Interpretacja 0113-KDIPT2-1.4011.372.2026.3.HJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne

4 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 27 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych najmu nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 lipca 2026 r. (wpływ 16 lipca 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest współwłaścicielką domu jednorodzinnego położonego w (…), który stanowi jej majątek prywatny. W budynku tym Wnioskodawczyni udostępnia odpłatnie pokoje osobom trzecim.

Udostępnianie pokoi ma charakter krótkoterminowy i następuje na okres jednego lub kilkunastu dni, w zależności od zapotrzebowania najemców. Pokoje udostępniane są zarówno osobom fizycznym w celach turystycznych, jak i firmom w celu zakwaterowania ich pracowników odbywających podróże służbowe. Wnioskodawczyni nie zawiera umów najmu długoterminowego oraz nie posiada stałych najemców. Wynajem ma charakter nieregularny i uzależniony jest od zainteresowania najemców.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, nie zatrudnia pracowników oraz nie korzysta z usług podmiotów zajmujących się profesjonalnym zarządzaniem najmem, ani usług marketingowych. Ogłoszenia dotyczące możliwości wynajmu pokoi zamieszcza samodzielnie w serwisie internetowym (…), a następnie samodzielnie kontaktuje się z osobami zainteresowanymi najmem, ustala terminy pobytu oraz przekazuje najemcom klucze do pokoi.

Z tytułu najmu Wnioskodawczyni wystawia umowy najmu plus rachunki podatnika zwolnionego z podatku VAT w przypadku firm.

W trakcie pobytu najemców, Wnioskodawczyni nie świadczy usług dodatkowych charakterystycznych dla usług hotelowych lub zakwaterowania, w szczególności nie zapewnia wyżywienia, usług prania, sprzątania w trakcie pobytu, wymiany pościeli w trakcie pobytu, ani obsługi recepcyjnej. Po zakończeniu pobytu Wnioskodawczyni sprząta pokój i przygotowuje go dla kolejnych najemców, co stanowi zwykłe utrzymanie nieruchomości w stanie przydatnym do używania.

Najemcy mają możliwość korzystania z wynajmowanego pokoju oraz z części wspólnych budynku, tj. kuchni, łazienki i WC. Pomieszczenia te są wspólne dla wszystkich osób korzystających z pokoi. Wynajem pokoi prowadzony jest w niewielkiej skali i ma na celu przede wszystkim pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, takich jak: opłaty za media, utrzymanie budynku oraz jego bieżące remonty. Uzyskiwane z tego tytułu przychody stanowią dodatkowe źródło dochodu Wnioskodawczyni. Przychody z tego tytułu, za pierwszy kwartał 2026 r. wyniosły (…) zł.

Nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą i stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni, a podejmowane przez Nią czynności związane z wynajmem mają charakter zwykłego zarządu własnym majątkiem.

Wnioskodawczyni nie podejmuje działań w celu przekształcenia wynajmu w stałe i zorganizowane przedsięwzięcie nastawione na osiąganie zysku, a wynajem stanowi jedynie sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że wniosek dotyczy przychodów uzyskiwanych z opisanego wynajmu pokoi od 1 stycznia 2026 r. Opisany we wniosku sposób wynajmu obowiązywał w dacie złożenia wniosku i pozostaje aktualny.

Umowy dotyczące odpłatnego udostępniania pokoi są i będą zawierane z Wnioskodawczynią jako osobą fizyczną, działającą we własnym imieniu i poza pozarolniczą działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni samodzielnie wykonuje czynności związane z wynajmem, w szczególności kontaktuje się z najemcami, ustala warunki pobytu, przekazuje klucze oraz pobiera należności z tytułu wynajmu.

Budynek położony przy (…) stanowi współwłasność Wnioskodawczyni oraz Jej córki – (…), zamieszkałej przy (…). Córka Wnioskodawczyni mieszka pod innym adresem, nie prowadzi z Wnioskodawczynią wspólnego gospodarstwa domowego i uzyskuje własne, odrębne dochody. Córka nie zajmuje się wynajmem pokoi w nieruchomości przy (…), nie zawiera dotyczących tej nieruchomości umów z najemcami, nie uzyskuje przychodów z tego wynajmu i nie uczestniczy w jego bieżącej obsłudze. Wnioskodawczyni i Jej córka uzgodniły sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości oraz pobierania z niej pożytków w ten sposób, że wyłącznie Wnioskodawczyni jest uprawniona do odpłatnego udostępniania pokoi znajdujących się w nieruchomości przy (…), zawierania umów z najemcami i pobierania całości należności z tego tytułu. Wnioskodawczyni ponosi również koszty związane z prowadzonym wynajmem. Córka Wnioskodawczyni nie jest stroną umów dotyczących tej nieruchomości, nie pobiera z niej pożytków i nie uzyskuje przychodów z wynajmu pokoi przy (…). Niezależnie od powyższego, córka samodzielnie zajmuje się wynajmem pokoi w innej, należącej do niej nieruchomości. W odniesieniu do tego odrębnego najmu złożyła własny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uzyskała pozytywne rozstrzygnięcie.

Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, jednak pomiędzy małżonkami obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. Nieruchomość przy (…) nie stanowi składnika majątku wspólnego małżonków. Współwłaścicielką nieruchomości jest wyłącznie córka Wnioskodawczyni, a nie Jej małżonek. W konsekwencji, nie zachodzą przesłanki do składania oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków.

Pytanie

Czy przychody uzyskiwane przez Wnioskodawczynię z wynajmu pokoi w opisanym stanie faktycznym, mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% (do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie), zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pani stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychody z wynajmu pokoi stanowią przychody z najmu prywatnego i mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł (12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł), zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o ryczałcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.), źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Ponadto, zgodnie z art. 9a ust. 6 tejże ustawy, dochody osiągane z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W ocenie Wnioskodawczyni, najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc, podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu. Tak więc najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą lub przedmiot działalności stanowi najem, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu należy wskazać na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której sąd stwierdził, że to podatnik decyduje, czy składniki swojego majątku powiązać z działalnością gospodarczą, czy pozostawić je w majątku prywatnym i oddać w najem.

Oznacza to, że sam fakt wynajmu, nawet krótkoterminowego, nie oznacza automatycznie prowadzenia działalności gospodarczej, jeżeli najem stanowi zwykłe gospodarowanie majątkiem prywatnym.

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.), stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad tę kwotę.

Wskazać należy, również że Wnioskodawczyni nie świadczy usług zakwaterowania (PKWiU 55), lecz zawiera umowy najmu. Jej czynności ograniczają się do udostępnienia pokoju oraz części wspólnych i nie obejmują usług charakterystycznych dla hotelarstwa, takich jak recepcja, sprzątanie w trakcie pobytu, wyżywienie, pranie, wymiana pościeli w trakcie pobytu, czy obsługa gości. Sprzątanie wykonywane po zakończeniu pobytu stanowi zwykłe przygotowanie lokalu dla kolejnego najemcy i nie stanowi usługi dodatkowej, lecz element utrzymania lokalu w stanie przydatnym do używania. W związku z powyższym, przychody uzyskiwane przez Wnioskodawczynię nie stanowią przychodów z usług związanych z zakwaterowaniem, lecz przychody z najmu.

Powyższe stanowisko znajduje uzasadnienie w dotychczasowym orzecznictwie podatkowym, w którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził prawo podatników do stosowania stawki ryczałtu 8,5% w podobnym stanie faktycznym. W interpretacji z 15 maja 2025 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.217.2025.1.AW, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że wynajem pokoi w domu jednorodzinnym na krótkie okresy, prowadzony samodzielnie, bez świadczenia usług dodatkowych i bez zatrudniania pracowników, może stanowić najem prywatny, jeżeli nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły.

Podobnie w interpretacji z 19 czerwca 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.323.2024.1.AA, podkreślił że wynajem części domu prowadzony sporadycznie, w niewielkim zakresie, bez profesjonalnej obsługi i bez usług hotelowych mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W interpretacji z 13 lutego 2025 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.662.2024.1.KB, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że najem krótkoterminowy może być traktowany jako najem prywatny, jeżeli ma na celu przede wszystkim pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości i prowadzony jest na niewielką skalę.

Również w interpretacji z 13 marca 2026 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.207.2026.1.MG, Organ podatkowy potwierdził, że najem krótkoterminowy o charakterze sporadycznym i nieregularnym, bez usług dodatkowych, może być opodatkowany ryczałtem według stawki 8,5%.

Ponadto potwierdzenie, że przychody z najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu ryczałtem według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę wynika z interpretacji z 12 stycznia 2026 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.952.2025.1.MM.

W ocenie Wnioskodawczyni, opisany najem stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności i formę gospodarowania majątkiem prywatnym, a nie prowadzenie działalności gospodarczej. Czynności takie jak zamieszczenie ogłoszenia, kontakt z najemcą, wydanie kluczy, czy sprzątanie po zakończeniu najmu są naturalnymi czynnościami związanymi z wykonywaniem umowy najmu i dbaniem o własną nieruchomość i nie mogą być utożsamiane z profesjonalnym prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że krótkotrwały okres najmu nie zmienia charakteru prawnego umowy - nadal jest to umowa najmu, jeżeli jej istotą jest oddanie pokoju do używania za wynagrodzeniem, a nie świadczenie usług charakterystycznych dla hotelarstwa. Ponadto skala najmu, brak pracowników, brak profesjonalnej infrastruktury, brak usług dodatkowych oraz fakt, że najem ma na celu głównie pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wskazują, że jest to najem prywatny, a nie działalność gospodarcza, ani usługi zakwaterowania.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawczyni, zakres podejmowanych czynności nie wykracza poza zwykłe czynności związane z wykonywaniem prawa własności, a uzyskiwane przychody stanowią typowe przychody z najmu prywatnego, nie stanowią przychodów z usług zakwaterowania, zatem mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a właściwa stawka ryczałtu wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychody faktycznie uzyskiwane przez Nią od 1 stycznia 2026 r. z odpłatnego udostępniania pokoi, na zasadach szczegółowo opisanych we wniosku i uzupełnieniu, stanowią przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Okoliczność, że nieruchomość stanowi współwłasność Wnioskodawczyni i Jej córki, nie zmienia charakteru czynności wykonywanych przez Wnioskodawczynię. Wnioskodawczyni samodzielnie organizuje wynajem w nieruchomości przy (...), zawiera umowy z najemcami i uzyskuje objęte wnioskiem przychody. Córka nie uczestniczy w wynajmie prowadzonym w tej nieruchomości. Prowadzony przez córkę najem pokoi w jej odrębnej nieruchomości, objęty odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, stanowi niezależny stan faktyczny i nie jest przedmiotem niniejszego wniosku. Przedmiotem wniosku pozostaje wyłącznie kwalifikacja i stawka opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez Wnioskodawczynię z wynajmu pokoi przy (...).

Wnioskodawczyni i córka uzgodniły, że wyłącznie Wnioskodawczyni jest uprawniona do wynajmowania pokoi w tej nieruchomości, zawierania umów, pobierania całego czynszu oraz ponoszenia kosztów związanych z wynajmem, natomiast córce nie przysługują pożytki z tego wynajmu. Powyższe znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 czerwca 2023 r. Nr 0115-KDIT3.4011.286.2023.2.KP. W tamtej sprawie córka otrzymała od rodziców udział wynoszący 9/10 nieruchomości. Następnie uzgodniła z rodzicami, że to oni będą wynajmowali mieszkanie, ponosili związane z nim koszty i pobierali cały czynsz. Córka nie miała być stroną umów najmu, ani otrzymywać pożytków. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że przy takim porozumieniu dotyczącym sposobu korzystania z nieruchomości i pobierania pożytków córka nie uzyskuje przychodu z najmu, mimo że pozostaje większościową współwłaścicielką. Co istotne, w opisanym stanie faktycznym porozumienie było ustne.

Pozostałe okoliczności przedstawione we wniosku, w tym brak usług dodatkowych charakterystycznych dla usług hotelowych lub zakwaterowania, brak pracowników i profesjonalnej obsługi najmu oraz niewielka skala wynajmu, pozostają bez zmian.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), odstępuję od uzasadnienia prawnego dokonanej przez Panią oceny stanowiska.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądów administracyjnych zaznaczam, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie mają zastosowania w sprawie będącej przedmiotem Pani wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi:

Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.