Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.1029.2025.6.KR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości oraz podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo pismem z 7 stycznia 2026 r. (wpływ 19 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 2 lutego 2026 r. (wpływ 2 lutego 2026 r.) oraz pismem złożonym 16 lutego 2026 r. (data wpływu 16 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania: (...)

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: (...)

Opis stanu faktycznego

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania) oraz (…) (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) są małżeństwem, polskimi rezydentami podatkowymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej ani nie zarejestrowanymi jako podatnicy VAT.

W ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, Zainteresowani są właścicielami sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych objętych księgami wieczystymi: (…), (…), (…).

Działki objęte ww. księgami wieczystymi zostały nabyte w latach 2015-2021 od osób niedziałających w charakterze podatników VAT. Zgodnie z MPZP, grunty mają charakter budowlany.

Nieruchomości nie były nabyte z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej przez Zainteresowanych. Zainteresowani nie uzyskiwali żadnych przychodów związanych z posiadaniem gruntów. Zainteresowani nie podejmowali działań, które prowadziłyby do zwiększenia wartości gruntów.

Ww. grunty zostały częściowo zajęte przez podmiot trzeci poprzez wybudowanie na nich budynku i budowli. Zainteresowani nie pobierali ani nie pobierają wynagrodzenia z tytułu korzystania z gruntu przez podmiot trzeci.

Z uwagi na fakt, że wartość nakładów poniesionych przez posiadacza w postaci wzniesionych budynków i urządzeń znacznie przekracza wartość zajętych na ten cel gruntów, zgodnie z art. 231 kodeksu cywilnego może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem (jak również właściciel gruntu może żądać, aby posiadacz który wzniósł te obiekty nabył grunt za odpowiednim wynagrodzeniem).

Planowane jest przeniesienie na podmiot trzeci własności zajętych przez ten podmiot działek (dalej: „Nieruchomości”) za wynagrodzeniem; wysokość wynagrodzenia ta nie będzie uwzględniać wartości nakładów poniesionych przez podmiot trzeci, ponieważ ich wartość stanowi roszczenie tego podmiotu względem Zainteresowanych (cena będzie ustalona jak za działkę niezabudowaną). Oznacza to, że nie doszło do wzrostu wartości Nieruchomości ani na skutek działań Zainteresowanych ani podmiotu trzeciego.

Z uwagi na fakt, że planowane jest przeniesienie jedynie tej części gruntów, które zostały zajęte przez podmiot trzeci, Zainteresowani dokonali stosownego podziału działek, tak aby wyłączyć ze sprzedaży pozostałą część gruntów, które pozostaną własnością Zainteresowanych i nie są przeznaczone do sprzedaży.

W związku z powyższymi okolicznościami, Zainteresowani w celu sprzedaży nie będą podejmować żadnych działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (np. zamieszczanie ogłoszeń, korzystanie z firm pośredniczących). Sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy na rzecz jednego podmiotu.

Uzupełnienie stanu faktycznego

W piśmie z 7 stycznia 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1)  w związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę wskazać jednoznacznie:

a)  oznaczenie geodezyjne ww. nieruchomości gruntowych/działek (nr działki/nr działek) oraz powierzchnię ww. nieruchomości gruntowych/działek w momencie ich nabycia;

Odpowiedź: Zainteresowany wskazuje daty nabycia działek, numery działek oraz ich powierzchnie w momencie ich nabycia.

-     9 marca 2018 r. - działka nr (…), pow. 0,2819 ha,

-     24 lipca 2015 r. - działka nr (…) i nr (…) o łącznej pow. 2100 m²,

-     29 maja 2017 r. - działka nr (…) i nr (…) o łącznej pow. 0,26 ha,

-     23 kwietnia 2015 r. - działka nr (…), nr (…), nr (…) o łącznej pow. 9900 m²,

-     19 czerwca 2015 r. - działka nr (…) o pow. 7200 m²,

-     24 stycznia 2017 r. - działka nr (…) o pow. 0,1600 ha,

-     18 luty 2019 r. - działka nr (…) o pow. 0,2693 ha,

-     25 maja 2016 r. - działka nr (…) o pow. 4100 m²,

-     22 czerwca 2015 r. - działka nr (…) o pow. 3200 m²,

-     11 stycznia 2021 r. - działka nr (…) o pow. 0,2505 ha,

-     19 maja 2015 r. - działka nr (…) o pow. 400 m²,

-     28 kwietnia 2015 r. - działka nr (…), nr (…), nr (…) o łącznej pow. 5500 m²,

-     20 października 2015 r. - działka nr (…), nr (…), nr (…) o łącznej pow. 1 hektar 2700 m²,

-     30 lipca 2015 r. - działka nr (…) i nr (…) o łącznej pow. 2200 m²,

-     29 kwietnia 2015 r. - działka nr (…) i nr (…) o łącznej pow. 1423 m².

Wszystkie działki znajdują się w ..., gmina ....

Następnie doszło do następujących zmian:

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) i nr (…), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,1631 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) i nr (…), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,1887 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) i nr (…), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,2855 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) i nr (…), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,4632 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) i nr (…), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,2591 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) i nr (…), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,1450 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) i nr (…), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,0711 ha,

-     działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) zostały połączone w działkę nr (…) o pow. 1,6330 ha, która jest przedmiotem sprzedaży,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) i nr (…), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,1610 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) i nr (…), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,1017 ha,

-     działka nr (…) o pow. 0,1600 ha nie była przedmiotem podziału/połączenia.

b)  kiedy (podać dokładną datę) i w jaki sposób (w drodze jakiej czynności prawnej – umowy lub zdarzenia prawnego np. kupno, spadek, darowizna, inna – jaka?) nabyli Państwo/Zainteresowani ww. nieruchomości/działki (proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości)?

Odpowiedź: Wszystkie działki zostały nabyte drogę kupna, daty nabycia zostały wskazane w odpowiedzi do pkt a) powyżej.

c)  czy ww. nieruchomości/działki były na dzień nabycia nieruchomościami/działkami niezbudowanymi?

Odpowiedź: Na dzień nabycia nieruchomości były niezabudowane.

d)  w jakim celu nabyli Państwo ww. nieruchomości/działki, o której mowa we wniosku, np. w celu lokaty kapitału, późniejszej odsprzedaży lub innym – należy wyjaśnić jakim?

Odpowiedź: Działki zostały nabyte w celu udostępnienia ich nieodpłatnie podmiotowi powiązanemu.

e)  w jaki konkretnie sposób ww. nieruchomości/działki były/są przez Państwa wykorzystywane (użytkowane) w całym okresie posiadania (tj. od momentu ich nabycia, kolejno poprzez podział nieruchomości/działek, aż do momentu planowanego przeniesienia własności poszczególnych wyodrębnionych geodezyjnie działek, będących przedmiotem interpretacji?

Odpowiedź: Nieruchomości nie były i nie są wykorzystywane przez Zainteresowanych, wykorzystuje je podmiot, któremu zostały nieodpłatnie użyczone.

f)   kiedy (proszę wskazać datę) i na podstawie jakich czynności prawnych lub zdarzeń oraz na podstawie jakich przepisów prawa nastąpił podział posiadanych przez Państwa nieruchomości/działek, o których mowa we wniosku, w wyniku którego powstały wyodrębnione działki? Decyzją jakiego organu został dokonany ww. podział nieruchomości/działek? Ile działek powstało po podziale? Należy wskazać również oznaczenie geodezyjnie wyodrębnionych działek gruntu (nr działki) oraz ich powierzchnię?

Odpowiedź: Podział działek nastąpił na podstawie decyzji (…) wydanej 11 czerwca 2025 r., na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, na wniosek Zainteresowanych. Na skutek podziału powstały następujące działki o następującej powierzchni:

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) (o pow. 0,1632 ha) i nr (…) (o pow. 0,0139 ha), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,1631 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) (o pow. 0,1887 ha) i nr (…) (o pow. 0,0155 ha), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,1887 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) (o pow. 0,2855 ha) i nr (…) (o pow. 0,1553 ha), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,2855 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) (o pow. 0,4632 ha) i nr (…) (o pow. 0,2406 ha), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,4632 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) (o pow. 0,2591 ha) i nr (…) (o pow. 0,1589 ha), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,2591 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) (o pow. 0,1450 ha) i nr (…) (o pow. 0,1691 ha), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,1450 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) (o pow. 0,0711 ha) i nr (…) (o pow. 0,1794 ha), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,0711 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) (o pow. 0,1610 ha) i nr (…) (o pow. 0,1209 ha), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,1610 ha,

-     działka nr (…) została podzielona na działki nr (…) (o pow. 0,1017 ha) i nr (…) (o pow. 0,1676 ha), z czego przedmiotem sprzedaży jest działka nr (…) o pow. 0,1017 ha.

Natomiast działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) zostały połączone w działkę nr (…) o pow. 1,6330 ha na wniosek Zainteresowanych, na podstawie przepisów ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów, decyzją (…) zatwierdzającą projekt scalenia; do połączenia doszło w 2025 r.

g)  kiedy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i wynikające z niego przeznaczenie budowlane dla wskazanych działek? z czyjej inicjatywy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? czy podejmowali Państwo działania w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ustaleniem przeznaczenia budowlanego dla działek?

Odpowiedź: Zainteresowani korygują błędny opis zdarzenia przyszłego; dla działek będących przedmiotem wniosku nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla następujących działek wydano decyzje o warunkach zabudowy:

-     decyzja (…) nr (…) z dnia 19 października 2017 r. – dla działek nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…),

-     decyzja (…) nr (…) z dnia 21 stycznia 2021 r. dla działek nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…).

Powyższe decyzje zostały wydane na wniosek (…) sp. z o.o. sp.k. (obecnie (…) sp. z o.o.).

Powyższe decyzje zostały wydane przed podziałem/połączeniem działek, co oznacza, że po podziale/połączeniu wszystkie spośród działek będących przedmiotem wniosku są objęte decyzją o warunkach zabudowy.

2)  w związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę wskazać jednoznacznie:

a)  kim jest podmiot trzeci? Prosimy, żeby zindywidualizowali Państwo ten podmiot/tę osobę.

Odpowiedź: Podmiotem jest (…) sp. z o.o.

b)  jakie budynki lub budowle (zabudowania) w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 418 ze zm.), kiedy (podać datę/daty) zostały wzniesione przez ww. podmiot trzeci i na których działkach (nr działki) się one znajdują? Czy ww. zabudowania są trwale z gruntem związane?

Odpowiedź: Na działkach będących przedmiotem wniosku znajdują się następujące zabudowania:

-     budynek biurowy wraz z parkingiem - rok budowy 2023 r. - działka nr (…),

-     hala magazynowa - rok budowy 2020 r. - działka nr (…),

-     hala produkcji - rok budowy 2020 r. - działka nr (…), nr (…),

-     hala (…) - data budowy 2020 r. - działka nr (…),

-     budynek przemysłowy (hala produkcji (…)) - rok budowy 2023 r. – na działkach nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…).

Na działkach nr (…) i nr (…) znajduje się utwardzona droga między halami (rok wybudowania - 2020 r.). Wszystkie zabudowania są trwale związane z gruntem. Działka nr (…) nie jest zabudowana.

c)  czy nieruchomości/działki, o których mowa we wniosku, były kiedykolwiek przedmiotem zawartych przez Państwa z podmiotem trzecim umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze?

Odpowiedź: Jak wskazano we wniosku, nieruchomości nie były przedmiotem umów odpłatnych (najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze). Są przedmiotem nieodpłatnego użyczenia.

d)  czy ww. zabudowania, o których mowa we wniosku, były kiedykolwiek przedmiotem zawartych umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze i pomiędzy jakimi stronami (podmiotami) były zawarte ww. umowy?

Odpowiedź: Zabudowania nie były i nie są przedmiotem jakichkolwiek umów zawartych przez Zainteresowanych.

e)  w jaki sposób, przez kogo (jaki podmiot) i od kiedy były wykorzystywane ww. zabudowania, o których mowa we wniosku?

Odpowiedź: Zabudowania są wykorzystywane przez (…) sp. z o.o. od momentu ich wybudowania.

f)   na jakiej podstawie/w związku z jakimi okolicznościami podmiot trzeci wybudował budynki i budowle na gruncie należącym do Państwa?

Odpowiedź: W związku z użyczeniem gruntu przez Zainteresowanych.

3)  w związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

a)  czy przeniesienie własności działek dokonane zostanie aktem notarialnym zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
poz. 1071 ze zm.)?

Odpowiedź: Przeniesienie działek zostało dokonane aktem notarialnym.

Art. 231 k.c. nie stanowi odrębnej czynności prawnej, a jedynie przewiduje roszczenie do właściciela gruntu o zawarcie umowy sprzedaży (odpłatne przeniesienie własności rzeczy za wynagrodzeniem to sprzedaż).

b)  co będzie dokładnie przedmiotem ww. przeniesienia własności? Co będzie obejmował ww. akt notarialny - proszę o dokładne określenie przedmiotu ww. umowy?

Odpowiedź: Przedmiotem przeniesienia własności są grunty, na które składają się działki będące przedmiotem wniosku:

-     nr (…) o pow. 0,1631 ha,

-     nr (…) o pow. 0,1887 ha,

-     nr (…) o pow. 0,2855 ha,

-     nr (…) o pow. 0,4632 ha,

-     nr (…) o pow. 0,2591 ha,

-     nr (…) o pow. 0,1450 ha,

-     nr (…) o pow. 0,0711 ha,

-     nr (…) o pow. 1,6330 ha,

-     nr (…) o pow. 0,1610 ha,

-     nr (…) o pow. 0,1017 ha,

-     nr (…) o pow. 0,1600 ha.

Po złożeniu wniosku, została zawarta umowa sprzedaży ww. działek w dniu 22 grudnia 2025 r.

W umowie sprzedaży wskazano, że nakłady poniesione przez (…) sp. z o.o. na ww. działkach nie są przedmiotem umowy.

Przedmiotem umowy są zatem wyłącznie wyżej wskazane nieruchomości gruntowe.

c)  w zakresie skutków podatkowych przeniesienia własności jakiej nieruchomości (działki/działek) oczekują Państwo wydania interpretacji indywidualnej w ramach przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego? Prosimy wskazać: oznaczenie geodezyjne działki/działek (nr działki), które będą przedmiotem ww. przeniesienia własności oraz przewidywaną/przybliżoną datę przeniesienia własności przez Państwa ww. działek; w jakim okresie nastąpi ww. przeniesienie własności?

Odpowiedź: Zainteresowani oczekują interpretacji dotyczącej działek: nr (…) o pow. 0,1631 ha, nr (…) o pow. 0,1887 ha, nr (…) o pow. 0,2855 ha, nr (…) o pow. 0,4632 ha, nr (…) o pow. 0,2591 ha, nr (…) o pow. 0,1450 ha, nr (…) o pow. 0,0711 ha, nr  (…) o pow. 1,6330 ha, nr (…) o pow. 0,1610 ha, nr (…) o pow. 0,1017 ha, nr (…) o pow. 0,1600 ha.

Datą przeniesienia własności jest 22 grudnia 2025 r.

4)  Czy w stosunku do nieruchomości (działek) objętych zakresem wniosku podejmowali Państwo jakiekolwiek działania dotyczące np. uzbrojenia terenu, wyposażenia w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, urządzenie dróg dojazdowych? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą działania oraz kiedy były podejmowane?

Odpowiedź: Zainteresowani nie podejmowali żadnych działań dot. uzbrojenia terenu, wyposażenia w sieci przesyłowe, ogrodzenia itp., ani żadne inne. Zainteresowani nie planują też podejmowania żadnych tego rodzaju działań.

5)  Jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. (poza decyzją o podziale) były/będą wydane przed sprzedażą przedmiotowych działek i z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

Odpowiedź: Decyzje podziałowe/połączeniowe opisane we wniosku zostały wydane na wniosek Zainteresowanych jako właścicieli. Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane na wniosek (…) sp. z o.o. sp.k. Poza tym działki nie są przedmiotem innych pozwoleń, decyzji, umów.

6)  czy posiadają Państwo inne nieruchomości/działki, oprócz wymienionych we wniosku, które w przyszłości zamierzają sprzedać? Jeśli tak to proszę wskazać ile i jakie, oraz:

a)  kiedy (data) i w jaki sposób nabyli Państwo te nieruchomości/działki,

b)  w jakim celu nabyli Państwo te nieruchomości/działki,

c)  w jaki sposób wykorzystywali i wykorzystują Państwo te nieruchomości/działki od momentu nabycia,

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Zainteresowani nie posiadają nieruchomości/działek, które zamierzaliby sprzedać.

7)  czy dokonywali Państwo kiedykolwiek/już wcześniej sprzedaży nieruchomości/działek, jeśli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości/działki:

a)  jakie to nieruchomości/działki,

b)  kiedy (data) i w jaki sposób nabyli Państwo te nieruchomości/działki,

c)  w jakim celu nabyli Państwo te nieruchomości/działki,

d)  w jaki sposób wykorzystywali Państwo te nieruchomości/działki od momentu nabycia do chwili sprzedaży,

e)  kiedy sprzedali Państwo te nieruchomości/działki i co było przyczyną ich sprzedaży,

f)   ile nieruchomości/działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

g)  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości/działek?

Odpowiedź: Poza nieruchomościami będącymi przedmiotem wniosku, Zainteresowani dokonali wcześniej sprzedaży tylko jednej nieruchomości.

a)  Były to grunty orne o pow. 0,3527 ha, stanowiące działkę nr (…);

b)  Nieruchomość ta została nabyta w drodze umowy sprzedaży 1 marca 2012 r.;

c)  Działka została nabyta na potrzeby działalności rolniczej;

d)  Od momentu nabycia do momentu sprzedaży działka była wykorzystywana na potrzeby działalności rolniczej;

e)  Działka została sprzedana 17 listopada 2025 r., w celu uzyskania środków na potrzeby życiowe (utrzymanie);

f)   Jak wyżej wskazano, była to tylko jedna działka orna (niezabudowana);

g)  Środki zostały przeznaczone na bieżące wydatki Zainteresowanych.

8)  Czy w przyszłości planują Państwo nabycie kolejnych nieruchomości/działek, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności gospodarczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Obecnie Zainteresowani nie mają planów co do nabycia nieruchomości.

W piśmie z 2 lutego 2026 r. doprecyzował Pan opis zdarzenia wskazując, że działka nr (…) została nabyta na podstawie aktu notarialnego z 30 lipca 2015 r. w drodze umowy zamiany. Wszystkie działki wskazane we wniosku zostały nabyte drogą kupna, z wyjątkiem działki nr (…), która została nabyta na podstawie umowy zamiany w dniu 30 lipca 2015 r.

W piśmie z 16 lutego 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1)  Zainteresowany doprecyzował opis sprawy tj. wskazał:

a)  Jakiego rodzaju powiązania ze spółką ((…) sp. z o.o. sp. k – obecnie (…) sp. z o.o), o której mowa w opisie sprawy mają Zainteresowani? Proszę wskazać odrębnie dla każdego Zainteresowanego: 

-     czy Zainteresowani są wspólnikami spółki/posiadają udziały w spółce?

-     czy Zainteresowani są członkami zarządu spółki?

-     czy w związku z działalnością spółki Zainteresowani otrzymują wynagrodzenie od spółki? Jeśli tak, to w związku z wykonywaniem jakich czynności w spółce Zainteresowani otrzymują takie wynagrodzenie?

Odpowiedź: Zainteresowani są udziałowcami Spółki oraz są członkami zarządu Spółki. Zainteresowany otrzymuje wynagrodzenie jako członek zarządu z tytułu powołania od stycznia 2025 r. Zainteresowana nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia.

b)  Na kogo były wydawane pozwolenia na budowę opisanych we wniosku budynków? Jeśli na spółkę, to czy Zainteresowani wyrażali zgodę/upoważnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane?

Odpowiedź: Pozwolenia na budowę zostały wydane na Spółkę, a Zainteresowani wyrazili zgodę na dysponowanie przez Spółkę nieruchomością na cele budowlane.

c)  Czy Zainteresowani udzielili pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości? Jeżeli tak, to należy podać:

-     komu Zainteresowani udzielali pełnomocnictw (zgód, upoważnień),

-     przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód,

-     jakie konkretnie czynności pełnomocnik dokonywał w związku z udzielonym pełnomocnictwem (zgodą, upoważnieniem)?

Odpowiedź: Zainteresowani nie udzielali pełnomocnictw ani upoważnień do występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości.

d)  W związku ze wskazaniem w uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytanie postawione w wezwaniu o treści:

że:

i nieudzieleniem takich informacji odnośnie działek nr (…), (…), proszę jednoznacznie wskazać czy działki (…), (…) są zabudowane? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie budynki lub budowle (zabudowania) w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 418 ze zm.), kiedy (podać datę/daty) zostały wzniesione? Kto wzniósł te budynki lub budowle (zabudowania) (Pan, Zainteresowana niebędąca stroną postępowania czy podmiot trzeci – proszę wskazać jaki) i na których działkach (nr działki) się one znajdują? Czy ww. zabudowania są trwale z gruntem związane?

Odpowiedź: Działka nr (…) jest częściowo utwardzona betonem (parking) - oddane do użytkowania 31 stycznia 2023 r. Działka nr (…) jest częściowo jest utwardzona betonem oraz jest zabudowana niewielkim elementem ściany oporowej - oddane do użytkowania 31 stycznia 2023 r. Powyższe zabudowania zostały wykonane przez Spółkę.

e)  Kiedy i w ramach jakich czynności, jakiej umowy została nabyta działka nr (…)?

Odpowiedź: Działka nr (…) została nabyta na podstawie aktu notarialnego z 30 lipca 2015 r. w drodze umowy zamiany.

W związku ze sprzedażą nieruchomości po złożeniu wniosku a przed wydaniem interpretacji, koryguje Pan wniosek w ten sposób, że dotyczy on stanu faktycznego, a nie zdarzenia przyszłego.

Ponadto wyjaśnił Pan, że treść zawarta w uzupełnieniu z 2 lutego 2026 r. stanowi omyłkę pisarską, tj. pełnomocnik działa w imieniu Zainteresowanych, a nie (…) sp. z o.o.

Pytanie

1.  Czy uzyskane w wyniku sprzedaży Nieruchomości środki pieniężne, w przypadku sprzedaży po upływie 5 lat od końca roku, w którym je nabyto, będą stanowić przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

3.  W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 2 za nieprawidłowe, czy sprzedaż gruntów będzie stanowić dostawę gruntu niezabudowanego, nieobjętą zwolnieniem?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 2 i nr 3) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Zainteresowanych, uzyskane w wyniku transakcji sprzedaży Nieruchomości środki pieniężne nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT (dotyczy to tych gruntów, których sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym je nabyto).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia pozarolniczą działalność gospodarczą jako jedno ze źródeł przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) i określa elementy konstrukcyjne prowadzące do kalkulacji podstawy opodatkowania z tego tytułu.

Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w odrębnym przepisie, tj. w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, w myśl którego oznacza ona działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Dochód obliczany od przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie łączy się na etapie jego ustalania z dochodami należnymi z tytułu innych źródeł przychodów, w tym ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, co wymaga rozdzielenia sfer aktywności osób fizycznych.

Z kolei do odrębnego - niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodów zaliczone zostały w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W analizowanym stanie prawnym z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT można wyprowadzić regułę pierwszeństwa, polegającą na braku możliwości kwalifikacji przychodu do odrębnego źródła, jeżeli działania podatnika spełniają przesłanki działalności gospodarczej, na co zwrócił już uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wielu wyrokach (por. np. wyroki: z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14; z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14; z dnia 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14). Oznacza to, że przypisanie cech pozarolniczej działalności gospodarczej podatnikowi uzyskującemu przychody, które nie mogą być identyfikowane z transakcjami wymienionymi w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, powoduje ich kwalifikację do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, na pojęcie „zorganizowanie” składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej (wyrok NSA z dnia 16 maja 2023 r., sygn. akt II FSK 21/23). Podobnie wyrok NSA z dnia 4 kwietnia 2019 r, sygn. akt II FSK 1100/17, gdzie stwierdzono, iż „nie można przyjąć, aby działalność skarżącej miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci.”

Należy zwrócić uwagę, że w sprawie będącej przedmiotem wniosku nie wystąpią nawet takie działania jak wskazane w powyższym wyroku NSA (podział nieruchomości ma na celu jedynie wyodrębnienie tej części gruntu, względem której podmiot trzeci poniósł nakłady i której nabyciem jest zainteresowany - pozostała część nieruchomości pozostanie własnością Zainteresowanych). Nie jest to zatem podział na mniejsze działki w celu zwiększenia zysku ze sprzedaży na rzecz kilku nabywców.

Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Również ta przesłanka nie będzie spełniona z uwagi na jednorazowy charakter transakcji, brak sprzedaży nieruchomości w poprzednich latach oraz brak planów na sprzedaż innych nieruchomości w przyszłości.

O braku zarobkowego charakteru świadczy brak podejmowania jakichkolwiek działań zwiększających wartość Nieruchomości oraz brak czerpania przychodów z tytułu zawarcia umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Wobec powyższego należy uznać, iż aktywność wykazywana przez Zainteresowanych nie może być uznana za pozarolniczą działalność gospodarczą, a w konsekwencji, osiągnięty przychód z tej działalności powinien zostać zaliczony do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a w konsekwencji - w przypadku działek, co do których sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym je nabyto - przychód nie będzie opodatkowany PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły, jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

W tym miejscu wskazać należ, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 24 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z tej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

-     grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

-     budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

-     części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Podkreślam, że istnieje zasadnicza różnica, gdy chodzi o regulację dotyczącą nieruchomości gruntowych z jednej strony i nieruchomości pozostałych z drugiej strony. O ile każdy grunt stanowiący przedmiot odrębnej własności jest nieruchomością już z mocy art. 46 Kodeksu cywilnego, o tyle budynek lub lokal tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Przepis ten jest wyrazem zasady ujętej w art. 191 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Zatem zasadniczo budynki trwale z gruntem związane stanowią jego część składową i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jak bowiem stanowi art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Posiadacz, który włada cudzą rzeczą niebędącą jego własnością, może dokonywać rozmaitych nakładów na tę rzecz i wówczas przysługują mu przewidziane ustawą roszczenia wobec właściciela przedmiotowej rzeczy o zwrot poniesionych nakładów. Swoistą postacią nakładu na nieruchomość jest wzniesienie budynku lub innego urządzenia na cudzym gruncie przez samoistnego posiadacza gruntu.

W takiej sytuacji ustawodawca przyznał podmiotowi, który poniósł nakłady dotyczące wzniesionego budynku, roszczenie o przeniesienie własności gruntu w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z brzmieniem art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast w myśl art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego:

Z uwagi na brzmienie art. 48 Kodeksu cywilnego podkreślam, że właścicielem budynku wybudowanego w warunkach określonych w art. 231 Kodeksu cywilnego (tj. na cudzym gruncie) jest właściciel gruntu. Zatem budynki i budowle wzniesione przez samoistnych posiadaczy na gruncie stanowiącym własność innej osoby nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu.

Przechodząc do analizy przytoczonego art. 231 Kodeksu cywilnego, stwierdzam, że w sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie, przyjmuje się konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem tego budynku. Ten natomiast, kto budynek wzniósł, jest właścicielem jedynie nakładów poczynionych na tę budowę. Jako że nie może istnieć (poza pewnymi wyjątkami – np. użytkowanie wieczyste) stan prawny, w którym właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby, to wyjściem z takiej sytuacji jest właśnie regulacja zawarta w art. 231 Kodeksu cywilnego, która po spełnieniu przesłanek określonych w tym przepisie powoduje powstanie stosunku zobowiązaniowego między właścicielem gruntu a posiadaczem, który dokonał zabudowy. Realizacja roszczeń może nastąpić w drodze zawarcia umowy o przeniesienie własności gruntu lub w drodze postępowania sądowego.

Ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 1984 r., sygn. akt I CR 155/84). Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Niemniej należy zauważyć, że wynagrodzenie to może odbiegać od ceny, jaką posiadacz zapłaciłby w związku z zakupem w normalnym obrocie rynkowym z uwagi na specyfikę tego stosunku zobowiązaniowego.

Czynność realizowaną na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego należy zatem potraktować jako odpłatne zbycie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności jako quasi umowę sprzedaży, ponieważ specyfiką sprzedaży w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego jest to, że przedmiotem transakcji jest własność działki pod budynkiem, a nie zbycie działki wraz z budynkiem. Tym samym, ma ona wpływ na wartość przedmiotu umowy, co w konsekwencji przekłada się na wysokość m.in. zobowiązań podatkowych. Zasadność odpłatności powyższej czynności potwierdza m.in. treść pisma Rzecznika Praw Obywatelskich z dnia 19 marca 1996 r. znak: PRO-202034-95/VI/J, w kwestii umów zawieranych na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego. W piśmie tym zaprezentowano pogląd, że umowy zawierane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego są umowami sprzedaży.

Regulacja art. 231 Kodeksu cywilnego, w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną), wskazuje, że jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, jest zobowiązany zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Państwa (Zainteresowanych) do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości gruntowych, o których mowa we wniosku (Nieruchomości).

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności, zgadzam się z Państwem, że okoliczności dotyczące dokonanej przez Państwa sprzedaży nieruchomości gruntowych, o których mowa we wniosku (Nieruchomości) nie świadczą o tym, że w Państwa przypadku spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W realiach przedstawionych okoliczności, działania podjęte przez Państwa nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży prawa własności wskazanych we wniosku Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nie uzyskiwali Państwo żadnych przychodów związanych z posiadaniem gruntów, które są przedmiotem zapytania. Nieruchomości te nie były przedmiotem umów odpłatnych (najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze), są przedmiotem nieodpłatnego użyczenia. Działki zostały nabyte do Państwa majątku prywatnego w celu udostępnienia ich nieodpłatnie podmiotowi powiązanemu – spółce z o.o. Nieruchomości nie były i nie są wykorzystywane przez Państwa, wykorzystuje je podmiot, któremu zostały nieodpłatnie użyczone. Planowane jest przeniesienie na podmiot trzeci własności zajętych przez ten podmiot działek (Nieruchomości) za wynagrodzeniem, wysokość wynagrodzenia nie będzie uwzględniać wartości nakładów poniesionych przez podmiot trzeci, ponieważ ich wartość stanowi roszczenie tego podmiotu względem Państwa (cena będzie ustalona jak za działkę niezabudowaną). Nie podejmowali Państwo działań, które prowadziłyby do zwiększenia wartości gruntów. Nie podejmowali Państwo żadnych działań dotyczących uzbrojenia terenu, wyposażenia w sieci przesyłowe, ogrodzenia itp., ani żadne inne. Poza nieruchomościami będącymi przedmiotem wniosku, dokonali Państwo wcześniej sprzedaży (w listopadzie 2025 r.) tylko jednej nieruchomości, w celu uzyskania środków na potrzeby życiowe (utrzymanie). Obecnie nie mają Państwo planów co do nabycia nieruchomości.

Zauważyć należy, że fakt korzystania z Nieruchomości, będących Państwa własnością, przez spółkę z o.o., w której są Państwo udziałowcami, nie powoduje, że w momencie odpłatnego zbycia uzyskają Państwo przychód z działalności gospodarczej w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając więc na uwadze całokształt opisanych we wniosku czynności, wskazać należy, że podjętych przez Państwa działań - na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych - nie można uznać za działalność gospodarczą. Nie wypełniają Państwo - kumulatywnie - wszystkich przesłanek warunkujących uznanie danej transakcji za spełniającą warunki wymagane treścią art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedstawiona we wniosku aktywność oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, nie wykracza poza ramy czynności związanych z wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych Nieruchomości. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Państwa czynności kwalifikować - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych -  jako prowadzenie działalności gospodarczej (art. 5a pkt 6 tej ustawy).

W przedstawionym stanie faktycznym zatem należy przyjąć, że sprzedaż przez Państwa nieruchomości gruntowych, o których mowa we wniosku (Nieruchomości) nie wygeneruje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego skutki podatkowe sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Za datę nabycia nieruchomości gruntowych, o których mowa we wniosku (działek powstałych z podziału/połączenia działek), należy przyjąć datę zakupu/zamiany przez Państwa nieruchomości gruntowych – odpowiednio 2015 r., 2016 r., 2017 r., 2018 r., 2019 r. i 2021 r.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Państwa w 2025 r. nieruchomości gruntowych, o których mowa we wniosku, powstałych z podziału/połączenia działki/działek nabytych w 2015 r., 2016 r., 2017 r., 2018 r., 2019 r., nie będzie stanowić dla Państwa źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z kolei sprzedaż przez Państwa w 2025 r. nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku, powstałej z podziału działki nabytej w 2021 r., będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy wskazać należy, że sprzedaż przez Państwa w 2025 r. nieruchomości gruntowych, o których mowa we wniosku, nie będzie mieć związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem przychód z ww. sprzedaży nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie wskazać należy, że sprzedaż przez Państwa w 2025 r. nieruchomości gruntowych, o której mowa we wniosku, powstałych z podziału/połączenia działki/działek nabytych w 2015 r., 2016 r., 2017 r., 2018 r., 2019 r., nie będzie stanowić dla Państwa źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z kolei sprzedaż przez Państwa w 2025 r. nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku, powstałej z podziału działki nabytej w 2021 r., będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Dochód z tego odpłatnego zbycia będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie postawionego pytania oznaczonego nr 1 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z którym:

-     należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.