Opodatkowanie przychodów z najmu mieszkań i lokali - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Wnioskodawczyni, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, jest właścicielką 13 lokali mieszkalnych stanowiących jej majątek prywatny. Planuje założyć spółkę z o.o., której powierzy zarządzanie tymi lokalami. Spółka będzie wykonywać czynności…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania przychodów z najmu mieszkań i lokali. Uzupełniła go Pani pismem z 1 czerwca 2026 r. (wpływ 1 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego (uwzględniający uzupełnienie wniosku)
Wnioskodawczyni planuje założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”), której przedmiotem działalności będzie m.in. zarządzanie nieruchomościami (PKD 68.32.Z). Głównym zakresem działalności nowopowstałej Spółki będzie zarządzanie nieruchomościami osób prywatnych lub firm, które powierzą Spółce obsługę czynności związanych z wynajmem lokali mieszkalnych i usługowych lub przekażą administrację posiadanego majątku, tj. budynków mieszkalnych lub komercyjnych.
Obecnie, zawodowo Wnioskodawczyni jest udziałowcem posiadającym 100% udziałów i zarazem Prezesem Zarządu w Spółce z o.o. oraz komplementariuszem w spółce komandytowej, w której posiada 90% udziałów. Obie te spółki prowadzą działalność deweloperską. Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.
Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną i właścicielem lokali mieszkalnych (około 13) stanowiących Jej majątek prywatny. Docelowo planuje w przyszłości dokonywać nabyć dalszych lokali mieszkalnych. Traktuje nabyte lokale mieszkalne jako jeden ze sposobów dywersyfikacji swojego prywatnego majątku, dochodu (z najmu długoterminowego) oraz jako dodatkowe źródło zabezpieczenia finansowego.
Lokale mieszkalne stanowią mienie prywatne Wnioskodawczyni jako osoby fizycznej, żaden z tych lokali nie został przez Wnioskodawczynię wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. W 2025 r. Wnioskodawczyni otrzymała pozytywną interpretację Nr …, która potwierdza, że najem dotychczasowych lokali Wnioskodawczyni jest najmem prywatnym. Z uwagi na to, że Wnioskodawczyni planuje podpisać umowę na obsługę najmu ze Spółką zewnętrzną, którą utworzy, rozważa czy to nie zmieni charakteru najmu prywatnego.
Jako właściciel lokali mieszkalnych oraz usługowych, Wnioskodawczyni planuje zawrzeć umowę z nowopowstałą Spółką posiadającą osobowość prawną (sp. z o.o.), która będzie zajmować się formalnościami związanymi z najmem mieszkań Wnioskodawczyni.
Zakres planowanego modelu współpracy:
Jako osoba fizyczna, Wnioskodawczyni zawrze ze Spółką umowę o zarządzanie najmem swoich prywatnych mieszkań.
Spółka będzie wykonywać czynności administracyjne i operacyjne, w szczególności:
Wnioskodawczyni, jako właściciel lokali, pozostanie w relacji z najemcami, w szczególności w sprawach istotnych dotyczących najmu:
Niezależnie od obsługi majątku prywatnego Wnioskodawczyni, Spółka będzie prowadzić działalność gospodarczą również na rzecz podmiotów trzecich (np. administrowanie nowymi budynkami).
Przychody z najmu wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych Wnioskodawczyni zaliczy do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592) – jako najem prywatny.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy przychody uzyskane z umów najmu mieszkań i lokali zarządzanych przez Pośrednika - Spółkę z o.o., której Wnioskodawczyni będzie udziałowcem - na podstawie umowy, będzie mogła opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w ramach tzw. najmu prywatnego?
Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Zdaniem Wnioskodawczyni wszystkie przychody z tytułu wynajmu wszystkich lokali można potraktować jako przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny), a w konsekwencji opodatkować ww. przychody w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stawką 8,5%, a w przypadku ewentualnego przekroczenia progu 100 000 zł przychodu, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 12,5% przychodów.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości, które mogą być przedmiotem wynajmu.
Wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Nie jest ona ograniczona ilością wynajmowanych lokali, lecz charakterem zawartych umów najmu, a w szczególności związkiem tych lokali z prowadzoną działalnością gospodarczą. W przypadku Wnioskodawczyni taki związek z działalnością gospodarcza nie zachodzi.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:
Przychody z wynajmu nieruchomości mogą być zaliczane do jednego z dwóch źródeł przychodów, a o ich zaliczeniu do danego źródła przychodów decyduje sam podatnik.
Elementami pozwalającymi odróżnić zwykły, racjonalny zarząd majątkiem własnym w ramach najmu prywatnego od działalności gospodarczej jest - profesjonalny, zorganizowany charakter takiej działalności.
Działalność gospodarcza, w przeciwieństwie do zarządu majątkiem własnym na przykładzie najmu prywatnego, wymaga znacznie wyższego stopnia zorganizowania i zazwyczaj dotyczy załatwiania większej liczby formalności (zgłoszenie działalności, jej rejestracja, powiadomienie odpowiednich urzędów, rozliczenia z ZUS), prowadzenie ksiąg podatkowych (podatkowej księgi przychodów i rozchodów, pełnej księgowości, rejestrów sprzedaży i zakupów VAT itd.), konieczność urządzenia siedziby firmy, znacznie wyższy stopień zaangażowania osobistego, aktywne poszukiwanie klientów (np. najemców) zatrudnienie pracowników, itp.
W przypadku Wnioskodawczyni takie zdarzenia nie występują, a zatem wynajem mieszkań jest typowym zarządem własnym majątkiem.
Potwierdzeniem stanowiska Wnioskodawczyni jest uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w poszerzonym, siedmioosobowym składzie, uchwałą z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FSP 1/21, stwierdził jednoznacznie, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu (wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Uchwała NSA potwierdza, że o sposobie opodatkowania decyduje sam podatnik.
Potwierdzeniem stanowiska Wnioskodawczyni są także interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
· pozarolnicza działalność gospodarcza;
· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:
Umowa najmu z kolei została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.
Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Planuje Pani założyć Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Głównym zakresem działalności nowopowstałej Spółki będzie zarządzanie nieruchomościami osób prywatnych lub firm, które powierzą Spółce obsługę czynności związanych z wynajmem lokali mieszkalnych i usługowych lub przekażą administrację posiadanego majątku, tj. budynków mieszkalnych lub komercyjnych. Jest Pani właścicielem lokali mieszkalnych (około 13) stanowiących Pani majątek prywatny. Planuje Pani w przyszłości dokonywać nabyć dalszych lokali mieszkalnych. Traktuje Pani nabyte lokale mieszkalne jako jeden ze sposobów dywersyfikacji swojego prywatnego majątku, dochodu (z najmu długoterminowego) oraz jako dodatkowe źródło zabezpieczenia finansowego. Lokale mieszkalne stanowią Pani mienie prywatne jako osoby fizycznej, żaden z tych lokali nie został przez Panią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Jako właściciel lokali mieszkalnych oraz usługowych planuje Pani zawrzeć umowę z nowopowstałą Spółką posiadającą osobowość prawną, będzie się ona zajmować formalnościami związanymi z najmem Pani mieszkań. Niezależnie od obsługi Pani majątku prywatnego, Spółka będzie prowadzić działalność gospodarczą również na rzecz podmiotów trzecich (np. administrowanie nowymi budynkami). Przychody z najmu wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych zaliczy Pani do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako najem prywatny.
Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że przychody, które zamierza Pani uzyskiwać z tytułu najmu mieszkań i lokali zarządzanych przez Pośrednika - Spółkę z o.o. - na podstawie umowy, niezwiązanych z działalnością gospodarczą, zaliczane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodów z najmu prywatnego, będą podlegać opodatkowaniu, zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Przychody te należy opodatkować zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, stawką 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Zatem stanowisko, które Pani przedstawiła jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie tylko i wyłącznie w zakresie objętym pytaniem. Inne kwestie nie podlegały ocenie.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Odnosząc się natomiast do powołanych interpretacji indywidualnych, należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatnika, w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach są wiążące.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm., dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo