Podatniczka, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, posiada udział 1/3 w nieruchomości gruntowej (działka nr 1) powstałej ze scalenia trzech działek nabytych w latach 2006-2008. W 2010 r. wraz z pozostałymi współwłaścicielami wydzierżawiła tę nieruchomość spółce cywilnej, której wspólnikami są ci sami właściciele. Spółka cywilna wybudowała na gruncie budynek hotelowy, ponosząc pełne nakłady, i prowadzi w nim…
Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 23 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy oraz uznania sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy jako dostawę gruntu niezabudowanego (terenu budowlanego) w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Wniosek uzupełniła Pani pismem z 10 marca 2026 r. (daty wpływu 13 marca 2026 r.).
Opis stanu faktycznego
Jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej jest Pani właścicielem nieruchomości w udziale 1/3 działka nr 1 w ... numer księgi .... Przedmiotowa nieruchomość powstała ze scalenia w 2015 r. trzech działek nr 2, 3 i 4, natomiast poniżej prezentuje Pani, jak i kiedy zostały nabyte przedmiotowe działki.
Działka nr 2 KW Nr ... nabyta została w roku 2006 przez małżonków ... na prawach wspólności ustawowej w udziale do 2/3 części oraz ... w udziale do 1/3 części na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży Rep. A ....
Działka 3 KW Nr ... nabyta została w roku 2008 przez małżonków ... na prawach wspólności ustawowej na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży Rep. A ....
W roku 2006 na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży Rep. A ... małżonkowie ... na prawach wspólności ustawowej nabyli działkę 5 KW Nr .... W roku 2008 z podziału działki 5 KW Nr ... powstała działka 4.
Aktem notarialnym umową darowizny Rep. A ... małżonkowie ... darowali swojej córce ... udział do 1/3 nieruchomości oznaczonej jako działka nr 3 oraz udział do 1/3 nieruchomości oznaczonej jako działka nr 4.
Tym samym aktem wniesiono o połączenie nieruchomości objętych księgami wieczystymi KW Nr ... działka nr 3, KW Nr ... działka nr 4 i KW nr ... działka nr 2, w których własność wpisano na rzecz: Małżonków ... na prawach wspólności ustawowej w udziale do 2/3 części oraz na rzecz ... w udziale do 1/3 części.
W dniu 15.01.2010 wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami wydzierżawiła Pani tę niezabudowaną nieruchomość spółce cywilnej, której wspólnikami są te same osoby co właściciele gruntu.
Spółka cywilna - na podstawie uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy - wybudowała na tym gruncie budynek hotelowy, ponosząc w pełni nakłady inwestycyjne. Budowa została zakończona przed rokiem 2015. Budynek ten został ujęty w ewidencji środków trwałych spółki jako inwestycja w obcym środku trwałym i jest przez nią amortyzowany. Spółka cywilna prowadzi w tym obiekcie działalność hotelarską opodatkowaną podatkiem VAT. Współwłaściciele nieruchomości planują obecnie sprzedaż gruntu na rzecz tej samej spółki cywilnej, która wydzierżawia nieruchomość. Nie przewiduje się rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę (spółkę cywilną). Na nieruchomości nie znajdują się inne budynki lub budowle, poza wybudowanymi przez dzierżawcę. Na przedmiotową nieruchomość wydano decyzje o warunkach zabudowy.
Przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte w tamtym okresie do majątku prywatnego, bez zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W późniejszym czasie, kierując się względami racjonalnego zarządzania posiadanym majątkiem, podjęli Państwo decyzję o ich wydzierżawieniu na rzecz powołanej spółki cywilnej w celu realizacji inwestycji hotelowej.
Transakcje nabycia działek nie były opodatkowane podatkiem VAT oraz nie były udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.
Nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem udziału w ww. działce. Nieruchomości zostały nabyte ze środków pochodzących z posiadanych oszczędności prywatnych. Zakup miał charakter lokaty kapitału i alokacji nadwyżek finansowych, polegającej na zmianie formy posiadanych oszczędności z gotówki na nieruchomość. Nabycie nie było związane z bezpośrednim zaspokajaniem bieżących potrzeb osobistych, lecz stanowiło element długoterminowego zarządzania majątkiem prywatnym.
Działki zostały połączone, ponieważ były to nieruchomości sąsiednie, a ich scalanie było uzasadnione względami praktycznymi i funkcjonalnymi. W tamtym okresie nie istniał zamiar ich sprzedaży, dlatego połączenie działek miało na celu uproszczenie zarządzania nieruchomościami. Wnioskodawcy nie pamiętają, który ze współwłaścicieli formalnie wystąpił z wnioskiem o scalenie - najprawdopodobniej uczynił to jeden ze współwłaścicieli lub wszyscy łącznie.
Nakłady inwestycyjne na nieruchomości zostały poniesione przez spółkę cywilną, która była właścicielem nakładów oraz podmiotem faktycznie władającym obiektem hotelowym, a także jego historycznym i bieżącym operatorem sprawującym władztwo nad budynkiem.
Wnioskodawcy nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a opisane czynności miały charakter pasywny i nie wykraczały poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.
Uzupełnienie wniosku
Na pytania z wezwania o treści:
1. W jaki sposób wykorzystywała Pani działki nr 2, 3 i 4, w których posiada Pani udziały od momentu ich nabycia do dnia dzierżawy na rzecz Spółki – jeśli były to cele osobiste to proszę wskazać, w jaki sposób ww. działki zaspokajały Pani potrzeby osobiste?
2. Czy dzierżawa działek na rzecz Spółki była opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
3. Czy ww. działki były wykorzystywane przez Panią wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane ww. działki, Pani wykonywała – proszę podać podstawę prawną zwolnienia.
4. Kto w momencie sprzedaży nieruchomości będzie posiadał władztwo ekonomiczne nad budynkiem hotelowym wybudowanym na gruncie, tj. prawo do rozporządzania nim jak właściciel – Pani czy Spółka cywilna?
Udzieliła Pani następujących odpowiedzi:
1. Przedmiotowe działki do dnia wydzierżawiania nie były w żaden sposób wykorzystywane - zostały zakupione w celach inwestycyjnych i nie były wykorzystywane na cele osobiste od momentu zakupu do dnia wydzierżawienia.
2. Nie
3. Do czasu najmu działki nie były wykorzystywane w ogóle ani prywatnie ani w żaden inny sposób. Od momentu wynajmu spółce przychody z tego tytułu były opodatkowane podatkiem VAT.
4. Władztwo ekonomiczne miała spółka cywilna.
Pytania
1. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dzierżawcy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?
2. W przypadku odpowiedzi twierdzącej czy sprzedaż nieruchomości dzierżawcy należy traktować jako dostawę gruntu niezabudowanego (terenu budowlanego) w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT? (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Równocześnie wskazała Pani przepisy prawa podatkowego „art 15, 43 ust 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług”.
Pani stanowisko w sprawie
Ad. 1.
Pani zdaniem planowana sprzedaż udziału w opisanej nieruchomości gruntowej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), ponieważ stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach majątku prywatnego a nie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:
„Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.”
Z kolei art. 15 ust. 1 i 2 ustawy stanowi:
„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, (...) w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (...) w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”
Z powyższego wynika, że nie każda sprzedaż nieruchomości podlega VAT - tylko taka, która dokonywana jest przez podmiot działający jako podatnik VAT, tj. wykonujący działalność gospodarczą.
Kwestia ta była przedmiotem rozstrzygnięcia Trybunału Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Jarosław Słaby oraz Emilian Kuć). Trybunał orzekł, że: „Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie stanowić działalności gospodarczej.
Osoba fizyczna, która sprzedaje działki ze swojego majątku prywatnego, nie jest podatnikiem VAT, jeżeli sprzedaż ta stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności i nie towarzyszą jej aktywne działania handlowe, takie jak podejmowanie czynności typowych dla handlowców (uzbrojenie terenu, podział działki, marketing).”
TSUE podkreślił także, że sama liczba lub zakres transakcji nie mają decydującego znaczenia, jeżeli brak jest dowodów na aktywność porównywalną z działalnością profesjonalnego handlowca.
W przedstawionym stanie faktycznym:
Dzierżawa miała charakter pasywny, służący zwykłemu czerpaniu pożytków z własności, a nie prowadzeniu zorganizowanej działalności handlowej.
Podobnie ocenił organ podatkowy w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 7 maja 2025 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.221.2025.2.MKW, w której uznał, że sprzedaż udziału w działce przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej która nie podejmowała działań profesjonalnych w zakresie obrotu nieruchomościami, nie podlega VAT ponieważ stanowi formę rozporządzania majątkiem osobistym.
Analogicznie Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 21 lipca 2025 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.291.2025.2.JO, wskazał, że: „Sprzedaż udziału w nieruchomości przez osobę fizyczną działającą w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art 15 ustawy o VAT i tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem."
W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż planowana przez współwłaścicieli ma charakter czynności w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie podlega VAT.
Ad. 2. (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
W przypadku odpowiedzi twierdzącej sprzedaż nieruchomości dzierżawcy należy traktować jako dostawę gruntu niezabudowanego (terenu budowlanego) w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:
Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 8 lutego 1990 r., C-320/88 (Shipping and Forwarding Enterprise Safe) wskazał, że:
Dostawa towarów ma miejsce wtedy, gdy na nabywcę przeniesione zostaje faktyczne władztwo nad rzeczą, nawet jeśli nie nastąpiło formalne przeniesienie własności.
W przedmiotowej sprawie:
budynek został wybudowany przez dzierżawcę (spółkę cywilną) ze środków własnych, współwłaściciele gruntu nie ponosili żadnych nakładów inwestycyjnych, budynek został ujęty przez spółkę w ewidencji środków trwałych jako inwestycja w obcym środku trwałym i jest amortyzowany przez spółkę, nie doszło i nie dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę, faktyczne władztwo nad budynkiem przysługuje dzierżawcy (nabywcy gruntu).
Z tego względu przedmiotem sprzedaży jest wyłącznie grunt, a nie nieruchomość zabudowana.
Stanowisko to potwierdzają liczne orzeczenia:
NSA, 15.12.2017, I FSK 417/16 sąd stwierdził, że: W sytuacji, gdy przed dokonaniem dostawy gruntu podatnik nie dokonał rozliczenia i zwrotu poniesionych przez dzierżawcę nakładów, przedmiotem dostawy jest jedynie grunt.
NSA, 4.09.2018 I FSK 1274/16 sąd wyjaśnił: Sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem wzniesionym przez dzierżawcę oznacza dostawę gruntu, nie zaś budynku, ponieważ faktyczne władztwo nad nim przysługuje dzierżawcy.
NSA, 10.01.2013, I FSK 310/12 wskazał, że w analogicznej sytuacji przedmiotem dostawy jest grunt, ponieważ brak rozliczenia nakładów oznacza, że budynek nie jest ekonomicznie przedmiotem dostawy.
NSA, 20.01.2017, I FSK 1204/15 podkreślił, że choć cywilistycznie budynek stanowi część składową gruntu, to dla celów VAT decydujące znaczenie ma ekonomiczne władztwo jeżeli dzierżawca włada budynkiem i nie następuje rozliczenie nakładów, to dostawa dotyczy wyłącznie gruntu.
WSA w Krakowie, 23.03.2022, I SA/Kr 1/22 sąd zauważył, że: W przypadku, gdy do przekazania faktycznego władztwa nad budynkiem nie dochodzi, właściciel dokonuje jedynie dostawy gruntu. W przeciwnym razie, gdyby doszło do rozliczenia nakładów, transakcję należałoby kwalifikować jako odpłatną dostawę budynku.
Interpretacja KIS z 1.02.2023 r., nr 0114-KDIP4-2.4012.551.2022.2.MB organ stwierdził, że: W przypadku, gdy dzierżawca wzniósł budynek na cudzym gruncie, a następnie dochodzi do sprzedaży gruntu na jego rzecz bez uprzedniego rozliczenia nakładów, dostawie podlega jedynie grunt.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:
Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W analizowanym przypadku grunt jest objęty decyzją o warunkach zabudowy wydaną na rzecz spółki (dzierżawcy), a więc stanowi teren budowlany.
Nie można więc zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (zwolnienie dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż budowlane).
Wobec powyższego sprzedaż opisanej w stanie faktycznej nieruchomości na rzecz dzierżawcy należy traktować jako dostawę gruntu niezabudowanego (terenu budowlanego) w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT stawką podstawową.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości;
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.
Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.
Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Zgodnie z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Zgodnie z brzmieniem art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
W myśl art. 694 Kodeksu cywilnego:
Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.
Stosownie do art. 676 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Zgodnie z art. 678 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego:
Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.
Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających, jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego poniesionych przez dzierżawcę nakładów, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości, a nie w momencie zakończenia umowy, czy też zawarcia z najemcą umowy sprzedaży nieruchomości.
Dopiero wobec braku stosownych postanowień umowy miałyby zastosowanie powołane wyżej przepisy art. 676 i art. 705 Kodeksu cywilnego.
Jednocześnie należy zauważyć, że umowa dzierżawy wygasa z mocy prawa w sytuacji, gdy dochodzi do umowy kupna – sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę. Zatem nie jest konieczne dla skuteczności nabycia gruntu uprzednie rozwiązanie czy zakończenie umowy dzierżawy (najmu).
Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami/budowlami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednocześnie wydzierżawiający jest właścicielem obiektów wzniesionych na wydzierżawianym gruncie. Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzecz najmowaną, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z art. 353¹ Kodeksu cywilnego.
Podkreślić należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy, nie należy utożsamiać z prawem własności.
Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
Zaznaczenia wymaga, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.
Ponadto wskazania wymaga, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.
Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.
Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.
O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i/lub budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i/lub budowle w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
Jak wynika z treści wniosku, na działce nr 1 znajduje się wybudowany na podstawie uzyskanej przez dzierżawcę(Spółę cywilną) decyzji o warunkach zabudowy budynek hotelowy. Współwłaściciele nieruchomości planują obecnie sprzedaż gruntu na rzecz tej samej spółki cywilnej, która wydzierżawia nieruchomość. Nie przewiduje się rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę (spółkę cywilną). W momencie sprzedaży nieruchomości Spółka cywilna będzie posiadała władztwo ekonomiczne nad budynkiem hotelowym.
W świetle art. 7 ust. 1 ustawy, w ramach planowanej dostawy, nie dojdzie więc do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. nakładami jak właściciel. W rozpatrywanej sprawie nastąpi bowiem sprzedaż wyłącznie prawa własności gruntu, a nie ww. nakładów, które stanowią odrębną ekonomiczną własność innego podmiotu, tj. dzierżawcy nieruchomości. Zatem w istocie ww. nakłady nie będą stanowiły przedmiotu dostawy, bowiem nakłady przed dniem sprzedaży nie będą w Pani ekonomicznym posiadaniu. Pomimo, że z punktu widzenia prawa cywilnego na dzierżawcę nieruchomości formalnie przejdzie prawo własności gruntu wraz z naniesieniami, to jednak biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług, w ramach planowanej transakcji nie wystąpi dostawa towarów w postaci naniesień posadowionych na gruncie, ponieważ to dzierżawca nieruchomości dysponuje nimi jak właściciel. W wyniku sprzedaży nieruchomości gruntowej, w odniesieniu do ww. nakładów, nie dojdzie więc do przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, co oznacza, że nie zostanie spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W kontekście rozpatrywanej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Jak wyjaśniłem wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.
Przedmiotem Pani wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług jest kwestia ustalenia, czy dostawa towaru w postaci udziału w działce nr 1 na rzecz dzierżawcy gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pani wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.
W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do działki nr 1, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie spełniała przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że – jak Pani wskazała we wniosku – przedmiotowa nieruchomość została oddana Spółce, w której jest Pani wspólnikiem w dzierżawę, na mocy umowy dzierżawy zawartej 15.01.2010. Na dzierżawionej nieruchomości Spółka cywilna - na podstawie uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy - wybudowała budynek hotelowy, ponosząc w pełni nakłady inwestycyjne. Budowa została zakończona przed rokiem 2015. Budynek ten został ujęty w ewidencji środków trwałych spółki jako inwestycja w obcym środku trwałym i jest przez nią amortyzowany. Spółka cywilna prowadzi w tym obiekcie działalność hotelarską opodatkowaną podatkiem VAT. Nie dojdzie do rozliczenia nakładów przed dokonaniem planowanej sprzedaży działki.
Zgodnie z treścią art. 693 § 1 powołanej już wcześniej ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki. Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” sformułowanego w ustawie VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W niniejszej sprawie istotny jest też powołany wcześniej wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W analizowanej sprawie jednakże przedmiotowa działka była i nadal jest, w sposób ciągły, przez współwłaścicieli dzierżawiona, co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, oddanie w dzierżawę przedmiotowej działki przez współwłaścicieli spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią, jako współwłaściciela w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej działki powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach Pani majątku osobistego.
W związku z powyższym działka nr 1 w momencie jej dostawy, będzie stanowiła składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą w omawianym przypadku – i w rozumieniu ustawy – jest dzierżawa. Planowana sprzedaż udziału w ww. działce nie będzie więc stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.
Z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego. W konsekwencji, planowana sprzedaż udziału w działce nr 1 nie będzie czynnością dokonywaną w ramach zbycia przez współwłaściciela majątku prywatnego (osobistego).
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowana transakcja sprzedaży udziału w działce nr 1 , będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
W konsekwencji powyższego, czynność sprzedaży udziału w działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.
Odnosząc się do kwestii objętej pytaniem nr 2 należy wskazać co następuje.
Zauważenia wymaga, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego podatku.
Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienia od podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stanowi, że:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
Z powyższego wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Jak wynika z treści wniosku, na działce nr 1 znajduje się wybudowany na podstawie uzyskanej przez dzierżawcę(Spółę cywilną) decyzji o warunkach zabudowy budynek hotelowy.
Wobec powyższego należy stwierdzić, że działka oznaczona nr 1 nie stanowi gruntu niezabudowanego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Tym samym dostawa ww. działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, albowiem grunt mający być przedmiotem planowanej dostawy już jest terenem zabudowanym.
Jednocześnie należy wskazać, że ww. czynność nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ jak wynika z wniosku nie wykorzystywała/nie wykorzystuje Pani nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT.
W rezultacie, w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do planowanej sprzedaży działki nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy należy stwierdzić, że ww. czynność sprzedaży udziału w działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Podsumowując, planowana dostawa udziału w działce nr 1 przez Panią na rzecz dzierżawcy będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Oceniając Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2, pomimo częściowo odmiennej argumentacji, uznałem je za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo stanu faktycznego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo