Ustalenie źródła przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Małżonkowie nabyli w 2021 roku niezabudowaną działkę jako majątek prywatny w celu lokaty kapitału. W kolejnych latach uzyskali decyzję o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę kilku budynków mieszkalnych, ale nie rozpoczęli żadnych robót budowlanych ani nie uzbroili terenu. Podejmowali jedynie ograniczone działania marketingowe mające na celu zbadanie rynku pod kątem potencjalnego przedsięwzięcia deweloperskiego.…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
3 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia źródła przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 26 listopada 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowany będący stroną postępowania: A ul. (…)
2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: B ul. (…)
Opis zdarzenia przyszłego
1. Nabycie
Dnia 25 października 2021 r. Wnioskodawcy jako małżonkowie nabyli do majątku wspólnego (prywatnego) niezabudowaną nieruchomość gruntową (dalej: „nieruchomość” lub „grunt”) - działkę położoną w X, o powierzchni około (…) m2. Nabycie nastąpiło od osoby prywatnej (sprzedawca nie działał przy transakcji sprzedaży jako podatnik VAT), bez podatku VAT.
2. Status gruntu
W dacie nabycia grunt miał charakter rolny: brak było (i brak jest nadal) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego co do przedmiotowej działki. Dnia 29 czerwca 2022 r. Wnioskodawcy uzyskali decyzję o warunkach zabudowy pozwalającą na realizację zabudowy mieszkaniowej na nieruchomości.
3. Postępowania budowlane
Po uzyskaniu warunków zabudowy w dniu 8 kwietnia 2025 r. Wnioskodawcy uzyskali pozwolenie na budowę 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (w tym 3 budynków dwulokalowych oraz 3 budynków jednolokalowych) wraz z urządzeniami budowlanymi, zbiornikiem na wody opadowe i fragmentem sieci wodociągowej na tej nieruchomości. Pozwolenie nie zostało nigdy zrealizowane (brak rozpoczęcia robót).
4. Media i uzgodnienia
Uzyskano uzgodnienia co do dostępu do mediów, w szczególności uzyskano warunki przyłączeniowe dla energii elektrycznej, warunki przyłączenia dla gazu, projekt budowlany rozbudowy wodociągu na podstawie warunków od (…) oraz warunki przyłączenia dla prądu budowlanego.
5. Brak działalności gospodarczej
Nieruchomość nie była i nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawców. Została nabyta do majątku prywatnego i ten status nieruchomości nie uległ zmianie. Wnioskodawcy nie odliczali podatku VAT od wydatków związanych z nieruchomością.
6. Podziały i uzbrojenie
Nieruchomość nie była dzielona na mniejsze działki, grunt pozostaje nieuzbrojony. Na nieruchomości nie podjęto żadnych prac zmierzających do uzbrojenia terenu, nie wykonano dróg wewnętrznych, nie prowadzono również żadnych prac porządkowych, w tym prac polegających wyrównaniu terenu.
7. Działania marketingowe
Jedyne działania marketingowe dotyczące nieruchomości jakie zostały podjęte przez Wnioskodawców dotyczyły zbadania odpowiedzi rynku na potencjalne przedsięwzięcie deweloperskie, które mogłoby zostać zrealizowane, gdyby odzew rynku był pozytywny, w takim przypadku Wnioskodawca wraz z żoną (Zainteresowaną) planowali wnieść grunt do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej z ich wyłącznym udziałem. Działania marketingowe, dotyczące zbadania odpowiedzi rynku na potencjalne przedsięwzięcie deweloperskie, polegały na powieszeniu banneru przy drodze, przygotowaniu strony internetowej, zamieszczeniu ogłoszenia w internecie. Działania te nie były nakierowane na sprzedaż nieruchomości w stanie w jakim planowane jest obecnie jej zbycie. Wnioskodawcy nie korzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami.
8. Planowana transakcja
Z uwagi na słaby odzew rynku z zakresie potencjalnego przedsięwzięcia deweloperskiego, Wnioskodawcy planują obecnie sprzedaż całej nieruchomości jednemu nabywcy, w stanie istniejącym, przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jedynym działaniem marketingowym nakierowanym na sprzedaż nieruchomości było umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w popularnym portalu internetowym.
Uzupełnienie zdarzenia przyszłego
Wnioskodawcy nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności nie prowadzą i nie prowadzili działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
Celem nabycia w 2021 r. przez Wnioskodawców niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działki położonej w X), będącej przedmiotem planowanej sprzedaży była lokata kapitału w okresie wysokiej inflacji.
Wnioskodawcy wystąpili o pozwolenie na budowę na przedmiotowej nieruchomości, aby działka nie straciła możliwości zabudowy w związku ze zmianami w prawie dotyczącymi tworzenia planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego na terenie X, gdyż sama decyzja o warunkach zabudowy takiej możliwości nie gwarantowała.
Działka była i jest wykorzystywana przez Wnioskodawców w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w jej posiadanie aż do momentu sprzedaży) w celach prywatnych (osobistych) polegających na lokowaniu kapitału w przedmiotową nieruchomość w całym okresie posiadania działki.
Działka była i jest wykorzystywana przez Wnioskodawców w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w jej posiadanie aż do momentu sprzedaży) w sposób opisany we wniosku (w stanie faktycznym). Opisane we wniosku czynności podjęte w stosunku do działki, zdaniem Wnioskodawców, miały na celu ochronę ich celów prywatnych (osobistych) poprzez lokowanie kapitału w przedmiotową nieruchomość w całym okresie posiadania działki.
Działka nie była nigdy przedmiotem zawartych przez Wnioskodawców z podmiotami trzecimi umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.
Wnioskodawcy nigdy wcześniej nie sprzedawali żadnych nieruchomości/działek.
Wnioskodawcy nie posiadają żadnych innych nieruchomości, które na dzień dzisiejszy planowaliby sprzedać w przyszłości.
W chwili obecnej Wnioskodawcy nie planują zakupu kolejnych nieruchomości.
Na chwilę obecną Wnioskodawcy nie mogą stwierdzić jakie będą warunki sprzedaży, gdyż będzie to zależało od negocjacji z potencjalnym nabywcą, który nie jest znany. Z tego powodu Wnioskodawcy stwierdzają, że w chwili obecnej nie planują zawarcia przedwstępnej umowy.
Na chwilę obecną Wnioskodawcy nie mogą stwierdzić jakie będą oczekiwania kupującego. To będzie zależało od oczekiwań i zamiarów potencjalnego nabywcy, który nie jest znany. Z tego powodu Wnioskodawcy stwierdzają, że w chwili obecnej nie planują udzielenia pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących ww. działki.
Sprzedaż jest planowana w roku 2026.
Pytanie
Czy przychód ze sprzedaży opisanej nieruchomości powstanie u Wnioskodawców w źródle „odpłatne zbycie nieruchomości” – art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Państwa stanowisko w sprawie
Przychód ze sprzedaży powstanie w źródle „odpłatne zbycie nieruchomości” – art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż:
· Nieruchomość stanowi majątek prywatny, nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej i nie została do niej wprowadzona.
· Zakres czynności, jakie zostały poczynione przez Wnioskodawców w stosunku do nieruchomości, tj. uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę, w okolicznościach braku czynności uzbrojenia terenu, braku rozpoczęcia robót budowlanych, niewykonania przyłączy, braku podziału nieruchomości itp. mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem i czynienia przygotowań do potencjalnej sprzedaży, nie mieści się zaś w ramach profesjonalnej działalności gospodarczej (handlu nieruchomościami).
· W konsekwencji powyższego w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż do zbycia nie dojdzie w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
Uzasadnienie stanowiska
Nieruchomość Wnioskodawców została przez Nich nabyta do majątku prywatnego i ten status nieruchomości nie uległ zmianie. Wnioskodawcy planowali, iż w sytuacji pozytywnej odpowiedzi rynku na powzięte działania marketingowe (opisane w stanie faktycznym) nakierowane na potencjalne przedsięwzięcie deweloperskie, takie przedsięwzięcie zrealizują i w tym celu własność nieruchomości przeniosą do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej z ich wyłącznym udziałem. Tak się jednak nie stało i nieruchomość nigdy nie posłużyła żadnemu podmiotowi gospodarczemu w realizacji jakiegokolwiek celu gospodarczego. Z uwagi na negatywną odpowiedź rynku na zaplanowane przedsięwzięcie deweloperskie, Wnioskodawcy postanowili nieruchomość sprzedać w takim stanie w jakim ona się obecnie znajduje, tj. w stanie nieuzbrojonym i niezabudowanym. Kluczowym argumentem przemawiającym za stanowiskiem Wnioskodawców w niniejszej sprawie jest fakt, iż nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, ani nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawców.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowi odrębne źródło, jeśli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Brak włączenia gruntu do działalności gospodarczej Wnioskodawców, brak wykorzystywania go w tej działalności oraz incydentalny charakter planowanej sprzedaży przemawiają za kwalifikacją przychodu do tego właśnie źródła.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł mienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:
Działalność gospodarcza to taka działalność, która:
1) jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
2) wykonywana jest w sposób ciągły, jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;
3) prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.
Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.
Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.
Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.
Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Państwa (Zainteresowanych) do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku, tj. niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działki).
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Biorąc pod uwagę całokształt przedstawionych okoliczności w sprawie nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż przez Państwa niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działki) nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej i będzie generować przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tej sprawie czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzą i nie prowadzili Państwo działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; w szczególności nie prowadzą i nie prowadzili Państwo działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość nie była i nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wykorzystywana w działalności gospodarczej. Celem nabycia przez Państwa w 2021 r. niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działki), będącej przedmiotem planowanej sprzedaży była lokata kapitału w okresie wysokiej inflacji. Działka była i jest wykorzystywana przez Państwa w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w jej posiadanie aż do momentu sprzedaży) w celach prywatnych (osobistych) polegających na lokowaniu kapitału w przedmiotową nieruchomość w całym okresie posiadania działki. W 2022 r. uzyskali Państwo decyzję o warunkach zabudowy pozwalającą na realizację zabudowy mieszkaniowej na nieruchomości, zaś w 2025 r. uzyskali Państwo pozwolenie na budowę 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jednak pozwolenie nie zostało nigdy zrealizowane (brak rozpoczęcia robót). Na nieruchomości nie podjęto żadnych prac zmierzających do uzbrojenia terenu, nie wykonano dróg wewnętrznych, nie prowadzono również żadnych prac porządkowych, w tym prac polegających wyrównaniu terenu. Działka nie była nigdy przedmiotem zawartych przez Państwa z podmiotami trzecimi umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Nigdy wcześniej nie sprzedawali Państwo żadnych nieruchomości/działek. Nie posiadają Państwo żadnych innych nieruchomości, które na dzień dzisiejszy planowaliby sprzedać w przyszłości. Nie podjęli i nie zamierzają Państwo podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
Mając na uwadze opis sprawy, planowanej przez Państwa sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działki) nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicję wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji, istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej lecz zarząd własnymi sprawami majątkowymi. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Państwa nie pozwalają na zakwalifikowanie planowanej sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działki) do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.
Wobec tego Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działki) nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.
W przedstawionym zdarzeniu przyszłym zatem należy przyjąć, że sprzedaż przez Państwa niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działki) nie wygeneruje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
Z wniosku wynika, że niezabudowaną nieruchomość gruntową (działkę), którą planują Państwo sprzedać nabyli Państwo w 2021 r.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż w 2026 r. przedmiotowej nieruchomości (działki), nabytej w 2021 r., będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostanie dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
W myśl art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy wskazać należy, że planowana przez Państwa sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działki), nie będzie mieć związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem przychód z ww. sprzedaży nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.
Jednocześnie wskazać należy, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działki) dokonana do 31 grudnia 2026 r. będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Dochód z tego zbycia będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Państwa w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo