jak pozostałej części nieopomiarowanej. Suma odczytów liczników wraz pozostałą częścią nieopomiarowaną nigdy nie daje faktycznego obciążenia za prąd dostarczany przez firmy energetyczne. Mając na uwadze, że inny sposób rozliczania energii elektrycznej obciążając tylko dzierżawców i najemców z odczytanych liczników poboru energii elektrycznej doprowadzi do pokrzywdzenia osoby zarządzającej umowami z firmami energetycznymi. Nie mając możliwości dokładnego wyliczenia pozostałego poboru prądu na określony czas i obciążenia drugiego współwłaściciela prawidłowymi kosztami, obciąża Pan Pana W jako współużytkownika wieczystego i współwłaściciela budynków i budowli postawionych na tych nieruchomościach ½ wartości wystawionych faktur przez firmy energetyczne. Z kolei Pan W powinien obciążać za zużytą energię elektryczną zgodnie z odczytem liczników ich poboru wspólnych dzierżawców i najemców w wysokości ½ ich zużycia. Pozostałe niezbilansowane koszty zakupu i dystrybucji energii elektrycznej zarówno dla Pana W w ½ jak i dla Pana w ½ pozostają kosztami prowadzenia działalności gospodarczej na tych wspólnych nieruchomościach zgodnie z udziałami w prawie do nich w wysokości po 50% każdy.

Na dzień złożenia wniosku również wcześniej ani na dzień dzisiejszy nie toczyło się i nie toczyło postępowanie podatkowe ani kontrola celno-skarbowa w żadnej sprawie dotyczącej Pana osoby.

Jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od dnia jego wprowadzenia w 1993 r.

Swój udział w nieruchomościach, które są przedmiotem niniejszego wniosku od momentu rozwiązania spółki cywilnej wykorzystuje Pan do prowadzenia działalności gospodarczej pod firmą PHU Z NIP:.

Pana były wspólnik według Pana wiedzy swoje udziały w przedmiotowych nieruchomościach po rozwiązaniu spółki cywilnej wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej pod firmą PHU W NIP:, ponadto nie posiada Pan innych informacji z tym związanych.

Stroną zawartej umowy z Przedsiębiorstwem Wodno-Kanalizacyjnym na dostarczanie wody do przedmiotowych nieruchomości jest Pan W zgodnie z postanowieniem Sądu sygn. akt (nie posiada Pan wiedzy czy dotyczy to umowy z dnia 02.2023 r. czy jej reaktywowania czy ewentualnie nowej umowy. Nie wie Pan nawet czy w ogóle Pan W ma w tej chwili podpisaną umowę z PWiK na siebie lub na swoją firmę).

-     Natomiast stroną zawartych umów na zakup i dystrybucję energii elektrycznej do przedmiotowych nieruchomości jest Pan Z a umowy z Sp. z o.o. i z SA zostały zawarte na Pana firmą PHU Z.

-     Co do innych mediów to Pan W najpierw doprowadził do zerwania umowy na dostarczanie usług telekomunikacyjnych do wspólnych nieruchomości z firmą, a następnie zawarł taką umowę tylko na siebie, ale nie wie Pan z jaką firmą. Usługi te dotyczą sygnału internetowego obsługującego również zainstalowane na tych nieruchomościach kamery służące do monitoringu i ochrony obiektów wraz z urządzeniami towarzyszącymi typu: rejestrator, komputer, dysk do nagrywania, przewody elektryczne rozłożone na dachach budynków oraz program do obsługi tej sieci. Wszystkie te urządzenia będące współwłasnością byłych wspólników Pan W sobie przywłaszczył i tylko on z nich korzysta. Korzysta również z energii elektrycznej (nieopomiarowanej) potrzebnej do zasilania tych urządzeń przez co naraża Pana na straty.

-     Pozostałe czynności dotyczące eksploatacji i utrzymania nieruchomości objętych wnioskiem pozostają w rękach byłych wspólników jako współwłaścicieli a prawidłowa ich obsługa jest utrudniona, gdyż z Panem W nie ma Pan żadnego kontaktu. Zaprzestał odbierać korespondencję wysyłaną tradycyjnie oraz nie odpowiada na korespondencję e-mailową.

Wydatki poniesione w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuje Pan w opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czyli wynajmu i dzierżawy nieruchomości np. (budynków, budowli, gruntów).

We wszystkich umowach najmu i dzierżawy objętych zakresem wniosku zawarty jest odrębny zapis dotyczący opłat za zużyte media przez najemców i dzierżawców.

Najemcy i dzierżawcy objęci zakresem wniosku są obciążani opłatami za media na podstawie ich zużycia liczonego po odczytaniu liczników poboru. W obciążeniach za wodę i ścieki podstawą wystawianych refaktur są faktury źródłowe wystawiane przez PWiK wraz ceną za usługi (ceny te są również ogólnodostępne na internetowej stronie PWiK). Natomiast w przypadku obciążania najemców i dzierżawców za zużycie energii elektrycznej są to faktury źródłowe wystawiane przez firmy energetyczne wraz ceną za zakup i dystrybucję energii elektrycznej.

Pomiary (odczyty zużycia wody na podstawie odczytu licznika z ujęcia głównego zasilającego wszystkie przedmiotowe nieruchomości) są odczytywane przez PWiK elektronicznie raz w miesiącu. Z kolei pomiary (odczyty zużycia energii elektryczne licznika głównego zamontowanego w rozdzielni głównej zasilającej wszystkie przedmiotowe nieruchomości, następują przez firmy energetyczne drogą elektroniczną przez co miesiąc a S.A. co dwa miesiące. Natomiast odczyt liczników wody i energii elektrycznej w poszczególnych wynajętych i wydzierżawionych obiektach następują poprzez osobę do tego powołaną (współwłaściciela) raz na dwa miesiące najczęściej na koniec drugiego miesiąca lub możliwie w jak najkrótszym czasie od tej daty. Każdy z najemców i dzierżawców może uczestniczyć przy tych odczytach zwłaszcza gdy jego licznik energii elektrycznej jest zamontowany w rozdzielni pomocniczej. W jednym przypadku najemca jest obciążany za zużytą wodę poprzez naliczany ryczałt jej poboru (brak licznika).

Pytania

1.  (w uzupełnieniu 1) Czy Wnioskodawca jako strona umowy na dostarczanie energii elektrycznej do współużytkowanych nieruchomości w udziałach do nich po 50% (każdy z dwóch udziałowców) jest upoważniony do refakturowania w wysokości ½ faktur źródłowych wystawianych przez dwie firmy energetyczne (w różnym czasie i o różnym obciążeniu) - współwłaścicielowi tych nieruchomości? Biorąc pod uwagę, że tylko część pomieszczeń wynajmowanych i wydzierżawianych na tych nieruchomościach, do których dostarczana jest energia elektryczna jest opomiarowana a pozostałe części tych wspólnych nieruchomości nie posiadają liczników poboru a są wykorzystywane przez współwłaścicieli do prowadzenia działalności gospodarczych i nie sposób ich zbilansować.

2.  (w uzupełnieniu 2) Czy Wnioskodawca jako strona umowy na dostarczanie energii elektrycznej do współużytkowanych nieruchomości w udziałach do nich po 50% (każdy z dwóch udziałowców) jest upoważniony do wystawiania faktur wspólnym najemcom i dzierżawcom w wysokości ½ za zużytą energię elektryczną dostarczaną do wynajmowanych i wydzierżawianych obiektów uprzednio odczytując liczniki poboru energii elektrycznej zużytej przez nich?

3.  (w uzupełnieniu 4) Czy Wnioskodawca niebędący stroną umowy na dostarczanie wody przez PWiK do współużytkowanych nieruchomości w udziałach do nich po 50% (każdy z dwóch udziałowców) jest upoważniony do wystawiania faktur wspólnym najemcom i dzierżawcom w wysokości ½ za zużytą wodę dostarczaną do wynajmowanych i wydzierżawianych obiektów uprzednio odczytując liczniki poboru wody zużytej przez nich oraz za odprowadzanie ścieków w tej samej ilości co dostarczonej wody?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy mając na uwadze trudności w prawidłowym i szczegółowym wyliczeniu należności od drugiego współwłaściciela, który tak jak wnioskodawca prowadzi na tych samych nieruchomościach działalność gospodarczą, jedyną słuszną i sprawiedliwą formą rozliczenia za dostarczoną energię elektryczną jest wystawianie na niego jako udziałowca w prawie do tych nieruchomości w wysokości 50% refaktur - faktur wystawianych przez firmy energetyczne w wysokości ½ ich obciążenia.

Zdaniem Wnioskodawcy jako strona umowy na dostarczanie energii elektrycznej do współużytkowanych nieruchomości w udziale do nich po 50% (każdy z dwóch udziałowców) jest upoważniony do wystawiania faktur wspólnym najemcom i dzierżawcom w wysokości ½ za zużytą energię elektryczną dostarczaną do wynajmowanych i wydzierżawianych obiektów uprzednio odczytując liczniki poboru energii elektrycznej zużytej przez nich. W umowach najmu i dzierżawy jest zapis „do 15 - go każdego miesiąca będą również wystawiane faktury Vat od każdego z wynajmujących/wydzierżawiających w wysokości ½ wartości czynszu i zużytych mediów”).

Zdaniem Wnioskodawcy niebędącego stroną umowy na dostarczanie wody przez PWiK do współużytkowanych nieruchomości w udziale do nich po 50% (każdy z dwóch udziałowców) jest upoważniony do wystawiania faktur wspólnym najemcom i dzierżawcom w wysokości ½ za zużytą wodę dostarczaną do wynajmowanych i wydzierżawianych obiektów uprzednio odczytując liczniki poboru wody zużytej przez nich i odprowadzone ścieki w tej samej ilości co dostarczonej wody. W umowach najmu i dzierżawy jest zapis „do 15 - go każdego miesiąca będą również wystawiane faktury Vat od każdego z wynajmujących/wydzierżawiających w wysokości ½ wartości czynszu i zużytych mediów”).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w jest zakresie:

-     wystawiania przez Pana faktur za dostawę energii elektrycznej – prawidłowe,

-     wystawiania przez Pana faktur za dostawę wody i odprowadzania ścieków – nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast – według art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Jednakże wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy. Stosownie do tego przepisu:

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ustawy:

W tym miejscu, należy wskazać, że umowa najmu/dzierżawy jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego/wydzierżawiającego, jak i najemcę/dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W myśl art. 693 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Najem/dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę/dzierżawcę. Należy wskazać, że umowa najmu/dzierżawy jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego/wydzierżawiającego, jak i najemcę/dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że charakter usług najmu/dzierżawy wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu/dzierżawy stanowi własność prywatną.

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy:

Z powołanego przepisu wynika, że podstawą opodatkowania jest wszystko co stanowi zapłatę, którą usługodawca otrzyma z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej. Jednocześnie ustawodawca precyzuje, że za taką zapłatę należy uznać wszelkie dotacje, subwencje oraz inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę.

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy, precyzuje dodatkowe elementy jakie obejmuje podstawa opodatkowania. Jak stanowi ww. przepis:

Jak wskazano wyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług, a podstawą opodatkowania, jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą sposobu wystawiania przez Pana faktur za dostawę energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Stosownie do art. 106e ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 31 ustawy:

Jak wynika z ww. przepisu 106e ust. 1 ustawy, faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży zawiera m.in. imiona i nazwiska lub nazwy, podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy, numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a; numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b.

Należy podkreślić, że ustawodawca posługuje się pojęciem podatnika, którym w rozumieniu ustawy jest m.in. osoba fizyczna, wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, a działalnością gospodarczą jest również wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Odnosząc powyższe przepisy do okoliczności sprawy należy stwierdzić, że skoro jest Pan podatnikiem, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, tym samym jest Pan zobowiązany udokumentować realizowaną sprzedaż na rzecz najemców/dzierżawców i drugiego współwłaściciela, wystawiając fakturę na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.

Rozpatrując kwestię Pana wątpliwości to w opisie sprawy wskazał Pan, że Stroną zawartej umowy na dostarczanie wody do przedmiotowych nieruchomości jest Pan W. Natomiast stroną zawartych umów na zakup i dystrybucję energii elektrycznej do przedmiotowych nieruchomości jest Pan. We wszystkich umowach najmu i dzierżawy objętych zakresem wniosku zawarty jest odrębny zapis dotyczący opłat za zużyte media przez najemców i dzierżawców. Najemcy i dzierżawcy objęci zakresem wniosku są obciążani opłatami za media na podstawie ich zużycia liczonego po odczytaniu liczników poboru. W obciążeniach za wodę i ścieki podstawą wystawianych refaktur są faktury źródłowe wystawiane przez PWiK wraz ceną za usługi (ceny te są również ogólnodostępne na internetowej stronie PWiK). Natomiast w przypadku obciążania najemców i dzierżawców za zużycie energii elektrycznej są to faktury źródłowe wystawiane przez firmy energetyczne wraz ceną za zakup i dystrybucję energii elektrycznej. Z opisu sprawy wynika, że koszty mediów nie stanowią elementu czynszu, ale odrębnie obciążają najemców. W związku z podpisaniem umów na zakup i dystrybucję energii elektrycznej po odczytaniu liczników poboru obciążał Pan najemców i dzierżawców w wysokości ½ wartości odczytanego zużycia. Jednocześnie wysyłał Pan współwłaścicielowi nieruchomości refaktury faktur w wysokości ½ całkowitego obciążenia za prąd. Pan W zawarł umowę z Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji na dostarczanie wody do na swoją firmę i otrzymywał faktury VAT za wykonanie tej usługi a następnie wystawiał na Pana faktury VAT (refaktury) w wysokości ½ obciążenia (50% udziału w prawie do nieruchomości). Pana firma wynajmuje i wydzierżawia współwłasne nieruchomości, za zużytą wodę i odprowadzane ścieki po odczytaniu podliczników zużycia wody zamontowanych w wynajmowanych obiektach lub ryczałtu za zużycie, obciąża Pan swoich najemców i dzierżawców w wysokości również ½ wartości tego zużycia zgodnie z taryfą PWiK i zapłaconych przez Pana obciążających faktur od firmy Pana W.

Zgodnie z art. 8 ust 2a ustawy:

Do odsprzedaży usług dochodzi w przypadkach, gdy podatnik VAT, działając we własnym imieniu, ale na rzecz innego podmiotu (osoby trzeciej), bierze udział w świadczeniu usług. W przypadkach takich przyjmuje się, że sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Jednak nie tylko usługi mogą być przedmiotem odsprzedaży.

Refakturowanie jest dopuszczalne w przypadkach, gdy dochodzi do odsprzedaży towarów lub usług.

Refakturowanie jest możliwe w przypadkach, gdy media (np. energia elektryczna czy woda, ścieki) są nabywane przez podatników we własnym imieniu, ale na rzecz innych podmiotów.

Celem tzw. „refakturowania” jest zatem przeniesienie poniesionych kosztów przez jeden podmiot na inny podmiot, który z danych usług/towarów faktycznie korzystał, pomimo że podmiot odsprzedający danej usługi/towaru nie wykonał. Tzw. „refaktura” jest więc zwykłą fakturą wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym sprzedawcą, a rzeczywistym nabywcą. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę (towar), a następnie „w stanie nieprzetworzonym” odsprzedaje ją swojemu kontrahentowi.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że tzw. „refaktura” dokumentuje odsprzedaż zakupionych wcześniej towarów lub usług, a czynność taka podlega opodatkowaniu według stawek właściwych dla odsprzedawanych towarów lub usług.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę (nabyty towar), nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako kupujący, a następnie jako sprzedawca. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi/dostawa towaru w tym samym zakresie. Zatem, konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi/towaru za sprzedającego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi/dostarczenie towaru.

W świetle powyższego należy przyjąć, iż nawet jeśli podmiot faktycznie nie świadczy usługi/nie dostarcza towaru (osobiście nie wykonuje czynności), jednakże pośrednio bierze udział w tej czynności (czego nie należy utożsamiać z pośrednictwem w jej dokonaniu) – a jego udział przejawia się w odsprzedaży – to dla potrzeb podatku VAT, takie zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi/dostawy towaru. Podmiot ten staje się zatem podatnikiem podatku VAT ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w szczególności powinien opodatkować tę usługę według zasad dla niej przewidzianych oraz udokumentować fakturami.

W analizowanej sprawie Pan jest stroną umowy z dostawcami energii elektrycznej i otrzymuje z tego tytułu faktury za ww. media. Natomiast stroną umowy z dostawcą wody, odbiorcą ścieków jest drugi współwłaściciel nieruchomości i to on otrzymuje z tego tytułu faktury za ww. media. Wskazał Pan, że w związku z podpisaniem umów na zakup i dystrybucję energii elektrycznej obciążał Pan najemców i dzierżawców w wysokości ½ wartości odczytanego zużycia oraz wysyłał Pan współwłaścicielowi nieruchomości refaktury faktur w wysokości ½ całkowitego obciążenia za prąd. Pan W zawarł umowę z Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji na dostarczanie wody do na swoją firmę i otrzymywał faktury VAT za wykonanie tej usługi a następnie wystawiał na Pana faktury VAT (refaktury) w wysokości ½ obciążenia (50% udziału w prawie do nieruchomości). Pana firma wynajmuje i wydzierżawia współwłasne nieruchomości, za zużytą wodę i odprowadzane ścieki po odczytaniu podliczników zużycia wody zamontowanych w wynajmowanych obiektach lub ryczałtu za zużycie, obciąża Pan swoich najemców i dzierżawców w wysokości również ½ wartości tego zużycia zgodnie z taryfą PWiK i zapłaconych przez Pana obciążających faktur od firmy Pana W.

Należy zauważyć, że współwłaściciele są w istocie wynajmującymi/wydzierżawiającymi i dla tych usług są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu/dzierżawy i opłat wynikających z tych umów. Tym samym wpłaty najemców/dzierżawców z tytułu najmu oraz za opłaty związane z tymi umowami stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości, zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy. Również w sytuacji, gdy po uprzednim nabyciu przez Pana we własnym imieniu energii elektrycznej, odsprzedaż tej energii na rzecz innego podmiotu, tj. drugiego współwłaściciela, wykorzystującego udział ½ w przedmiotowych nieruchomościach do własnej działalności gospodarczej, wypełnia dyspozycję definicji określonej w art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy. Zatem stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z najmu/dzierżawy i opłaty z nimi powiązane są kwotami należnymi z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaścicieli i w związku z tym współwłaściciele mają obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów i opłat wynikających z tych umów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowych nieruchomościach.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro ma Pan obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów i opłat wynikających z tych umów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowych nieruchomościach, to przeniesienie przez Pana kosztów dostawy energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków winno zostać udokumentowane poprzez wystawienie na dzierżawców/najemców faktur na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, z uwzględnieniem właściwej stawki podatku VAT, w zakresie odpowiadającemu zużyciu przez nich ww. mediów. Również przeniesienie przez Pana kosztów energii elektrycznej na rzecz drugiego współwłaściciela, winno zostać udokumentowane poprzez wystawienie na współwłaściciela faktur na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, z uwzględnieniem właściwej stawki podatku VAT, w zakresie odpowiadającemu zużyciu przez niego energii.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestie zawierania umów reguluje ustawa Kodeks cywilny. W świetle art. 353¹ ustawy Kodeks cywilny:

Podkreślić przy tym należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie regulują zasad zawierania między stronami umów oraz rozliczania płatności z tego tytułu, tym bardziej, że po stronie organów podatkowych brak jest uprawnień do ingerencji w ww. umowy, gdyż stanowiłoby to naruszenie zasad swobody umów. Jednakże, zgodnie z poglądami, które obowiązują w doktrynie i orzecznictwie sądowo-administracyjnym, normy prawa cywilnego nie mogą służyć do obejścia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa podatkowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2011 r. sygn. akt I FSK 983/09).

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo.

Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności w zawartych umowach oraz rozliczania płatności z tego tytułu ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.

W opisie sprawy wskazał Pan, że w umowach dzierżaw i najmu pożytki pobierane przez współwłaścicieli Pana W i Z są w wysokości po ½ każdy. Wskazał Pan, że we wszystkich umowach dzierżaw i najmów istnieją zapisy zobowiązujące dzierżawców i najemców do obowiązku opłat za zużyte media w wysokości ½ przypadającej na każdego ze współwłaścicieli po wcześniejszym odczycie ich poboru z zamontowanych podliczników. Opłaty za zużyte media są opłatami odrębnymi od innych opłat np. za czynsze.

W analizowanej sprawie Pan jest stroną umowy z dostawcami energii elektrycznej i otrzymuje z tego tytułu faktury za ww. media. Natomiast stroną umowy z dostawcą wody, odbiorcą ścieków jest drugi współwłaściciel nieruchomości i to on otrzymuje z tego tytułu faktury za ww. media.

Zatem, w sytuacji gdy jest Pan stroną umowy z dostawcami energii elektrycznej i otrzymuje z tego tytułu faktury, a zatem nabywa Pan ww. media w swoim imieniu, to odsprzedaż energii elektrycznej na rzecz najemców/dzierżawców i drugiego współwłaściciela jest Pan zobowiązany udokumentować wystawiając fakturę ze swoimi danymi jako sprzedawca na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy.

Wskazać w tym miejscu należy, iż sposób rozliczenia mediów z najemcami/dzierżawcami oraz drugim współwłaścicielem należy do stron umowy, a Organ nie ma prawa ingerowania w treść zawieranych umów pomiędzy stronami.

Zatem, odnosząc się do Pana wątpliwości oraz mając na uwadze wskazaną treść zawartych umów należy uznać, iż dokonując przeniesienia kosztów za zużytą energię elektryczną jest Pan uprawniony do refakturowania dostaw energii elektrycznej do nieruchomości będących we współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela w zakresie odpowiadającemu zużyciu przez niego energii, natomiast jeśli nie ma Pan możliwości ustalenia rzeczywistej wysokości tych kosztów, to obciążenie to powinno być proporcjonalne do udziału drugiego ze współwłaścicieli we własności nieruchomości tj. 50%. Skoro w umowach najmu/dzierżawy współwłaściciele oraz najemcy/dzierżawcy ustali, że opłaty z tytułu mediów są wnoszone na rzecz każdego współwłaściciela w wysokości ½ przypadającej na każdego ze współwłaścicieli, to przeniesienie przez Pana kosztów dostawy energii elektrycznej na rzecz wspólnych najemców/dzierżawców w wysokości ½ za zużytą energię elektryczną, winien Pan udokumentować poprzez wystawienie faktur odpowiadającym ½ zużycia energii elektrycznej przez najemców/dzierżawców.

Ponadto, w sytuacji gdy dokonuje Pan na rzecz drugiego współwłaściciela rozliczenia dostaw energii elektrycznej do pozostałych nieruchomości wspólnych, które są zarówno przez Pana jak i drugiego współwłaściciela wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, celem udokumentowania odsprzedaży energii elektrycznej winien Pan wystawić fakturę w zakresie odpowiadającemu zużyciu energii przez współwłaściciela, natomiast jeśli nie ma Pan możliwości ustalenia rzeczywistej wysokości tych kosztów, to obciążenie to powinno być proporcjonalne do udziału drugiego ze współwłaścicieli we własności nieruchomości tj. 50%.

Tym samym, oceniając Pana stanowisko w zakresie wystawiania przez Pana faktur za dostawę energii elektrycznej uznałem je za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii refakturowania na rzecz wspólnych najemców/dzierżawców kosztów dostaw wody, odbioru ścieków, to jak wynika z opisu sprawy stroną umowy z dostawcą wody, odbiorcą ścieków jest drugi współwłaściciel nieruchomości i to on otrzymuje z tego tytułu faktury od dostawcy. Wskazał Pan, iż obciąża Pan swoich najemców i dzierżawców w wysokości ½ wartości zużycia wody, ścieków zgodnie z taryfą PWiK i zapłaconych przez Pana obciążających faktur od firmy Pana W. Taki stan rzeczy miał miejsce do 01.2025 r. gdzie wystawił Panu refakturę za zużycie wody do dnia 12.2024 r. Po tym terminie Pan W zaprzestał wysyłania Panu faktur VAT w wysokości ½ obciążenia, na które otrzymywał faktury od PWiK.

Zatem, w sytuacji gdy za zużytą wodę dostarczaną do wynajmowanych i wydzierżawianych obiektów oraz za odprowadzanie ścieków dysponował Pan fakturami (refakturami) wystawionymi przez współwłaściciela, to uznać należy iż dokonał Pan nabycia ww. mediów. Tym samym, przeniesienie przez Pana kosztów dostawy w wysokości ½ zużycia ww. mediów na rzecz wspólnych najemców/dzierżawców, winien Pan udokumentować poprzez wystawienie faktur odpowiadającym ½ zużycia mediów przez najemców/dzierżawców.

Natomiast, w sytuacji gdy nie jest Pan stroną umowy z dostawcą wody, odbiorcą ścieków i nie otrzymuje Pan z tego tytułu faktur (refaktur) za ww. media, to brak jest podstaw, by – w okolicznościach przedstawionej sprawy – wystawiał Pan faktury za wodę i odprowadzanie ścieków, na której jako sprzedawca figurowałaby Pan, skoro uprzednio nie dokonał Pan ich nabycia.

Tym samym, oceniając całościowo Pana stanowisko w zakresie wystawiania przez Pana faktur za dostawę wody i odprowadzania ścieków uznałem je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tą interpretacją został załatwiony wniosek w części dotyczącej wystawiania przez Pana faktur za dostawę energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków. Natomiast wniosek w części dotyczącej żądania od współwłaściciela nieruchomości wystawiania we właściwy sposób faktur na Pana rzecz za dostarczanie wody do nieruchomości oraz podatku dochodowego od osób fizycznych został załatwiony odrębnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.