Podatnik osiąga dochody z umowy o pracę i prowadzi działalność nierejestrowaną w zakresie usług doradczych. Planuje nabyć lokal użytkowy od dewelopera z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy turystom. Lokal będzie wynajmowany jednemu operatorowi na podstawie umowy najmu, a operator będzie zajmował się podnajmem…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania przychodów z najmu lokalu użytkowego. Uzupełnił go Pan pismem z 11 sierpnia 2025 r. (wpływ 11 sierpnia 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego (przedstawiony ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)
Jest Pan podatnikiem osiągającym dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, które są opodatkowane wg skali podatkowej. Pozostaje Pan w związku małżeńskim, w ustroju wspólności majątkowej, przy czym współmałżonek także osiąga dochody z tytułu umowy o pracę opodatkowane wg skali podatkowej. Rozliczenie dokonywane jest wspólnie z małżonkiem.
Niezależnie od dochodu z tytułu umowy o pracę wykonuje Pan działalność, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy Prawo przedsiębiorców (działalność nierejestrowana), której przychód należny z tej działalności nie przekracza w żadnym miesiącu 75% kwoty minimalnego wynagrodzenia, o którym mowa w ustawie z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę i w okresie ostatnich 60 miesięcy nie wykonywał Pan działalności gospodarczej.
Przychody osiągane z tego tytułu stanowią przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 20 ust. 1ba ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ujmowane w zeznaniu podatkowym i opodatkowane wg skali podatkowej, przy czym usługi te nie są związane z najmem, dzierżawą lub tego typu działalnością. Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w związku z działalnością prowadzoną w ramach działalności nierejestrowanej.
Zamierza Pan nabyć nieruchomość w turystycznej miejscowości na rynku pierwotnym od dewelopera. Nieruchomość ta stanowić będzie Pana majątek osobisty, lokal o charakterze użytkowym w budynku usługowo - mieszkalnym z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy dla turystów, którego zakup opodatkowany będzie 23% stawką podatku VAT. W związku z otrzymaniem od dewelopera faktury VAT dokumentującej zakup tego lokalu użytkowego zamierza Pan wystąpić o zwrot tego podatku. Wszelkie przychody z tytułu wynajmu lokalu użytkowego udokumentowane będą stosowną fakturą i z tego tytułu odprowadzać będzie Pan podatek VAT do Urzędu Skarbowego, gdyż lokal służyć będzie wyłącznie tej działalności i nie będzie wykorzystywany na prywatne potrzeby.
Obsługa turystów wykonywana będzie przez odrębny podmiot, na podstawie zawartej z nim umowy najmu, w ramach której podmiot ten zajmował się będzie bieżącym utrzymaniem lokalu w czystości, zarządzaniem wynajmem i obsługą lokali użytkowych turystom oraz informował będzie Pana o osiągniętych przychodach z tytułu najmu lokalu użytkowego turystom. Czynsz najmu ustalony z podmiotem zarządzającym lokalem stanowił będzie 70% przychodów w okresie miesięcznym jakie lokal użytkowy wygeneruje w związku z wynajmem pokoi na rzecz turystów. Rozliczenie z turystami dokonywane jest pomiędzy turystami a podmiotem zarządzającym lokalem użytkowym, bez udziału podatnika. Po otrzymaniu informacji o wysokości osiągniętego przychodu będzie Pan wystawiał, jak wspomniano wyżej faktury VAT do wysokości czynszu w danym miesiącu, którego wysokość zależna jest od obłożenia lokalu w danym miesiącu i odprowadzał będzie podatek VAT do Urzędu Skarbowego.
Nie zamierza Pan rejestrować działalność gospodarczej, lokal użytkowy nie będzie ujęty w ewidencji środków trwałych, jak również nie będzie amortyzowany, nie zamierza Pan obniżać przychodów uzyskiwanych w związku z wynajmem lokalu użytkowego o koszty uzyskania przychodów.
Uzupełnienie wniosku
Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.
Prowadzi Pan działalność nierejestrowaną w zakresie usług doradczych i prawnych od 29 stycznia 2021 r. Nikogo Pan nie zatrudnia. Prowadzi Pan działalność samodzielnie, bez wspólników. Wykonywana działalność nie wiąże się z koniecznością posiadania odpowiedniej koncesji, licencji lub pozwolenia.
Planowana data nabycia nieruchomości to 30 grudnia 2025 r. Pierwszy przychód z najmu uzyska Pan w lutym 2026 r.
Przychód z najmu zaliczy Pan do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny). Planowany przez Pana najem lokalu nie będzie spełniał przesłanki działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najem będzie miał charakter prywatny - lokal zostanie wynajęty jednemu operatorowi na określony czas, bez prowadzenia przez Pana działań typowych dla działalności gospodarczej (brak samodzielnego poszukiwania klientów, obsługi rezerwacji, marketingu).
Przedmiotowy wynajem lokalu nie będzie wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły, tj. w sposób przewidziany w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynajem będzie realizowany na podstawie jednej umowy z operatorem, a wszelkie czynności organizacyjne będzie wykonywał operator, nie Pan.
Umowa najmu z operatorem zawarta będzie na okres 2 lat, z możliwością jej przedłużenia na kolejne okresy. Lokal użytkowy (wypoczynkowy) w budynku mieszkalno-usługowym nie będzie wykorzystywany przez Pana osobiście w tym okresie. Operator będzie podnajmował lokal turystom na doby, a Pan będzie otrzymywał czynsz zależny od obłożenia lokalu. Stroną umów z turystami będzie wyłącznie operator.
Wszelkie czynności związane z podnajmem lokalu będą wykonywane przez operatora, który działa we własnym imieniu i na własny rachunek. Pan otrzymuje czynsz wyłącznie od operatora, nie od turystów. Nie posiada Pan bezpośrednich zobowiązań wobec osób trzecich.
Pytania
1. Czy przychody osiągane z tytułu wynajmu lokalu użytkowego, od którego zakupu otrzymał Pan zwrot 23% stawki podatku VAT, i z których przychody udokumentowane będą fakturami, a Pan jako czynny podatnik VAT odprowadzał będzie należy podatek VAT do Urzędu Skarbowego, mogą być opodatkowane stawką 8,5%, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?
2. Czy przychody osiągane z tytułu wynajmu lokalu użytkowego, od którego zakupu otrzymał Pan zwrot 23% stawki podatku VAT, i z których przychody udokumentowane będą fakturami, a Pan jako czynny podatnik VAT odprowadzał będzie należy podatek VAT do Urzędu Skarbowego, muszą być opodatkowane podatkiem liniowym 19%, bądź wg skali podatkowej, a podatnik musi zarejestrować działalność gospodarczą?
3. Czy przychody osiągane z tytułu wynajmu lokalu użytkowego, od którego zakupu otrzymał Pan zwrot 23% stawki podatku VAT, i z których przychody udokumentowane będą fakturami, a Pan jako czynny podatnik VAT odprowadzał będzie należy podatek VAT do Urzędu Skarbowego są przychodami o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy Prawo przedsiębiorców, który wliczał się będzie do limitu, o którym mowa w tym przepisie i w konsekwencji wiązać się będą z koniecznością zarejestrowania działalności gospodarczej, pomimo że przychody osiągane z dotychczasowej działalności nierejestrowanej nie są osiągane z tytułu najmu lub dzierżawy lokali?
W wezwaniu z 31 lipca 2025 r. poprosiłem Pana, żeby przeformułował pytania Nr 2 i Nr 3, aby dotyczyły Pana praw i/lub obowiązków, które wynikają z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W uzupełnieniu wniosku przeformułował Pan ww. pytania Nr 2 i Nr 3, ostatecznie nadając im następujące brzmienie:
Czy przychody osiągane z tytułu wynajmu lokalu użytkowego, od którego zakupu otrzymał Pan zwrot podatku VAT, i które będą dokumentowane fakturami, mogą zostać zaliczone do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?
Pana stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
W opisanym zdarzeniu przyszłym przychody z najmu lokalu użytkowego powinny zostać zaliczone do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, tj. „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (…) z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”.
Planowany najem: nie będzie spełniał przesłanek działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy PIT, ponieważ będzie Pan wynajmował lokal jednemu operatorowi na podstawie jednej umowy najmu, bez samodzielnego prowadzenia działań o charakterze zorganizowanym i ciągłym, nie będzie dotyczył on składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Nie będzie Pan rejestrował działalności gospodarczej, nie będzie wprowadzał lokalu użytkowego jako środka trwałego, nie będzie w związku z tym dokonywał amortyzacji oraz nie będzie obniżał przychodów osiąganych z tego tytułu o koszty uzyskania przychodów. Najem nie będzie prowadzony we własnym imieniu w relacjach z klientami końcowymi, gdyż stroną umów z turystami będzie operator.
Przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Potwierdzeniem tego może być dokonanie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, w którym podatnik poda najem jako przedmiot działalności.
Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W związku z tym, przychody z najmu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
· pozarolnicza działalność gospodarcza;
· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:
· zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
· nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
· wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
Umowa najmu z kolei została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.
Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan podatnikiem osiągającym dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, które są opodatkowane wg skali podatkowej. Pozostaje Pan w związku małżeńskim w ustroju wspólności majątkowej, przy czym współmałżonek także osiąga dochody z tytułu umowy o pracę opodatkowane wg skali podatkowej. Rozliczenie dokonywane jest wspólnie z małżonkiem. Niezależnie od dochodu z tytułu umowy o pracę wykonuje Pan działalność, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy Prawo przedsiębiorców (działalność nierejestrowana). Przychody osiągane z tego tytułu stanowią przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 20 ust. 1ba ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ujmowane w zeznaniu podatkowym i opodatkowane wg skali podatkowej, przy czym usługi te nie są związane z najmem, dzierżawą lub tego typu działalnością. Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w związku z działalnością prowadzoną w ramach działalności nierejestrowanej.
Zamierza Pan nabyć nieruchomość w turystycznej miejscowości na rynku pierwotnym od dewelopera. Nieruchomość ta stanowić będzie Pana majątek osobisty - lokal o charakterze użytkowym w budynku usługowo - mieszkalnym z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy dla turystów, którego zakup opodatkowany będzie 23% stawką podatku VAT. W związku z otrzymaniem od dewelopera faktury VAT dokumentującej zakup tego lokalu użytkowego zamierza Pan wystąpić o zwrot tego podatku. Wszelkie przychody z tytułu wynajmu lokalu użytkowego udokumentowane będą stosowną fakturą i z tego tytułu odprowadzać będzie Pan podatek VAT do Urzędu Skarbowego, gdyż lokal służyć będzie wyłącznie tej działalności i nie będzie wykorzystywany na prywatne potrzeby. Obsługa turystów wykonywana będzie przez odrębny podmiot, na podstawie zawartej z nim umowy najmu, w ramach której podmiot ten zajmował się będzie bieżącym utrzymaniem lokalu w czystości, zarządzaniem wynajmem i obsługą lokali użytkowych turystom oraz informował będzie Pana o osiągniętych przychodach z tytułu najmu lokalu użytkowego turystom. Czynsz najmu ustalony z podmiotem zarządzającym lokalem stanowił będzie 70% przychodów w okresie miesięcznym jakie lokal użytkowy wygeneruje w związku z wynajmem pokoi na rzecz turystów. Rozliczenie z turystami dokonywane jest pomiędzy turystami a podmiotem zarządzającym lokalem użytkowym, bez Pana udziału. Po otrzymaniu informacji o wysokości osiągniętego przychodu będzie Pan wystawiał, jak wspomniano wyżej faktury VAT do wysokości czynszu w danym miesiącu, którego wysokość zależna jest od obłożenia lokalu w danym miesiącu i odprowadzał będzie podatek VAT do Urzędu Skarbowego. Nie zamierza Pan rejestrować działalności gospodarczej, lokal użytkowy nie będzie ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również nie będzie amortyzowany, nie zamierza Pan obniżać przychodów uzyskiwanych w związku z wynajmem lokalu użytkowego o koszty uzyskania przychodów. Prowadzi Pan działalność nierejestrowaną w zakresie usług doradczych i prawnych od 29 stycznia 2021 r. Nikogo Pan nie zatrudnia. Prowadzi Pan działalność samodzielnie, bez wspólników. Wykonywana działalność nie wiąże się z koniecznością posiadania odpowiedniej koncesji, licencji lub pozwolenia. Planowana data nabycia nieruchomości to 30 grudnia 2025 r. Pierwszy przychód z najmu uzyska Pan w lutym 2026 r. Przychód z najmu zaliczy Pan do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny). Planowany przez Pana najem lokalu nie będzie spełniał przesłanki działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najem będzie miał charakter prywatny - lokal zostanie wynajęty jednemu operatorowi na określony czas, bez prowadzenia przez Pana działań typowych dla działalności gospodarczej (brak samodzielnego poszukiwania klientów, obsługi rezerwacji, marketingu). Przedmiotowy wynajem lokalu nie będzie wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły, tj. w sposób przewidziany w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynajem będzie realizowany na podstawie jednej umowy z operatorem, a wszelkie czynności organizacyjne będzie wykonywał operator, nie Pan.
Umowa najmu z operatorem zawarta będzie na okres 2 lat, z możliwością jej przedłużenia na kolejne okresy. Lokal użytkowy (wypoczynkowy) w budynku mieszkalno-usługowym nie będzie wykorzystywany przez Pana osobiście w tym okresie. Operator będzie podnajmował lokal turystom na doby, a Pan będzie otrzymywał czynsz zależny od obłożenia lokalu. Stroną umów z turystami będzie wyłącznie operator. Wszelkie czynności związane z podnajmem lokalu będą wykonywane przez operatora, który działa we własnym imieniu i na własny rachunek. Pan otrzymuje czynsz wyłącznie od operatora, nie od turystów. Nie posiada Pan bezpośrednich zobowiązań wobec osób trzecich.
Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że przychody, które uzyska Pan z tytułu najmu krótkoterminowego lokalu użytkowego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą, zalicza się do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodów z najmu prywatnego. Uzyskane z tego tytułu przychody będą opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wg stawki ryczałtu 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł w myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pana stanowisko zostało uznane za prawidłowe z uwagi na powołanie właściwej podstawy prawnej, mimo że wskazał Pan jako właściwą stawkę ryczałtu tylko 8,5%.
Ponadto, we własnym stanowisku powołał Pan nieaktualne brzmienie art. 9a ust. 6 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, co nie ma jednak wpływu na treść przedmiotowego rozstrzygnięcia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo