Interpretacja 0113-KDIPT2-1.4011.224.2026.2.RK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełniła go Pani pismem z 6 maja 2026 r. (wpływ 6 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną podlegającą obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą X. W chwili obecnej działalność jest zawieszona, ale Wnioskodawczyni planuje ją odwiesić w przyszłości, gdy pojawią się nowe zlecenia.

Wnioskodawczyni w 2024 r. nabyła bardzo niewielki lokal mieszkalny (19,5 m²) w miejscowości A, dalej: A. Mieszkanie zostało nabyte do Wnioskodawczyni majątku prywatnego, co jest potwierdzone w akcie notarialnym. Po nabyciu mieszkania, Wnioskodawczyni wykonała w nim niezbędne prace remontowe. Wnioskodawczyni podkreśla, że w związku z nabyciem mieszkania, jak i w zakresie wszelkich prac w nim przeprowadzanych nie dokonywała jakichkolwiek odliczeń podatkowych, jak również mieszkanie nie zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych, tj. w żaden sposób nie zostało wprowadzone do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Mieszkanie zostało zakupione z myślą o dorastającej córce, która obecnie jest uczennicą liceum ale w trakcie studiów bardzo chciałaby się usamodzielnić i zamieszkać osobno. Do tego czasu Wnioskodawczyni zamierza wynajmować mieszkanie na krótkie pobyty, czyli prowadzić najem krótkoterminowy jako wsparcie domowego budżetu.

Rezerwacje będą się odbywały przez internetowe portale rezerwacyjne, takie jak: .... itp. W przypadku każdej rezerwacji dokonywanej przez portal internetowy stroną transakcji wynajmu krótkoterminowego jest właściciel mieszkania. Dochód za wynajem krótkoterminowy dla Wnioskodawczyni, jako właścicielki mieszkania, stanowić będzie suma kwot wpłaconych przez gości, pomniejszona o prowizję i opłaty dodatkowe pobierane przez portal.

Wnioskodawczyni nie zamierza korzystać z profesjonalnych pośredników, czyli tzw. operatorów, świadczących kompleksową obsługę najmu krótkoterminowego w imieniu właścicieli mieszkań. Wszystkie stałe czynności związane z obsługą najmu krótkoterminowego, takie jak bieżąca obsługa rezerwacji, wydawanie kluczy i odbiór lokalu, sprzątanie, pranie, serwisowanie mieszkania Wnioskodawczyni zamierza wykonywać osobiście bez udziału podmiotów zewnętrznych. Jedynie w wyjątkowych sytuacjach, jak np. dłuższy wyjazd lub niedyspozycja zdrowotna przewiduje jednorazowe zlecenia ww. prac firmom zewnętrznym. Wnioskodawczyni nie będzie zatrudniać pracowników ani zlecać obsługi księgowej. Wnioskodawczyni nie będzie również świadczyć żadnych dodatkowych usług dla najemców, takich jak np. usługi gastronomiczne, rozrywkowe, transportowe, sprzątanie na życzenie w trakcie pobytu itd.

Najem będzie prowadzony cały rok, przy czym w okresie niskiego sezonu Wnioskodawczyni planuje udostępniać nieodpłatnie mieszkanie rodzinie przyjeżdżającej w odwiedziny na kilkudniowe pobyty. Wysokość dochodu z wynajmu mieszkania jest trudna do przewidzenia, z uwagi na okazjonalny i krótkoterminowy charakter najmu oraz sezonowość ruchu turystycznego. Poza tym, zważywszy na bardzo niewielki metraż mieszkanka (kompaktowe studio) oraz ogromną ofertę mieszkań na krótkie pobyty w A, Wnioskodawczyni nie potrafi oszacować w tej chwili poziomu rocznych dochodów. Wynajem nie został jeszcze rozpoczęty, zatem dopiero po upływie kilku miesięcy od rozpoczęcia najmu Wnioskodawczyni będzie w stanie określić poziom dochodów. Wnioskodawczyni podkreśla jednak, że w założeniu mieszkanie zostało przez Nią zakupione nie z zamiarem realizacji szczegółowego biznesplanu i osiąganiu założonych w nim dochodów lecz jako studenckie lokum dla córki w bezpiecznej okolicy, kilka przecznic od obecnego miejsca zamieszkania.

Dochód z najmu Wnioskodawczyni będzie traktowała jedynie jako dodatkowe, aczkolwiek zmienne i niestałe, wsparcie budżetu domowego.

W piśmie z 6 maja 2026 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że jest architektem i działalność gospodarcza Wnioskodawczyni przed jej zawieszeniem była prowadzona w zakresie architektury. Działalność była opodatkowana na zasadach ogólnych (skala podatkowa). Wnioskodawczyni prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Wnioskodawczyni działalność zamierza odwiesić  gdy otrzyma zlecenia z zakresu projektów architektonicznych, nie potrafi precyzyjnie określić kiedy to nastąpi.

Lokal mieszkalny Wnioskodawczyni zamierza wynajmować od czerwca 2026 r., najemcy będą osobami przyjezdnymi, którzy chcą się zatrzymać w A. Umowy najmu Wnioskodawczyni będzie zawierała jako osoba fizyczna w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mieszkanie zostało nabyte do majątku osobistego Wnioskodawczyni, co jest potwierdzone w akcie notarialnym. Lokal mieszkalny nie stanowi i nie będzie stanowił składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą. Lokal mieszkalny nie będzie wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przychody z najmu Wnioskodawczyni będzie zaliczała do prywatnego źródła przychodów, niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Najem nie spełnia przesłanek art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej chwili Wnioskodawczyni nie planuje nabywać kolejnych lokali mieszkalnych. Córka planuje zamieszkać w lokalu mieszkalnym w okresie studiów, czyli za około 2-3 lata.

W świetle informacji przedstawionych we wniosku oraz w uzupełnieniu, Wnioskodawczyni uważa, że przychody z najmu lokalu powinny być zaliczane do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czyli wynajem lokalu można uznać za wynajem prywatny, gdyż przedmiot najmu nie stanowi i nie będzie stanowił składnika majątkowego związanego z wykonywaną działalnością gospodarczą, zatem można opodatkować dochody z tego najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wg stawki 8,5% (przychody do 100 000 zł) lub wg stawki 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł).

Pytanie

Czy przychody uzyskiwane w ramach najmu krótkoterminowego mieszkania, mogą być traktowane jako najem prywatny i podlegać opodatkowaniu w formie ryczałtu stawką 8,5% (przychody do 100 000 zł rocznie) lub stawką 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 0000 zł rocznie), zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Biorąc pod uwagę opisane okoliczności, Wnioskodawczyni uważa, że prowadzenie przez Nią najmu krótkoterminowego w mieszkaniu w A mieści się w zakresie rozporządzania majątkiem prywatnym, a przychód z najmu powinien być zakwalifikowany do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny) i opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% (przychody do 100 000 zł rocznie) lub wg stawki 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł rocznie).

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni dodaje, że swoje stanowisko opiera na dotychczasowym orzecznictwie sądów administracyjnych oraz na opublikowanych stanowiskach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Wnioskodawczyni przedstawia przykłady:

·         Naczelny Sąd Administracyjny 24 maja 2021 r. w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę (II FPS 1/21), w której wyraźnie wskazał, że „zasadą jest zakwalifikowanie przychodów z najmu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. do najmu prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą oraz jednocześnie, że wyjątek stanowi sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie wynajmowanych składników majątku do kategorii związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą, osiąga przychody z najmu w ramach źródła przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej)”;

·         linia orzecznicza sądów administracyjnych jasno wskazuje, że kwalifikacja przychodu zależy od tego, czy oddane w najem mienie stanowi majątek prywatny podatnika czy też stanowi składnik majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Oznacza to zatem, że decydujące znaczenie w tej kwestii ma wola właściciela przedmiotu najmu, co potwierdza się w wyrokach:

-     Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 maja 2024 r. (II FSK 1080/21),

-     Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 października 2023 r. (II FSK 372/21),

-     Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 czerwca 2023 r. (II FSK 3004/20);

·         podobne stanowisko wyrażał wielokrotnie również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, m.in. w interpretacji z 9 maja 2025 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.268.2025.2.MG, gdzie wskazał, że: „przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą”,

·         analogiczne stanowisko zajął również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 8 maja 2025 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.283.2025.2.WS.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

·           pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

·           najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl zaś art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że przed zawieszeniem prowadziła Pani działalność gospodarczą w zakresie architektury i zamierza Pani odwiesić działalność gospodarczą, gdy otrzyma zlecenia z zakresu projektów architektonicznych, nie potrafi Pani precyzyjnie określić kiedy to nastąpi. W 2024 r. nabyła Pani bardzo niewielki lokal mieszkalny (19,5 m²) w A. Lokal mieszkalny został zakupiony z myślą o dorastającej córce, która obecnie jest uczennicą liceum ale w trakcie studiów bardzo chciałaby się usamodzielnić i zamieszkać osobno. Córka planuje zamieszkać w lokalu mieszkalnym w okresie studiów, czyli za około 2-3 lata. Do tego czasu zamierza Pani wynajmować lokal mieszkalny na krótkie pobyty czyli prowadzić najem krótkoterminowy, jako wsparcie domowego budżetu. Lokal mieszkalny został nabyty do Pani majątku prywatnego. Po nabyciu mieszkania wykonała Pani w nim niezbędne prace remontowe. Lokal mieszkalny nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych, tj. w żaden sposób nie został wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Lokal mieszkalny nie będzie wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Lokal mieszkalny zamierza Pani wynajmować od czerwca 2026 r., najemcy będą osobami przyjezdnymi, którzy chcą się zatrzymać w A. Umowy najmu będzie zawierała Pani jako osoba fizyczna w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przychody z najmu będzie Pani zaliczała do prywatnego źródła przychodów, niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Najem nie będzie spełniał przesłanek art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i powołane wyżej przepisy prawa wskazać należy, że przychód, który będzie Pani uzyskiwała od czerwca 2026 r. z tytułu najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego będzie podlegał zaliczeniu do przychodów z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i podlegał opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz w wysokości 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji należy stwierdzić, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące w sprawie będącej przedmiotem Pani wniosku.

Natomiast w odniesieniu do przywołanych przez Panią orzeczeń sądów administracyjnych, stwierdzić należy, że na ocenę prawidłowości analizowanej kwestii nie może wpłynąć powołane orzecznictwo, ponieważ zapadło ono w odniesieniu do indywidualnego i właściwego tylko temu orzecznictwu opisu sprawy. W związku z powyższym, nie negując takiego orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Panią wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.