Interpretacja 0113-KDIPT1-3.4012.996.2025.2.OS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe oraz w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-        niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki nr 1 – jest nieprawidłowe;

-        niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek nr 2, 3, 4, 5, 6– jest prawidłowe.

Zakres wniosku

16 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, dotyczący niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 listopada 2025 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan … („Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną, mającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski.

Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT ani nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym i właścicielem następujących działek niezbudowanych numer 2, 3, 4, 5, 1, 6 - księga wieczysta o numerze … („Działki”, „Nieruchomość”). Działki są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy ….

Działki nie były środkiem trwałym i nie podlegały ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Przedmiotowe Działki nigdy nie były wykorzystywane w żadnej działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była nieodpłatnie udostępniana osobom trzecim przez Wnioskodawcę.

Część działki nr 1 jest wynajmowana na potrzebę placu manewrowego i rozliczna podatkowo ryczałtem.

Wnioskodawca nigdy nie podejmował w stosunku do Nieruchomości czynności, które kojarzone są z  działaniami przedsiębiorców, w szczególności nie dokonywał zmian prowadzących do podwyższenia atrakcyjności bądź wartości Nieruchomości (podział na działki, uzbrajanie, wytyczanie dróg itp.).

Wnioskodawca nie angażował środków pieniężnych w celu podniesienia jej wartości.

Nieruchomość przez cały czas nie zmieniła swojego podstawowego przeznaczenia - zarząd majątkiem prywatnym.

Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego.

Użytkowanie wieczyste Działek zostało nabyte przez Wnioskodawcę w 2007 roku.

Przy nabyciu powyższych Działek Wnioskodawca nie odliczył podatku VAT naliczonego.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:

Informacje dotyczące wcześniejszych sprzedaży nieruchomości:

a)    Jakie to nieruchomości?

W przeszłości dokonał Pan jednej sprzedaży nieruchomości - w 2021 roku sprzedał Pan działkę rolną.

b)    Kiedy i w jaki sposób nabył Pan nieruchomości?

Działki wskazane we wniosku zostały nabyte przez Pana w 2007 r. poprzez użytkowanie wieczyste i  własność.

c)    W jakim celu nieruchomości zostały nabyte?

Nieruchomości zostały nabyte jako majątek prywatny, bez przeznaczenia na działalność gospodarczą, handel ani inwestycje zarobkowe.

d)    W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane?

Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Wyjątek stanowi część działki nr 1, która była odpłatnie udostępniana jako plac manewrowy i rozliczana ryczałtem.

e)    Kiedy dokonano sprzedaży i z jakiej przyczyny?

Sprzedaż nieruchomości działki rolnej w 2021 roku. Przyczyną sprzedaży była decyzja prywatna, niezwiązana z działalnością gospodarczą.

f)     Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakie?

Sprzedał Pan nieruchomość - działkę rolną - w 2021 roku.

g)    Na co przeznaczono środki ze sprzedaży i czy były opodatkowane?

Środki ze sprzedaży działki rolnej w 2021 roku zostały przeznaczone na cele prywatne. Przychód został rozliczony zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi.

h)    Czy był Pan czynnym podatnikiem VAT?

Był Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, od 08.02.2021 do 30.09.2022.

W jaki sposób były i są wykorzystywane działki

a)    Czy korzystał Pan z działek dla celów osobistych?

Nie korzystał Pan z działek dla celów osobistych.

b)    Czy działki były udostępniane osobom trzecim? Jeśli tak, to komu i na jakiej podstawie?

-       Udostępniana była jedynie część działki nr 1 — odpłatnie jako plac manewrowy.

-       Umowa dotyczyła wyłącznie odpłatnego udostępnienia miejsca manewrowego.

-       Podatek od tego udostępnienia jest rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

-       Pozostałe działki nie były udostępniane osobom trzecim, ani odpłatnie, ani nieodpłatnie.

c)    Czy działki były wykorzystywane w działalności gospodarczej innych osób?

Część działki nr 1 była wykorzystywana w działalności gospodarczej najemcy jako plac manewrowy. Pozostałe działki nie były wykorzystywane przez inne podmioty.

d)    Powierzchnia, oznaczenie geodezyjne i rodzaj gruntów

Dotyczy działek: 2, 3, 4, 5, 1, 6.

Szczegółowe dane geodezyjne znajdują się w księgach wieczystych ...

Są to grunty niezabudowane.

Czy działki zamierza Pan sprzedać jednemu nabywcy czy wielu?

Planowana jest sprzedaż całego zespołu działek jednemu nabywcy, jednym aktem notarialnym.

Jakie pozwolenia, decyzje, przyłącza zostały wykonane przed sprzedażą?

Nie uzyskiwał Pan żadnych pozwoleń.

Nie podejmował Pan żadnych działań zwiększających wartość lub atrakcyjność działek.

Czy działki miały dostęp do drogi publicznej?

Działki mają dostęp do drogi publicznej zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Dostęp ten wynika z istniejącej infrastruktury gminnej.

W jaki sposób poszukiwał Pan nabywców?

Poprzez ogłoszenia w Internecie.

Czy podejmował Pan działania marketingowe?

Nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych poza umieszczeniem ogłoszeń w Internecie.

Czy korzystał Pan z pośrednika?

Sprzedaż prowadzona jest samodzielnie. Nie korzysta Pan z usług pośrednika przy sprzedaży.

Pełnomocnictwa dotyczące sprzedaży

a)    Komu udzielono pełnomocnictwa?

Pełnomocnictwo zostało udzielone osobie prywatnej współpracującej z rynkiem nieruchomości.

b)    Jaki był zakres pełnomocnictwa?

Pomoc w poszukiwaniu potencjalnych nabywców oraz przekazywanie podstawowych informacji o  działkach.

c)    Jakie czynności pełnomocnik miał wykonywać?

Pełnomocnik mógł:

-       informować zainteresowane osoby o możliwości zakupu działek,

-       przekazywać Panu informacje zwrotne o zainteresowanych.

-       Pełnomocnik nie miał prawa do zawarcia umowy sprzedaży ani reprezentowania Pana przed notariuszem.

Na co zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży?

Na cele prywatne.

Czy planuje Pan zakup kolejnych nieruchomości?

Na ten moment nie planuje Pan zakupu kolejnych nieruchomości.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT.

Sprzedaż Nieruchomości nie podlega zatem opodatkowaniu podatkiem VAT dla Wnioskodawcy jako zarząd majątkiem prywatnym.

Sprzedaż przedmiotowych działek mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a  co za tym idzie - Wnioskodawca nie jest zobowiązana do zapłaty podatku VAT.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT stanowi, że Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi z kolei art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wyżej powołane przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika VAT, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne więc dla określenia, że w  odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i  usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli została wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w  przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

"Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Za podatnika podatku należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z  profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową a zatem i  gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje zbycia swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Biorąc pod uwagę powyższe:

-       planowana sprzedaż Działki będącej w użytkowaniu wieczystym, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż stanowi ona majątek prywatny i nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT

-       Na tle niniejszego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nie wystąpi dla tej czynności w  charakterze podatnika, tym samym planowana sprzedaż ww. działki będzie sprzedażą majątku osobistego, do której unormowania Ustawy o VAT nie znajdą zastosowania.

-       Zatem planowana sprzedaż ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a tym samym nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT przy sprzedaży ww. działki.

-       Przedmiotowa transakcja stanowi jedynie czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane powyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy, który nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

-        niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki nr 1 – jest nieprawidłowe;

-        niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek nr 2, 3, 4, 5, 6– jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Przez odpłatną dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011  r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28  listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr  347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma  charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z wniosku wynika, że jest Pan użytkownikiem wieczystym następujących działek niezbudowanych numer 2, 3, 4, 5, 1, 6. Część działki nr 1 była odpłatnie udostępniana najemcy jako plac manewrowy. Pozostałe działki nie były udostępniane osobom trzecim, ani odpłatnie, ani nieodpłatnie. Użytkowanie wieczyste działek zostało nabyte przez Pana w  2007 roku. Przy nabyciu powyższych działek nie odliczył Pan podatku VAT naliczonego. Nieruchomości zostały nabyte jako majątek prywatny, bez przeznaczenia na działalność gospodarczą, handel ani inwestycje zarobkowe. Planowana jest sprzedaż całego zespołu działek jednemu nabywcy, jednym aktem notarialnym. Nie uzyskiwał Pan żadnych pozwoleń. Nie podejmował Pan żadnych działań zwiększających wartość lub atrakcyjność działek. Sprzedaż prowadzona jest samodzielnie. Nie korzysta Pan z usług pośrednika przy sprzedaży. Na ten moment nie planuje Pan zakupu kolejnych nieruchomości.

Istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Jak już wskazano wcześniej, z wyroku TSUE 291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wskazał Pan, że część działki nr 1 była odpłatnie udostępniana najemcy jako plac manewrowy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdyż wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy w prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika, czy też stanowi jego majątek osobisty. W związku z  powyższym oddanie przez Pana części działki nr 1 najemcy jako plac manewrowy, spowodowało, że działka nr 1 była wykorzystywana w działalności gospodarczej. W konsekwencji wynajmując części działki nr 1 działał Pan jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego wskazać należy, iż najem części działki nr 1 spowodował, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww. nieruchomość była wykorzystywana w  działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przez Pana prawa wieczystego użytkowania działki nr 1 w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działki nr 1 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż przez Pana ww. prawa wieczystego użytkowania działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki nr 1, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do pozostałych działek nr 2, 3, 4, 5, 6, wskazać należy, że – jak wynika z okoliczności sprawy - przedmiotem dostawy będą składniki Pana majątku prywatnego, a  sprzedaż, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym. Powyższe działki nie były udostępniane osobom trzecim, ani odpłatnie, ani nieodpłatnie. Nie uzyskiwał Pan żadnych pozwoleń. Nie podejmował Pan żadnych działań zwiększających wartość lub atrakcyjność działek. Sprzedaż prowadzona jest samodzielnie. Nie korzysta Pan z usług pośrednika przy sprzedaży. Z opisu sprawy nie wynika, aby w związku z tą dostawą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego należy uznać, że przedmiotem sprzedaży w postaci prawa wieczystego użytkowania działek nr 2, 3, 4, 5, 6, będą składniki majątku prywatnego, a  ww.  sprzedaż prawa wieczystego użytkowania będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek nr 2, 3, 4, 5, 6, nie będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan nie będzie działał jako podatnik VAT, o  którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek nr 2, 3, 4, 5, 6, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.