Spółka z o.o., powołana przez gminę, jest czynnym podatnikiem VAT i planuje budowę budynku mieszkalnego z garażem podziemnym. Budynek będzie wykorzystywany głównie do wynajmu mieszkań na cele mieszkalne, co stanowi czynność zwolnioną z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Dodatkowo, spółka będzie świadczyła opodatkowane usługi, takie jak wynajem miejsc garażowych oraz dostarczanie mediów (wody, ścieków, ogrzewania). Spółka wskazuje, że nie ma możliwości…
Interpretacja indywidualna –
stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie proporcjonalnego odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych w związku z realizacją Inwestycji.
Uzupełnili go Państwo pismem z 3 grudnia 2025 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
… sp. z o. o. w … NIP … zostało powołane przez Gminę Miejską w … w roku …. Działalność gospodarczą prowadzi na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463; 1693 ), kodeksu spółek handlowych oraz innych przepisów obowiązujących w zakresie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi. Spółka została wpisana do Krajowego Rejestru Przedsiębiorców pod numerem KRS …, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla …, … Wydział Gospodarczy KRS. Przedmiotem działania Spółki jest rozwój zasobu mieszkaniowego przez:
1. budowanie, nabywanie i remontowanie domów i lokali mieszkalnych, a także ich eksploatacja na zasadach najmu;
2. wynajmowanie lokali użytkowych znajdujących się w budynkach towarzystwa;
3. sprawowanie na podstawie umów zlecenia zarządu budynkami;
4. prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym, a w szczególności:
a) świadczenie usług budowlanych i remontowych oraz pełnienie funkcji inwestora zastępczego,
b) budowanie obiektów i lokali użyteczności publicznej oraz infrastruktury, związanej z funkcjonowaniem zasobu mieszkaniowego,
c) budowanie bez udziału środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego budynków oraz lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż,
d) produkcja i obrót materiałami budowlanymi.
Przedmiotem działalności Spółki według Polskiej Klasyfikacji Działalności, w zakresie wynikającym z ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego są:
a) roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (41.20.Z),
b) wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z),
c) kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z).
Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Wartość proporcji obliczona na podstawie art. 90 ust. 3 ustawy o VAT na rok 2025 wynosi …%. Spółka zamierza rozpocząć budowę budynku mieszkalnego zlokalizowanego w … przy ul. …, na działkach ewidencyjnych nr 1 i 2 – będzie to wolnostojący, podpiwniczony budynek wielorodzinny. Dane techniczne budynku:
1. …;
2. …;
3. ...;
4. ….
Wykaz pomieszczeń w piwnicy budynku:
a. …,
b. …,
c. …,
d. …,
e. …,
f. …,
g. …,
h. …,
i. ….
Na wszystkich kondygnacjach nadziemnych zlokalizowano ogółem … mieszkania (na etapie realizacji/wynajmu dwa mieszkania – z możliwością adaptacji na parterze i piętrze dla osób niepełnosprawnych z likwidacją barier architektonicznych dla ich dostępu).
Struktura mieszkań:….
Głównym celem inwestycji jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przyszłych najemców. Lokale będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkalne, w związku z czym wpłacane przez najemców czynsze będą zwolnione z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Przyszli najemcy będą również ponosić opłaty niezależne od czynszu jak:
· opłata za zużytą wodę i odprowadzenia ścieków opodatkowane stawką VAT 8%;
· opłata za centralne ogrzewanie opodatkowane stawką VAT 23%;
· opłata za odpady komunalne nie podlegające ustawie o VAT;
· z najemcami, którzy wyrażą zainteresowanie zostanie podpisana umowa najmu na miejsce postojowe w garażu opodatkowane stawką VAT 23%.
W uzupełnieniu wniosku doprecyzowali Państwo opis zdarzenia przyszłego poprzez udzielenie odpowiedzi na pytania:
1) Czy posiadają/będą posiadali Państwo możliwość wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje w ramach realizacji Inwestycji.
Odpowiedź: … sp. z o.o. zamierza wybudować budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z infrastrukturą towarzyszącą w …. Będzie otrzymywać od Generalnego Wykonawcy faktury za wykonaną usługę na roboty budowlane opodatkowane stawką VAT 8% wraz z protokołem robót budowlanych. Wydatki będą ponoszone na poszczególne roboty budowlane jak stan zerowy, stan surowy, roboty wykończeniowe wewnętrzne, roboty wykończeniowe zewnętrzne, roboty instalacyjne, uzbrojenie terenu, urządzenie tereny.
Z wydatków na poszczególne roboty budowlane Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnić wydatków związanych z budową mieszkań jak i wydatków poniesionych na budowę miejsc garażowych.
W związku z powyższym Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje w ramach realizacji Inwestycji.
2) Czy posiadają/będą posiadali Państwo możliwość wyodrębnienia kwot podatku naliczonego przypadających na:
• część mieszkalną budynku;
• część piwniczną budynku;
• garaż podziemny;
Proszę o udzielenie odpowiedzi oddzielnie dla każdej ww. części budynku.
Odpowiedź na pkt 2a: Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnienia kwot podatku naliczonego dotyczącego części mieszkalnej.
Odpowiedź na pkt 2b: Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnienia kwot podatku naliczonego związanego z budową części piwnicznej budynku.
Odpowiedź na pkt 2c: Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnienia kwot podatku naliczonego przypadającego na budowę garażu podziemnego.
3) Na kogo są/będą wystawione faktury VAT dokumentujące wydatki związane z realizacją Inwestycji, o której mowa we wniosku?
Odpowiedź: Faktury VAT dokumentujące wydatki związane z realizacją inwestycji będą wystawiane przez Generalnego Wykonawcę na rzecz … sp. z o.o. w …, NIP …, który jest Inwestorem i Zamawiającym roboty budowlane.
4) Do jakich konkretnie czynności opodatkowanych – poza opłatami za media – są/będą wykorzystywane efekty realizowanej Inwestycji dotyczące części mieszkalnej budynku?
Odpowiedź: Po realizacji Inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z garażem podziemnym, część mieszkalna budynku będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych związanych z usługami:
· dostarczania energii cieplnej (stawka 23%), której wartość zostanie wyliczona na podstawie indywidualnego zużycia określanego na podstawie urządzeń pomiarowych i wynajmowanej powierzchni,
· dostarczania wody i odprowadzania ścieków (stawka 8%), której wartość zostanie wyliczona na podstawie indywidualnego zużycia określonego na podstawie odczytu urządzeń pomiarowych,
· nie przewiduje się innych czynności opodatkowanych związanych z częścią mieszkalną.
Pytanie
Czy w związku z przyszłą realizacją inwestycji, która po zakończeniu będzie budynkiem mieszkalnym, który służy do czynności opodatkowanych i zwolnionych z VAT, Spółka może odliczać podatek VAT naliczony od wydatków na tą inwestycję stosując współczynnik proporcji wg. art. 90 ustawy o VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
Spółka uważa, iż w przypadku zakupu towarów i usług dotyczących inwestycji budowy budynku mieszkalnego, w których wykonywana będzie zarówno działalność gospodarcza zwolniona – najem mieszkań, jak i działalność opodatkowana – najem miejsc garażowych, rozliczanie zużycia wody, rozliczanie energii cieplnej, Spółka ma prawo dokonać odliczenia podatku VAT naliczonego od podatku VAT należnego stosując współczynnik proporcji wg art. 90 ust. 2 ustawy o VAT. Spółka nie ma możliwości odliczyć podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT od nabytych w trakcie realizacji Inwestycji towarów i usług. Otwarty jednoprzestrzenny garaż podziemny nie będzie stanowił samodzielnego obiektu budowlanego, a będzie stanowić nierozerwalną część budowanego budynku mieszkalnego. Przyszła inwestycja – budynek mieszkalny będzie służył działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą zwolnioną (czynsz art. 43 ust. 36 ustawy o VAT) i ze sprzedażą opodatkowaną (najem usługowy garaży, zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków, rozliczanie energii cieplnej). Przy poniesionych wydatkach związanych z budową budynku, który będzie służył do czynności związanych ze sprzedażą zwolnioną i sprzedażą opodatkowaną zgodnie z art. 90 ust. 1 podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego lub takie prawo nie przysługuje. W stosunku do nabywanych towarów i usług w trakcie realizacji części piwnicznej inwestycji Spółka … nie będzie miała możliwości wyodrębnienia kwoty podatku naliczonego, wynikającego z czynności związanych ze sprzedażą opodatkowaną w stosunku do których Spółce przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego. Również Spółka nie będzie mogła odrębnie określić kwot podatku naliczonego z czynności związanych w stosunku do których nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego. Również z wydatków poniesionych na budowę naziemnej części budynku nie jest możliwe wyodrębnienie kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi i zwolnionymi w stosunku do których przysługuje prawo obniżenia podatku należnego lub takie prawo nie przysługuje. W przypadku części piwnicznej Spółka oszacowała, że 25% wydatków ogółem będzie związanych z czynnościami związanych ze sprzedażą opodatkowaną. Taki szacunek nie wynika jednoznacznie z treści i rodzaju ponoszonych wydatków. W przypadku kondygnacji nadziemnych nie ma możliwości takiego szacunku określić.
Zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy o VAT jeżeli jest brak wyodrębnienia całości lub części kwot podatku naliczonego o których mowa w ust. 1 podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego którą może proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Z przywołanego art. 90 ust. 2 ustawodawca nie dał możliwości wyboru sposobu wyodrębnienia kwoty podatku naliczonego związanego z czynnościami w stosunku do których przysługuje obniżenie podatku należnego lub brak takiego prawa. Jednoznacznie określił, że w przypadku gdy dokonany wydatek będzie związany ze sprzedażą zwolnioną i opodatkowaną, podatnik może odliczyć tylko tę część podatku naliczonego, którą może proporcjonalnie przypisać czynnościom dającym prawo do odliczenia. W art. 90 ust. 3 jest określone w jaki sposób Spółka ma ustalić proporcję, według której następnie należy dokonać wyodrębnienia kwoty podatku naliczonego pozwalającego na obniżenie podatku należnego. Proporcja ta opiera się wyłącznie na kwotach udziału obrotu z tytułu czynności w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym, z tytułu czynności w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz czynności w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo. Z przywołanych powyżej przepisów Spółka uważa, że ma prawo do proporcjonalnego odliczenia podatku naliczonego wynikających z faktur zakupowych dotyczących realizacji Inwestycji budowy budynku mieszkalnego związanego z działalnością gospodarczą zwolnioną i opodatkowaną podatkiem VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”. W przepisie tym wskazano, że:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a cyt. ustawy:
kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Jak wynika z powołanego art. 86 ust. 1, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.
Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Treść powołanych przepisów wskazuje, że za podatnika podatku VAT będzie uznany tylko taki podmiot, który dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nabytych towarów i usług do celów działalności gospodarczej.
Podatnik w momencie nabycia towarów lub usług powinien dokonać ich kwalifikacji do określonych rodzajów sprzedaży, z którymi zakupy te są związane. Najistotniejszym warunkiem, umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego, jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.
W przypadku wykonywania w ramach działalności gospodarczej czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz zwolnionych z opodatkowania tym podatkiem, należy mieć na uwadze uregulowania zawarte w art. 90 ustawy o podatku od towarów i usług. Przepisy te uzupełniają generalną zasadę wyrażoną w wyżej cyt. art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy:
W stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.
Na mocy art. 90 ust. 2 ustawy:
Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.
Na podstawie art. 90 ust. 3 ustawy:
Proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.
Przepis art. 90 ust. 4 ustawy o VAT stanowi, że:
Proporcje, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.
Z art. 90 ust. 5 ustawy wynika, że:
Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika - używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności.
Stosownie do art. 90 ust. 6 ustawy o VAT:
Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z tytułu transakcji dotyczących:
1) pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości i pomocniczych transakcji finansowych,
2) usług wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41, w zakresie, w jakim transakcje te mają charakter pomocniczy.
Z kolei na mocy art. 90 ust. 8 ustawy:
Podatnicy, którzy w poprzednim roku podatkowym nie osiągnęli obrotu, o którym mowa w ust. 3, lub u których obrót ten w poprzednim roku podatkowym był niższy niż 30 000 zł, do obliczenia kwoty podatku naliczonego podlegającej odliczeniu od kwoty podatku należnego przyjmują proporcję wyliczoną szacunkowo. Podatnicy są obowiązani zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o przyjętej proporcji w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym ta proporcja została zastosowana po raz pierwszy, nie później jednak niż w dniu przesłania ewidencji, o której mowa w art. 109 ust. 3.
W myśl art. 90 ust. 9 ustawy o VAT:
Przepis ust. 8, stosuje się również, gdy podatnik uzna, że w odniesieniu do niego kwota obrotu, o której mowa w tym przepisie, byłaby niereprezentatywna.
Natomiast w myśl art. 90 ust. 9a ustawy:
Przy ustalaniu proporcji zgodnie z ust. 2-6 do obrotu nie wlicza się kwoty podatku.
Ponadto zgodnie z art. 90 ust. 10 ustawy o VAT:
W przypadku gdy proporcja określona zgodnie z ust. 2-8:
1) przekroczyła 98% oraz kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu, wynikająca z zastosowania tej proporcji, w skali roku, była mniejsza niż 10.000 zł – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 100%,
2) nie przekroczyła 2% – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 0%.
Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje. Z tym, że przez „czynności, w związku z którymi nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego” należy rozumieć czynności zwolnione od podatku.
A zatem rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z czynnościami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.
Podatnik w celu odliczenia podatku naliczonego w pierwszej kolejności ma obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. bezpośredniej alokacji.
Jeżeli takie wyodrębnienie jest możliwe, podatnikowi, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi w ramach działalności gospodarczej, brak jest natomiast takiego prawa w stosunku do podatku naliczonego związanego z zakupem towarów i usług wykorzystywanych wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z opodatkowania oraz niepodlegających temu podatkowi.
Natomiast w sytuacji, gdy takie przyporządkowanie nie jest możliwe, a wydatki w ramach wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej służą do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz zwolnionych z opodatkowania tym podatkiem, podatnik winien ustalić proporcję, o której mowa w art. 90 ust. 2 i ust. 3 oraz następne ustawy.
Z powyższego wynika, że ustawodawca nie dał podatnikom możliwości wyboru kryterium, według którego będą dokonywać odliczeń podatku naliczonego. W art. 90 ust. 3 ustawy jednoznacznie określił, w jaki sposób należy ustalić proporcję według której następnie należy dokonywać odliczeń. Proporcja ta opiera się wyłącznie na kwotach obrotów osiągniętych, bądź szacowanych. W odniesieniu do nabywanych towarów i usług, które będą wykorzystywane zarówno do czynności opodatkowanych VAT, jak i czynności zwolnionych od tego podatku, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy brak jest obiektywnej możliwości wyodrębnienia całości lub części kwot podatku naliczonego związanego z poszczególnymi czynnościami, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego według proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że … sp. z o.o. w … jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działania Spółki jest rozwój zasobu mieszkaniowego. Wartość proporcji obliczona na podstawie art. 90 ust. 3 ustawy o VAT na rok 2025 wynosi …%. Spółka zamierza rozpocząć budowę budynku mieszkalnego zlokalizowanego w … przy ul. …, na działkach ewidencyjnych nr 1 i 2 – będzie to wolnostojący, podpiwniczony budynek wielorodzinny. Głównym celem Inwestycji jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przyszłych najemców. Lokale będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkalne, w związku z czym wpłacane przez najemców czynsze będą zwolnione z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. W ramach inwestycji zostanie wybudowany otwarty jednoprzestrzenny garaż podziemny, który nie będzie stanowił samodzielnego obiektu budowlanego, a będzie stanowić nierozerwalną część wznoszonego budynku mieszkalnego. Garaż będzie związany z częścią piwniczną ww. budynku, a więc de facto garaż podziemny również będzie stanowić część piwniczną. Wynajem miejsc postojowych w garażu podziemnym odbywać się będzie na podstawie zawartych umów najmu danego miejsca postojowego i opodatkowany stawką 23% VAT.
Efekt Inwestycji, tj. wolnostojący, podpiwniczony budynek wielorodzinny będzie wykorzystywany przez Spółkę zarówno do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jak i czynności opodatkowanych. W związku z realizowaną Inwestycją będą Państwo otrzymywać od Generalnego Wykonawcy faktury za wykonaną usługę na roboty budowlane opodatkowane stawką VAT. Wydatki będą ponoszone na poszczególne roboty budowlane jak stan zerowy, stan surowy, roboty wykończeniowe wewnętrzne, roboty wykończeniowe zewnętrzne, roboty instalacyjne, uzbrojenie terenu, urządzenie terenu. Z wydatków na poszczególne roboty budowlane Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnić wydatków związanych z budową mieszkań jak i wydatków poniesionych na budowę miejsc garażowych. Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje w ramach realizacji Inwestycji.
Państwa wątpliwości dotyczą odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług dotyczących Inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego, który po zakończeniu budowy będzie służył do czynności opodatkowanych i zwolnionych z VAT, stosując współczynnik proporcji wg art. 90 ustawy o VAT.
Mając na uwadze powołane regulacje prawne oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że w celu odliczenia podatku naliczonego w pierwszej kolejności mają Państwo obowiązek odrębnego określenia, czy podatek wynikający z otrzymanych faktur związany będzie z czynnościami opodatkowanymi czy też zwolnionymi, czyli dokonania tzw. bezpośredniej alokacji. Bowiem, jeżeli takie wyodrębnienie będzie możliwe, będzie Państwu przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną – tj. dotyczących budowy garażu podziemnego służącego do opodatkowanego podatkiem VAT wynajmu miejsc postojowych. Natomiast brak będzie takiego prawa w stosunku do towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności zwolnionych od podatku, tj. dotyczących budowy części mieszkalnej budynku oraz części piwnicznej budynku wykorzystywanych na cele wynajmu lokali wyłącznie na cele mieszkalne, podlegającego zwolnieniu z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Jeżeli dokonanie bezpośredniej alokacji nie jest możliwe, czyli w przypadku gdy dokonany wydatek służyć będzie obu rodzajom działalności, będą mogli Państwo odliczyć tylko tę część podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom dającym prawo do odliczenia. Zasada proporcjonalnego odliczania podatku ma zastosowanie do tej kategorii wydatków, których nie da się jednoznacznie przypisać do konkretnego rodzaju sprzedaży, czyli do wydatków związanych ze sprzedażą opodatkowaną i zwolnioną.
W opisie sprawy wskazali Państwo, że z wydatków na poszczególne roboty budowlane Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnić wydatków związanych z budową mieszkań jak i wydatków poniesionych na budowę miejsc garażowych. Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje w ramach realizacji Inwestycji.
Zatem, w odniesieniu do wydatków, których nie mają Państwo możliwości odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego – będą Państwo zobowiązani do proporcjonalnego rozliczenia podatku, zgodnie z art. 90 ust. 2 i ust. 3 ustawy na podstawie wskaźnika proporcji obliczonego za rok poprzedni. Prawo do odliczenia podatku naliczonego będzie przysługiwało w przypadku niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.
Wobec tego Państwa stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo