Interpretacja 0113-KDIPT2-1.4011.477.2025.2.MGR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie kosztów uzyskania przychodów. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 czerwca 2025 r. (wpływ 30 czerwca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan współwłaścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej czterema budynkami. Posiada Pan udział wynoszący 1/2 w prawie własności tej nieruchomości - udział ten przysługuje Panu w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej - wraz z żoną.

Pozostały udział (1/2) w prawie własności tejże nieruchomości przysługuje Pana teściom - udział ten przysługuje im w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zamierza Pan prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której planuje prowadzić warsztat samochodowy oraz wynajmować krótkoterminowo budynki znajdujące się na wyżej opisanej nieruchomości.

Działalność będzie wykonywana w ramach następujących grupowań PKWiU:

· 55.20.Z - Usługi związane z zakwaterowaniem;

· 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

· 45.20.Z - Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych (z wyłączeniem motocykli);

· 45.32.Z - Handel detaliczny częściami i akcesoriami do pojazdów silnikowych (z wyłączeniem motocykli).

Działalność będzie opodatkowana podatkiem liniowym. Posiada Pan zgodę żony na wykorzystywanie udziału we współwłasności nieruchomości na potrzeby prowadzenia tej działalności.

Ponieważ część nieruchomości należy do Pana teściów, aby móc ją wynajmować konieczne jest zawarcie z teściami umowy dzierżawy ich udziału w prawie własności nieruchomości. Umowa dzierżawy zostanie zawarta w formie pisemnej, na warunkach rynkowych, a płatność czynszu dzierżawy będzie odbywać się elektronicznie. Nie pozostaje Pan z teściami we wspólnym gospodarstwie.

Uzupełnienie wniosku

Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ma Pan miejsce zamieszkania na terytorium RP).

W związku wyborem opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej według stawki liniowej będzie Pan ewidencjonować wszelkie zdarzenia gospodarcze w podatkowej księdze przychodów i rozchodów (PKPiR), a także będzie Pan prowadził ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Umowa dzierżawy zostanie zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z uwagi na opisaną we wniosku strukturę prawa współwłasności nieruchomości, dzierżawa udziału należącego do teściów jest niezbędna do korzystania z nieruchomości w celach zarobkowych.

Wysokość miesięcznego czynszu zostanie określona na podstawie stawek rynkowych obowiązujących w danym regionie, zgodnie z zasadą ceny rynkowej między podmiotami powiązanymi.

Umowa dzierżawy stanowić będzie umowę dzierżawy w rozumieniu art. 693 ustawy Kodeks cywilny.

Wskazuje Pan, że zapłata czynszu dzierżawnego będzie warunkiem realizacji umowy dzierżawy, a zatem również warunkiem korzystania z całej nieruchomości w celu uzyskania przychodów z najmu krótkoterminowego. Wydatek na czynsz dzierżawny będzie zatem warunkował uzyskanie przychodu i będzie ponoszony w celu jego uzyskania.

Dowodem poniesienia wydatku będzie pisemna umowa dzierżawy, potwierdzenie przelewów bankowych oraz księgowanie kosztu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

Pytanie

Czy czynsz dzierżawy udziału w prawie własności nieruchomości należącej do Pana teściów może stanowić koszt uzyskania przychodów, w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, czynsz dzierżawy zapłacony teściom będzie stanowił koszt uzyskania przychodu, ponieważ:

· dzierżawa będzie zawarta na potrzeby i w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Umowa dzierżawy zostanie zawarta na warunkach rynkowych, tj. wysokość czynszu będzie odpowiadała stawkom obowiązującym na lokalnym rynku za najem porównywalnych nieruchomości, a wydatek ten będzie ponoszony w celu osiągnięcia przychodu z najmu krótkoterminowego. Nie pozostaje Pan z teściami we wspólnym gospodarstwie domowym. Tym samym, brak jest podstaw do uznania, że czynsz nie odpowiada rzeczywistemu kosztowi;

· dzierżawa udziału w prawie własności nieruchomości jest niezbędna do prowadzenia opisanej działalności gospodarczej. Struktura prawa własności mająca miejsce w sprawie powoduje, że każdy z właścicieli ma prawo do całej nieruchomości, ale tylko w granicach swojego udziału w prawie - współwłaściciel nie jest właścicielem określonej części budynku (np. konkretnego pokoju, połowy działki, itd.), ale każdej części nieruchomości wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami. Powyższe, w przypadku chęci prowadzenia działalności polegającej na wynajmie całej nieruchomości, implikuje konieczność wydzierżawienia udziału w prawie własności Pana teściów;

· umowa dzierżawy zostanie zawarta w formie pisemnej, a czynsz będzie opłacany wyłącznie w formie bezgotówkowej, co potwierdza rzeczywisty charakter zobowiązania oraz jego dokumentację księgową.

Pana zdaniem, czynsz dzierżawny zapłacony na podstawie umowy dzierżawy udziału we współwłasności nieruchomości, zawartej z teściami (osobami nieprowadzącymi wspólnego gospodarstwa domowego), na warunkach rynkowych i w celu uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej, stanowi koszt uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wydatek ten spełnia wszystkie warunki uznania za koszt, ponieważ:

· jest poniesiony w celu uzyskania przychodu;

· nie został wyłączony z kosztów ustawą;

· został odpowiednio udokumentowany.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Kosztami uzyskania przychodów są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą zostać spełnione następujące warunki, tzn. dany wydatek:

• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),
• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
• pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
• poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
• został właściwie udokumentowany,
• nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 wskazanej ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Kosztami uzyskania przychodów prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z tą działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów wskazanej ustawy nie podlegają wyłączeniu z tych kosztów. Przy czym związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodu, bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodów to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz, aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast kosztami służącymi zabezpieczeniu źródła przychodów są koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu niedopuszczenia do utraty źródła przychodów w przyszłości.

Ustawodawca, posługując się zwrotem „koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów”, przypisuje temu określeniu cechę świadomego, zamierzonego, przemyślanego i logicznego działania podatnika przyporządkowanego osiągnięciu przychodów, a nie odwołuje się do skutku będącego następstwem określonego działania. Wykładnia językowa użytego przez ustawodawcę pojęcia „koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów” oznacza, że podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem że wykaże, że świadomie poniósł określony wydatek, który ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a jego poniesienie miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów. Zależność między poniesionymi w danym czasie kosztami a możliwością uzyskania przychodów trzeba zatem rozpatrywać na podstawie adekwatnego związku przyczynowego. Przy kwalifikowaniu określonych wydatków poczynionych przez podatnika do kosztów podatkowych należy jednocześnie brać pod uwagę przeznaczenie wydatku (jego celowość), jak też potencjalną możliwość przyczynienia się wydatku do osiągnięcia przychodów podatnika.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 3499/16 wskazał, że:

Z wniosku i jego uzupełnienia wynika, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej czterema budynkami. Posiada udział wynoszący 1/2 w prawie własności tej nieruchomości - udział ten przysługuje Panu w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej - wraz z żoną. Pozostały udział (1/2) w prawie własności tejże nieruchomości przysługuje Pana teściom - udział ten przysługuje im w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zamierza Pan prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której planuje prowadzić warsztat samochodowy oraz wynajmować krótkoterminowo budynki znajdujące się na wyżej opisanej nieruchomości. Działalność będzie opodatkowana podatkiem liniowym. Posiada Pan zgodę żony na wykorzystywanie udziału we współwłasności nieruchomości na potrzeby prowadzenia tej działalności.

Ponieważ część nieruchomości należy do Pana teściów, aby móc ją wynajmować konieczne jest zawarcie z teściami umowy dzierżawy ich udziału w prawie własności nieruchomości. Umowa dzierżawy zostanie zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w formie pisemnej, na warunkach rynkowych, a płatność czynszu dzierżawy będzie odbywać się elektronicznie. Wysokość miesięcznego czynszu zostanie określona na podstawie stawek rynkowych obowiązujących w danym regionie, zgodnie z zasadą ceny rynkowej między podmiotami powiązanymi.

Wskazuje Pan, że zapłata czynszu dzierżawnego będzie warunkiem realizacji umowy dzierżawy, a zatem również warunkiem korzystania z całej nieruchomości w celu uzyskania przychodów z najmu krótkoterminowego. Wydatek na czynsz dzierżawny będzie zatem warunkował uzyskanie przychodu i będzie ponoszony w celu jego uzyskania. Dowodem poniesienia wydatku będzie: pisemna umowa dzierżawy, potwierdzenie przelewów bankowych, księgowanie kosztu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 693 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Jak wynika z okoliczności sprawy, wydatek na czynsz dzierżawny poniesiony zostanie przez Pana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zamierza Pan prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której planuje prowadzić warsztat samochodowy oraz wynajmować krótkoterminowo budynki znajdujące się na opisanej we wniosku nieruchomości. Zapłata czynszu dzierżawnego będzie zatem warunkiem korzystania z całej nieruchomości w celu uzyskania przychodów z najmu krótkoterminowego. Jak Pan wskazał, umowa dzierżawy zostanie zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w formie pisemnej, na warunkach rynkowych, a wysokość miesięcznego czynszu zostanie określona na podstawie stawek rynkowych obowiązujących w danym regionie, zgodnie z zasadą ceny rynkowej między podmiotami powiązanymi. Ponadto, wydatki ponoszone na czynsz dzierżawy nie są ujęte w katalogu zawartym w art. 23 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, o ile powyższe wydatki zostaną faktycznie poniesione i odpowiednio udokumentowane, będą spełniać warunki określone w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a Pan będzie mógł je zaliczać do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, Pana stanowisko, zgodnie z którym, czynsz dzierżawy zapłacony na podstawie umowy dzierżawy udziału we współwłasności nieruchomości, zawartej z teściami (osobami nieprowadzącymi wspólnego gospodarstwa domowego), na warunkach rynkowych i w celu uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej, stanowi koszt uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uznałem za prawidłowe.

Jednakże zauważyć należy, że to na podatniku spoczywa ciężar wykazania związku przyczynowego pomiędzy ponoszonymi wydatkami, a osiąganymi przychodami oraz okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, bądź na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Wykazanie takiego związku jest warunkiem koniecznym dla uznania danego wydatku za koszt uzyskania przychodu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.