Sposób ustalenia przychodów z tytułu najmu nieruchomości.
Podatnik wraz z małżonką są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego wynajmowanego w ramach najmu prywatnego na cele mieszkaniowe. Przychody z najmu opodatkowują ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%, rozliczając je po połowie, bez złożenia oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków. Od stycznia 2025 r. korzystają z pośrednictwa agencji nieruchomości,…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z tytułu najmu nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 22 lipca 2025 r. (wpływ 30 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Jest Pan współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który w trakcie roku zaczął wraz z małżonką wynajmować w ramach najmu prywatnego. Lokal wynajęty został na cele mieszkaniowe, z osiąganych przychodów opłaca Pan z żoną ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, według stawki 8,5%.
Świadcząc tę usługę, wraz z żoną korzysta Pan z pośrednictwa agencji nieruchomości, która przelewa na Państwa konto kwotę za wynajem pomniejszoną o swoją prowizję.
W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan, że posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Razem z małżonką jesteście Państwo jedynymi współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, który w trakcie roku zaczęto wynajmować w ramach najmu prywatnego. Lokal wynajęty został na cele mieszkaniowe. Osiągane przychody z najmu opodatkowuje Pan z żoną po połowie (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%). Wynajmowane mieszkanie stanowi wspólność majątkową. Nie złożył Pan oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu (Pana żona także).
Mieszkanie bez pośrednictwa wynajmowane było od marca 2024 r. do listopada 2024 r., natomiast od … stycznia 2025 r. wynajmowane jest poprzez agencję nieruchomości. Świadcząc tę usługę, korzysta Pan wraz z żoną z pośrednictwa agencji nieruchomości, która przelewa na Państwa konto kwotę za wynajem pomniejszoną o swoją prowizję. Prowizja określona jest procentowo w umowie zawartej między Panem i Pana żoną, a agencją i stanowi 15% czynszu najmu wskazanego w umowie najmu nieruchomości. Agencja jest stroną umowy najmu - to ona zawiera umowy najmu z najemcami w swoim imieniu.
Panu i Pana żonie - jako wynajmującym - agencja wypłaca część wpłat otrzymanych od najemcy co miesiąc w ten sposób, że od miesięcznej kwoty wpłaconej przez najemcę najpierw odliczone zostają kwoty należne na rzecz podmiotów zarządzających budynkiem, w którym znajduje się wynajmowana nieruchomość oraz na rzecz dostawców mediów, następnie odliczona zostaje kwota wynagrodzenia agencji (prowizja 15%), pozostała w ten sposób kwota zostaje wypłacana Panu i małżonce na konto bankowe.
Pytanie
Czy sumę prowizji na rzecz agencji nieruchomości można będzie uznać za kwotę, której nie wlicza się do przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującego, w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a przychodem takim będzie wyłącznie kwota otrzymana tytułem czynszu najmu?
Pana stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Pana zdaniem, za przychód osiągnięty z najmu przez wynajmującego należy uznać wyłącznie kwotę czynszu, którą wynajmujący otrzyma ostatecznie na konto bankowe, czyli kwotę pomniejszoną o prowizję pobieraną przez agencję nieruchomości - zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - ponieważ opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Według przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1 ww. ustawy:
· pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);
· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).
Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Z przytoczonych powyżej przepisów prawnych wynika zatem, że przychody z najmu można opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, gdy kwalifikują się one do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843).
Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 źródła przychodów ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
Z kolei wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Jednocześnie, zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.
Z powołanych przepisów wynika, że małżonkowie, między którymi istnieje wspólność ustawowa małżeńska, mają dwie możliwości rozliczania przychodów z najmu prywatnego składników stanowiących ich majątek wspólny, tzn.:
· całość przychodów z tego tytułu jest rozliczana po połowie przez obydwoje małżonków;
· całość przychodów jest opodatkowana przez jednego z małżonków – na podstawie sporządzonego na piśmie oświadczenia wyrażającego taką wolę.
Zasada proporcjonalnego ustalania tego rodzaju przychodu wynikająca z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne znajduje więc zastosowanie, gdy przedmiot najmu objęty jest ustrojem małżeńskiej wspólności ustawowej (współwłasnością łączną) i nie zostało złożone oświadczenie z art. 12 ust. 6 tej ustawy.
Zatem, co do zasady, przychody z najmu prywatnego składników majątku należących do obojga małżonków u każdego z nich ustala się w częściach równych, tj. w wysokości 50% otrzymanych przychodów. Zatem mąż i żona opłacają we własnym zakresie podatek od przychodów z najmu prywatnego, każde od swojej części przychodów. Szczególną zasadę rozliczania przychodów z najmu prywatnego rzeczy przynależących do małżonków dopuszcza art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Reguła w nim zawarta dotyczy małżonków, którzy złożyli naczelnikowi urzędu skarbowego sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Stosownie natomiast do art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).
Odnosząc się do wcześniej powołanego art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wskazać należy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Natomiast, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.
Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który w trakcie roku zaczął wraz z małżonką wynajmować w ramach najmu prywatnego. Lokal wynajęty został na cele mieszkaniowe. Osiągane przychody z najmu opodatkowuje Pan z żoną po połowie (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%). Wynajmowane mieszkanie stanowi wspólność majątkową. Nie złożył Pan oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu (Pana żona także). Świadcząc tę usługę, wraz z żoną korzysta Pan z pośrednictwa agencji nieruchomości, która przelewa na Państwa konto kwotę za wynajem pomniejszoną o swoją prowizję (15%). Agencja jest stroną umowy najmu - to ona zawiera umowy najmu z najemcami w swoim imieniu. Panu i Pana żonie - jako wynajmującym - agencja wypłaca część wpłat otrzymanych od najemcy co miesiąc w ten sposób, że od miesięcznej kwoty wpłaconej przez najemcę najpierw odliczone zostają kwoty należne na rzecz podmiotów zarządzających budynkiem, w którym znajduje się wynajmowana nieruchomość oraz na rzecz dostawców mediów, następnie odliczona zostaje kwota wynagrodzenia agencji (prowizja 15%), pozostała w ten sposób kwota zostaje wypłacana Panu i małżonce na konto bankowe.
Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa, wskazać należy, że w świetle art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, Pana przychodem z tytułu świadczenia usług najmu, od którego powinien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie otrzymana przez Pana kwota czynszu.
Kwota prowizji, jest dla Pana kosztem, jaki musi Pan ponieść w związku z zawartą umową współpracy z agencją pośredniczącą w wynajmie mieszkania. Kwota ta stanowi odrębne zdarzenie gospodarcze od faktu najmu mieszkania.
Wobec powyższego, wskazana przez Pana prowizja agencji (kwota wynagrodzenia agencji), stanowiąca koszt uzyskania przychodu, nie pomniejszy Pana przychodu z najmu, ponieważ - stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.
Tym samym, kwota czynszu (bez pomniejszenia go o prowizję) stanowi dla Pana, jako wynajmującego, przychód do opodatkowania. Skoro Pan i Pana żona nie złożyliście oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu prywatnego przez jednego z Państwa - to przychody z najmu lokalu należącego do majątku wspólnego małżonków określa się dla Pana w wysokości 50% przychodów.
Zatem, Pana stanowisko, zgodnie z którym, za przychód osiągnięty z najmu przez wynajmującego należy uznać wyłącznie kwotę czynszu, którą wynajmujący otrzyma ostatecznie na konto bankowe, czyli kwotę pomniejszoną o prowizję pobieraną przez agencję nieruchomości, uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na opisie stanu faktycznego przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Interpretacja dotyczy tylko i wyłącznie sprawy będącej przedmiotem Pana zapytania. Inne kwestie nie podlegały ocenie.
Ta interpretacja dotyczy tylko Pana indywidualnej sprawy. Skoro wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, jako jednego ze współwłaścicieli nieruchomości zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo