Opodatkowanie podatkiem VAT w całości sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej na działce będącej majątkiem wspólnym małżonków.
Wnioskodawczyni, polski rezydent podatkowy, planuje rozpocząć jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której wybuduje na działce będącej współwłasnością z mężem budynek mieszkalny i sprzeda wyodrębnione w nim lokale. Działka została nabyta przez małżonków w 2020 roku, a w 2022 roku uzyskano…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT w całości przez Panią sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach prowadzonej przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej na działce będącej majątkiem wspólnym małżonków oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 5 października 2025 r. (wpływ).
Treść wniosku jest następująca:
Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym. Planuje rozpoczęcie prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, w ramach której na działce stanowiącej współwłasność jej oraz małżonka, zostanie wzniesiony budynek mieszkalny, a następnie lokale w nim wyodrębnione zostaną sprzedane w ramach tej działalności gospodarczej.
Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, w którym od początku małżeństwa obowiązuje ustrój wspólności majątkowej. W dniu 12.10.2020 r. na podstawie notarialnej umowy sprzedaży (Repertorium …) Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyli do majątku wspólnego od Pani … prawo własności nieruchomości niezabudowanej składające się z działki nr … o powierzchni … ha oraz udział wynoszący 1/15 części we współwłasności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działki nr … o powierzchni … ha, położonej w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo ….
W dniu 30.08.2021 r. na wyżej wymienionej działce Starosta … udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego niepodpiwniczonego, parterowego – budynek przeznaczony był na własne potrzeby mieszkaniowe małżonków. W trakcie trwania budowy w dniu 25.11.2021 r. na wniosek małżonków wydana została decyzja o zatwierdzeniu podziału działki nr …, polegający na utworzeniu:
Na działce nr … wybudowany został wspomniany budynek jednorodzinny przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe. Natomiast wobec działki nr … Starosta … w dniu 13.10.2022 r. wydał pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, niepodpiwniczonego, parterowego, dwulokalowego z poddaszem użytkowym, jednak do chwili obecnej działka nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób. Wnioskodawczyni zamierza rozpocząć jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych, będzie w zakresie tej działalności czynnym podatnikiem VAT.
W CEiDG jako przedmiot wykonywanej działalności gospodarczej wskazane zostaną m.in. następujące kody PKD: - 68.12.A - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych; - 41.00.A - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.
W ramach tej działalności Wnioskodawczyni zamierza działce nr ..., na co wyraził zgodę małżonek Wnioskodawczyni, wznieść określony w pozwoleniu na budowę budynek, a następnie sprzedać go w formie dwóch wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Budynek, ani poszczególne lokale mieszkalne nie zostaną przez Wnioskodawczynię wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w jej działalności gospodarczej. Do momentu sprzedaży lokale będą stanowić towar handlowy, pozostając w ofercie sprzedaży. Wydatki związane z budową: koszty budowy, materiały, robocizna, nadzór, a potem organizacja sprzedaży obciążą i będą ujmowane w kosztach uzyskania przychodów działalności Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni zamierza korzystać między innymi z podwykonawstwa świadczonego przez działalność gospodarczą małżonka, wykonane usługi będą dokumentowane fakturami. Małżonek jest polskim rezydentem podatkowym, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG od 2019 roku - jego działalność jest rozliczana w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jest czynnym podatnikiem VAT. Głównym przedmiotem działalności małżonka Wnioskodawczyni jest montaż światłowodów, a przeważająca działalność została zaklasyfikowana pod symbolem: - PKD 42.22.Z – Roboty związane z budową linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych.
W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:
Faktury dokumentujące wydatki poniesione w związku z budową opisanego budynku mieszkalnego przeznaczonego do sprzedaży będą wystawione na Wnioskodawczynię jako podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.
Po wybudowaniu budynek, poszczególne lokale przed ich sprzedażą nie będą wykorzystywane/użytkowane przez Wnioskodawczynię w jakikolwiek sposób - będą stanowiły towar handlowy przeznaczony do sprzedaży.
W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawczyni będzie czynnym podatnikiem VAT, będzie dokonywała odliczeń podatku VAT w związku z wydatkami związanymi z budową budynku mieszkalnego, o którym mowa we wniosku.
Wnioskodawczyni będzie dokonywać odliczenia podatku VAT od wydatków poniesionych w związku z budową budynku przeznaczonego do sprzedaży w formie dwóch lokali mieszkalnych w pełnej wysokości.
Pytanie
Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej na działce będącej majątkiem wspólnym małżonków będzie opodatkowana podatkiem VAT, w tym czy tylko u Wnioskodawczyni? (oznaczone we wniosku numerem 2)
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach działalności gospodarczej na działce będącej majątkiem wspólnym małżonków powinna być opodatkowana podatkiem VAT wyłącznie w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.
Zdaniem Wnioskodawczyni, pomimo, że działka jest przedmiotem majątkowej wspólności małżeńskiej, to w stosunku do sprzedaży wybudowanych na niej lokali mieszkalnych podatnikiem podatku VAT zobowiązanym do rozliczenia podatku VAT należnego z tytułu tej sprzedaży będzie wyłącznie działalność Wnioskodawczyni. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy - działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Wnioskodawczyni w ramach planowanej działalności gospodarczej będzie czynnym podatnikiem VAT. Za zgodą małżonka planuje wybudowanie, a następnie sprzedaż lokali mieszkalnych i w tym celu planuje wykorzystać działkę będącą majątkiem wspólnym. W konsekwencji będzie rozporządzała tą częścią majątku wspólnego jak właściciel. Każdy z małżonków jest uprawniony do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym, może samodzielnie, we własnym imieniu i na własny rachunek dokonywać czynności prawnych będących wykonywaniem tego zarządu, jakkolwiek skuteczność czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga akceptacji drugiego małżonka. Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów realizowana w ramach działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W konsekwencji działka będąca przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane będą lokale mieszkalne na nim posadowione.
Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawczyni, z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych w budynku wraz z działką, będącą współwłasnością małżonka, na której budynek jest posadowiony, będzie ona działała jako podatnik podatku od towarów i usług. W konsekwencji będzie zobowiązana do opodatkowania podatkiem VAT, według właściwej stawki, całego wynagrodzenia otrzymanego od nabywcy z tytułu tej sprzedaży.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.
W myśl art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W świetle zapisów art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Według art. 48 ww. ustawy:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Problematyka współwłasności została uregulowana między innymi w art. 195 - 199 ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W myśl art. 196 ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Stosownie do art. 197 ustawy Kodeks cywilny:
Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.
Zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
W świetle art. 199 ustawy Kodeks cywilny:
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Z analizy wyżej powołanych przepisów wynika, że współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jeżeli, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z opisu sprawy wynika, że planuje Pani rozpoczęcie prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, w ramach której na działce stanowiącej współwłasność małżeńską, zostanie wzniesiony budynek mieszkalny, a następnie lokale w nim wyodrębnione zostaną sprzedane w ramach tej działalności gospodarczej. W zakresie tej działalności będzie Pani czynnym podatnikiem VAT. W CEiDG jako przedmiot wykonywanej działalności gospodarczej wskazane zostaną m.in. następujące kody PKD: - 68.12.A - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych; - 41.00.A - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Budynek, ani poszczególne lokale mieszkalne nie zostaną przez Panią wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w Pani działalności gospodarczej. Po wybudowaniu budynek, poszczególne lokale przed ich sprzedażą nie będą wykorzystywane/użytkowane przez Panią w jakikolwiek sposób - będą stanowiły towar handlowy przeznaczony do sprzedaży. Faktury dokumentujące wydatki poniesione w związku z budową opisanego budynku mieszkalnego przeznaczonego do sprzedaży będą wystawione na Panią jako podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Będzie Pani dokonywać odliczenia podatku VAT od wydatków poniesionych w związku z budową budynku przeznaczonego do sprzedaży w formie dwóch lokali mieszkalnych w pełnej wysokości.
Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży lokali mieszkalnych wyodrębnionych w budynku mieszkalnym oraz gruntu objętego wspólnością majątkową małżeńską, na którym zostanie wybudowany ten budynek.
W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W świetle zapisów art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny
Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Według art. 48 ustawy Kodeks cywilny
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że budynek trwale związany z gruntem nie może być odrębnym od gruntu przedmiotem sprzedaży.
Jak wskazano wcześniej na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów realizowana w ramach działalności gospodarczej.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.
Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
Dokonując analizy powołanych wyżej regulacji prawnych w odniesieniu do okoliczności sprawy przedstawionych we wniosku należy wskazać, że ma Pani zamiar wykorzystać w prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomość, którą zakupiła Pani we współwłasności małżeńskiej razem z mężem. Zamierza Pani rozpocząć jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych, będzie Pani w zakresie tej działalności czynnym podatnikiem VAT. W ramach tej działalności zamierza Pani – na działce objętej wspólnością małżeńską - wznieść budynek, a następnie sprzedać go w formie dwóch wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Dla działki zostało wydane pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, niepodpiwniczonego, parterowego, dwulokalowego z poddaszem użytkowym. Będzie Pani dokonywać odliczenia podatku VAT od wydatków poniesionych w związku z budową budynku przeznaczonego do sprzedaży w formie dwóch lokali mieszkalnych w pełnej wysokości.
W konsekwencji z uwagi na fakt, że będzie Pani prowadzić działalność gospodarczą przy wykorzystaniu gruntu objętego współwłasnością małżeńską, wykorzystywanie działki, stanowiącej składnik majątku wspólnego, do prowadzonej wyłącznie przez Panią działalności gospodarczej powoduje, że ma Pani nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.
Okoliczności sprawy wskazują, że planowana przez Panią sprzedaż lokali nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Również sprzedaż gruntu, na którym zostanie wybudowany opisany budynek dokonana będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i w konsekwencji opodatkowana będzie na zasadach tożsamych jak budynek/wyodrębnione lokale mieszkalne. Grunt, na którym posadowiony będzie budynek został nabyty, do majątku wspólnego, ale okoliczności sprawy wskazują, że będzie wykorzystywany wyłącznie przez Panią, w prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na wybudowaniu na nim budynku przeznaczonego do sprzedaży. Pani, za zgodą męża, będzie wykorzystywała grunt na potrzeby własnej działalności, tj. na potrzeby wybudowania budynku. W sensie ekonomicznym to Pani dysponuje całą działką nr ..., a zatem to Pani rozporządza jak właściciel tym gruntem.
Zatem w przypadku zbycia opisanego budynku w postaci wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z gruntem, na którym jest posadowiony przedmiotowy budynek, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Panią. Nie będzie zbywała Pani majątku osobistego, ale majątek przeznaczony na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując zbycia ww. nieruchomości, wypełni Pani przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dla całej transakcji sprzedaży, zatem będzie zobowiązana do opodatkowania podatkiem VAT według właściwej stawki podatku całego wynagrodzenia otrzymanego od nabywcy.
W konsekwencji sprzedaż budynku w postaci wyodrębnionych lokali wraz z gruntem, w całości będzie podlegała po Pani stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;
Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej;
Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów;
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W niniejszej sprawie planowana przez Panią sprzedaż lokali mieszkalnych nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Podkreślić należy, że budynek mieszkalny zostanie wybudowany celem sprzedaży wyodrębnionych w tym budynku lokali. Z okoliczności sprawy wynika, że po wybudowaniu budynek, poszczególne lokale przed ich sprzedażą nie będą wykorzystywane/użytkowane przez Panią w jakikolwiek sposób - będą stanowiły towar handlowy przeznaczony do sprzedaży. Planowana obecnie sprzedaż lokali mieszkalnych dokonywana będzie więc w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.
Przy braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży lokali mieszkalnych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analizie podlega możliwość zwolnienia od podatku tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Jak wskazano wyżej, z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki określone w tym przepisie, tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z treści wniosku wynika, że będzie Pani dokonywać odliczenia podatku VAT od wydatków poniesionych w związku z budową budynku przeznaczonego do sprzedaży w formie dwóch lokali mieszkalnych w pełnej wysokości. Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy lokali mieszkalnych nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W przedmiotowej sprawie będzie Pani dokonywać odliczenia podatku VAT od wydatków poniesionych w związku z budową budynku przeznaczonego do sprzedaży w formie dwóch lokali mieszkalnych w pełnej wysokości. Lokale mieszkalne zostaną wybudowane w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej i przed ich sprzedażą nie będą wykorzystywane/użytkowane przez Panią w jakikolwiek sposób - będą stanowiły towar handlowy przeznaczony do sprzedaży.
Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzam, że sprzedaż lokali mieszkalnych nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.
W związku z powyższym planowana przez Panią sprzedaż lokali mieszkalnych będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.
Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.
W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związany będzie przedmiotowy budynek, w którym wyodrębnione zostaną lokale mieszkalne, będzie opodatkowana podatkiem VAT, według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane będą lokale mieszkalne na nim posadowione.
Tym samym Pani stanowisko przedstawione we wniosku jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygniecie.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo