Interpretacja 0113-KDIPT2-1.4011.962.2025.2.RK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych i zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu. Uzupełnił go Pan pismem z 11 lutego 2025 r. (wpływ 17 lutego 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości ani jakiejkolwiek innej działalności dotyczącej obrotu lub zarządzania lokalami mieszkalnymi. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W bliskiej przyszłości (ma umowę przedwstępną notarialną) nabędzie lokal mieszkalny położony w miejscowości A. Lokal ten będzie w pierwszej kolejności służył Jego celom prywatnym, w szczególności pobytom rekreacyjnym i wypoczynkowym. Wnioskodawca obecnie pracuje w systemie hybrydowym, co pozwoli Wnioskodawcy na okazjonalne pobyty prywatne, natomiast po przejściu na emeryturę (planowane za około 4 lata) Wnioskodawca zamierza spędzać w lokalu znacznie więcej czasu. Ponieważ Wnioskodawca mieszka na stałe w miejscowości B i nie będzie miał możliwości osobistego doglądania lokalu, Wnioskodawca rozważa zawarcie jednej umowy najmu z profesjonalnym operatorem najmu krótkoterminowego.

Operator będzie prowadził we własnym imieniu i na własny rachunek działalność gospodarczą polegającą na podnajmie krótkoterminowym lokalu osobom trzecim. Będzie także wykonywał wszystkie związane z tym czynności, takie jak: prezentacja oferty, obsługa gości, sprzątanie, prowadzenie kalendarza rezerwacji, zarządzanie płatnościami, marketing, dostarczanie bielizny hotelowej, uzupełnianie środków czystości oraz zgłoszenie lokalu do właściwego rejestru obiektów krótkoterminowych w razie wejścia w życie stosownych przepisów (wie, że są planowane jakieś zmiany od maja 2026 r.).

Po stronie Wnioskodawcy nie będą podejmowane żadne czynności mające charakter zarobkowy ani organizacyjny. Nie będzie świadczył usług zakwaterowania, nie będzie kontaktował się z gośćmi, nie będzie prowadził żadnego marketingu, nie będzie ustalał cen, ani prowadził kalendarza rezerwacji. Nie będzie wystawiał faktur i nie będzie wykorzystywał lokalu w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Lokal nie będzie wprowadzony do majątku firmowego ani do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ponieważ Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Umowa z operatorem będzie zawarta na czas oznaczony (6 lub 12 miesięcy) z możliwością dalszego obowiązywania na czas nieokreślony. W zamierzeniu będzie to umowa jednorazowa, niewymagająca ingerencji Wnioskodawcy, ani aktywności w zakresie poszukiwania kolejnych najemców. Wnioskodawca nie planuje zmieniać operatora, ani poszukiwać lepszych ofert, chyba że zaistnieją wyjątkowe, istotne i nieprzewidziane w chwili obecnej okoliczności niezależne od Wnioskodawcy (np. niewywiązywanie się operatora z umowy).

Zamiarem Wnioskodawcy nie jest prowadzenie jakiejkolwiek działalności o charakterze zorganizowanym lub ciągłym lecz wyłącznie zapewnienie wykorzystania lokalu w okresach, w których będzie stał pusty oraz uniknięcie degradacji lub dewastacji nieużywanego lokalu. Wnioskodawcy udało się wstępnie wynegocjować z jednym operatorem, że będzie mógł przebywać w lokalu – czyli korzystać realnie, jak ze swojej własności, z ograniczeniem tylko takim, że roczny limit dni będzie wynosił 60 lub 90 dni (projekt umowy opisuje 60, Wnioskodawca ma ustne zapewnienie, że będzie to na Jego wniosek zwiększone do 90).

Czynsz najmu, który będzie otrzymywał od operatora, będzie ustalony jako kwota zmienna, stanowiąca określony procent przychodu uzyskanego przez operatora z podnajmu lokalu. Jest to wyłącznie forma rozliczenia czynszu najmu; operator będzie osiągał przychody z własnej działalności gospodarczej, natomiast Wnioskodawca będzie uzyskiwał przychód wyłącznie z tytułu najmu lokalu operatorowi.

Wnioskodawca jest przekonany, że Jego przychód z tego tytułu nie przekroczy w ciągu roku kwoty 100 000 zł. Najem będzie zatem sposobem wykorzystania lokalu mieszkalnego w okresach, gdy nie będzie z niego korzystał i jednocześnie środkiem zapewniającym bezpieczeństwo oraz właściwy stan techniczny lokalu. Zmienny wymiar czynszu nie jest dla Wnioskodawcy istotny - bez zawarcia umowy i tak ponosiłby On koszty stałe utrzymania lokalu, dlatego najem traktuje wyłącznie jako sposób ograniczenia strat związanych z pustostanem oraz zapewnienia opieki nad lokalem, a nie jako źródło zarobkowania.

W piśmie z 11 lutego 2025 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, że zamierza nabyć lokal mieszkalny na przełomie lutego i marca 2026 r., o ile nie wystąpią opóźnienia niezależne od Wnioskodawcy. Po nabyciu Wnioskodawca będzie wyłącznym właścicielem lokalu.

Umowę najmu z operatorem Wnioskodawca zamierza zawrzeć w maju 2026 r., po wcześniejszym osobistym korzystaniu z lokalu przez okres około jednego lub dwóch miesięcy od momentu jego nabycia.

Najem lokalu na rzecz operatora nie będzie spełniał przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie będzie prowadził działalności w sposób zorganizowany ani ciągły. Działania Wnioskodawcy ograniczą się wyłącznie do zawarcia jednej umowy najmu z operatorem. Wnioskodawca nie będzie miał wpływu na sposób wykonywania przez operatora podnajmu lokalu osobom trzecim, nie będzie ustalał cen, warunków pobytu, prowadził marketingu ani wykonywał czynności organizacyjnych lub porządkowych. Wnioskodawca nie będzie kontaktował się z podnajemcami, ani uczestniczył w obsłudze ich pobytów. W konsekwencji, przychody te nie będą stanowiły przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Lokal mieszkalny będzie stanowił wyłącznie majątek prywatny Wnioskodawcy, niezwiązany z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Lokal nie będzie wprowadzony do ewidencji środków trwałych ani wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Umowa najmu zostanie zawarta przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Uzyskane przychody z tytułu najmu lokalu mieszkalnego na rzecz operatora Wnioskodawca zamierza zaliczyć do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do przychodów z najmu prywatnego.

Wnioskodawca nie zamierza dokonywać zakupu kolejnych nieruchomości w celu ich wynajmowania. Planowany zakup dotyczy wyłącznie jednego lokalu mieszkalnego, który będzie dla Wnioskodawcy lokalem wypoczynkowym oraz potencjalnym miejscem spędzania czasu po przejściu na emeryturę.

Lokal będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę oraz członków najbliższej rodziny Wnioskodawcy na cele wypoczynkowe i rekreacyjne. Aktualnie Wnioskodawca wynegocjował możliwość korzystania z lokalu przez okres do około trzech miesięcy w roku. Po przejściu na emeryturę Wnioskodawca zamierza korzystać z lokalu w większym wymiarze czasowym.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z tytułu najmu lokalu mieszkalnego na rzecz operatora najmu krótkoterminowego, działającego we własnym imieniu i na własny rachunek, mogą być kwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Przychody uzyskiwane z najmu lokalu mieszkalnego na rzecz operatora mogą zostać zakwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Najem ten nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy, gdyż nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany ani ciągły. Po zawarciu umowy najmu z operatorem Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z obsługą osób korzystających z lokalu. Wszelkie działania operacyjne będą wykonywane wyłącznie przez operatora w ramach jego działalności gospodarczej. Czynności Wnioskodawcy będą ograniczały się do wykonywania uprawnień właścicielskich w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan nabyć lokal mieszkalny na przełomie lutego i marca 2026 r., którego będzie Pan wyłącznym właścicielem. Umowę najmu z operatorem zamierza Pan zawrzeć w maju 2026 r., po wcześniejszym osobistym korzystaniu z lokalu przez okres około jednego lub dwóch miesięcy od momentu jego nabycia. Najem lokalu na rzecz operatora nie będzie spełniał przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania Pana ograniczą się wyłącznie do zawarcia jednej umowy najmu z operatorem. Nie będzie miał Pan wpływu na sposób wykonywania przez operatora podnajmu lokalu osobom trzecim, nie będzie Pan ustalał cen, warunków pobytu, prowadził marketingu, ani wykonywał czynności organizacyjnych lub porządkowych, nie będzie Pan kontaktował się z podnajemcami, ani uczestniczył w obsłudze ich pobytów. W konsekwencji, przychody te nie będą stanowiły przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Lokal mieszkalny będzie stanowił wyłącznie Pana majątek prywatny niezwiązany z działalnością gospodarczą. Nie prowadzi Pan i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Lokal nie będzie wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani wykorzystywany w działalności gospodarczej. Umowa najmu zostanie zawarta przez Pana jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Uzyskane przychody z tytułu najmu lokalu mieszkalnego na rzecz operatora zamierza Pan zaliczyć do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do przychodów z najmu prywatnego.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i powołane wyżej przepisy prawa wskazać należy, że przychód, który będzie Pan uzyskiwał z tytułu najmu lokalu mieszkalnego na rzecz operatora będzie podlegał zaliczeniu do przychodów z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i podlegał opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.