Ustalenie kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości.
Podatnik (osoba fizyczna) prowadził działalność gospodarczą (sklep spożywczy, sprzedaż internetowa, najem pokoi). W 1998 r. zawarł umowę dzierżawy gruntu od Gminy, na którym własnymi nakładami wybudował pawilon handlowy (finansowany leasingiem operacyjnym). Pawilon nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych, a wydatki na budowę zaliczono do kosztów uzyskania przychodów. W 2025 r. podatnik nabył od Gminy tę nieruchomość za 96 186 zł (cena gruntu + VAT), a w akcie notarialnym określono wartość nakładów…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
30 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie kosztów uzyskania przychodów. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 marca 2026 r. (wpływ 5 marca 2026 r.) oraz z 10 kwietnia 2026 r. (wpływ 14 kwietnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Aktem notarialnym Repertorium (…) z dnia 30 stycznia 2025 r. sporządzonym przed notariuszem (…) z siedzibą w (…) przy ulicy (…) nabył Pan od Gminy (…) nieruchomość położoną w (…) przy ulicy (…), oznaczoną nr ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,1 ha oraz udział 100/356 w części nieruchomości oznaczonej (…) o powierzchni 0,0042 ha. Cena została ustalona na podstawie art. 67 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami na kwotę 298 300 zł, w tym wartość nakładów kupującego 220 100 zł oraz cena gruntu 78 200 zł powiększona o podatek VAT w stawce 23% wynosząca brutto 96 186 zł. Gminie (…) zapłacił Pan cenę sprzedaży 96 186 zł.
Nabyta nieruchomość jest zabudowana pawilonem na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (…) Nr (…) z dnia 5 maja 1999 r. Pawilon handlowy murowany wybudował Pan własnymi nakładami na gruncie Miasta (…) i prowadził Pan tam sklep spożywczy od 1999 r. do września 2024 r. Do Urzędu Miasta (…) przez ten okres płacił Pan czynsz dzierżawny. Gmina (…) nie ponosiła nakładów na wybudowanie i utrzymanie pawilonu handlowego. Następnie dnia 6 listopada 2025 r. aktem notarialnym Repertorium A numer (…) sporządzonym przez notariusza (…) sprzedał Pan działki zabudowane pawilonem handlowym nabyte 30 stycznia 2025 r. aktem Rep. A. (…) za cenę 320 000 zł.
W uzupełnieniu wniosku z 4 marca 2026 r. wskazał Pan, że działalność gospodarczą (…) prowadził od 1 lipca 1998 r. do 30 września 2025 r. i od dnia 1 października 2025 r. działalność jest zawieszona. Do 31 sierpnia 2024 r. prowadził Pan sklep spożywczy i sprzedaż internetową a po tej dacie działalność w zakresie najmu pokoi gościnnych. Opodatkował się Pan na zasadach ogólnych według skali. Prowadził Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów.
Umowa dzierżawy gruntu została zawarta w 1998 r. Umowa dzierżawy nie zawierała postanowienia dotyczącego zasad rozliczania poniesionych nakładów na budowę pawilonu handlowego. Przy rozwiązaniu umowy dzierżawy nie nastąpiło rozliczenie poniesionych nakładów na budowę pawilonu handlowego. Wartość nakładów poniesionych na budowę pawilonu handlowego została ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy z Urzędu Miasta (…).
Wydatki poniesione na wybudowanie pawilonu handlowego były zaliczone do kosztów uzyskania przychodów (budowa pawilonu była finansowana umową leasingu). Nie posiada Pan dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków na wybudowanie pawilonu. Zamierza Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości cenę jaką zapłacił do Urzędu Miasta (…) oraz wartość pawilonu zgonie z wyceną Urzędu Miasta. Działki zabudowane pawilonem sprzedał Pan dla Pana (…).
Uzupełnienie wniosku z 10 kwietnia 2026 r.
Pawilon handlowy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Pana działalność gospodarczej. Pawilon handlowy nie stanowił środka trwałego w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie zaliczał Pan odpisów amortyzacyjnych od pawilonu handlowego do kosztów uzyskania, bo nie był środkiem trwałym w działalności gospodarczej.
Zawarł Pan umowę leasingu operacyjnego na finansowanie budowy pawilonu handlowego. Umowa w momencie zawarcia spełniała wszystkie warunki określone w art. 23b ust 1 ustawy o podatku od osób fizycznych. Nie zawierał Pan umowy leasingu finansowego. Umowa leasingu została podpisana w 2000 r. Konstrukcja pawilonu handlowego sfinansowana przez Europejski Fundusz Leasingowy została dostarczona przez leasingodawcę. Pawilon został odebrany przez nadzór budowlany, o czym świadczyła decyzja pozwalająca na użytkowanie budynku. Umowa leasingu z 2000 r. której Pan nie ma i nie pamięta szczegółów. Nie posiada Pan jakichkolwiek dokumentów potwierdzających poniesione wydatki związane z umową leasingu.
Od października 2024 r. pawilon handlowy nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Oprócz faktur za leasing nie zaliczał Pan żadnych innych wydatków na wybudowanie pawilonu do kosztów uzyskania przychodu. Dokumentację księgową przechowuje się tylko przez okres wymagany prawem.
Działka pod pawilonem, stanowiła własność Urzędu Miasta (…) i była dzierżawiona. Sprzedaż działki zabudowanej pawilonem nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. Przychody ze zbycia pawilonu zaliczy Pan do źródła, odpłatne zbycie nieruchomości art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pytanie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 10 kwietnia 2026 r.)
Czy ma Pan prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku od osób fizycznych, wartość nakładów kupującego w kwocie 220 100 zł, na podstawie wyceny z aktu notarialnego zakupu działki od Urzędu Miasta (…)?
Pana stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 10 kwietnia 2026 r.)
Uważa Pan, że ma prawo ująć w kosztach uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku od osób fizycznych, wartość nakładów kupującego w kwocie 220 100 zł, na podstawie wyceny z aktu notarialnego zakupu działki od Urzędu Miasta (…). Swoje stanowisko opiera Pana na podstawie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Stanowi on, że:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.
Zgodnie zaś z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie zatem do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl zaś art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.
Natomiast, ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Z kolei art. 22 ust. 6d omawianej ustawy stanowi, że:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).
W świetle zaś art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy:
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Zgodnie zaś z art. 30e ust. 4 – ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
4. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
5. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
6. Przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:
1) budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
2) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
W przedmiotowej sprawie powziął Pan wątpliwość, czy ma Pan prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust 1 pkt.8 lit. a) ustawy o podatku od osób fizycznych wartość nakładów kupującego w kwocie 220 100 zł., na podstawie wyceny z aktu notarialnego zakupu działki od Urzędu Miasta.
Wyjaśnienia zatem wymaga, że definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że stanowią one udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione w przepisie.
Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo. Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, ale też wynagrodzenie notariusza, czy podatek od czynności cywilnoprawnych.
Natomiast wzniesienie budynku na nieruchomości gruntowej jest jego wytworzeniem, zarówno w przypadku, gdy budowa jest zakończona, jak i w przypadku budowy w toku.
Ponadto w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca jako koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wskazał również nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości poniesione w czasie jej posiadania.
Nakładami na nieruchomości lub na lokalu mieszkalnym są wydatki poniesione na ulepszenie, modernizację nieruchomości, lokalu mieszkalnego oraz nakłady o charakterze remontowym, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości, bądź lokalu, poniesione w czasie ich posiadania.
Jednocześnie w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazano, że wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „posiadanie”. Definicję tę zawarto natomiast w art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Posiadanie nie jest prawem, lecz jest to stan faktycznego władztwa nad rzeczą. Składają się na nie dwa elementy: corpus (element fizyczny) wyrażający się we władaniu nad rzeczą oraz animus (element psychiczny) wyrażający się w psychicznym nastawieniu do wykonywanego władztwa dla siebie (Kodeks cywilny, Komentarz, Tom I, wydanie 2, pod redakcją K. Pietrzykowskiego; wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 maja 2016 r., sygn. I SA/Kr 364/16). Do zakwalifikowania danego stanu jako posiadanie konieczne jest, aby władztwo nad rzeczą nie miało charakteru przejściowego, przypadkowego, ale aby miało cechę trwałości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1967 r. sygn. III CR 270/66).
Tym samym, posiadanie rozumieć należy przede wszystkim jako formę władania rzeczą. Stanowi ono również synonim słowa „mieć”. Posiadanie jest kategorią ściśle związaną z władztwem faktycznym nad rzeczą. Władztwo to stanowi związek posiadacza z rzeczą. Związek ten musi być faktyczny, czyli musi zapewniać posiadaczowi możliwość wpływu na rzecz za pośrednictwem bezpośrednich środków fizycznych. Przy czym, co szczególnie istotne posiadanie cechuje się trwałością władztwa nad rzeczą. Nie jest zatem posiadaniem władztwo chwilowe. Za posiadanie nie może zostać również uznane władztwo nad rzeczą związane z realizacją pewnego zadania. W takim przypadku, trudno bowiem dopatrzyć się innego z konstytutywnych elementów posiadania jakim jest wola posiadania (wola wykonywania prawa dla samego siebie, a nie dla innych osób).
Ocena skutków podatkowych Pana sytuacji
Z analizy opisu Pana sprawy wynika, że od 1 lipca 1998 r. do 30 września 2025 r. prowadził Pan działalność gospodarczą, która od 1 października 2025 r. jest zawieszona. Do 31 sierpnia 2024 r. prowadził Pan sklep spożywczy i sprzedaż internetową a po tej dacie działalność w zakresie najmu pokoi gościnnych. Opodatkował się Pan na zasadach ogólnych według skali. Prowadził Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów.
Aktem notarialnym z dnia 30 stycznia 2025 r. nabył Pan od Gminy nieruchomość o powierzchni 0,1 ha oraz udział 100/356 w części nieruchomości o powierzchni 0,0042 ha. Cena została ustalona na podstawie art. 67 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami na kwotę 298 300 zł w tym wartość nakładów kupującego 220 100 zł oraz cena gruntu 78 200 zł powiększona o podatek VAT w stawce 23% wynosząca brutto 96 186 zł. Gminie zapłacił Pan cenę sprzedaży 96 186 zł. Ww. nieruchomość jest zabudowana pawilonem na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 5 maja 1999 r. Pawilon handlowy murowany wybudował Pan własnymi nakładami na gruncie Miasta i prowadził Pan tam sklep spożywczy od 1999 r. do września 2024 r. Umowa dzierżawy gruntu została zawarta 1998 r. Do Urzędu Miasta przez ten okres płacił Pan czynsz dzierżawny. Gmina nie ponosiła nakładów na wybudowanie i utrzymanie pawilonu handlowego. Następnie dnia 6 listopada 2025 r. aktem notarialnym sprzedał Pan działki zabudowane pawilonem handlowym nabyte 30 stycznia 2025 r. za cenę 320 000 zł. Umowa dzierżawy nie zawierała postanowienia dotyczącego zasad rozliczania poniesionych nakładów na budowę pawilonu handlowego. Przy rozwiązaniu umowy dzierżawy nie nastąpiło rozliczenie poniesionych nakładów na budowę pawilonu handlowego Ustalenie wartości nakładów poniesionych na budowę pawilonu handlowego została ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy z Urzędu Miasta. Wydatki poniesione na wybudowanie pawilonu handlowego były zaliczone do kosztów uzyskania przychodów (budowa pawilonu była finansowana umową leasingu). Nie posiada Pan dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków na wybudowanie pawilonu. Zamierza Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości cenę jaką zapłacił Pan do Urzędu Miasta oraz wartość pawilonu, zgonie z wyceną Urzędu Miasta. Pawilon handlowy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Pana działalność gospodarczej. Pawilon handlowy nie stanowił środka trwałego w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie zaliczał Pan odpisów amortyzacyjnych od pawilonu handlowego do kosztów uzyskania, bo nie był środkiem trwałym w działalności gospodarczej. Zawarł Pan umowę leasingu operacyjnego na finansowanie budowy pawilonu handlowego. Umowa w momencie zawarcia spełniała wszystkie warunki określone w art. 23b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie zawierał Pan umowy leasingu finansowego. Umowa leasingu została podpisana w 2000 r. Konstrukcja pawilonu handlowego sfinansowana przez Europejski Fundusz Leasingowy została dostarczona przez leasingodawcę. Pawilon został odebrany przez nadzór budowlany, o czym świadczyła decyzja pozwalająca na użytkowanie budynku. Nie posiada Pan jakichkolwiek dokumentów potwierdzających poniesione wydatki związane z umową leasingu. Oprócz faktur za leasing nie zaliczał Pan żadnych innych wydatków na wybudowanie pawilonu do kosztów uzyskania przychodu. Od października 2024 r. pawilon handlowy nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedaż działki zabudowanej pawilonem nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. Przychody ze zbycia pawilonu zaliczy Pan do źródła, odpłatne zbycie nieruchomości art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji stwierdzam, że możliwość zaliczenia ponoszonych wydatków do kosztów uzyskania przychodu została przez ustawodawcę jednoznacznie uzależniona od spełnienia warunku ich udokumentowania, co potwierdzają powołane wcześniej art. 22 ust. 6c, ust. 6d i ust. 6e omawianej ustawy.
Przepisy ustawy nie przewidują możliwości ustalania kosztów uzyskania przychodu w drodze wyceny rzeczoznawcy majątkowego ani na podstawie innych metod oszacowania, w sytuacji braku dokumentów potwierdzających faktyczne poniesienie wydatków.
Wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego nie dokumentuje poniesienia konkretnego wydatku przez podatnika, lecz jedynie określa wartość nieruchomości lub nakładów według ich stanu i cen rynkowych. Tym samym, nie może on zastąpić dokumentów potwierdzających faktyczne poniesienie kosztów.
Wydatki poniesione na budowę pawilonu handlowego, które nie zostały udokumentowane, nie mogą zostać uwzględnione jako koszty uzyskania przychodu, niezależnie od ich rzeczywistej wysokości oraz faktycznego wpływu na wartość nieruchomości.
W konsekwencji, Pana stanowisko w zakresie dopuszczalności ustalenia kosztów uzyskania przychodu na podstawie wyceny z aktu notarialnego zakupu działki od Urzędu Miasta (…) – jest nieprawidłowe.
Ponadto, zauważyć należy, że jak wskazał Pan w opisie sprawy, wydatki poniesione na wybudowanie pawilonu handlowego były wcześniej przez Pana zaliczone do kosztów uzyskania przychodów (budowa pawilonu była finansowana umową leasingu).
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Interpretacja nie rozstrzyga, czy przychody ze zbycia pawilonu handlowego stanowią źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, gdyż nie było to przedmiotem Pana zapytania. Okoliczność ta została przyjęta jako element opisu sprawy. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonano wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo