Wspólnicy spółki jawnej (przekształconej w 2018 r. z spółki z o.o.) sprzedali w 2025 r. nieruchomość z budynkiem mieszkalnym, nabytą przez poprzedniczkę spółki w 2017 r. Nieruchomość stanowiła środek trwały wykorzystywany w działalności najmu, lecz sama sprzedaż nie była przedmiotem działalności…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
25 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 kwietnia 2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem (...)
Opis stanu faktycznego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)
Zainteresowany będący stroną postępowania (A.) oraz Zainteresowani niebędący stroną postępowania – B., C. oraz D. (dalej również łącznie: „Wspólnicy”) są wspólnikami Spółki jawnej (dalej również: „Spółka Jawna”). Wspólnicy podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Spółka Jawna powstała w 2018 r. z przekształcenia Spółki z o.o.
A oraz C są wspólnikami począwszy od powstania Spółki Jawnej. Wspólniczka D dołączyła do Spółki w 2019 r., natomiast B. w 2021 r. Udziały Wspólników w zysku Spółki Jawnej są równe i wynoszą po 1/4 na rzecz każdego z nich.
Spółka Jawna nie jest i nie była podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. W 2017 r., poprzedniczka prawna Spółki Jawnej nabyła w drodze umowy przeniesienia własności zabudowaną nieruchomość wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym (dalej również: „Nieruchomość”). Zgodnie z rejestrem gruntów, Nieruchomość oznaczona jest symbolem „B” - tereny mieszkalne i znajduje się na niej budynek mieszkalny, trzykondygnacyjny, o powierzchni zabudowy … m2. Nieruchomość z chwilą przekształcenia w 2018 r. weszła do majątku Spółki Jawnej. Nieruchomość znajdowała się w środkach trwałych Spółki Jawnej. W Nieruchomości nie ma osób zameldowanych na pobyt stały lub czasowy.
Nieruchomość była przedmiotem umowy najmu z podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą. W 2025 r. Spółka Jawna sprzedała Nieruchomość na rzecz dwóch osób fizycznych. Kupujący nie są w żaden sposób powiązani ze Spółką Jawną lub Wspólnikami.
W uzupełnieniu wniosku wskazano, że przychody z działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę Jawną opodatkowane były przez wspólników na zasadach podatku liniowego.
Przedmiot działalności Spółki Jawnej obejmuje, według kodów PKD, to w szczególności:
(…)
Spółka Jawna prowadzi działalność głównie w zakresie najmu nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nie była przedmiotem działalności gospodarczej ani Spółki Jawnej, ani Spółki z o.o. i w ostatnich latach (poza sprzedażą opisaną we wniosku) miała miejsce jedynie w 2021 r.
Wyjaśniliście Państwo, że Nieruchomość opisana we wniosku została wniesiona do Spółki z o.o. przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania i stanowiła element wkładu niepieniężnego (aportu) przedsiębiorstwa powstałego w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Wkład niepieniężny, w skład którego wchodziła przedmiotowa nieruchomość, wnoszony był w celu pokrycia udziałów wspólnika w Spółce z o.o. W wykonaniu zobowiązania wspólnika do wniesienia ww. wkładu do Spółki z o.o., zawarta została umowa przeniesienia własności Nieruchomości, o której to umowie mowa we wniosku.
Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Spółki z o.o. (poprzedniczki prawnej Spółki Jawnej) w 2017 r.
Oprócz budynku mieszkalnego brak jest innych naniesień na Nieruchomości. Budynek stanowi dom mieszkalny, jednorodzinny bez podziału na mieszkania, a więc powinien on być sklasyfikowany kodem PKOB jako klasa 1110 - „Budynki mieszkalne jednorodzinne”, znajdująca się w grupie 111 - „Budynki mieszkalne jednorodzinne”, dziale 11 - „Budynki mieszkalne” oraz sekcji 1 - „Budynki”.
Pytanie
Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Państwa stanowisko w sprawie
W Państwa ocenie, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w związku z tym, że od jej nabycia upłynęło ponad 5 lat i zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm., dalej: „ustawa o PIT”).
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących m.in. środkami trwałymi, wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.
Jednocześnie, art. 14 ust. 2c ustawy o PIT zawiera zastrzeżenie, zgodnie z którym do przychodów z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego lub udziału w takim prawie.
Z powyższego wynika zatem, że co do zasady zbycie składników majątku, które wykorzystywane są w działalności gospodarczej i ujęte są w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, podlega opodatkowaniu jako przychód z działalności gospodarczej. Od zasady tej istnieje wyjątek, dotyczący zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, itp. Przychód ze zbycia takiej nieruchomości, nawet jeśli wykorzystywana jest do działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu na zasadach z art. 30e oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Również art. 10 ust. 3 ustawy o PIT potwierdza powyższe, stanowiąc że przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: m.in. budynku mieszkalnego lub jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, itd.
Artykuł 30e ust. 1 ustawy o PIT określa, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Z kolei, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, źródło przychodów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Idąc dalej, należy zwrócić uwagę na art. 8 ust. 1 ustawy o PIT, który określa, że przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawnej u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku.
Odnosząc powyższe do stanu faktycznego opisanego powyżej, należy uznać, że zbycie Nieruchomości przez Spółkę Jawną zwolnione będzie z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomość nabyta została w 2017 r. przez Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która była poprzedniczką prawną Spółki Jawnej. W 2018 r., wskutek przekształcenia, majątek Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (spółki przekształcanej) stał się majątkiem Spółki Jawnej (spółki przekształconej). Do sprzedaży Nieruchomości doszło w 2025 r., a więc upłynęło ponad pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Nie ma również znaczenia późniejsze przystąpienie do Spółki Jawnej wspólniczek B oraz D. - okres pięciu lat, po którym sprzedaż podlega zwolnieniu z opodatkowania należy liczyć od momentu nabycia Nieruchomości przez Spółkę Jawną. To Spółka Jawna była właścicielem Nieruchomości i zmiany podmiotowe w zakresie wspólników nie mają na to wpływu. Nie budzi również wątpliwości, że przedmiot sprzedaży mieści się w zakresie zwolnienia z art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT. Nieruchomość ma charakter budynku mieszkalnego i tak oznaczona jest w ewidencji gruntów.
Stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanych co do tego, że zbycie Nieruchomości będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 lutego 2024 r. (0115-KDIT3.4011.799.2023.3.DP, w której wskazano: „Z opisu zdarzenia wynika, że w 2014 r. w ramach Spółki jawnej, Pan wraz z drugim wspólnikiem Spółki kupiliście nieruchomość mieszkalną (kamienicę tylko z lokalami mieszkalnymi). Do dnia sprzedaży nieruchomości Spółka ponosi koszty remontów bieżących i modernizacji nieruchomości (bez prawa odliczenia VAT). Obecnie Pan oraz drugi wspólnik zamierzacie sprzedać ww. nieruchomość. Spółka jawna nie jest podatnikiem CIT. Spółka nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Nieruchomość mieszkalna kupiona została przez Spółkę jawną i stanowi jej składnik majątku. Nieruchomość jest także środkiem trwałym Spółki. Opisana nieruchomość była wykorzystywana na cele własne Spółki. W związku z opisanym zdarzeniem, powziął Pan wątpliwość, czy przychód ze sprzedaży opisanej w zdarzeniu nieruchomości mieszkalnej należy zaliczyć do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, czy też do przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i sprzedaż jej nie będzie podlegała opodatkowaniu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. Odnosząc się do kwestii skutków podatkowych związanych ze sprzedażą zakupionej przez Spółkę jawną nieruchomości mieszkalnej, wskazać należy, że skoro zbywana nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną - kamienicą tylko z lokalami mieszkalnymi - jak wskazał Pan we wniosku, to w niniejszej sprawie będzie miał zastosowanie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem - jak wynika z treści cytowanego uprzednio art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego. Wobec tego, skoro „kamienica tylko z lokalami mieszkalnymi” kupiona została w 2014 r., przez Spółkę jawną, której jest Pan wspólnikiem uznać należy, że sprzedaż jej nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia. Zatem sprzedaż opisanej w zdarzeniu nieruchomości mieszkalnej nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą”.
Biorąc powyższe pod uwagę, stanowisko Zainteresowanych należy uznać za prawidłowe w całości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 18 ze zm.):
Spółkami handlowymi są: spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa, spółka komandytowo-akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, prosta spółka akcyjna i spółka akcyjna.
W myśl art. 4 § 1 pkt 1 ww. ustawy:
Określenie spółka osobowa oznacza spółkę jawną, spółkę partnerską, spółkę komandytową i spółkę komandytowo-akcyjną.
Art. 22 § 1 ww. ustawy wskazuje, że:
Spółką jawną jest spółka osobowa, która prowadzi przedsiębiorstwo pod własną firmą, a nie jest inną spółką handlową.
W myśl art. 51 § 1 i 2 Kodeksu spółek handlowych:
Każdy wspólnik ma prawo do równego udziału w zyskach i uczestniczy w stratach w tym samym stosunku bez względu na rodzaj i wartość wkładu.
Zgodnie z art. 8 § 1 ustawy Kodeks spółek handlowych:
Spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
W myśl art. 28 tej ustawy:
Majątek spółki jawnej stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia.
W związku z tym, ze Spółka jawna, o której mowa we wniosku, powstała z przekształcenia Spółki z o.o. powołać należy art. 551 § 1 ww. ustawy, zgodnie z którym:
Spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa, spółka komandytowo-akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, prosta spółka akcyjna oraz spółka akcyjna (spółka przekształcana) może być przekształcona w inną spółkę handlową (spółkę przekształconą).
Zgodnie z art. 552 ww. ustawy:
Spółka przekształcana staje się spółką przekształconą z chwilą wpisu spółki przekształconej do rejestru (dzień przekształcenia). Jednocześnie sąd rejestrowy z urzędu wykreśla spółkę przekształcaną.
Z kolei w myśl art. 553 § 1 i § 3 ww. ustawy:
Spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej.
Wspólnicy spółki przekształcanej uczestniczący w przekształceniu stają się z dniem przekształcenia wspólnikami spółki przekształconej z uwzględnieniem art. 5761.
W myśl art. 555 § 1 ww. ustawy:
Do przekształcenia spółki stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące powstania spółki przekształconej, jeżeli przepisy niniejszego działu nie stanowią inaczej.
Przekształcenie spółek w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych, powoduje zatem przeniesienie majątku jednej spółki działającej w określonej formie prawnej na inny podmiot, który dalszą działalność ma prowadzić jako spółka handlowa innego typu. Zgodnie z zasadą tożsamości podmiotów biorących udział w przekształceniu, majątek spółki przekształcanej (w sprawie: Spółki z o.o.) z dniem przekształcenia staje się majątkiem spółki przekształconej (w sprawie: Spółki Jawnej). Przekształcenie spółki kapitałowej (Spółki z o.o.) w osobową spółkę handlową (Spółkę Jawną) nie jest więc tożsame z jej likwidacją, lecz jest jej kontynuacją w innej formie prawnej.
Kwestię sukcesji praw i obowiązków podatkowych związanych z transformacjami podmiotowymi reguluje ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Stosownie do art. 93a § 1 pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa:
Osoba prawna zawiązana (powstała) w wyniku przekształcenia spółki niemającej osobowości prawnej, wstępuje we wszelkie przewidziane w przepisach prawa podatkowego prawa i obowiązki przekształcanej osoby lub spółki.
W myśl natomiast art. 93a § 2 pkt 1 lit. b) ustawy Ordynacja podatkowa:
Przepis § 1 stosuje się odpowiednio do osobowej spółki handlowej zawiązanej (powstałej) w wyniku przekształcenia spółki kapitałowej.
W konsekwencji, jeśli przekształcenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w spółkę jawną było przeprowadzone według przepisów Kodeksu spółek handlowych, to spółka jawna wstąpiła we wszelkie przewidziane w przepisach prawa podatkowego, prawa i obowiązki przekształcanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 5a pkt 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o spółce niebędącej osobą prawną – oznacza to spółkę inną niż określona w pkt 28.
Natomiast w myśl art. 5a pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o spółce – oznacza to:
a) spółkę posiadającą osobowość prawną, w tym także spółkę zawiązaną na podstawie rozporządzenia Rady (WE) nr 2157/2001 z dnia 8 października 2001 r. w sprawie statutu spółki europejskiej (SE) (Dz. Urz. WE L 294 z 10.11.2001, str. 1, z późn. zm.; Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 6, t. 4, str. 251),
b) spółkę kapitałową w organizacji,
c) spółkę komandytową i spółkę komandytowo-akcyjną mające siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
d) spółkę niemającą osobowości prawnej mającą siedzibę lub zarząd w innym państwie, jeżeli zgodnie z przepisami prawa podatkowego tego innego państwa jest traktowana jak osoba prawna i podlega w tym państwie opodatkowaniu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce ich osiągania,
e) spółkę jawną będącą podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.
Dochody spółek niebędących osobami prawnymi nie stanowią odrębnego przedmiotu opodatkowania. Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody poszczególnych wspólników takiej spółki. Sposób opodatkowania dochodu z udziału w spółce niebędącej podatnikiem podatku dochodowego uzależniony jest od cywilnoprawnego statusu danego wspólnika. Jeżeli wspólnikiem spółki niebędącej osobą prawną jest osoba fizyczna, to dochód z udziału w tej spółce będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 5b ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej).
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.
Stosownie do art. 8 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do:
1) rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat;
2) ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Z kolei, w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
W art. 14 ust. 2 ww. ustawy, wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które w przypadku uzyskania ich przez podatnika, stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia środków trwałych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.
W myśl przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Jednocześnie, zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z treści wniosku wynika, że Zainteresowani są wspólnikami Spółki Jawnej. Wspólnicy podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Spółka Jawna powstała w 2018 r. z przekształcenia Spółki z o.o. W 2017 r., poprzedniczka prawna Spółki Jawnej nabyła w drodze umowy przeniesienia własności zabudowaną nieruchomość wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym. Zgodnie z rejestrem gruntów, Nieruchomość oznaczona jest symbolem „B” - tereny mieszkalne i znajduje się na niej budynek mieszkalny, trzykondygnacyjny, o powierzchni zabudowy … m2. Nieruchomość z chwilą przekształcenia w 2018 r. weszła do majątku Spółki Jawnej. Nieruchomość była przedmiotem umowy najmu z podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą. W 2025 r. Spółka Jawna sprzedała Nieruchomość na rzecz dwóch osób fizycznych. Kupujący nie są w żaden sposób powiązani ze Spółką Jawną lub Wspólnikami. Spółka Jawna prowadzi działalność głównie w zakresie najmu nieruchomości. Nieruchomość została wniesiona do Spółki z o.o. przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania i stanowiła element wkładu niepieniężnego (aportu) przedsiębiorstwa powstałego w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Spółki z o.o. (poprzedniczki prawnej Spółki Jawnej) w 2017 r.
Oprócz budynku mieszkalnego brak jest innych naniesień na Nieruchomości. Budynek stanowi dom mieszkalny, jednorodzinny bez podziału na mieszkania, sklasyfikowany kodem PKOB jako klasa 1110 - „Budynki mieszkalne jednorodzinne”, znajdująca się w grupie 111 - „Budynki mieszkalne jednorodzinne”, dziale 11 - „Budynki mieszkalne” oraz sekcji 1 - „Budynki”.
W opisanej sprawie podkreślić również należy, że zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Stosownie do treści art. 47 § 1-3 powołanej ustawy:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Jak natomiast wynika z art. 48 tej ustawy:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.
Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia, tzn. zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i np. znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.
Przepisy nie rozdzielają sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku lub jego części stanowiących część składową nieruchomości. Nie wymieniają również sprzedaży budynku lub jego części jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym.
W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Spółkę Jawną do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż stanowi przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.
Należy podkreślić, że z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Z opisu stanu faktycznego wynika, że Spółka z o.o. (w 2018 r. przekształcona w Spółkę Jawną), w której są Państwo wspólnikami, nabyła w 2017 r. nieruchomość wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym, która została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Spółki, będąca przedmiotem najmu. Sprzedaż nieruchomości nie była przedmiotem działalności ani Spółki Jawnej ani Spółki z o.o. Natomiast sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła w 2025 r.
Odnosząc się do kwestii skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości mieszkalnej, stanowiącej środek trwały wskazać należy, że skoro, jak wynika z wniosku, zbywana nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, to w sprawie będzie miał zastosowanie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec tego, przychód ze sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie stanowi dla Państwa przychodu z działalności gospodarczej. W konsekwencji, w stosunku do czynności powyższego zbycia zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, stosownie do posiadanych udziałów w Spółce. Jednakże, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie, dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie są Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Państwa stanowisko uznane zostało za prawidłowe pomimo, że we własnym stanowisku wskazali Państwo, że „(…) zbycie Nieruchomości przez Spółkę Jawną zwolnione będzie z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.” Wyjaśniam, że sprzedaż Nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie korzysta ze zwolnienia podatkowego. Przedmiotowa sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w związku z tym, że od jej nabycia upłynęło ponad 5 lat.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
W odniesieniu do powołanej przez Państwa interpretacji indywidualnej zaznaczam, że została ona wydana w indywidualnej sprawie innego podmiotu i nie ma zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Państwa wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Pan … (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo