Wnioskodawca, osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie prac budowlanych i handlu nieruchomościami, nabył w grudniu 2020 r. nieruchomość gruntową z niedokończonym budynkiem mieszkalnym w stanie surowym otwartym. Nabycie odbyło się w ramach działalności gospodarczej z zamiarem późniejszej odsprzedaży po ukończeniu budowy. Wnioskodawca wykonał prace budowlane i wykończeniowe,…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości 5,5% stawką zryczałtowanego podatku dochodowego. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 listopada 2025 r. (wpływ 12 listopada 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. realizacja prac budowlanych, remontowych i wykończeniowych oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Działalność ta została sklasyfikowana m.in. pod numerami, odpowiednio PKD 41.20.Z oraz PKD 68.10.Z. Wnioskodawca podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.
W grudniu 2020 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego parterowego z poddaszem użytkowym (dalej: „Nieruchomość”). W okresie nabycia dochody z działalności gospodarczej Wnioskodawcy podlegały opodatkowaniu podatkiem liniowym. W chwili zakupu stopień zaawansowania prac budowlanych określono, zgodnie z opinią ówczesnego kierownika budowy, jako stan surowy otwarty, bez wykonanej więźby dachowej i pokrycia dachowego.
Nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i miało na celu jej dalszą odsprzedaż w przyszłości, gdy ceny nieruchomości pójdą w górę i gdy Wnioskodawca ukończy jego budowę, w związku z tym Wnioskodawca nie ujął Nieruchomości w ewidencji środków trwałych (traktował Nieruchomość jako towar handlowy).
W stosunku do Nieruchomości, Wnioskodawca wykonał prace przygotowawcze, budowlane i wykończeniowe, w szczególności montaż stolarki okiennej, wykonanie więźby dachowej i pokrycia dachowego. W wyniku powyższych prac powstał kompletny produkt gotowy do sprzedaży.
W styczniu 2024 r. Wnioskodawca zmienił formę opodatkowania na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, natomiast w lipcu 2025 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży Nieruchomości. Przychód z działalności w 2024 r. nie przekroczył limitu określonego w art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Jednocześnie nie występują negatywne przesłanki wynikające z art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym wykluczające możliwość opodatkowania przychodów Wnioskodawcy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że jednoosobową działalność gospodarczą prowadzi Pan od 1 sierpnia 2007 r.
Na pytanie: Czy prowadzona przez Wnioskodawcę działalność gospodarcza spełnia definicję działalności usługowej, czy działalności wytwórczej, o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne odpowiedział Pan, że powyższe pytanie stanowi przedmiot Pana wątpliwości, który znajduje odzwierciedlenie w składanym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego. Jeżeli wiedziałby Pan jak zakwalifikować powyższe, to nie miałby potrzeby składania ww. wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W Pana ocenie, stan faktyczny został opisany w sposób wyczerpujący, a obowiązek klasyfikacji oraz wykładni powyższego należy już do obowiązków Organu.
Na pytanie: Czy przed zakupem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o którym mowa we wniosku, zawierał Pan umowę z przyszłym nabywcą/nabywcami? odpowiedział Pan, że przed zakupem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o którym mowa we wniosku, nie zawierał Pan umów z przyszłym nabywcą/nabywcami.
Na pytanie: Jak jest sklasyfikowana – na podstawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) – faktycznie wykonywana przez Pana usługa polegająca na wykończeniu budynku mieszkalnego oraz jego sprzedaży, której dotyczy wniosek (proszę podać pełny siedmiocyfrowy symbol grupowania), stwierdził Pan, że zgodnie z orzeczeniem NSA z 18 stycznia 2024 r., sygn. akt II FSK 277/23: „W sytuacji uznania, że przyporządkowanie pozycji PKWiU do usług jest niezbędne do oceny stanowiska wnioskodawcy - to na organie wydającym interpretację taki obowiązek spoczywa.” NSA we wskazanym wyroku podkreślił ponadto, iż: „Przyjęcie natomiast, że symbol PKWiU stanowi element jedynie stanu faktycznego wniosku o interpretację, z pominięciem jego również normatywnego charakteru, gdy dana norma prawa podatkowego odwołuje się do tegoż symbolu, skutkowałoby związaniem organu interpretacyjnego wskazaniem wnioskodawcy w tym zakresie, co w istocie przekreślałoby w niektórych przypadkach sens interpretacji, bowiem organ interpretacyjny, nie mogąc wskazać prawidłowej klasyfikacji statystycznej opisanej we wniosku usługi (towaru), musiałby podzielić stanowisko wnioskodawcy w tej kwestii, a co za tym idzie w kwestii sposobu opodatkowania oraz stawki podatku.”
Uwzględniając powyższe wskazać należy, że to organ wydający interpretację indywidualną w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego jest obowiązany ocenić, jakie PKWiU w omawianej sytuacji jest właściwe, a nie Wnioskodawca. W Pana ocenie stan faktyczny został opisany w sposób wyczerpujący, a obowiązek klasyfikacji oraz wykładni powyższego należy już do obowiązków organu.
Na pytanie: Czy sprzedaż budynku mieszkalnego nastąpiła w ramach realizacji prac budowlanych, remontowych i wykończeniowych, czy też w ramach kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1), odpowiedział Pan, że obowiązek skategoryzowania powyższego pozostaje na organie podatkowym wydającym interpretację indywidualną, a nie na Wnioskodawcy. Powyższe potwierdza NSA w wyroku z dnia 26 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 938/16: „Wskazane w przepisach podatkowych klasyfikacje statystyczne są elementem normy prawnej określającej sposób opodatkowania i podlegają także procesowi wykładni dokonywanej przez organy podatkowe w kontekście stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) opisanego we wniosku o wydanie interpretacji.” W Pana ocenie stan faktyczny został opisany w sposób wyczerpujący, a obowiązek klasyfikacji oraz wykładni powyższego należy już do obowiązków organu.
Na pytanie: Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości nieobjętych wnioskiem? odpowiedział Pan, że nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości nieobjętych wnioskiem.
Na pytanie: Czy prowadzi/prowadzić będzie Pan ewidencję, w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju prowadzonej przez Pana działalności odrębnie (jeżeli zaistnieje taka sytuacja)? odpowiedział Pan, że jeżeli będzie Pan prowadził działalność gospodarczą, dla której właściwe będą różne stawki ryczałtu, to będzie prowadził ewidencję w sposób umożliwiający ustalenie przychodu opodatkowanego poszczególnymi stawkami ryczałtu.
Nie uzyskuje Pan innych dochodów podlegających opodatkowaniu, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, o której mowa w przedmiotowym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.
Pytanie
Czy odpłatne zbycie Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym, podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 5,5%, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, odpłatne zbycie Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 5,5%, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Stosownie do art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy:
a) uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub
b) uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro.
Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, przychody w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły 2 mln euro, w związku z tym ten warunek został spełniony. Nie występują również negatywne przesłanki określone w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku, które wykluczałyby możliwość opodatkowania osiąganych przez Wnioskodawcę przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Nieruchomość nabyta przez Wnioskodawcę w grudniu 2020 r. miała w momencie zakupu charakter towaru handlowego - nabycie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej, a celem zakupu była jej dalsza odsprzedaż po wzroście cen rynkowych. Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych.
Art. 12 ust. 1 pkt 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przewiduje stawkę 5,5% dla przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton. W definicji ustawowej (art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym) działalność wytwórcza to działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby, w tym również sprzedaż wyrobów własnej produkcji, prowadzona przez podatnika.
W przedstawionym stanie faktycznym:
· Wnioskodawca nabył nieruchomość w stanie surowym otwartym,
· wykonał zasadnicze prace budowlane z użyciem własnych materiałów, przekształcając niedokończony budynek w gotowy obiekt mieszkalny,
· sprzedał gotowy wyrób budowlany stanowiący efekt procesu wytwórczego.
Takie działania wpisują się w ustawową definicję działalności wytwórczej - Wnioskodawca wytworzył nowy produkt (ukończony budynek mieszkalny) z wykorzystaniem materiałów własnych. Sprzedaż gotowego obiektu w przedstawionym stanie faktycznym należy więc traktować jako sprzedaż wyrobu wytworzonego we własnym zakresie.
Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 czerwca 2024 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.235.2024.2.WS ,,(...) budowa domów przeznaczonych do sprzedaży przez podatnika, który wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako formę opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej, będzie opodatkowana 5,5% stawką ryczałtu jako działalność wytwórcza polegająca na dostawie wytworzonego przez Zainteresowanych towaru, jakim jest wybudowany budynek/lokal mieszkalny, wraz z gruntem/udziałem w gruncie, na którym został wybudowany.”
Analogiczne stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął w interpretacji z 5 marca 2024 r. Nr 0115-KDIST2-2.4011.535.2023.2.PR, a także w interpretacji z 30 stycznia 2025 r. Nr 0115-KDST2-1.4011.634.2024.2.KB.
Końcowo wskazać należy, że kwestia, iż w momencie nabycia Nieruchomości (w 2020 r.) Wnioskodawca stosował inną formę opodatkowania (podatek liniowy 19%), nie ma wpływu na prawo do zastosowania ryczałtu przy sprzedaży tej Nieruchomości w 2025 r. Po pierwsze, dany przychód podlega opodatkowaniu w ramach formy opodatkowania jaka obowiązuje podatnika w momencie jego uzyskania. Sprzedaż nastąpiła w lipcu 2025 r., kiedy Wnioskodawca był opodatkowany ryczałtem, a więc przychód ten podlega opodatkowaniu ryczałtem, niezależnie od tego, jaka forma opodatkowania obowiązywała w roku zakupu.
Podkreślić należy, że ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym nie zawiera regulacji, które uzależniałyby prawo do stosowania określonej stawki ryczałtu od formy opodatkowania obowiązującej w momencie nabycia towaru handlowego. Istotne jest jedynie to, aby w momencie uzyskania przychodu podatnik spełniał warunki stosowania ryczałtu, a z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie.
Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacji indywidualnej z 10 czerwca 2022 r. Nr 0114-KDIP2-2.4011.330.2022.2.ASK, w której wskazał, że: „W odniesieniu do formy opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, która podlegać będzie opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie ma znaczenia fakt, że w momencie nabycia nieruchomości dochody z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej podlegały opodatkowaniu podatkiem liniowym.” Tożsame wnioski płyną z interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 sierpnia 2022 r. Nr 0114-KDIP2-2.4011.418.2022.3.RK.
Mając powyższe na względzie, odpłatne zbycie Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 5,5%, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie należy zaznaczyć, że pytanie przedstawione przez Pana we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Pana zapytania). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem, nie podlegały analizie.
Zgodnie z postanowieniami art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.
Zgodnie art. 4 ust. 1 pkt 12 tej ustawy:
Użyte w ustawie określenia oznaczają:
· pozarolnicza działalność gospodarcza – pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.
Stosownie do treści art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 tej ustawy:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Stosownie do art. 6 ust. 1 ww. ustawy:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej "spółką". Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.
W myśl art. 6 ust. 4 pkt 1 tej ustawy:
Podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy:
a) uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub
b) uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro.
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewiduje również wyłączenia z tej formy opodatkowania.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy:
Opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników:
1) opłacających podatek w formie karty podatkowej na zasadach określonych w rozdziale 3;
2) korzystających, na podstawie odrębnych przepisów, z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego;
3) osiągających w całości lub w części przychody z tytułu:
a) prowadzenia aptek,
b) (uchylona)
c) działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych,
d) (uchylona)
e) (uchylona)
f) działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych;
4) wytwarzających wyroby opodatkowane podatkiem akcyzowym, na podstawie odrębnych przepisów, z wyjątkiem wytwarzania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii;
5) podejmujących wykonywanie działalności w roku podatkowym po zmianie działalności wykonywanej:
a) samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,
b) w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,
c) samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka
– jeżeli małżonek lub małżonkowie przed zmianą opłacali z tytułu prowadzenia tej działalności podatek dochodowy na ogólnych zasadach.
Ponadto w art. 8 ust. 2 ww. ustawy wskazano:
Jeżeli podatnik prowadzący działalność samodzielnie lub w formie spółki, który wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, uzyska z tej działalności przychody ze sprzedaży towarów handlowych lub wyrobów lub ze świadczenia usług na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy, odpowiadających czynnościom, które podatnik lub co najmniej jeden ze wspólników:
1) wykonywał w roku poprzedzającym rok podatkowy lub
2) wykonywał lub wykonuje w roku podatkowym
– w ramach stosunku pracy lub spółdzielczego stosunku pracy, podatnik ten traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i, poczynając od dnia uzyskania tego przychodu do końca roku podatkowego, opłaca podatek dochodowy na ogólnych zasadach.
Jednocześnie należy wskazać, że warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.
Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zostały określone w art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 5 lit. a) oraz art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi:
Na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ww. ustawy:
Użyte w ustawie określenia oznaczają:
· działalność usługowa – pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem są czynności zaliczone do usług zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. poz. 1676, z 2017 r. poz. 2453, z 2018 r. poz. 2440, z 2019 r. poz. 2554 oraz z 2020 r. poz. 556), z zastrzeżeniem pkt 2 i 3;
· działalność wytwórcza – działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby, w tym również sprzedaż wyrobów własnej produkcji, prowadzoną przez podatnika.
Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) jest klasyfikacją produktów pochodzenia krajowego oraz z importu, przy czym, pod pojęciem produktów rozumie się wyroby i usługi:
1. wyroby stanowią: surowce, półfabrykaty, wyroby finalne oraz zespoły i części tych wyrobów – o ile występują w obrocie,
2. usługi stanowią:
Pojęcie usług według PKWiU nie obejmuje czynności związanych z wytwarzaniem wyrobów (włączając półfabrykaty, elementy, części, obróbkę elementów) z materiałów własnych przedsiębiorstwa, na zlecenie innych jednostek gospodarki narodowej, przeznaczonych do celów produkcyjnych lub do dalszej odsprzedaży oraz z reguły nie obejmuje wytwarzania wyrobów na indywidualne zamówienie ludności, z materiałów własnych wykonawcy.
Ponieważ ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zawiera definicji „wytwarzania”, należy posłużyć się definicją słownikową, zgodnie z którą „wytwarzać” to m.in.: zrobić, wyprodukować coś (Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pwn.pl).
O zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje więc przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy.
Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik „nowy” m.in. jako „niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony”. Należy zatem stwierdzić, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, zaś powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś) (A. Bartosiewicz, R. Kubacki. Komentarz do art. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, lex 8474).
Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie definiują również pojęcia roboty budowlane. Dlatego należy w tym zakresie odnieść się do art. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Zgodnie z powołanym przepisem:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;
3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
7) robotach budowlanych - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) obiekty budowlane i roboty budowlane sklasyfikowane zostały w sekcji F. Sekcja ta obejmuje następujące działy:
· Dział 41 - budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,
Sekcja F - obiekty budowlane i roboty budowlane – wskazuje zatem, że obejmuje ona:
· budynki i pozostałe obiekty inżynierii lądowej i wodnej,
Pomocniczo wskazać należy również na klasyfikację umów deweloperskich ze względu na charakter przedsięwzięcia deweloperskiego zawarty w Załączniku do uchwały nr 10/2020 Komitetu Standardów Rachunkowości z dnia 10 listopada 2020 r. – stanowiącym Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (Dz. Urz. Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z 2020 roku, poz. 38), w którym w pkt 6.1. wymienia się, że umowy deweloperskie dotyczące przedmiotu danego przedsięwzięcia deweloperskiego, które mogą być zaklasyfikowane jako:
a) umowy o sprzedaż wyrobu gotowego,
b) umowy o usługę budowlaną, do których stosuje się szczególne rozwiązania księgowe.
Umowę deweloperską zalicza się do umów o sprzedaż wyrobu gotowego, jeśli na jej mocy deweloper ma obowiązek budowy oraz zakupu głównych (podstawowych) materiałów budowlanych, w celu dostarczenia nabywcy nieruchomości – budynku lub lokalu wraz z przynależnymi obiektami infrastruktury – oraz nie zachodzą warunki podane w punkcie 6.3.
Natomiast zgodnie z pkt 6.3. umowę deweloperską uznaje się za umowę o usługę budowlaną (por. pkt 3.1. KSR 3 „Niezakończone usługi budowlane”), jeżeli nabywca ponosi główną część ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego. Przykładowo dotyczy to przypadku, gdy nabywca ma możliwość określenia podstawowych elementów konstrukcyjno-architektonicznych projektu budowy nieruchomości przed jej rozpoczęciem i/lub spowodowania podstawowych zmian konstrukcyjno-architektonicznych w toku budowy (niezależnie od tego, czy nabywca wykorzysta taką możliwość, czy nie) lub też na nabywcy spoczywa obowiązek dostarczenia i zapłaty za główne (podstawowe) materiały budowlane.
Z treści wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. realizacja prac budowlanych, remontowych i wykończeniowych oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Działalność ta została sklasyfikowana m.in. pod numerami, odpowiednio PKD 41.20.Z oraz PKD 68.10.Z. W grudniu 2020 r. nabył Pan nieruchomość gruntową z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego parterowego z poddaszem użytkowym. W okresie nabycia Pana dochody z działalności gospodarczej podlegały opodatkowaniu podatkiem liniowym. W chwili zakupu stopień zaawansowania prac budowlanych określono, zgodnie z opinią ówczesnego kierownika budowy, jako stan surowy otwarty, bez wykonanej więźby dachowej i pokrycia dachowego. Nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i miało na celu jej dalszą odsprzedaż w przyszłości gdy ceny nieruchomości pójdą w górę i gdy ukończy Pan jego budowę, w związku z tym nie ujął Pan Nieruchomości w ewidencji środków trwałych (traktował Nieruchomość jako towar handlowy). Wykonał Pan prace przygotowawcze, budowlane i wykończeniowe, w szczególności montaż stolarki okiennej, wykonanie więźby dachowej i pokrycia dachowego. W wyniku powyższych prac powstał kompletny produkt gotowy do sprzedaży. W styczniu 2024 r. zmienił Pan formę opodatkowania na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, natomiast w lipcu 2025 r. dokonał Pan sprzedaży Nieruchomości. Przed zakupem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o którym mowa we wniosku, nie zawierał Pan umów z przyszłym nabywcą/nabywcami. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości nieobjętych wnioskiem.
Z opisu sprawy wynika zatem, że prowadzona przez Pana działalność gospodarcza, której efektem jest wytworzenie budynku stanowiącego dom mieszkalny jednorodzinny – jest działalnością wytwórczą w myśl art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Reasumując, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, wybudowanej na uprzednio zakupionej przez Pana nieruchomości gruntowej z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego parterowego z poddaszem użytkowym, może być opodatkowany w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%, tzn. zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, o ile spełnia Pan ustawowe warunki opodatkowania w tej formie.
Zatem, Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym,
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji, zaznaczam, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie mają zastosowania do sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo