Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.1020.2025.1.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Rzeczypospolitej Polskiej. Dnia 28 grudnia 1995 r. Wnioskodawca, wspólnie z małżonką, nabył od osób fizycznych, na podstawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym sporządzonym przed (…), notariuszem w (…), Rep. A nr (…), własność:

1)  niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) z obrębu numer: (…) o powierzchni (…) m², położonej w (…), dzielnicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), (…), prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość 1”);

2)  niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnymi (…) z obrębu numer: (…), o powierzchni (…) m², położonej w (…), dzielnicy (…), mieście (…), województwie (…), dla której Sąd Rejonowy (…), (…), prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość 2”),

3)  niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) z obrębu numer: (…), o powierzchni (…) m², położonej przy ul. (…), dzielnicy (…), mieście (…), województwie (…), dla której Sąd Rejonowy (…), (…), prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość 3”).

W dalszej części wniosku Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 będą łącznie określane jako „Nieruchomości”. Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki z uwagi na pozostawanie przez nich, w chwili nabycia Nieruchomości, w ustroju ustawowej wspólności majątkowej. Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego w celach prywatnych, z zamiarem zabezpieczenia przyszłości finansowej rodziny.

Zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Okręgowego (…), (…) z dnia 5 kwietnia 2011 r., sygn. akt (…), została orzeczona separacja związku małżeńskiego Wnioskodawcy i Jego małżonki, w związku z czym, Wnioskodawca w chwili zbycia udziału w prawie współwłasności Nieruchomości pozostawał ze swoją żoną w ustroju przymusowej rozdzielności majątkowej.

Wnioskodawca i Jego małżonka nie żądali zniesienia przez sąd separacji. Nie toczy się ponadto, żadne postępowanie w tej sprawie. Nie dokonali również podziału majątku wspólnego po uprawomocnieniu się orzeczenia o separacji, tj. nie zawierali żadnych umów dotyczących podziału majątku oraz nie przeprowadzali żadnego postępowania sądowego o podział wskazanego majątku. W konsekwencji, udziały Wnioskodawcy i Jego małżonki we współwłasności Nieruchomości były równe i wynosiły po 1/2 części.

Nieruchomości od chwili ich nabycia nie stanowiły przedmiotu najmu, dzierżawy bądź innego stosunku obligacyjnego. Nieruchomości nie były użytkowane przez Wnioskodawcę. Co pewien czas w obrębie Nieruchomości przeprowadzano prace pielęgnacyjne w zakresie czyszczenia Nieruchomości i usuwania zarośli.

Nieruchomości są położone na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), przyjętym uchwałą nr (…) z dnia (…) r., zgodnie z którym dla Nieruchomości przewidziano przeznaczenie pod usługi lub zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (symbol: (…)). Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań, które zmierzałyby do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca nie dokonywał czynności mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnego nabywcy lub zwiększenie ich wartości ekonomicznej, takich jak uzbrojenie Nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub elektroenergetycznej, ogrodzenie terenu, niwelacja terenu itd.

Wnioskodawca i Jego żona otrzymywali oferty nabycia Nieruchomości, a pojawiające się propozycje cenowe były mocno zróżnicowane, wobec czego w grudniu 2017 r. Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla północnej części Nieruchomości 1.

W 2017 r., przed podjęciem negocjacji z Kupującym, na potrzeby oszacowania wartości Nieruchomości Wnioskodawca zlecił biuru architektonicznemu analizę chłonności terenu; w tym celu biuro stworzyło projekt na potrzeby określenia możliwości zabudowy analizowanego terenu kompleksem mieszkalno-usługowym, z podziemnymi i naziemnymi miejscami parkingowymi; w ramach tych analiz biuro architektoniczne uzyskiwało informację od dostawców mediów odnośnie możliwości doprowadzenia do Nieruchomości mediów dla tej inwestycji, oraz wskazało na możliwość budowy mieszkań i lokali usługowych, z podziemnymi i naziemnymi miejscami parkingowymi.

W związku z powyższym zleceniem, na wniosek złożony przez Wnioskodawcę, w dniu 25 czerwca 2019 r. została wydana przez (…) decyzja nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalno-usługowych na działce nr (…) z obrębu (…), położonej przy ul. (…).

W 2020 r. Wnioskodawca próbował otrzymać kolejną decyzję o warunkach zabudowy, ale otrzymał decyzję odmowną, od której wniósł odwołanie do (…), a po uwzględnieniu odwołania Wnioskodawca zrezygnował z dalszych starań o pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla kolejnych działek, składając wniosek o zawieszenie postępowania w tym zakresie z uwagi na konieczność ponoszenia istotnych kosztów niezbędnych do kontynuowania tego postępowania.

Dnia 11 października 2023 r. na wniosek spółki działającej pod firmą „(…)” spółka akcyjna z siedzibą w (…), adres: (…), wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (…), NIP: (…), REGON: (…) (dalej jako: „Nabywca” lub „Kupujący”), w odniesieniu do Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, wydana została przez (…) decyzja (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działkach nr (…) i (…) z obrębu (…) położonych przy ul. (…). Tłem dla złożenia takiego wniosku przez Nabywcę były negocjacje Nabywcy oraz Wnioskodawcy i Jego małżonki dotyczące potencjalnego nabycia Nieruchomości przez Nabywcę. Kupujący działał w tym postępowaniu we własnym imieniu, a nie w imieniu Wnioskodawcy.

Dnia 26 października 2023 r. na wniosek Nabywcy, w odniesieniu do południowej części Nieruchomości 1, wydana została przez (…) decyzja nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego na części działki nr (…) z obrębu (…), położonej przy ul. (…).

Zgodnie z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaną na wniosek zarządcy drogi, w 2024 r. zatwierdzony został m.in. projekt podziału Nieruchomości 1 na działki po podziale nr (…) i nr (…), przy czym działka nr (…) jako przeznaczona pod budowę dróg stała się z mocy prawa własnością (…).

Wnioskodawca nie podejmował osobiście żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności nie publikował ogłoszeń w prasie lub w Internecie ani nie umieszczał na Nieruchomościach banerów informacyjnych. Wnioskodawca nawiązał współpracę z pośrednikiem w zakresie obrotu nieruchomościami, który prowadził kontakty z potencjalnymi nabywcami oraz przygotował broszurę informacyjną zawierającą prezentację Nieruchomości, możliwości ich zabudowy, przesyłał ją potencjalnym nabywcom wraz z zaproszeniami do składania ofert zakupu Nieruchomości wraz z dokumentami oraz informacjami dotyczącymi Nieruchomości. Zakres usług pośrednika, z którego skorzystał Wnioskodawca, był standardowy i obejmował zatem m.in. zebranie ofert od zainteresowanych nabyciem Nieruchomości, selekcję rzeczonych ofert oraz pomoc w prowadzeniu rozmów z potencjalnymi nabywcami.

Dnia 24 września 2025 r. Wnioskodawca i Jego małżonka zawarli z Nabywcą umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej jako: „Umowa”), na mocy której Wnioskodawca zbył na rzecz Kupującego udział we współwłasności Nieruchomości (z tym zastrzeżeniem, że na mocy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdzony został m.in. projekt podziału Nieruchomości 1 na działki po podziale: nr (…) i nr (…), przy czym działka nr (…) jako przeznaczona pod budowę dróg stała się z mocy prawa własnością (…), w związku z powyższym Wnioskodawca zbył na rzecz Kupującego udział w wysokości 1/2 w prawie współwłasności działki gruntu nr (…)), w wysokości 1/2 części (dalej jako: „Transakcja”).

Kupujący nabył niezabudowane Nieruchomości celem zrealizowania inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, z jednokondygnacyjnym garażem podziemnym, wraz z niezbędną infrastrukturą (dalej: „Planowana Inwestycja”).

Strony Umowy uzgodniły, że Kupujący, poza zapłatą ceny sprzedaży, dokona dodatkowych płatności w ramach mechanizmów dopłaty do ceny oraz refundacji kwoty opłaty planistycznej na rzecz każdego ze sprzedających, a więc również na rzecz Wnioskodawcy.

Nabywca jest bowiem zobowiązany do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy — tytułem dopłaty do ceny sprzedaży — 1/2 części kwoty stanowiącej (…)% przychodów netto ze sprzedaży lokali (mieszkalnych, usługowych i miejsc postojowych) wybudowanych w ramach planowanej inwestycji na Nieruchomościach, co do których doszło do przeniesienia własności na nabywcę, pomniejszonych o sumę składek na (…) ((…)) należnych w ramach planowanej inwestycji, o ile kwota stanowiąca (…)% przychodów ze sprzedaży pomniejszona o kwotę odprowadzoną na (…) przekroczy kwotę ceny sprzedaży, powiększoną o należny podatek od towarów i usług w stawce obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego („Dopłata do Ceny”).

W celu uniknięcia wątpliwości, kwota Dopłaty do Ceny przed powiększeniem o należny podatek od towarów i usług zostanie obliczona według następującego wzoru:

Dopłata do Ceny = (…) % x (Przychody ze Sprzedaży - wpłata na (…)) - Kwota Netto.

Jednocześnie w celu prawidłowej realizacji powyższego obowiązku, Kupujący będzie przekazywał z tego tytułu Sprzedającym właściwe raporty za okresy rozliczeniowe związane z ww. sprzedażą celem ustalenia dopłat w właściwej wysokości, a brak wywiązywania się Kupującego z obowiązku dostarczenia takiego raportu na warunkach określonych w Umowie będzie się wiązał z karą umowną na rzecz Wnioskodawcy.

Raporty z dopłaty do ceny będą każdorazowo przekazywane wraz z opinią biegłego rewidenta potwierdzającą prawidłowość danych zawartych w raporcie z dopłaty do ceny.

Ponadto, na żądanie i na koszt Sprzedających, Kupujący będzie zobowiązany do przekazania Sprzedającym elektronicznych wyciągów z aktów notarialnych obejmujących umowy ustanowienia odrębnej własności lokali lub ich sprzedaży, stanowiących podstawy do wyliczenia kwoty Przychodów ze Sprzedaży. Kupujący ustanawia Sprzedających, każdego z Nich z osobna, swoim pełnomocnikiem do odbioru od notariusza wyciągów z aktów notarialnych obejmujących umowy ustanowienia odrębnej własności lokali lub ich sprzedaży, w zakresie pozwalającym na ustalenie podstawy do wyliczenia kwoty Przychodów ze Sprzedaży i z uwagi na charakter pełnomocnictwa stanowiącego sposób zabezpieczenia roszczeń Sprzedających, zrzeka się odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Każdy z pełnomocników będzie uprawniony do wystąpienia do notariusza o wydanie wyciągów opisanych w zdaniu poprzedzającym, o ile Kupujący nie przekaże Sprzedającym powyższych wyciągów w terminie siedmiu dni roboczych od dnia otrzymania żądania od Sprzedających.

W przypadku powstania po stronie Wnioskodawcy obowiązku zapłaty opłaty planistycznej, o której mowa w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2023 r. albo innej opłaty, która zostanie wprowadzona ustawowo w miejsce powyższej opłaty planistycznej oraz innej opłaty, która ewentualnie zostanie wprowadzona ustawowo, jako opłata uzupełniająca opłatę planistyczną, w związku ze wzrostem wartości Nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sprzedażą Nieruchomości, o ile obowiązek jej uiszczenia zostanie stwierdzony ostateczną decyzją administracyjną, Kupujący dokona na rzecz Wnioskodawcy i Jego małżonki (po 1/2 części kwoty) zapłaty kwoty stanowiącej równowartość opłaty planistycznej („Refundacja Kwoty Opłaty Planistycznej”).

W kontekście powyższej Refundacji Kwoty Opłaty Planistycznej, Strony postanowiły, że niezwłocznie po zawarciu Umowy Sprzedaży objętej niniejszym aktem, każdy ze Sprzedających zobowiązuje się udzielić osobie wskazanej przez Kupującego będącej adwokatem lub radcą prawnym pełnomocnictwa do reprezentowania każdego ze Sprzedających w postępowaniu administracyjnym oraz sądowo-administracyjnym o ustalenie Opłaty Planistycznej oraz o zwrot Opłaty Planistycznej oraz, z uwagi na zobowiązanie Kupującego do zapłaty Kwoty Refundacji Opłaty Planistycznej, zobowiązuje się do jego nieodwoływania i zobowiązuje się ponadto do niezwłocznego informowania Kupującego o otrzymanych zawiadomieniach, pismach i decyzjach w ramach powyższego postępowania.

Wnioskodawca od 1 stycznia 2019 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) (NIP: (…)), w ramach której wykonuje działalność gospodarczą oznaczoną następującymi kodami PKD:

·      70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,

·      70.21.Z Stosunki międzyludzkie (public relations) i komunikacja,

·      73.20.Z Badanie rynku i opinii publicznej,

·      82.99.Z Pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana.

Opisane we wniosku Nieruchomości nie były związane z tą działalnością gospodarczą. Co więcej, przedmiot prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej nigdy nie obejmował nabywania lub zbywania nieruchomości. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”).

Wnioskodawca jest współwłaścicielem następujących nieruchomości:

·      działka budowlana (…), nabyta w 2002 r.,

·      działka budowlana ul. (…), (…), otrzymana w darowiźnie w 1996 r.,

·      gospodarstwo rolne (…), gmina (…), nabyte w 2007 r.,

·      ziemia rolna (…), gmina (…), nabyta w 2007 r.

Wnioskodawca był współwłaścicielem dwóch domów w (…) nabytych odpowiednio w 1995 r. i 2006 r., które następnie zostały przekazane w darowiźnie synom. Ponadto Wnioskodawca w 1986 r. wraz z małżonką nabył działkę w (…), na której w 1990 r. wybudowany dom, który został przekazany umową dożywocia synom: (…) i (…) w 2005 r. Co więcej, oprócz nieruchomości opisanych wyżej, dodatkowo Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości (apartamentu) przy ul. (…) w (…), nabytej w 2014 r.

W 1989 r. Wnioskodawca oraz Jego małżonka sprzedali mieszkanie. Wnioskodawca na moment złożenia wniosku o interpretacji indywidualnej nie planuje sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości. Wnioskodawca nie rozważa również nabycia kolejnych nieruchomości, jednakże nie wyklucza takiej możliwości.

Pytanie

Czy dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W opisanym stanie faktycznym dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „ustawa o PIT”) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Podatek dochodowy od osób fizycznych został oparty na katalogu źródeł przychodów. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, jednym ze źródeł jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W związku z powyższym przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli kumulatywnie zostaną spełnione dwa warunki:

1)  odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz

2)  odpłatne zbycie zostaje dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Ad 1. Odpłatne nabycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej

Dokonując oceny pierwszej z przesłanek warunkujących brak powstania przychodu do opodatkowania, należy zweryfikować, czy odpłatne zbycie udziału we współwłasności Nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. W tym celu uwzględnieniu podlega przepis art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, zgodnie z którym, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie ze wskazaną powyżej definicją, pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy o PIT to działalność, która łącznie spełnia następujące warunki:

1)  jest działalnością zarobkową,

2)  jest prowadzona we własnym imieniu,

3)  jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły.

Należy również zauważyć, że z porównania powyższej definicji z definicją „działalności gospodarczej” zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wynika jednoznacznie, że zakres pojęcia „działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów o VAT jest znacznie szerszy niż w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Przede wszystkim warunkiem uznania danej czynności za wykonaną w warunkach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie jest - inaczej niż na gruncie przepisów o podatku dochodowym - wykonywanie jej w sposób „zorganizowany i ciągły”.

Z tego względu, możliwe jest zakwalifikowanie jako podlegającą opodatkowaniu VAT czynności sprzedaży nieruchomości, również wówczas, gdy nie jest dokonywana w ramach określonych, powtarzalnych, podejmowanych systematycznie i w sposób uporządkowany czynności, wiążących się określonymi nakładami (materialnymi lub nakładu pracy).

Takie stanowisko zajmowali podatnicy w wielu interpretacjach indywidualnych, które zyskały aprobatę Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - m.in. w piśmie z dnia 3 października 2025 r., 0112-KDSL1-1.4011.470.2025.2.AO. Tożsame stanowisko reprezentowane jest w orzecznictwie - np. w wyroku NSA z dnia 9 września 2014 r. (I FSK 1366/13). W stanowiskach tych zwraca się szczególną uwagę na fakt, iż definicja działalności gospodarczej wynikająca z przepisów ustawy o VAT jest szersza - bardziej pojemna - niż definicja tej działalności obowiązująca na gruncie ustawy PIT. Wynika to w szczególności z faktu, iż przesłanki ciągłości i zarobkowości należy w przypadku ustawy o VAT odczytywać inaczej niż w przypadku ustawy o PIT. Przesłankę zarobkowości i ciągłości w rozumieniu VAT należy bowiem rozpatrywać w odniesieniu do pojedynczej czynności, podczas gdy te same przesłanki na gruncie przepisów ustawy o PIT odnoszą się do ogółu działalności podatnika.

Z tej przyczyny definicja działalności gospodarczej na gruncie przepisów ustawy o VAT ma o wiele szerszy zakres, niż definicja działalności gospodarczej funkcjonująca dla celów ustawy o PIT. Są to pojęcia autonomiczne - niezależne od siebie, wobec tego analiza w zakresie tego, czy sprzedaż Nieruchomości stanowi transakcję wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT powinna zostać dokonana niezależnie od oceny przedmiotowej transakcji z punktu widzenia przepisów o VAT. W tym miejscu Wnioskodawca pragnie wskazać, iż jest On zainteresowanym niebędącym stroną postępowania w odrębnym wniosku o interpretację indywidualną, złożonym z inicjatywy Kupującego. Wniosek ten ma ocenić prawidłowość opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. Niemniej jednak, jak wskazano powyżej, z uwagi na odmienność definicji pojęcia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT oraz ustawy o VAT, w ocenie Wnioskodawcy, wniosek o interpretację w zakresie podatku VAT dotyczący sprzedaży Nieruchomości jest niezależny od oceny tej sytuacji na gruncie ustawy o PIT i zdaniem Wnioskodawcy, nie ma wpływu na analizę zasad opodatkowania tej Transakcji podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad 2.1. Działalność zarobkowa

Działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT może być wyłącznie działalność zarobkowa, czyli nastawiona na uzyskiwanie zysku. Dana działalność jest wówczas zarobkowa, gdy wykazuje zdolność do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie te zyski faktycznie realizować.

Zgodnie z art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej jako: „k.c.”) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Umowa sprzedaży jest zatem umową odpłatną. Wnioskodawca, w zamian za przeniesienia na Nabywcę swojego udziału w prawie współwłasności Nieruchomości, uzyskał od niego ekonomiczny ekwiwalent w postaci ceny, wobec czego zbycie udziału w prawie współwłasności Nieruchomości dokonane przez Wnioskodawcę niewątpliwie spowodowało powstanie po Jego stronie zysku.

Jednocześnie należy zauważyć, że samo wygenerowanie zysku bez spełnienia pozostałych przesłanek definicyjnych działalności gospodarczej określonych w przepisach ustawy o PIT nie będzie skutkować zakwalifikowaniem przychodu jako pochodzącego z działalności gospodarczej.

Ad 2.2. Działalność prowadzona we własnym imieniu

Przechodząc do oceny kolejnej z przesłanek warunkujących brak powstania przychodu z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, należy wskazać, że zbycie udziału w prawie współwłasności Nieruchomości zostało dokonane przez Wnioskodawcę w Jego własnym imieniu oraz na Jego własną odpowiedzialność, albowiem skutki transakcji zmaterializowały się w Jego sferze prawnej.

Należy jednak podkreślić, że zbycie udziału w prawie współwłasności Nieruchomości we własnym imieniu i osiągnięcie z tego tytułu zysku nie pozwala automatycznie przyjąć, że sprzedaż została dokonana w ramach wykonywanej działalności gospodarczej w świetle przepisów ustawy o PIT. Z tego względu należy również zweryfikować, czy działania Wnioskodawcy miały charakter zorganizowany oraz ciągły, co uczyniono poniżej.

Ad 2.1. Działalność prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły

Aby działalność podejmowana przez podatnika mogła zostać uznana za wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, musi być prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły.

Prowadzenie działalności gospodarczej jest stanem obiektywnym. Dla uzyskania przychodów z tego tytułu nie jest w szczególności wymagane, aby podatnik dokonał rejestracji działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach. O spełnianiu tego kryterium nie decyduje również subiektywne przekonanie podatnika, że przychody z jego działalności są przypisane do innego źródła przychodu (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. II FSK 2096/12).

W orzecznictwie sądów administracyjnych wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym na pojęcie zorganizowania w świetle art. 5a pkt 5 ustawy o PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i przede wszystkim w fazie realizacyjnej (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 maja 2021 r., sygn. II FSK 3454/18). Innymi słowy, zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporządkowany.

Należy jednocześnie zauważyć, że z pozarolniczą działalnością gospodarczą nie mogą być utożsamiane działania podatnika, które mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu mieniem prywatnym (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. II FSK 749/18). Z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej wiąże się bowiem profesjonalny charakter aktywności podatnika.

Ciągłość działań oznacza natomiast stałość ich wykonywania, powtarzalność, regularność oraz stabilność. Celem, który przyświecał ustawodawcy przy sformułowaniu przesłanki ciągłości, było wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej zdarzeń o charakterze jednorazowym bądź incydentalnym.

Podsumowując omawiane kryterium, należy wskazać na stanowisko zajęte przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 czerwca 2021 r., sygn. II FSK 3674/18. Sąd wskazał, że aktywność podatnika charakteryzuje się zorganizowaniem i ciągłością wtedy, gdy „podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.

W opisanym stanie faktycznym nie ma podstaw do stwierdzenia, że Wnioskodawca zbył na rzecz Kupującego udział w prawie współwłasności Nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT. Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę w odniesieniu do współposiadanych przez niego Nieruchomości nie nosiły cech zorganizowanej działalności o charakterze handlowym. Zbycie udziału w prawie współwłasności Nieruchomości nastąpiło bowiem w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomości od chwili ich nabycia nie stanowiły przedmiotu najmu, dzierżawy bądź innego stosunku obligacyjnego. Nie były również użytkowane przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie czerpał z nich żadnych pożytków. Powyższe potwierdza, że Wnioskodawca nie planował wykorzystywać Nieruchomości w sposób komercyjny, ani faktycznie nie wykorzystywał ich w takim celu.

Organy podatkowe potwierdzają, że okoliczność ta jest bardzo istotna dla oceny charakteru czynności podejmowanych z wykorzystaniem nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży - wskazuje na to chociażby pismo z dnia 8 września 2025 r., w którym to Dyrektor KIS stwierdził, że: Od momentu nabycia działka była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne, jako łąka koszona raz w roku. Nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, działalności ani inwestycji, bez jakichkolwiek działań zmierzających do jej komercyjnego wykorzystania, co potwierdza jej charakter jako majątku prywatnego.

Ponadto należy wskazać, że Wnioskodawca zamierza przeznaczyć środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości na zaspokojenie i zabezpieczenie potrzeb rodziny. Jego działaniom, odmiennie niż profesjonalnym podmiotom zajmującym się obrotem nieruchomościami, nie przyświeca chęć uczynienia z tego typu działalności stałego źródła dochodu ukierunkowanego na regularne osiąganie zysku w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości. Wnioskodawca nie planuje w szczególności reinwestycji uzyskanych środków w zakup kolejnych nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży.

O zakwalifikowaniu przychodu ze zbycia udziałów we współwłasności Nieruchomości do kategorii przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie może przesądzać okoliczność skorzystania przez Wnioskodawcę z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Do zadań pośrednika należało zebranie ofert od zainteresowanych nabyciem Nieruchomości, selekcja ofert oraz pomoc w prowadzeniu rozmów z potencjalnymi nabywcami. Tymczasem podatnik, który zamierza podjąć profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, nie zleca poszukiwania nabywcy innemu podmiotowi. Jak trafnie zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 14 czerwca 2018 r., sygn. I SA/Łd 174/18 taki schemat działania świadczy o bierności sprzedawcy, a nie o jego aktywności. Wskazany powyżej zakres czynności powierzonych pośrednikowi nie wykraczał poza standardowe warunki tego typu usług świadczonych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (tak np. w interpretacji indywidualnej z dnia 6 maja 2021 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.73.2021.5.MT). Co istotne, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych, które mogłyby świadczyć o podejmowaniu czynności profesjonalnych, zbliżonych do działań handlowców. W tym miejscu warto podkreślić fragment przywołanego powyżej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 14 czerwca 2018 r., sygn. I SA/Łd 174/18:

W szczególności, zdaniem sądu, jeśli dana osoba zamierza podjąć działalność w zakresie handlu nieruchomościami, to zazwyczaj nie zleca sprzedaży nieruchomości pośrednikowi. Trudno bowiem w takim przypadku mówić, że sprzedający jest aktywnym handlowcem. Przeciwnie, zlecenie wyszukania nabywców pośrednikowi świadczy o bierności sprzedawcy, a nie o aktywności. Jego aktywność sprowadza się do podpisania umowy z pośrednikiem. [...] Wydaje się, że aktualnie od zawodowego handlowca nieruchomościami należałby oczekiwać np. profesjonalnie przygotowanej strony internetowej prezentującej oferowane do sprzedaży nieruchomości, a nie zlecanie sprzedaży pośrednikowi.

Ponadto należy zauważyć, że korzystanie z usług pośrednictwa jest praktyką powszechną na rynku nieruchomości, a tym samym samo podjęcie takiej współpracy nie wykracza poza działania, które są charakterystyczne dla zwykłego zarządu własnym majątkiem (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2025 r., sygn. II FSK 1083/22). Innymi słowy, Wnioskodawca nie podjął aktywnych działań, które świadczyłyby o zaangażowaniu przez niego w sprzedaż Nieruchomości w sposób choćby zbliżony do działań handlowców trudniących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Podział Nieruchomości 1 na działki o nr (…) oraz nr (…) - dokonany na mocy decyzji z dnia 19 kwietnia 2024 r. - nie nastąpił z inicjatywy Wnioskodawcy. Stosownie bowiem do przepisu art. 11a ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje się na wniosek właściwego zarządcy drogi. W przedmiotowej decyzji został zatwierdzony podział nieruchomości, a wskazane w niej części nieruchomości, w tym działka nr (…), z mocy prawa stała się własnością (…). Na marginesie należy zauważyć, że nawet jeśli podział nastąpiłby z inicjatywy Wnioskodawcy, to okoliczność ta sama nie determinuje automatycznie uznania, że było to działanie profesjonalne.

Potwierdza to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w najnowszych interpretacjach indywidualnych, m.in. w piśmie z dnia 29 maja 2025 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.230.2025.4.ST: W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Co prawda, dokona Pan podziału działki nr C oraz planuje wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działki, ale takie działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami (...).

Ponadto zbycie udziału we współwłasności Nieruchomości nie spełnia także przesłanki ciągłości działalności gospodarczej. Należy bowiem podkreślić, że poza zbyciem udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji, Wnioskodawca wspólnie z małżonką, sprzedał tylko mieszkanie w 1989 r. Ponadto Wnioskodawca wraz z małżonką w 2007 r. oraz w 2020 r. przekazali w drodze umowy darowizny dwie nieruchomości na rzecz synów, natomiast w 2005 r. przekazali nieruchomość synom na podstawie umowy dożywocia.

Powyższe wskazuje, że odpłatne zbycie udziału we współwłasności Nieruchomości przez Wnioskodawcę miało niewątpliwie charakter incydentalny, gdyż poprzednia transakcja tego rodzaju miała miejsce ponad 35 lat temu, a w międzyczasie Wnioskodawca zawarł dwie umowy darowizny oraz jedną umowę dożywocia posiadanych nieruchomości na rzecz osób z grona najbliższej rodziny.

Działaniom Wnioskodawcy nie można zatem przypisać cech powtarzalności, regularności i stabilności. Z kolei, jak trafnie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 maja 2025 r., sygn. II FSK 1083/22, to dokonywanie przez podatnika powtarzalnych transakcji zakupu i sprzedaży towarów pozwala na uznanie go za handlowca. Tymczasem Wnioskodawca nie planuje także sprzedawać innych nieruchomości.

Co więcej, również przedmiotowe Nieruchomości nie zostały nabyte przez Wnioskodawcę i Jego żonę w 1995 r. z zamiarem sprzedaży, na co wskazuje chociażby długi okres posiadania ich w majątku wspólnym, a następnie - od chwili ustanowienia separacji - w majątkach osobistych małżonków. Wobec powyższych okoliczności należy stwierdzić, że czynności podjęte przez Wnioskodawcę mieszczą się w zakresie zarządu mieniem prywatnym, gdyż Jego zamiarem było wyłącznie spieniężenie swojego majątku prywatnego (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Gd 170/19). Także Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 1 kwietnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.57.2025.3.LS wskazał, że sprzedaż - nawet wielokrotna - przedmiotów z majątku prywatnego przez osoby fizyczne, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Kolejnym argumentem przemawiającym przeciwko przyjęciu prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt, iż podejmowane przez Niego czynności podejmowane zmierzały do definitywnej sprzedaży udziałów we współwłasności każdej z Nieruchomości na rzecz jednego podmiotu. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie (m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. I SA/Rz 37/21 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w tej samej sprawie z dnia 27 kwietnia 2022 r., sygn. II FSK 507/21): „Czynności podejmowane przez skarżącą, zmierzały do definitywnej sprzedaży wszystkich objętych wnioskiem działem, jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej, wobec czego nie sposób upatrywać w nich cech regularności. Podobnie brak jest podstaw do stwierdzenia w przypadku jej działań cech zorganizowania, w znaczeniu profesjonalnych czynności, realizowanych w ramach odpowiednio ukształtowanej w tym celu struktury”.

O spełnieniu przesłanki zorganizowanego oraz ciągłego działania nie może także przesądzać uzyskanie przez Wnioskodawcę decyzji o warunkach zabudowy dla północnej części Nieruchomości 1. Należy podkreślić, że dokonując oceny, czy działania podatnika wykazywały cechy działalności gospodarczej, należy w każdym przypadku brać pod uwagę całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszelką aktywność podatnika, a nie tylko pojedyncze elementy stanu faktycznego (tak też Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 30 września 2025 r., sygn. 0112- KDSL1-2.4011.432.2025.3.JN).

W orzecznictwie sądów administracyjnych reprezentowany jest pogląd, zgodnie z którym pozyskanie decyzji administracyjnych mieści się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17 wyraził pogląd, zgodnie z którym działania poprzedzające sprzedaż nieruchomości - takie jak podział działek bądź uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy - mogą mieścić się w zakresie zwykłego wykonywania prawa własności. Tożsame stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. II FSK 1100/17, wskazując, że: „Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uzyskania stosownych decyzji administracyjnych [...] nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”.

Także Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej niejednokrotnie potwierdzał, że sam fakt uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu podatnika jako profesjonalnego handlowca. W stanie faktycznym określonym w interpretacji indywidualnej z dnia 29 maja 2025 r.,

sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.230.2025.4.ST wnioskodawca zamierzał wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Otrzymał już natomiast decyzję o scaleniu i podziale działek. W wyniku podziału miało powstać dziewięć działek, w tym działka drogowa. Ponadto wnioskodawca nie wykluczył, że w ostateczności skorzysta z biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Tymczasem organ interpretacyjny, pomimo powyższych okoliczności, potwierdził słuszność stanowiska wnioskodawcy i wskazał, że przychód z tytułu planowanej sprzedaży działek nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, albowiem: „W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Co prawda, dokona Pan podziału działki nr C oraz planuje wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działki, ale takie działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście całokształtu okoliczności przedstawione, sprawy”.

Z odmiennym stanowiskiem, które kwalifikuje uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jako działanie profesjonalnego podmiotu trudniącego się obrotem nieruchomościami, nie można się zgodzić.

Nie można bowiem wymagać, na co wielokrotnie zwracały uwagę sądy administracyjne, aby osoba fizyczna wyzbywała się majątku w sposób najmniej rentowny i ekonomiczny (zob. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 lutego 2024 r., sygn. I SA/GI1003/23). Takie działanie byłoby w istocie zaprzeczeniem zasad prawidłowego zarządu majątkiem. Trudno bowiem racjonalnie oczekiwać, aby osoba prywatna, dokonując zbycia swoich praw majątkowych, nie kierowała się przy tym rachunkiem ekonomicznym. Brak jest podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej działania podatnika, które są podejmowane przez niego z zachowaniem reguł gospodarności (tak np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 2015 r., sygn. II FSK 855/14).

Co więcej, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest działaniem charakterystycznym wyłącznie dla podmiotów trudniących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, w związku z czym na podstawie wyłącznie tego kryterium, w oderwaniu od innych okoliczności stanu faktycznego, nie jest możliwe przesądzenie o charakterze transakcji zbycia nieruchomości.

Należy także nadmienić, że w dniu transakcji Nieruchomości były położone na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), przyjętym uchwałą nr (…) z dnia 17 października 2024 r., w którym dla Nieruchomości przewidziano przeznaczenie pod usługi lub zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. W związku z tym na cenę nabycia Nieruchomości 1 nie wpłynęła uzyskana przez Wnioskodawcę decyzja o warunkach zabudowy, albowiem ocena wartości przedmiotowej nieruchomości została dokonana przez strony transakcji w oparciu o postanowienia planu miejscowego.

Na ocenę wskazanych powyżej okoliczności nie wpływa fakt, że Nabywca uzyskał warunki zabudowy dla południowej części Nieruchomości 1 oraz dla Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wymagają, aby wnioskodawca, który ubiega się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dysponował prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane albo legitymował się pełnomocnictwem od właściciela nieruchomości. Nabywca zatem podejmował przedmiotowe działania we własnym imieniu i własnym interesie, aby ocenić możliwość realizacji zamierzonych inwestycji na Nieruchomościach.

W tym miejscu należy ponadto zwrócić uwagę w szczególności na kilkudziesięcioletni okres posiadania nieruchomości, a także brak aktywnego oraz regularnego dążenia do podniesienia wartości bądź uatrakcyjnienia Nieruchomości. Podkreślenia wymaga bowiem m.in. fakt, że Wnioskodawca nie dokonywał czynności mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnego nabywcy lub zwiększenie ich wartości ekonomicznej, takich jak uzbrojenie Nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub elektroenergetycznej, ogrodzenie terenu lub jego niwelacja.

Na zakwalifikowanie przychodu z tytułu zbycia udziału we współwłasności Nieruchomości nie powinien również wpływać fakt jednorazowego podjęcia przez Wnioskodawcę współpracy z pracownią architektoniczną w zakresie opracowania dokumentacji projektowej związanej z wystąpieniem przez Wnioskodawcę z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy podkreślić, że Wnioskodawca przez podjęcie takich czynności zamierzał oszacować wartość Nieruchomości wobec kierowanych do nich ofert nabycia, w których propozycje cenowe były mocno zróżnicowane. Intencją Wnioskodawcy nie było bowiem nigdy przeprowadzenie procesu budowlanego, lecz jedynie możliwość rozeznania w zakresie realnej wartości Nieruchomości.

Okoliczność ta wykazuje podobieństwo do stanu faktycznego przedstawionego w interpretacji indywidualnej z dnia 23 lutego 2024 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.467.2023.3.AG. Wnioskodawca zwrócił się do architekta o przygotowanie wstępnej analizy chłonności ((…)), bowiem otrzymał pytania o nią od potencjalnych nabywców. Co więcej, podjął ponadto działania mające na celu wydzielenie fragmentu gruntu, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będzie przewidziany na drogę, tj. wystąpił o podział działki. Pomimo tego Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zakwestionował stanowiska wnioskodawcy o braku zaliczenia przychodów ze zbycia nieruchomości do przychodów z działalności gospodarczej.

Na ocenę, czy sprzedaż udziału w prawie współwłasności Nieruchomości stanowiła źródło przychodów z działalności gospodarczej nie powinna wpłynąć również możliwość otrzymania przez Wnioskodawcę od Kupującego dodatkowej płatności w ramach Dopłaty do Ceny. Należy bowiem zauważyć, że Dopłata do Ceny ma charakter warunkowy, ponieważ nie ma pewności, czy ziszczą się przesłanki do jej wypłaty. Ponadto aktualizacja mechanizmu dopłaty jest zależna od działań Kupującego, w tym podjęcia przezeń decyzji o realizacji zamierzonych inwestycji na Nieruchomości. Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych działań, które mogłyby wpłynąć na możliwość uzyskania przez Niego Dopłaty do Ceny. W tożsamy sposób należy ocenić możliwość uzyskania przez Wnioskodawcę płatności od Kupującego w ramach Refundacji Kwoty Opłaty Planistycznej. Zbliżoną argumentację przedstawił podatnik w interpretacji indywidualnej z dnia 31 maja 2022 r., 0113-KDIPT2-1.4011.340.2022.1.MM, w której to Dyrektor KIS uznał stanowisko podatnika za prawidłowe i potwierdził, że zbycie nieruchomości z takim mechanizmem ewentualnego dodatkowego wynagrodzenia i zabezpieczenia interesu Wnioskodawcy nie będzie podlegać opodatkowaniu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) oraz ustawy o PIT.

Podsumowanie

W ocenie Wnioskodawcy, przedstawione powyżej okoliczności potwierdzają, że zbycie Nieruchomości nastąpiło w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym i zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, nie będzie wiązać się z powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Kluczowym w realiach niniejszej sprawy pozostaje fakt, iż czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie miały zorganizowanego i ciągłego charakteru, co wyklucza potraktowanie przychodów ze zbycia Nieruchomości jako osiągniętych w ramach działalności gospodarczej. Przemawiają za tym w szczególności:

·      upływ kilkudziesięciu lat od nabycia nieruchomości do transakcji jej sprzedaży;

·      nabycie nieruchomości w celach prywatnych, na potrzeby zabezpieczenia przyszłości finansowej rodziny, a nie w celu prowadzenia działalności handlowej lub dalszej odsprzedaży;

·      brak formalnego oraz faktycznego prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę w zakresie obrotu nieruchomościami;

·      Nieruchomości od chwili ich nabycia nie stanowiły przedmiotu najmu, dzierżawy bądź innego stosunku obligacyjnego - Wnioskodawca nie podejmował więc jakichkolwiek działań zmierzających do ich komercyjnego wykorzystania, co potwierdza charakter Nieruchomości jako majątku prywatnego;

·      sporadyczny charakter transakcji sprzedaży Nieruchomości - ostatnia transakcja o takim charakterze została przeprowadzona przez Wnioskodawcę ponad 35 lat temu;

·      sprzedaż Nieruchomości jednemu nabywcy w ramach jednej transakcji;

·      brak angażowania środków własnych w działania mające na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności nieruchomości, w tym w szczególności brak uzbrojenia działki, podejmowania działań związanych z przyłączeniem jej do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub elektroenergetycznej, dokonywania podziału gruntu z inicjatywy Wnioskodawcy i wydzielania drogi dojazdowej, a także prowadzenia osobiście jakichkolwiek działań marketingowych zmierzających do zwiększenia zainteresowania zakupem Nieruchomości przez potencjalnych nabywców;

·      brak zorganizowania, regularności i realizowania działań związanych z nabyciem, posiadaniem, a następnie sprzedażą Nieruchomości, w wyodrębnionej strukturze.

Mając zatem na uwadze treść wniosku, przytoczone powyżej przepisy prawa oraz praktykę interpretacyjną - Wnioskodawca podtrzymuje stanowisko wyrażone we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły, jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z dokonanym w 2025 r. odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 (dalej jako Nieruchomości).

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę całokształt przedstawionych okoliczności w sprawie nie sposób przyjąć, że dokonana przez Pana sprzedaż Nieruchomości nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej i będzie generować przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Również w szczególności fakt, że sprzedaż Nieruchomości nastąpiła po upływie długiego okresu od jej (ich) nabycia oraz okoliczności i cel nabycia nieruchomości, sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, związanego ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że Nieruchomości nie zostały nabyte przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane – Nieruchomości nie były związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Przedmiot prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej nigdy nie obejmował nabywania lub zbywania nieruchomości. Ww. Nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego Pana i Pana małżonki w celach prywatnych, z zamiarem zabezpieczenia przyszłości finansowej rodziny. Nieruchomości od chwili ich nabycia nie stanowiły przedmiotu najmu, dzierżawy bądź innego stosunku obligacyjnego. Nieruchomości nie były użytkowane przez Pana. Co pewien czas w obrębie Nieruchomości przeprowadzano prace pielęgnacyjne w zakresie czyszczenia Nieruchomości i usuwania zarośli. Wnioskodawca nie dokonywał czynności mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnego nabywcy lub zwiększenie ich wartości ekonomicznej, takich jak uzbrojenie Nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub elektroenergetycznej, ogrodzenie terenu, niwelacja terenu itd. W dniu 25 czerwca 2019 r. uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalno-usługowych na działce nr (…), dla północnej części Nieruchomości 1. Nie planuje Pan sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości. Nie rozważa Pan również nabycia kolejnych nieruchomości, jednakże nie wyklucza Pan takiej możliwości. W 1989 r. Pan oraz Pana małżonka sprzedaliście mieszkanie.

Mając na uwadze opis sprawy, dokonanej przez Pana sprzedaży Nieruchomości nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicję wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji, istotą Pana działań nie było/nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zarząd własnymi sprawami majątkowymi. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Wobec tego Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że dokonana sprzedaż Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W przedstawionym stanie faktycznym zatem należy przyjąć, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości (udziału) nie wygeneruje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego skutki podatkowe sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

W myśl art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Stosownie do art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 ww. Kodeksu) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 ww. Kodeksu).

Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Stosownie natomiast do art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć – jak wynika z dyspozycji przepisu art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) – podział ten nie jest obowiązkowy. Zgodnie bowiem z tym przepisem:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.

Jak wynika z wniosku, Nieruchomości, o których mowa we wniosku zostały nabyte przez Pana i Pana małżonkę w 1995 r. do majątku wspólnego. Zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Okręgowego z dnia 5 kwietnia 2011 r., sygn. akt (…), została orzeczona separacja związku małżeńskiego Pana i małżonki, w związku z czym, w chwili zbycia udziału w prawie współwłasności Nieruchomości pozostawał Pan ze swoją żoną w ustroju przymusowej rozdzielności majątkowej. Nie dokonywał Pan wraz z małżonką podziału ww. Nieruchomości.

Zatem, za datę nabycia Nieruchomości, należy w Pana sytuacji przyjąć datę zakupu Nieruchomości przez Pana do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, tj. 1995 r. Zatem, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie minął.

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny wskazać należy, że dokonana w 2025 r. przez Pana sprzedaż Nieruchomości (udziału), tj. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, nabytych przez Pana w 1995 r. do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem, przychód ze sprzedaży ww. Nieruchomości (udziału) nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, dokonana w 2025 r. przez Pana sprzedaż Nieruchomości (udziału), tj. Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, nabytych przez Pana w 1995 r. do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. Nieruchomości przez Pana do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie. Zatem, nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.