Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Podatnik otrzymał w 2020 roku w drodze darowizny od ojca nieruchomość gruntową. Ojciec nabył tę nieruchomość odpłatnie w latach 1992-1995. Po otrzymaniu darowizny podatnik dokonał podziału nieruchomości na mniejsze działki, a w 2024 roku sprzedał jedną z nich. Sprzedaż miała charakter jednorazowy,…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
2 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 13 lutego 2026 r. (wpływ 13 lutego 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny od ojca nieruchomość gruntową na podstawie aktu notarialnego zawartego we wrześniu 2020 r. Jego ojciec nabył przedmiotową nieruchomość odpłatnie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w latach 1992-1995 (w tych latach Wnioskodawca nie pamięta dokładnej daty).
Po otrzymaniu darowizny Wnioskodawca dokonał podziału nieruchomości na mniejsze działki, a następnie dokonał odpłatnego zbycia jednej z wydzielonych działek. Sprzedaż miała charakter jednorazowego rozporządzania majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
Uzupełnienie
Nieruchomość gruntową Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny od ojca 21 września 2020 r. Działkę będącą przedmiotem wniosku Wnioskodawca sprzedał 30 kwietnia 2024 r. Podział nieruchomości na mniejsze działki nie był dokonany w celu ich sprzedaży. Podział został przeprowadzony ze względu na dużą powierzchnię nieruchomości oraz potrzebę uporządkowania stanu faktycznego nieruchomości, która w momencie otrzymania była zaniedbana. Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Działka została wystawiona do sprzedaży przez Niego samodzielnie poprzez ogłoszenie w Internecie. Wnioskodawca nie korzystał z usług pośredników ani biura nieruchomości. W zakresie objętym wnioskiem nie toczy się wobec Niego postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa. Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Przedmiotowa działka nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, ani nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca wskazał, że sprzedaż działki miała charakter incydentalny i była podyktowana potrzebami prywatnymi, w szczególności koniecznością poniesienia nakładów na doprowadzenie kanalizacji do domu oraz uporządkowania spraw związanych z nieruchomością.
Pytanie
Czy odpłatne zbycie działki wydzielonej z nieruchomości otrzymanej w darowiźnie od ojca, w sytuacji gdy ojciec Wnioskodawcy nabył nieruchomość w latach 1992-1995, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz czy Wnioskodawca jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy odpłatne zbycie działki wydzielonej z nieruchomości otrzymanej w darowiźnie od ojca nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a Wnioskodawca nie jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39.
Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył darczyńca.
W niniejszej sprawie darczyńca - ojciec Wnioskodawcy - nabył nieruchomość odpłatnie w latach 1992-1995, w związku z czym pięcioletni termin, o którym mowa w powołanych przepisach, upłynął najpóźniej z dniem 31 grudnia 2000 r.
W konsekwencji, odpłatne zbycie działki dokonane przez Wnioskodawcę nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Na podstawie art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.
Art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.
Darowizna, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.
Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Zatem za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym nastąpiła darowizna.
Aby ustalić, czy sprzedaż nieruchomość podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Z treści wniosku wynika, że 21 września 2020 r. otrzymał Pan w drodze darowizny od ojca nieruchomość gruntową. Po otrzymaniu darowizny dokonał Pan podziału nieruchomości na mniejsze działki, a następnie dokonał odpłatnego zbycia jednej z wydzielonych działek. Sprzedaż miała charakter jednorazowego rozporządzania majątkiem prywatnym. Działkę będącą przedmiotem wniosku sprzedał Pan 30 kwietnia 2024 r. Podział został przeprowadzony ze względu na dużą powierzchnię nieruchomości oraz potrzebę uporządkowania stanu faktycznego nieruchomości, która w momencie otrzymania była zaniedbana. Nie prowadzi Pan pozarolniczej działalności gospodarczej. Przedmiotowa działka nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Nie podejmował Pan aktywnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia Działka została wystawiona do sprzedaży przez Pana samodzielnie poprzez ogłoszenie w Internecie. Nie korzystał Pan z usług pośredników, ani biura nieruchomości.
W związku z tym opisem, powziął Pan wątpliwość, od którego momentu należy liczyć 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ustalenie, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
Zatem, jeżeli do nabycia przez Pana nieruchomości doszło 21 września 2020 r. w drodze umowy darowizny od Pana ojca, to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży nieruchomości.
Skoro działkę będącą przedmiotem wniosku sprzedał Pan 30 kwietnia 2024 r., to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do ww. nieruchomości nabytej przez Pana umową darowizny nie upłynął w momencie jej sprzedaży.
Ponadto, jak stanowi bowiem art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Zauważam, że przedmiotową nieruchomość nabył Pan w drodze umowy darowizny, a zatem przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania w Pana sprawie. Regulacją powyższego przepisu są objęte jedynie nieruchomości i prawa majątkowe nabyte w drodze spadku.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Artykuł 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz przytoczone przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że sprzedaż w 2024 r. działki wydzielonej z nieruchomości nabytej przez Pana w drodze darowizny od Pana ojca w 2020 r. nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu, a zatem stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany z ww. odpłatnego zbycia nieruchomości przychód, był Pan obowiązany wykazać w zeznaniu rocznym PIT-39 za 2024 r.
Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na opisie stanu faktycznego przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo