Skutki podatkowe zniesienia współwłasności.
Wnioskodawca odziedziczył w 2023 roku udział w nieruchomości po ojcu, który nabył ją w 2010 roku wraz z żoną i innym małżeństwem. W 2025 roku dokonano nieodpłatnego zniesienia współwłasności, wyodrębniając dwa lokale mieszkalne, co nie zmieniło wartości udziału Wnioskodawcy. Planowane jest odpłatne zniesienie współwłasności między Wnioskodawcą, jego…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 13 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 9 stycznia 2026 r. (wpływ 9 stycznia 2026 r.) oraz pismem z 9 stycznia 2026 r. (wpływ 18 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W czerwcu 2023 r. w drodze dziedziczenia po ojcu Wnioskodawca nabył udział wynoszący 1/12 w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wybudowanym na podstawie decyzji Starosty Powiatu … o pozwoleniu na budowę z dnia 10 czerwca 2022 r., a został dopuszczony do użytkowania z dniem 14 maja 2025 r. W drodze dziedziczenia po ojcu do spadku powołany został Wnioskodawca, Jego matka i brat Wnioskodawcy, w udziałach po 1/3. Ojciec z matką nieruchomość nabyli w 2010 r., w udziale po 1/2 z innym małżeństwem.
23 września 2025 r. współwłaściciele dokonali nieodpłatnego zniesienia własności nieruchomości i ustanowienia odrębnej własności lokali, wskutek czego nieruchomość została podzielona na pół i jedna połowa przypadła Wnioskodawcy, matce i bratu Wnioskodawcy, a druga połowa drugiemu małżeństwu. Wskutek powyższego zniesienia współwłasności matka posiada 4/6 części (z czego część w drodze dziedziczenia po mężu – ojcu Wnioskodawcy, a część nabyła z mężem w 2010 r.), Wnioskodawca udział 1/6 i brat Wnioskodawcy udział 1/6 części nieruchomości. Matka zamierza przekazać w drodze darowizny połowę swojego udziału Wnioskodawcy, a połowę bratu Wnioskodawcy. Wnioskodawca chciałby następnie znieść współwłasność nieruchomości odpłatnie, kiedy to Jego brat nabędzie całość nieruchomości za spłatą Wnioskodawcy wartości rynkowej nieruchomości.
Uzupełnienie
Wnioskodawca odziedziczył po ojcu udział 1/12 w działce nr A (………), a w wyniku jej podziału powstała działka nr A 1 (…) będąca przedmiotem wniosku. Rodzice Wnioskodawcy nabyli udział 1/2 do wspólności majątkowej. Przedmiotem tej umowy była działka nr A1 (…).
Zniesienie współwłasności nastąpiło między Wnioskodawcą, matką, bratem Wnioskodawcy i pozostałymi dwoma współwłaścicielami nieruchomości. Przedmiotem umowy była działka nr A1. Dokonano nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności dwóch lokali mieszkalnych. W przedmiotowym budynku wyodrębniono dwa lokale mieszkalne. Jeden przypadł w udziale Wnioskodawcy, matce i bratu (w udziałach odpowiednio: 1/6, 4/6 i 1/6), drugi lokal przypadł pozostałym dwóm współwłaścicielom. Nie było spłat ani dopłat. Wartość została ustalona na podstawie wyceny z biura nieruchomości na podstawie cen rynkowych. Zarówno przed, jak i po Wnioskodawca miał udziały o tej samej wartości. Wnioskodawca nie uzyskał przysporzenia majątkowego ponad wcześniej posiadany udział przed zniesieniem współwłasności.
Na pytanie Organu: „Czy wartość rynkowa nabytych przez Pana składników majątkowych w wyniku zniesienia współwłasności przekraczała wartość udziału nabytych przed zniesieniem współwłasności?”, Wnioskodawca wskazał, że nie.
Na pytanie Organu: „Czy wartość nabytego przez Pana, Pana matkę i Pana brata w wyniku ww. zniesienia współwłasności lokalu/lokali odpowiadała wartości udziału posiadanego przez Pana, Pana matkę i Pana brata w przedmiotowej nieruchomości przed dokonaniem zniesienia współwłasności czy była od niej wyższa?”, Wnioskodawca wskazał, że odpowiadała temu udziałowi, nie była wyższa.
Na pytanie Organu: „Kiedy Pana matka chce przekazać Panu w drodze darowizny połowę swojego udziału?”, Wnioskodawca wskazał, że matka nie będzie dokonywała żadnej darowizny, planowane zniesienie współwłasności odbędzie się między Panem, matką i bratem.
Zniesienie współwłasności nieruchomości, na podstawie której Wnioskodawca otrzyma spłatę od brata, nastąpi planowo w pierwszym kwartale 2026 r., po zapoznaniu się z interpretacją.
Na pytanie Organu: „Czy wartość przysługującej Panu spłaty mieściła się w udziale, który Panu przysługiwał przed zniesieniem współwłasności?” Wnioskodawca wskazał: „Tak. Rozumiem, że chodzi o przyszłą spłatę (bo do tej pory nie było żadnych spłat), to planowana spłata od brata będzie mieściła się w tym udziale”.
Zniesienie współwłasności będzie odpłatne. Brat za spłatą Wnioskodawcy i matki uzyska cały udział w nieruchomości.
Pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy dokonanie odpłatnego zniesienia współwłasności działki nr A1 (…) pomiędzy całą trójką współwłaścicieli, tj. Wnioskodawcą, matką Wnioskodawcy i bratem Wnioskodawcy, w wyniku którego za spłatą Wnioskodawcy i Jego matki brat nabędzie cały udział w nieruchomości z lokalem mieszkalnym, spowoduje powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od otrzymanej spłaty biorąc pod uwagę fakt, że Wnioskodawca odziedziczył udział po ojcu, który nabył go ponad 5 lat temu, a nieodpłatne zniesienie współwłasności i wyodrębnienie dwóch lokali w 2025 r. nie wpłynęło na stan posiadania Wnioskodawcy (zmienił się tylko krąg współwłaścicieli, ale udział Wnioskodawcy i jego wartość pozostała niezmieniona)?
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -– przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Jeżeli zatem odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, oraz praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, to stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment nabycia lub wybudowania ww. nieruchomości lub praw.
Jednocześnie, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
W ocenie Wnioskodawcy, odpłatne zniesienie współwłasności między Wnioskodawcą, matką a bratem nie będzie podlegało opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych po stronie Wnioskodawcy, bowiem odnosząc się do skutków zniesienia współwłasności i spłaty Wnioskodawcy, to wartość spłaty nie będzie przekraczała wartości pierwotnie odziedziczonego i przysługującego Mu udziału w nieruchomości. Zniesienie współwłasności i wyodrębnienie dwóch lokali w 2025 r. pozostaje w tym zakresie tożsame, bowiem nie wypłynęło na stan posiadania Wnioskodawcy. Po zniesieniu współwłasności posiadanie Wnioskodawcy i wartość udziału pozostała taka sama, jak pierwotnie Wnioskodawca nabył w spadku.
W związku z tym, planowane odpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości opisanej we wniosku, nabytej w drodze spadku i wydzielonej w wyniku zniesienia współwłasności, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie przez spadkodawcę Wnioskodawcy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Z kolei, art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.
Jak już wskazano, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia. Przy czym, w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:
W świetle art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:
Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.
Z kolei z art. 1025 § 1 ustawy Kodeks cywilny wynika:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Przepis art. 1035 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.
Wedle art. 1037 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.
Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.
Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Zgodnie natomiast z art. 212 ww. Kodeksu:
§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części ilu jest współwłaścicieli z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Punktem wyjścia do obliczenia podstawy opodatkowania jest wartość rynkowa zbywanych udziałów w składnikach majątkowych.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy.
Biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:
Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. Natomiast wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu nawet gdy następuje nieodpłatnie (bez spłat i dopłat), traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.
Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Przy czym mówiąc o powiększeniu udziału należy mieć na uwadze wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy, a nie wielkość czy ilość rzeczy jakie przypadną danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności. O tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.
Nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Kwestie ustanowienia odrębnej własności lokali reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232).
Na mocy art. 2 ust. 1 ww. ustawy:
Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
W świetle art. 2 ust. 2 ww. ustawy:
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:
W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Wedle art. 3 ust. 2 ww. ustawy:
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Art. 3 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że:
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Wedle art. 4 ust. 3 ww. ustawy:
Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.
Na gruncie art. 7 ust. 1 ww. ustawy:
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
Stosownie do art. 7 ust. 2 ww. ustawy:
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Z art. 8 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):
Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.
Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że prawne wyodrębnienie lokalu nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.
Jak wynika z treści wniosku, Pana rodzice nabyli w 2010 r. do wspólności majątkowej małżeńskiej udział 1/2 w nieruchomości. Drugimi właścicielami było inne małżeństwo. W czerwcu 2023 r. w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu nabył Pan udział 1/12 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Pozostałymi spadkobiorcami byli Pana matka i Pana brat.
Jak wynika z treści wniosku, w dniu 23 września 2025 r. dokonano nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności dwóch lokali mieszkalnych. W przedmiotowym budynku wyodrębniono dwa lokale mieszkalne. Jeden przypadł w udziale Panu, Pana matce i Pana bratu, drugi lokal przypadł pozostałym dwóm współwłaścicielom. Nie było spłat ani dopłat . Wartość została ustalona na podstawie wyceny z biura nieruchomości na podstawie cen rynkowych. Zarówno przed, jak i po miał Pan udziały o tej samej wartości. Nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego ponad wcześniej posiadany udział przed zniesieniem współwłasności.
W przedmiotowej sprawie, wartość składników majątku, które Pan otrzymał w wyniku zniesienia współwłasności i wyodrębnienia własności lokali, nie przekroczyła wartość udziału jaki przysługiwał Panu we współwłasności nieruchomości przed dokonaniem tych czynności. Zatem dokonana w 2025 r. czynność nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie stanowiła dla Pana nowej daty nabycia nieruchomości.
We wniosku wskazał Pan, że planuje Pan znieść współwłasność nieruchomości (lokalu mieszkalnego) z pozostałymi spadkobiercami, w ten sposób, że udział przysługujący Panu w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym nabyłby Pana brat ze spłatą na Pana rzecz. Zniesienie współwłasności nieruchomości, na podstawie której otrzyma Pan spłatę od brata nastąpi planowo w pierwszym kwartale 2026 r. Planowana spłata od brata będzie mieściła się udziale, jaki Pan posiada przed zniesieniem współwłasności.
Na gruncie rozpatrywanej sprawy, należy zwrócić uwagę na różnicę między czynnością odpłatnego zniesienia współwłasności dokonaną przez współwłaścicieli a czynnością działu spadku dokonaną wyłącznie między spadkobiercami.
Ponadto, zgodnie z ww. art. 10 ust. 7 ww. ustawy, nie stanowi nabycia lub odpłatnego zbycia, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.
W przypadku działu spadku przyznanie udziału w nieruchomości lub prawie jednemu ze spadkobierców w zamian za spłatę nie jest równoznaczne z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego z tytułu takiego zbycia udziału w nieruchomości lub prawie. Jeżeli suma spłaty nie przekracza wartości przysługującego spadkobiercy udziału spadkowego, to nie powstaje przychód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym w sytuacji, w której spłata jest ekwiwalentna do posiadanego przez podatnika udziału w spadku, podatnik nie uzyskuje w związku z czynnością działu spadku żadnego przysporzenia majątkowego względem odziedziczonej ułamkowej części masy spadkowej. W takim przypadku brak jest podstaw do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych kwoty spłaty otrzymanej w wyniku działu spadku.
W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis zdarzenia przyszłego należy wskazać, że stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za datę nabycia przez Pana udziału w przedmiotowej nieruchomości (lokalu mieszkalnym) należy przyjąć dzień nabycia nieruchomości przez Pana ojca, tj. 2010 r. Otrzymanie przez Pana w wyniku planowanego zniesienia współwłasności i działu spadku spłaty w wysokości nieprzekraczającej równowartości Pana udziału w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym, które wchodzi w skład spadku, nie będzie skutkować dla Pana powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, kwota spłaty, którą otrzyma Pan od brata w wyniku działu spadku, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Tym samym nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu otrzymanej spłaty.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.
Ponadto, wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana matki i brata).
W związku z tym, Organ podatkowy wskazuje, że opłata od wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w wysokości 40 zł, stanowiąca część opłaty uiszczonej w łącznej kwocie 80 zł na konto Krajowej Informacji Skarbowej, stanowi opłatę nienależną i zostanie zwrócona na wskazany we wniosku numer rachunku bankowego, w terminie określonym w art. 14f § 2a ustawy Ordynacja podatkowa.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo