Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca (osoba fizyczna) wraz z żoną nabył w 2005 r. nieruchomość do majątku wspólnego. W 2022 r. małżeństwo zostało rozwiązane przez rozwód bez podziału majątku. W 2024 r. dokonano podziału majątku, w wyniku którego Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem nieruchomości (z obowiązkiem spłaty na rzecz byłej żony). Planuje sprzedaż nieruchomości w 2026 r.…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 30 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 13 maja 2026 r. (wpływ 18 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy 3 października 1999 r. zawarli związek małżeński i podczas trwania związku małżeńskiego ich stosunki majątkowe małżeńskie nieprzerwanie podlegały wspólności ustawowej.
16 listopada 2005 r., na podstawie umowy sprzedaży warunkowej Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy nabyli w całości prawo własności nieruchomości położonej w A… nr działki 1 o powierzchni 0,24 ha, Repertorium …oraz umowy przenoszącej własność z 19 grudnia 2005 r. Repertorium …. zostali wpisani w dziale II księgi wieczystej jako właściciele tej nieruchomości.
1 lutego 2022 r. wyrokiem Sądu Okręgowego małżeństwo zostało rozwiązane przez rozwód, podczas którego nie dokonali podziału majątku wspólnego, jak również nie zostały ustalone nierówne udziały w ich majątku wspólnym. Wyrok prawomocny z 9 lutego 2022 r.
26 lutego 2024 r., na podstawie aktu notarialnego Repertorium … umową o podział majątku wspólnego po rozwiązaniu małżeństwa przez rozwód dokonano całkowitego podziału majątku wspólnego, w wyniku którego Wnioskodawca nabywa w całości prawo własności nieruchomości położonej w A… nr 1 o powierzchni 0,24 ha objętej księgą wieczystą zabudowanej budynkiem z obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz byłej żony Wnioskodawcy, co zostało dokonane i wyczerpuje ich wszelkie roszczenia wynikające z podziału majątku.
Nieruchomość została wystawiona do sprzedaży.
Wnioskodawca nigdy nie prowadził własnej działalności gospodarczej. Nie dokonywał do tej pory innych żadnych zbyć nieruchomości ani nie zamierza w przyszłości nabywać nieruchomości w celu ich sprzedaży.
W piśmie z 13 maja 2026 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że do majątku wspólnego nabył nieruchomość zabudowaną budynkiem, który został rozbudowany zgodnie z projektem budowy, budynek mieszkalny został oddany do użytkowania w 2013 r. Spłata wynikająca z podziału majątku nastąpiła w II ratach: I rata w wysokości 250 tys. Zł 26 lutego 2024 r., II rata w wysokości 113 tys. zł 15 marca 2024 r. Sprzedaż nieruchomości planowana jest w 2026 r.
Pytanie
1. Czy okres 5 lat, po którym Wnioskodawca będzie zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości jest liczony od daty pierwotnego nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości 16 listopada 2005 r., czy od daty podziału majątku w 2024 r.?
2. Czy, jeśli bieg liczony będzie od 2024 r., to wartość podatku będzie liczona od wartości całej nieruchomości, czy od połowy?
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
W przekonaniu Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, okres 5 lat opodatkowania sprzedaży nieruchomości już minął w 2018 r. i Wnioskodawca jest zwolniony z podatku przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) stanowi, że:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub wskazanych wyżej praw majątkowych następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.
Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.
Przy czym, jak wynika z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Z opisu sprawy wynika, że 3 października 1999 r. zawarł Pan związek małżeński i podczas trwania związku małżeńskiego stosunki majątkowe małżeńskie nieprzerwalnie podlegały wspólności ustawowej. 16 listopada 2005 r., na podstawie umowy sprzedaży warunkowej Pan wraz z żoną nabyliście w całości prawo własności nieruchomości oraz umową przenoszącą własność z 19 grudnia 2005 r. zostaliście wpisani w księdze wieczystej jako właściciele tej nieruchomości. Wskazał Pan, że do majątku wspólnego nabył nieruchomość zabudowaną budynkiem, który został rozbudowany zgodnie z projektem budowy, budynek mieszkalny został oddany do użytkowania w 2013 r.
1 lutego 2022 r. wyrokiem Sądu Okręgowego małżeństwo zostało rozwiązane przez rozwód podczas którego nie dokonali Państwo podziału majątku wspólnego, jak również nie zostały ustalone nierówne udziały w majątku wspólnym. Wyrok prawomocny z 9 lutego 2022 r. 26 lutego 2024 r., na podstawie aktu notarialnego umową o podział majątku wspólnego po rozwiązaniu małżeństwa przez rozwód dokonano całkowitego podziału majątku wspólnego, w wyniku którego nabył Pan w całości prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem z obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz byłej żony, co zostało dokonane i wyczerpuje ich wszelkie roszczenia wynikające z podziału majątku. Spłata wynikająca z podziału majątku nastąpiła w II ratach: I rata w wysokości 250 tys. zł 26 lutego 2024 r., II rata w wysokości 113 tys. zł 15 marca 2024 r. nieruchomość została wystawiona do sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości planowana jest w 2026 r.
Aby ustalić, czy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Wskazał Pan, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Pana i Pana byłą żonę w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, a zatem należy odnieść się do kwestii stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami, które zostały uregulowane w ustawie z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).
Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe, czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.
W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Zgodnie z art. 47 § 1 ww. Kodeksu:
Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.
Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.
Stosownie do art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Przepis ten nie wyłącza zastosowania art. 43 § 2 i 3.
Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć – jak wynika z dyspozycji przepisu art. 211 ustawy Kodeks cywilny – podział ten nie jest obowiązkowy. Zgodnie bowiem z tym przepisem:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
W myśl natomiast art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.
Strony mogą dokonać umownego podziału majątku nie zachowując reguły równych udziałów, co może być wynikiem wzajemnego obrachunku obejmującego splot interesów osobistych, majątkowych, rodzinnych, biznesowych i innych wykraczających poza ramy majątku dorobkowego.
W rozpatrywanej sprawie należy więc zwrócić uwagę, że w przypadku gdy przedmiotowa nieruchomość należała do majątku wspólnego Pana i Pana żony, to w wyniku podziału majątku wspólnego po rozwiązaniu małżeństwa przez rozwód nie nastąpiło nabycie udziału w ww. nieruchomości przez Pana. W przypadku podziału majątku wspólnego nie dochodzi bowiem do nabycia udziału w nieruchomości przez małżonka, jeżeli nieruchomość należała do ich majątku wspólnego.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis sprawy stwierdzić należy, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości, bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym ono nastąpiło, należy liczyć pięcioletni okres, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro do nabycia nieruchomości przez Pana i Pana byłą żonę doszło w 2005 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży nieruchomości. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia.
Tym samym, planowana sprzedaż w 2026 r. nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego Pana i Pani żony. Zatem, sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, pomimo, że nie upłynęło 5 lat od czasu kiedy stał się Pan jedynym właścicielem całej nieruchomości z tytułu podziału majątku, nie ma Pan obowiązku zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu z uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w 2026 r., ponieważ w Pana przypadku, 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od daty nabycia nieruchomości do majątku wspólnego Pana i Pana byłej żony, zgodnie z art. 10 ust. 6 ww. ustawy, tj. od końca 2005 r. a nie od daty podziału w 2024 r. Zatem 5 letni okres, o którym mowa w art. w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy minął z końcem 2010 r.
Nie można zatem zgodzić się z Pana stanowiskiem, że okres 5 lat dotyczący opodatkowania sprzedaży nieruchomości minął w 2018 r. W Pana sprawie nie ma także zastosowania zwolnienie - jak wskazał Pan we własnym stanowisku - tylko z uwagi na upływ 5 letniego okresu czynność ta nie podlega opodatkowaniu. W związku z powyższym, stanowisko Pana należało uznać za nieprawidłowe.
Z uwagi na to, że 5 letni okres, o którym mowa w art. w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od daty nabycia do majątku wspólnego małżonków odstąpiono od odpowiedzi na pytanie Nr 2.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Interpretacja indywidualna odnosi się do skutków podatkowych wyłącznie w Pana indywidualnej sprawie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo