Interpretacja 0113-KDIPT2-1.4011.232.2026.2.ISL

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie określenia momentu powstania przychodu z tytułu otrzymania przedpłaty na poczet czynszu najmu. Uzupełnił go Pan pismem, które wpłynęło z 22 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

26 marca 2026 r. zawarł Pan jako osoba fizyczna umowę najmu lokalu mieszkalnego z inną osobą fizyczną na okres od 1 sierpnia 2025 r. do 30 czerwca 2035 r.

Najemca przy podpisaniu umowy najmu 26 lutego 2026 r. wpłacił Panu pieniądze jako przedpłatę, z których - według ustanowionego w umowie harmonogramu zapłaty - pobierał Pan co miesiąc dokładnie podane kwoty na opłatę czynszu najmu na rzecz Wynajmującego, czyli Pana, lecz wpłacona kwota jako przedpłata czynszu nie jest postawiona do Pana, jako Wynajmującego dyspozycji.

Najemca, jak i Wynajmujący w umowie postanowili, że wpłacona kwota stanowi przedpłatę czynszu za oznaczone miesięczne okresy najmu, a nie świadczenie o charakterze bezzwrotnym.

Najemca, jak i Wynajmujący w umowie postanowili, że Najemcy przysługuje prawo do wcześniejszego rozwiązania/wypowiedzenia umowy Najmu lokalu i Strony postanowiły w umowie, że kwota uiszczona przez Najemcę przy zawarciu umowy najmu stanowi przedpłatę czynszu najmu Lokalu za okres obowiązywania Umowy rozliczaną co miesiąc zgodnie z harmonogramem zapłaty za czynsz i nie stanowi ona świadczenia o charakterze bezzwrotnym.

W przypadku rozwiązania/wypowiedzenia umowy najmu przed okresem na jaki została zawarta, Wynajmujący, czyli Pan, zwróci Najemcy niewykorzystaną część przedpłaconego czynszu (czyli różnicę pomiędzy kwotą wpłaconą przez Najemcę przy zawarciu Umowy, a czynszem należnym za okres faktycznego korzystania z Lokalu liczonym zgodnie z harmonogramem zapłaty zawartym w umowie najmu).

Rozliczenia czynszu należnego Wynajmującemu rozliczane będą, co miesiąc zgodnie z harmonogramem zapłaty czynszu zawartym w umowie najmu, a kwota wpłacona przez Najemcę, jako przedpłata czynszu, nie jest postawiona do dyspozycji Wynajmującego.

Uzupełnienie

Prowadzi Pan działalność gospodarczą, forma opodatkowania na zasadach ogólnych, rodzaj dokumentacji podatkowej księga przychodów i rozchodów.

Umowę najmu zawarł Pan jako osoba fizyczna. Roczny przychód z najmu nie przekroczy 100 000 zł.

Z przedpłaty pobiera Pan co miesiąc ustaloną kwotę według harmonogramu wpłat czynszu za najem lokalu, rozliczane to jest co miesiąc i co miesiąc do ustalonej części środków z przedpłaty według harmonogramu zapłaty uzyskuje definitywne prawo. Nie ma Pan pełnej swobody do korzystania ze środków stanowiących ww. przedpłatę ponieważ, jak zostało ustalone w umowie Najmu, w każdym momencie Najemca może wypowiedzieć Panu umowę Najmu, a Pan zobowiązany jest ją zwrócić w ciągu 7 dni Najemcy, więc nie może Pan korzystać z przedpłaty, jest ona zabezpieczeniem na poczet przyszłych miesięcy i lat najmu lokalu, po prostu pobiera Pan z tej kwoty co miesiąc określoną kwotę według zawartego w umowie harmonogramu zapłaty i wysokości czynszu na rzecz Wynajmującego za najem lokalu.

Niewykorzystana część ww. przedpłaty podlega obowiązkowemu zwrotowi najemcy w razie wcześniejszego rozwiązania umowy w terminie 7 dni od momentu wypowiedzenia i opuszczenia lokalu przez Najemcę. Za każdy miesiąc Najmu lokalu pobiera Pan z przedpłaty kwotę wymienioną w harmonogramie na opłatę za czynsz najmu na rzecz Wynajmującego i do takiej kwoty uzyskuje Pan definitywne prawo.

Harmonogram wpłat w ramach zawartej umowy najmu przewiduje, że każda określona w nim kwota przypisana jest do konkretnego miesiąca i tylko za dany miesiąc, który się właśnie zaczyna ma Pan prawo swobodnie dysponować kwotą wyszczególnioną w harmonogramie. Jak w najmie lokalu, ma Pan prawo pobrać określoną kwotę z przedpłaty tylko za dany miesiąc za który Najemca korzysta z lokalu.

Przykład:

Harmonogram zapłaty i wysokości czynszu na rzecz Wynajmującego za najem lokalu:

·      okres od 1 sierpnia 2025 r. do 31 lipca 2026 r. 2500 zł miesięcznie (30000 zł rocznie);

·      okres od 1 sierpnia 2026 r. do 31 lipca 2027 r. 1700 zł miesięcznie (20400 zł rocznie);

·      okres od 1 sierpnia 2027 r. do 31 lipca 2028 r. 1500 zł miesięcznie (18000 zł rocznie).

W momencie pobrania kwoty czynszu za dany miesiąc, np. za kwiecień 2026 r. odprowadza Pan podatek w formie ryczałtu od kwoty wyszczególnionej w harmonogramie zapłaty za czynsz za miesiąc kwiecień 2026 r., czyli od 2500 zł.

Pytanie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Czy przychód z najmu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powstaje sukcesywnie w wysokości miesięcznych kwot czynszu rozliczanych zgodnie z harmonogramem umowy, a nie jednorazowo w dacie otrzymanej całej przedpłaty?

Pana stanowisko w sprawie (przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, stanowisko co do powstania przychodu z najmu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powstaje w momencie, gdy według harmonogramu zapłaty i wysokości czynszu na rzecz Wynajmującego za najem lokalu pobiera Pan odpowiednią kwotę z przedpłaty tylko za dany miesiąc, za który Najemca korzysta z lokalu, gdyż tylko wtedy uzyskuje Pan definitywne prawo do odpowiedniej części środków (kwoty przynależnej do konkretnego miesiąca korzystania z lokalu mieszkalnego przez najemcę).

Zapisy z umowy, która została zawarta:

„Strony zgodnie potwierdzają, że kwota uiszczona przez Najemcę przy zawarciu Umowy stanowi przedpłatę czynszu najmu za oznaczone okresy najmu, rozliczaną zgodnie z harmonogramem i nie stanowi kaucji, ani świadczenia o charakterze bezzwrotnym. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia Umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta oraz po protokolarnym wydaniu lokalu i opuszczeniu przez Najemcę najmowanego lokalu, Wynajmujący zwróci Najemcy niewykorzystaną część przedpłaconego czynszu. Zapłata nastąpi w terminie 7 dni na rachunek wskazany przez Najemcę. Również w przypadku śmierci Najemcy Wynajmujący zwróci Najemcy niewykorzystaną część przedpłaconego czynszu”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on:

·      otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo

·      postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że zawarł Pan, jako osoba fizyczna, umowę najmu lokalu mieszkalnego z inną osobą fizyczną na okres od 1 sierpnia 2025 r. do 30 czerwca 2035 r. Najemca przy podpisaniu umowy najmu wpłacił Panu pieniądze jako przedpłatę, z których - według ustanowionego w umowie harmonogramu zapłaty - pobierał Pan co miesiąc dokładnie podane kwoty na opłatę czynszu najmu na rzecz Wynajmującego, czyli Pana, lecz wpłacona kwota jako przedpłata czynszu nie jest postawiona do Pana, jako Wynajmującego, dyspozycji. Najemca, jak i Wynajmujący w umowie postanowili, że wpłacona kwota stanowi przedpłatę czynszu za oznaczone miesięczne okresy najmu, a nie świadczenie o charakterze bezzwrotnym. Najemca, jak i Wynajmujący w umowie postanowili, że Najemcy przysługuje prawo do wcześniejszego rozwiązania/wypowiedzenia umowy Najmu lokalu i Strony postanowiły w umowie, że kwota uiszczona przez Najemcę przy zawarciu umowy najmu stanowi przedpłatę czynszu najmu lokalu za okres obowiązywania umowy, rozliczaną co miesiąc zgodnie z harmonogramem zapłaty za czynsz i nie stanowi ona świadczenia o charakterze bezzwrotnym. W przypadku rozwiązania/wypowiedzenia umowy najmu przed okresem na jaki została zawarta, Wynajmujący, czyli Pan, zwróci Najemcy niewykorzystaną część przedpłaconego czynszu (czyli różnicę pomiędzy kwotą wpłaconą przez Najemcę przy zawarciu Umowy, a czynszem należnym za okres faktycznego korzystania z Lokalu liczonym zgodnie z harmonogramem zapłaty zawartym w umowie najmu). Rozliczenia czynszu należnego Wynajmującemu rozliczane będą co miesiąc zgodnie z harmonogramem zapłaty czynszu zawartym w umowie najmu, a kwota wpłacona przez Najemcę, jako przedpłata czynszu, nie jest postawiona do dyspozycji Wynajmującego.

Ponadto, z uzupełnienia opisu sprawy wynika, że:

·      umowę najmu zawarł Pan jako osoba fizyczna;

·      roczny przychód z najmu nie przekroczy 100 000 zł;

·      z przedpłaty pobiera Pan co miesiąc ustaloną kwotę według harmonogramu wpłat czynszu za najem lokalu, rozliczane co miesiąc i co miesiąc do ustalonej części środków z przedpłaty według harmonogramu zapłaty uzyskuje Pan definitywne prawo;

·      nie ma Pan pełnej swobody do korzystania ze środków stanowiących ww. przedpłatę ponieważ jak zostało ustalone w umowie Najmu w każdym momencie Najemca może wypowiedzieć Panu umowę Najmu, a Pan zobowiązany jest ją zwrócić w ciągu 7 dni Najemcy;

·      nie może Pan korzystać z przedpłaty, jest ona zabezpieczeniem na poczet przyszłych miesięcy i lat najmu lokalu, pobiera Pan z tej kwoty co miesiąc określoną kwotę według zawartego w umowie Harmonogramu zapłaty i wysokości czynszu na rzecz Wynajmującego za najem lokalu;

·      niewykorzystana część ww. przedpłaty podlega obowiązkowemu zwrotowi najemcy w razie wcześniejszego rozwiązania umowy w terminie 7 dni od momentu wypowiedzenia i opuszczenia lokalu przez Najemcę;

·      harmonogram wpłat w ramach zawartej umowy najmu przewiduje, że każda określona w nim kwota przypisana jest do konkretnego miesiąca i tylko za dany miesiąc ma Pan prawo swobodnie dysponować kwotą wyszczególnioną w harmonogramie;

·      w momencie pobrania kwoty czynszu najmu za dany miesiąc, odprowadza Pan podatek w formie ryczałtu od kwoty wyszczególnionej w harmonogramie zapłaty za czynsz za dany miesiąc.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy w związku z najmem lokalu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powstaje wobec Pana przychód sukcesywnie w wysokości miesięcznych kwot czynszu rozliczanych zgodnie z harmonogramem umowy, czy też jednorazowo w dacie otrzymanej całej przedpłaty.

Według „Popularnego słownika języka polskiego” (pod red. prof. Bogusława Dunaja, Wydawnictwo Wilga) - „przedpłata” oznacza określoną sumę pieniędzy, stanowiącą część ceny towaru lub usługi, wypłaconą z góry w celu uzyskania gwarancji zakupu lub wykonania usługi w określonym terminie. Z kolei „zaliczka” to część pieniędzy wpłaconych lub wypłaconych na poczet czegoś.

O kwalifikacji otrzymanej zapłaty jako przychodu lub jako przedpłaty (zaliczki) decyduje charakter tej zapłaty. Przysporzenie uważane za przychód podatkowy musi mieć charakter definitywny, podczas gdy przedpłata, zaliczka nie mają takiego charakteru ze względu na każdorazową możliwość ich zwrotu przed terminem wykonania usług, na poczet których zostały wpłacone. Fakt, że dana wpłata stanowi zaliczkę (przedpłatę) na poczet konkretnej usługi, która zostanie wykonana w następnym okresie sprawozdawczym, musi zatem wynikać z postanowień zawartej umowy i powinien znaleźć odzwierciedlenie w treści dokumentacji.

Jak wynika z okoliczności sprawy, ustalony z najemcą harmonogram wpłat w ramach zawartej umowy najmu przewiduje, że każda określona w nim kwota przypisana jest do konkretnego miesiąca i tylko za ten dany miesiąc, ma Pan prawo swobodnie dysponować kwotą wyszczególnioną w harmonogramie, a w momencie pobrania kwoty czynszu najmu za ten dany miesiąc, odprowadza Pan podatek w formie ryczałtu od kwoty wyszczególnionej w harmonogramie zapłaty za czynsz za dany miesiąc. Ponadto, nie ma Pan pełnej swobody do korzystania z całości środków stanowiących ww. przedpłatę, ponieważ - jak zostało ustalone w umowie najmu - w każdym momencie najemca może wypowiedzieć Panu umowę najmu, a Pan zobowiązany jest zwrócić uiszczoną przedpłatę w ciągu 7 dni najemcy. Dodatkowo, przedpłata nie jest świadczeniem o charakterze bezzwrotnym i definitywne prawo do ustalonej części środków z przedpłaty uzyskuje Pan, zgodnie z harmonogramem wpłat, dopiero po pobraniu w danym miesiącu ustalonej kwoty czynszu za najem tego lokalu.

Tym samym, w związku z najmem ww. lokalu, Pana przychód w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje sukcesywnie w wysokości miesięcznych kwot czynszu najmu, a nie jednorazowo w dacie otrzymania przez Pana całej przedpłaty. Pobiera Pan bowiem tylko odpowiednią kwotę z tej przedpłaty za dany miesiąc najmu, w którym najemca korzysta z lokalu i tylko wtedy uzyskuje Pan definitywne prawo do odpowiedniej części tych środków, tj. do kwoty przynależnej do konkretnego miesiąca korzystania z lokalu mieszkalnego przez najemcę.

Zatem, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna odnosi się wyłącznie do skutków podatkowych powstałych po Pana stronie na gruncie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w związku z otrzymaniem przez Pana przedpłaty na poczet czynszu najmu lokalu, o którym mowa we wniosku. Inne kwestie zawarte w opisie sprawy nie podlegały ocenie. W szczególności, interpretacja ta nie odnosi się do harmonogramu wpłat przedstawionego przez Pana i nie rozstrzyga skutków podatkowych wynikających jego treści.

Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.