Podatnik wraz z żoną, osoby fizyczne, kupili działkę budowlaną w 2024 roku za 200 000 zł. Działka nie jest używana do działalności gospodarczej. Podatnik planuje w 2026 roku zamienić tę działkę z kuzynką na inną działkę o podobnej wartości i przeznaczeniu, położoną w tej samej lokalizacji. Zamiana ma być dokonana w formie umowy cywilnoprawnej, z wartościami…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 9 grudnia 2025 r. oraz pismem z 9 lutego 2026 r. (data wpływu 11 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W grudniu 2024 r. wraz z małżonką zakupił Pan nieruchomość/działkę budowlaną, jako osoby fizyczne w postępowaniu przetargowym z Urzędu Miasta i Gminy w X za kwotę 200 000 zł. Nabytą nieruchomość chce Pan wraz z żoną, zamieniać z kuzynką na inną nieruchomość/działkę budowlaną o tej samej wartości (200 000 zł) i powierzchni (na tym samym osiedlu).
W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o wskazanie: „miejsce położenia, powierzchnię oraz oznaczenie geodezyjne wskazanej we wniosku działki nabytej przez Pana w grudniu 2024 r.”, wyjaśnił Pan, że działka położona jest w X (…), przy ul. (…), nr działki 3/5, obręb (…), powierzchnia 916 m2, gmina: (…), powiat: (…). Jest to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - uchwała Nr (…) z 28 czerwca 2023 r.
Na pytanie Organu dotyczące wskazania: „jaki rodzaj praw przysługuje Panu do ww. działki (np. własność, użytkowanie wieczyste gruntu)”, wyjaśnił Pan, że działka stanowi Pana własność - zakupiona wraz z małżonką.
Na pytanie Organu o treści: „czy nabycie nastąpiło do Pana i Pana żony wspólności majątkowej małżeńskiej?”, wskazał Pan: „działka nabyta jako wspólność małżeńska i wszelkie zamiany tak będą robione”.
Na pytanie Organu o treści: „w jaki sposób ww. działka była wykorzystywana przez Pana od momentu wejścia w jej posiadanie?”, wskazał Pan, że działka była wyłącznie koszona, usunął Pan samosiejki i wykonuje zabiegi ogrodnicze.
Na pytanie Organu o treści: „czy planowana przez Pana sprzedaż (w drodze umowy zamiany) ww. działki nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?”, wskazał Pan, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.
Na pytanie Organu o treści: „czy ww. działka była wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej; jeśli tak, to należy wskazać: rodzaj i zakres prowadzonej działalności gospodarczej, formę opodatkowania, rodzaj dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe); czy działka ta była wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych oraz prawnych (w przypadku odpowiedzi twierdzącej należy wskazać, kiedy została wprowadzona do ww. ewidencji)?”, wskazał Pan, że działka nie była wykorzystywana do żadnej, czy też jakiekolwiek pozarolniczej działalności gospodarczej.
Na pytanie Organu o podanie: „miejsca położenia, powierzchni oraz oznaczenia geodezyjne działki, którą planuje Pan nabyć w drodze zamiany”, wskazał Pan, że działka jest położona w X, ul. (…), nr działki 3/2, obręb (…), powierzchnia 911 m2, Gmina: (…), Powiat (…). Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (uchwała Nr (…) z 28 czerwca 2023 r.).
Na pytanie Organu o treści: „jaki rodzaj praw przysługuje Pana kuzynce do ww. działki (np. własność, użytkowanie wieczyste gruntu)?”, wskazał Pan, że kuzynka działkę zakupiła około 2007/2008 r. i jest to jej własność sąsiadująca z Pana posesją (miejsce zamieszkania).
W odpowiedzi na prośbę Organu o podanie: „klasyfikacji gruntu, według ewidencji gruntów ww. działki”, wskazał Pan, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania jest to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - uchwała Nr (…) z 28 czerwca 2023 r.
Na pytanie Organu o treści: „jakie, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, będzie przeznaczenie ww. działki w momencie nabycie jej przez Pana?”, wskazał Pan, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania jest to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (uchwała Nr (…) z 28 czerwca 2023 r.) fragmentu terenu miasta X w granicach ulic: (…), (…), cieku wodnego od (…), ulicy (…) po granice administracyjne miasta.
W wezwaniu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ww. działki, Organ prosił o wskazanie:
- wskazał Pan, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania jest to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (uchwała Nr (…) z 28 czerwca 2023 r.) fragmentu terenu miasta X w granicach ulic: (…), (…), cieku wodnego od (…), ulicy (…) po granice administracyjne miasta.
Na pytanie Organu o treści: „w jakim celu planuje Pan nabyć ww. działkę?”, wskazał Pan, że działka, którą chce Pan nabyć (zamienić) sąsiaduje z Pana posesją (miejsce zamieszkania). Od 2009 r. opiekuje się Pan tą działką, wykonał ogrodzenie działki, wyrównał teren, posiał trawę, dokonał nasadzenia drzewek owocowych, wykonał rabaty warzywne, kompostownik, planuje Pan postawić altanę, drewutnię, garaż wolnostojący, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania.
Na pytanie Organu o treści: „czy i kiedy planuje Pani rozpoczęcie budowy budynku mieszkalnego na ww. działce?”, wskazał Pan, że w niedalekiej przyszłości planuje postawić drewutnię, altanę, garaż wolnostojący, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania.
Na pytanie Organu o treści: „jakie podejmie Pan działania zmierzające do realizacji własnych celów mieszkaniowych na ww. działce, które obiektywnie oceniając potwierdzą zamiar realizacji na niej własnych potrzeb mieszkaniowych w okresie 3 lat kalendarzowych od końca roku, w którym nastąpi wskazana we wniosku zamiana działek?”, wskazał Pan, że w przeciągu 3 lat planuje zagospodarować działkę stawiając altanę, drewutnie i garaż wolnostojący, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania.
Na pytanie Organu o treści: „gdzie i w jaki sposób realizuje Pan i będzie realizował w przyszłości własne potrzeby mieszkaniowe?”, wskazał Pan, że w przyszłości na działce, którą chce Pan nabyć będzie chciał postawić domek parterowy, jednokondygnacyjny.
W drugim uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o „dokładną datę podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Pana i Pana żonę wskazanej we wniosku działki nabytej przez Państwa w drodze przetargu”, wskazał Pan, że akt notarialny został podpisany 13 grudnia 2024 r.
Na pytanie Organu o treści: „jaka zostanie wskazana w akcie notarialnym dotyczącym zamiany cena/wartość zbywanej przez Pana działki, a jaka działki zbywanej przez Pana kuzynkę?”, wskazał Pan, że cena/wartość działki zbywanej - 218 650 zł, cena/wartość działki zbywanej przez kuzynkę to 218 650 zł.
Na pytanie Organu o treści: „czy cena/wartość sprzedaży będzie odpowiadała cenom rynkowym?”, wskazał Pan, że cena sprzedaży będzie odpowiadała cenom rynkowym.
Na pytanie Organu o treści: „kiedy planują Państwo zawrzeć z kuzynką umowę zamiany działek?”, wskazał Pan, że zamianę działek planuje Pan zawrzeć w drugim lub trzecim kwartale 2026 r.
Na pytanie Organu o treści: „czy zamierza Pan na nieruchomości nabytej od kuzynki wybudować budynek mieszkalny trwale związany z gruntem i w nim zamieszkać? Jeśli tak, to prosimy wskazać w jakim okresie?”, wskazał Pan, że na chwilę obecną nie zamierza Pan budować budynku mieszkalnego trwale związanego z gruntem - jest taki plan, ale za około 10 lat w zależności od sytuacji rodzinnej.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy nieodpłatna zamiana działki przed upływem 5 lat od czasu zakupu, nie obliguje do zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), gdyż przychód z zamiany działki jest równy kosztom poniesionym na nabycie nowej działki, wobec powyższego zobowiązanie podatkowe wynosi „0 zł”?
Pana stanowisko w sprawie
Nabywając nieruchomość/działkę budowlaną w 2024 r. za kwotę 200 000 zł i dokonując zamiany na nieruchomość/działkę budowlaną za kwotę 200 000 zł, to uzyskany dochód do opodatkowania wyniesie „0”.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy sformułowanie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.
Kwestie związane z zamianą nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
W myśl art. 155 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, że umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego. Na mocy art. 604 Kodeksu cywilnego:
Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Tym samym „odpłatne zbycie”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.
Forma bezpośredniej wymiany rzeczy, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne.
Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Ponadto, zgodnie z cytowanym uprzednio art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.
Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia.
Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnię, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe. W następstwie umowy zamiany, mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast, każda ze stron nabywa nową nieruchomość.
Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z treści wniosku wynika, że:
Działkę nr 3/5 nabył Pan w 2024 r. i zamierza dokonać jej zamiany w 2026 r., zatem czynność ta będzie stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ do odpłatnego zbycia (zamiany) dojdzie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Bez znaczenia jest bowiem, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze umowy sprzedaży, zamiany czy zniesienia współwłasności. Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy „odpłatne zbycie”, oznacza bowiem każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 30e ust. 3 cyt. ustawy:
W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 powołanej ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Jak stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Według art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Według art. 19 ust. 2 cyt. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.
Art. 19 ust. 3 powołanej ustawy stanowi, że:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
W myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy:
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Z powołanych powyżej przepisów wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, u każdej ze stron umowy przenoszonej własności jest wartość zbywanej nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany, pomniejszona o poniesione przez podatnika koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp.). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W przedmiotowej sprawie w 2024 r. zakupił Pan działkę nr 3/5 (która będzie stanowić przedmiot zamiany), a więc nabycie tej nieruchomości miało charakter odpłatny. W rezultacie, do ustalenia kosztów uzyskania przychodu należy zastosować przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy,
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowane przez Pana w 2026 r. odpłatne zbycie nieruchomości (działki nr 3/5) w drodze zamiany przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (tj. 2024 r.), będzie stanowić dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku w Pana przypadku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartością zbywanej nieruchomości pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia tej nieruchomości) określonym zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c tej ustawy, obejmującymi w szczególności koszt nabycia (w tym przede wszystkim cenę nabycia) zbywanej przez Pana nieruchomości. Tak obliczony dochód będzie podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Dopiero w sytuacji, gdy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, będą co najmniej równe przychodowi uzyskanemu z odpłatnego jej zbycia, nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu transakcji zamiany.
Wobec powyższego, nie można zgodzić się z Pana stwierdzeniem, że kosztem dla Pana jest wartość nowej działki otrzymanej w drodze zamiany, ponieważ wydatek poniesiony na nabycie nowej działki nie stanowi kosztu uzyskania przychodu w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani także kosztu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej, w szczególności interpretacja nie dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), Organ opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonano wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Wyjaśnić również należy, że Organ wydając interpretacje w trybie ww. przepisu, nie odnosi się do kwot i nie dokonuje wyliczeń np. kwoty przychodu, dochodu (straty), wysokości podatku. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu, zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo