Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.1048.2025.4.ACZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w części dotyczącej:

·         możliwości zwolnienia od podatku dochodu z planowanego odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w związku z wydatkowaniem przychodu z ww. tytułu na spłatę kredytu konsolidacyjnego, w części dotyczącej spłaty kredytu hipotecznego w części zaciągniętego na nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość i obejmujące: dopłatę do faktycznego metrażu (większa powierzchnia lokalu niż faktyczna), zmiany lokatorskie (przeniesienie ścian, elektryki, oświetlenia), opinię biura projektowego architekta dewelopera związaną ze zmianami lokatorskimi, zakup i montaż paneli podłogowych, zakup i montaż stolarki drzwiowej (drzwi wewnętrzne), wykonanie stałej zabudowy meblowej, zakup i montaż klimatyzatora ściennego, zakup oświetlenia (lampy sufitowe, taśmy LED w zabudowie), zakup farb i płytek (glazura, gres), zakup elementów wyposażenia, które są trwale związane z nieruchomością (płyta indukcyjna w zabudowie, piekarnik w zabudowie, zmywarka w zabudowie, lodówka w zabudowie, okap w zabudowie), opłatę notarialną za wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe,

·         możliwości zwolnienia od podatku dochodu z planowanego odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w związku z wydatkowaniem przychodu z ww. tytułu na spłatę kredytu konsolidacyjnego, w części dotyczącej spłaty kredytu hipotecznego w części zaciągniętego na nabycie komórki lokatorskiej i miejsca postojowego – jest nieprawidłowe,

·         braku obowiązku ustalania wydatków na własne cele mieszkaniowe w sposób proporcjonalny do całkowitej kwoty kredytu konsolidacyjnego – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 10 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 24 grudnia 2025 r. (data wpływu 30 grudnia 2025 r.) oraz pismem z 18 stycznia 2026 r. (data wpływu 18 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

W styczniu 2024 r. Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny („inne mieszkanie”) na podstawie umowy przeniesienia własności zawartej z deweloperem (zakup). Umowa deweloperska została zawarta w lipcu 2021 r., natomiast odbiór lokalu nastąpił w styczniu 2023 r. Tytułem prawnym do tego lokalu jest prawo własności. Wnioskodawca jest jedynym właścicielem lokalu.

Wnioskodawca planuje sprzedaż tego lokalu w 2026 r. Sprzedaż nastąpi poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Wnioskodawca obecnie zamieszkuje w innym lokalu mieszkalnym, w którym realizuje własne cele mieszkaniowe. Własność tego lokalu Wnioskodawca nabył we wrześniu 2022 r. Lokal stanowi odrębną nieruchomość, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta. W marcu 2023 r. Wnioskodawca nabył również komórkę lokatorską oraz miejsce postojowe, dla których prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Lokal mieszkalny, komórka lokatorska oraz miejsce postojowe zostały objęte jedną umową deweloperską zawartą w marcu 2020 r., przy czym w umowie wskazano odrębne ceny za nabycie każdej z tych rzeczy. Odbiór lokalu, wraz z komórką lokatorską i miejscem postojowym nastąpił w październiku 2021 r. Tytułem prawnym do lokalu mieszkalnego, komórki lokatorskiej oraz miejsca postojowego jest prawo własności.

Na sfinansowanie nabycia lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską i miejscem postojowym oraz jego wykończenie Wnioskodawca w maju 2020 r. zaciągnął kredyt hipoteczny w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Umowa kredytu została zawarta na okres 35 lat, w walucie PLN. Jedynym kredytobiorcą był Wnioskodawca. Z umowy kredytu wynika, że kredyt został zaciągnięty na nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską i miejscem postojowym, w którym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe. Środki pieniężne pochodzące z ww. kredytu zostały wydatkowane zgodnie z ich przeznaczeniem.

We wrześniu 2025 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt konsolidacyjny w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Kredyt konsolidacyjny został udzielony na okres 30 lat w walucie PLN. Jednym z celów kredytu konsolidacyjnego była spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego w maju 2020 r., dotyczącego lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe. Kredyt konsolidacyjny obejmuje również inne zobowiązania finansowe Wnioskodawcy. Środki pieniężne pochodzące z ww. kredytu zostały wydatkowane zgodnie z ich przeznaczeniem.

Po sprzedaży „innego mieszkania” Wnioskodawca zamierza przeznaczyć uzyskany przychód na spłatę kredytu konsolidacyjnego – do wysokości odpowiadającej kwocie kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2020 r. i spłaconego kredytem konsolidacyjnym, tj. w zakresie, w jakim kredyt konsolidacyjny zastąpił kredyt zaciągnięty na nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Wydatkowanie przychodu nastąpi w terminie trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie „innego mieszkania”.

W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o treści cyt.: „jakie konkretnie wydatki ze środków pochodzących z kredytu poniósł Pan na wykończenie lokalu mieszkalnego, tj. jakie prace budowlane i materiały budowlane obejmowało wykończenie lokalu mieszkalnego ze środków pochodzących z kredytu?”, Wnioskodawca wskazał, że wydatki ze środków pochodzących z kredytu na wykończenie lokalu, które poniósł to m.in. dopłata do faktycznego metrażu (większa powierzchnia lokalu niż faktyczna), a także zmiany lokatorskie (przeniesienie ścian, elektryki, oświetlenia) i opinia biura projektowego architekta dewelopera związana ze zmianami lokatorskimi, a także za zakup i montaż paneli podłogowych, zakup i montaż stolarki drzwiowej (drzwi wewnętrzne), a także wykonanie stałej zabudowy meblowej, a także zakup i montaż klimatyzatora ściennego, zakup oświetlenia (lampy sufitowe, taśmy LED w zabudowie) oraz zakup farb i płytek (glazura, gres), zakup elementów wyposażenia, które są trwale związane z nieruchomością (płyta indukcyjna w zabudowie, piekarnik w zabudowie, zmywarka w zabudowie, lodówka w zabudowie, okap w zabudowie), a także opłata notarialna za wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca posiada rachunki lub faktury lub potwierdzenia zapłaty/przelewów potwierdzające wydatkowanie pieniędzy na wykończenie lokalu.

Pytania

1.    Czy przeznaczenie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia „innego mieszkania” na spłatę kredytu konsolidacyjnego, w części odpowiadającej kredytowi zaciągniętemu w 2020 r. na nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób  fizycznych?

2.    Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym dochód uzyskany z odpłatnego zbycia „innego mieszkania” korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części odpowiadającej wydatkom poniesionym na spłatę kredytu konsolidacyjnego w zakresie, w jakim kredyt ten został zaciągnięty na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź na oba pytania jest twierdząca.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej wydatkom poniesionym na własne cele mieszkaniowe, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie wydatkowany w terminie trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło to zbycie.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na nabycie lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W ocenie Wnioskodawcy, spłata kredytu konsolidacyjnego w części, w jakiej kredyt ten został zaciągnięty na spłatę kredytu hipotecznego z 2020 r. przeznaczonego na nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe, stanowi spłatę kredytu, o której mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Fakt, że kredyt konsolidacyjny obejmuje również inne zobowiązania finansowe Wnioskodawcy, nie powoduje utraty mieszkaniowego charakteru tej części zobowiązania, która odpowiada kredytowi zaciągniętemu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują obowiązku ustalania wydatków na własne cele mieszkaniowe w sposób proporcjonalny do całkowitej kwoty kredytu konsolidacyjnego, jeżeli spłata dotyczy zobowiązania wynikającego z kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe.

W konsekwencji, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia „innego mieszkania” korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części odpowiadającej wydatkom poniesionym na spłatę tej części kredytu konsolidacyjnego, która zastąpiła kredyt zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, od formy dokumentowania spłaty kredytu ani od sposobu technicznego prowadzenia rachunku kredytowego przez bank.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły opodatkowania

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych  (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródła przychodów

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana w 2026 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego przez Pana w 2024 r. na podstawie umowy przeniesienia własności zawartej z deweloperem (zakupu), będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie  tego lokalu.

Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8  lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny  (wyczerpujący).

Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika więc, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1.

Kolejnym z celów mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ww. ustawy, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Powyższe wskazuje więc, że spłacany kredyt nie może być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Zatem – w przypadku art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – musi to być kredyt (pożyczka) zaciągnięty przez podatnika na spłatę kredytu udzielonego na cele określone w pkt 1. Istotne jest to, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Zatem, jeśli kredyt konsolidacyjny jest którymś z kolei kredytem, ale ostatecznie przeznaczony jest na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe – podatnik zachowuje prawo do zwolnienia. Jednakże, jeśli kredyt ten jest związany ze spłatą kilku zobowiązań kredytowych i służy np. spłacie kredytu mieszkaniowego i innego kredytu, wówczas do zwolnienia kwalifikują się te przychody, które odpowiadają tej części kredytu konsolidacyjnego, jaka została przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego i odsetek od niego.

Jednakże należy podkreślić, że w sytuacji, gdy kredyt przeznaczony na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi część kredytu przeznaczonego na spłatę również innych zobowiązań kredytowych, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się jedynie wydatki proporcjonalnie przypadające na kredyt mieszkaniowy, na co wskazuje powołany wyżej art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W Pana sytuacji zastosowanie będzie miał art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie wskazany przez Pana we własnym stanowisku art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w sytuacji, gdy kredyt konsolidacyjny służy  m.in. spłacie kredytu mieszkaniowego w części zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wyjaśniam, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji „lokalu mieszkalnego”. Zatem dla zdefiniowania tego pojęcia należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).

Stosownie do art. 2 ust. 2 ww. ustawy:

Ponadto, zgodnie z art. 2 ust. 4 ww. ustawy:

Z powyższego wynika, że do lokalu mieszkalnego mogą przynależeć inne pomieszczenia.

W sytuacji, gdy pomieszczenia typu miejsce postojowe, garaż czy np. komórka lokatorska są ściśle powiązane z lokalem mieszkalnym i nie stanowią odrębnej nieruchomości, nabytej odrębnym aktem notarialnym i uregulowanej odrębną księgą wieczystą wówczas można przyjąć, że jako całość stanowią lokal mieszkalny mieszczący się w katalogu wydatków, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeśli natomiast definicja „pomieszczenia przynależnego” nie jest spełniona i komórka lokatorska oraz miejsce parkingowe stanowią odrębne nieruchomości, dla których prowadzona jest odrębna od lokalu mieszkalnego księga wieczysta, a tym samym mogą stanowić odrębny od lokalu mieszkalnego przedmiot obrotu, wówczas nie mogą zostać uznane za pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego.

W przypadku natomiast skorzystania z omawianego zwolnienia w sytuacji, gdy kredyt konsolidacyjny służy m.in. spłacie kredytu mieszkaniowego w części zaciągniętego na remont/wykończenie lokalu mieszkalnego wskazuję, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na wykończenie lokalu (budynku), ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie lokalu (budynku) mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego lokalu (budynku). W każdym przypadku remont dotyczy „materii” lokalu (budynku) mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi lokalu (budynku). Pojęcie „trwałość” nie polega na tym, że nie można mebli zdemontować tylko na tym, że po zdemontowaniu tracą one swoją funkcję.

W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym lokalu (budynku) mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego. W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno  w przypadku remontu, budowy, jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze.

Niezależnie od powyższego, wyjaśnienia wymaga, że 14 października 2021 r. została wydana przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej interpretacja ogólna z dnia 13 października 2021 r., Nr DD2.8202.4.2020, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

Zgodnie z powyższą interpretacją ogólną, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, uznano, że wydatki poniesione na zakup i montaż:

a)    kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,

b)    szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,

c)    oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,

d)    okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,

e)    mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,

f)     mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca

– mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodać przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Niemniej jednak należy wyjaśnić, że przedmiotowe zwolnienie, o którym mowa  w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków. Samo poniesienie przez podatnika wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

W art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), ustanowiono, że:

Niemniej w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro zamierza Pan skorzystać ze zwolnienia winien liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość) na cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości faktycznie przeznaczone zostały przez podatnika na cele mieszkaniowe. Takimi dokumentami mogą być m.in. umowy, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić. Takimi dokumentami mogą więc być również – umowa z wykonawcą na prace budowlane oraz potwierdzenie zapłaty za ich wykonanie – o ile z dokumentów tych jednoznacznie wynika kto, w jakim terminie, jakie wydatki i w jakiej kwocie poniósł. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają wymogu dokumentowania wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe wyłącznie fakturami VAT.

Jak wskazano wyżej, w sytuacji, gdy kredyt przeznaczony na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi część kredytu przeznaczonego na spłatę również innych zobowiązań kredytowych, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się jedynie wydatki proporcjonalnie przypadające na kredyt mieszkaniowy.

Wobec powyższego, stwierdzam, że wydatkowanie przychodu z planowanego odpłatnego zbycia w 2026 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu konsolidacyjnego, w części dotyczącej spłaty kredytu hipotecznego w części zaciągniętego na nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość i obejmujące: dopłatę do faktycznego metrażu (większa powierzchnia lokalu niż faktyczna), zmiany lokatorskie (przeniesienie ścian, elektryki, oświetlenia), opinię biura projektowego architekta dewelopera związaną ze zmianami lokatorskimi, zakup i montaż paneli podłogowych, zakup i montaż stolarki drzwiowej (drzwi wewnętrzne), wykonanie stałej zabudowy meblowej, zakup i montaż klimatyzatora ściennego, zakup oświetlenia (lampy sufitowe, taśmy LED w zabudowie), zakup farb i płytek (glazura, gres), zakup elementów wyposażenia, które są trwale związane z nieruchomością (płyta indukcyjna w zabudowie, piekarnik w zabudowie, zmywarka w zabudowie, lodówka w zabudowie, okap w zabudowie), opłatę notarialną za wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu mieszkalnego – będzie stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w tej części Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Natomiast, wydatkowanie ww. przychodu z planowanego odpłatnego zbycia w 2026 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu konsolidacyjnego, w części dotyczącej spłaty kredytu hipotecznego w części zaciągniętego na nabycie komórki lokatorskiej i miejsca postojowego, które zostały nabyte odrębnym aktem notarialnym i posiadają odrębną od lokalu mieszkalnego księgą wieczystą – a zatem nie spełniają definicji „pomieszczeń przynależnych” do lokalu mieszkalnego i nie mieszczą się w dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie stanowić wydatku na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w tej części Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Ponieważ w Pana sytuacji, kredyt przeznaczony na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi w części kredyt przeznaczony na spłatę również innych zobowiązań kredytowych, za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe należy będzie uznać jedynie wydatki proporcjonalnie przypadające na kredyt mieszkaniowy w części zaciągnięty na nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość – co wynika z treści art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie można zatem zgodzić się z Pana stanowiskiem, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują obowiązku ustalania wydatków na własne cele mieszkaniowe w sposób proporcjonalny do całkowitej kwoty kredytu konsolidacyjnego, jeżeli spłata dotyczy zobowiązania wynikającego z kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe. Ponieważ przepis art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że w przypadku  gdy kredyt, o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. b) ww. ustawy, stanowi część kredytu przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, uważa się  jedynie spłatę kredytu konsolidacyjnego proporcjonalnie przypadającą na spłacany kredyt mieszkaniowy.

Oznacza to, że nie będzie mógł Pan do wydatków na własne cele mieszkaniowe wskazanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć całego poniesionego przez Pana wydatku na spłatę kredytu konsolidacyjnego, tj. bez uwzględnienia proporcji, o której mowa w art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za wydatki na cele mieszkaniowe uprawniające do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może bowiem zostać uznana jedynie spłata kredytu konsolidacyjnego proporcjonalnie przypadająca na spłacany kredyt mieszkaniowy.

W związku z tym, ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie mogła korzystać jedynie ta część uzyskanego w 2026 r. dochodu, która będzie odpowiadała udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, tj. w niniejszej sprawie – z zachowaniem trzyletniego terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – poniesionych przez Pana wydatków na spłatę części kredytu konsolidacyjnego przypadająca proporcjonalnie na kredyt mieszkaniowy w części zaciągnięty na nabycie i wykończenie lokalu mieszkalnego, co wynika z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób  fizycznych.

Zatem, Pana stanowisko, w którym wskazał Pan, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują obowiązku ustalania wydatków na własne cele mieszkaniowe w sposób proporcjonalny do całkowitej kwoty kredytu konsolidacyjnego, jeżeli spłata dotyczy zobowiązania wynikającego z kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia  29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych  we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna  (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do  interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.