Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.1057.2025.1.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, pozostającą w ustawowym ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej.

29 września 2025 r. wraz z małżonką dokonał Pan odpłatnego zbycia nieruchomości położonej w miejscowości (…) przy ul. (…), w gminie (…). Nieruchomość ta stanowiła majątek wspólny małżonków i obejmowała działkę wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym. Całość nakładów związanych z realizacją inwestycji budowlanej została poniesiona z majątku wspólnego Pana i Pana małżonki.

31 października 2016 r. Pan oraz Pana małżonka zawarliście z córką oraz jej mężem umowę użyczenia działki zlokalizowanej pod ww. adresem. Na podstawie tej umowy uzyskaliście Państwo prawo nieodpłatnego korzystania z gruntu na cele budowlane, pomimo że w dacie zawarcia umowy nie przysługiwało Państwu prawo własności.

19 grudnia 2016 r. przystąpił Pan do budowy budynku mieszkalnego na użyczonej działce. Budowa była prowadzona w sposób ciągły, a wszelkie wydatki – zarówno na roboty budowlane, jak i materiały – były finansowane ze środków wchodzących w skład majątku wspólnego Pana i Pana małżonki.

8 lipca 2024 r. Pan wraz z małżonką nabyliście od córki własność gruntu, na którym realizowana była budowa. Zakończenie budowy budynku mieszkalnego nastąpiło we wrześniu 2024 r.

Podkreśla Pan, że decyzja o rozpoczęciu inwestycji budowlanej miała charakter wyłącznie osobisty i była związana z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jako osoba w podeszłym wieku, korzystająca ze świadczenia emerytalnego, dążył Pan do stworzenia wraz z małżonką miejsca zapewniającego spokojne i bezpieczne warunki życia. Projekt oraz sposób realizacji budowy były dostosowane do ich potrzeb zdrowotnych i możliwości finansowych. Wskazuje Pan, że inwestycja nie była podejmowana w celu osiągnięcia korzyści majątkowej ani prowadzenia działalności gospodarczej lub inwestycyjnej.

W trakcie realizacji budowy – z uwagi na pogarszający się Pana stan zdrowia oraz inne okoliczności natury osobistej – małżonkowie zdecydowali o pozostaniu w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Konsekwencją tej decyzji była sprzedaż nieruchomości w celu odzyskania zainwestowanych środków, które stały się niezbędne dla pokrycia bieżących kosztów utrzymania oraz rosnących wydatków związanych z leczeniem.

Łączna wartość poniesionych nakładów na nabycie gruntu oraz budowę budynku mieszkalnego wyniosła (…) zł, w tym:

1)  (…) zł – koszty nabycia gruntu (wraz z kosztami notarialnymi),

2)  (…) zł – udokumentowane koszty budowy, potwierdzone fakturami, rachunkami oraz innymi dowodami księgowymi.

Zaznacza Pan, że rzeczywiste nakłady inwestycyjne były wyższe, jednak część wydatków nie została udokumentowana z tego względu, iż na etapie prowadzenia budowy nie przewidywała konieczności sprzedaży nieruchomości, a tym samym potrzeby szczegółowego gromadzenia dokumentacji kosztowej na potrzeby przyszłych rozliczeń podatkowych.

Mając na uwadze, że nieruchomość stanowiła majątek wspólny Pana i Pana małżonki, jednak przychód ze zbycia podlega odrębnemu opodatkowaniu, złoży Pan osobne zeznanie PIT-39, wykazując połowę przychodu oraz połowę kosztów uzyskania przychodu. Koszty przypadające na Pana wynoszą (…) zł.

Z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności gruntu (tj. 2024 r.), powstał po stronie Pana obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotem złożonego wniosku jest ustalenie zasad określenia kosztów uzyskania przychodu w związku z tym zbyciem.

Pytania

1)  Czy w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będąc małżonkiem pozostającym we wspólności majątkowej, może Pan w swoim odrębnym zeznaniu PIT-39 zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwotę (…) zł, stanowiącą połowę poniesionych wspólnie nakładów na budowę domu, przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżonków, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2)  Czy w sytuacji, gdy nie dysponuje Pan kompletem dowodów dokumentujących poniesione nakłady na budowę domu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – możliwe jest ustalenie wartości tych nakładów w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego lub inną metodę oszacowania, oraz czy taka wycena może stanowić podstawę do określenia kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991 nr 80 poz. 350 z późn. zm.) (dalej: ustawa o PIT), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym nabył Pan nieruchomość wraz z małżonką 8 lipca 2024 r.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana w dniu 29 września 2025 r. stanowi dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W konsekwencji na Panu będzie ciążył obowiązek rozliczenia się z przeprowadzonej transakcji sprzedaży w zeznaniu podatkowym.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego poniósł Pan nakłady na przedmiotową nieruchomość w czasie jej posiadania, tj. od 2016 r., kiedy to korzystał Pan z niej na podstawie umowy użyczenia zawartej z jej właścicielami - córką i jej małżonkiem. Umowa ta została zawarta zgodnie z artykułem 710 Kodeksu cywilnego (dalej: KC), a zatem uprawniała Pana do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości przez czas nieoznaczony. W konsekwencji, od chwili objęcia gruntu w posiadanie, uzyskał Pan status posiadacza zależnego w rozumieniu art. 336 KC.

Zgodnie z tym przepisem, posiadaczem rzeczy jest nie tylko podmiot władający nią jak właściciel (posiadacz samoistny), ale także osoba faktycznie władająca rzeczą w ramach określonego stosunku obligacyjnego, upoważniającego ją do korzystania z rzeczy jak ma to miejsce w przypadku najmu, dzierżawy czy użyczenia. W doktrynie prawa cywilnego podkreśla się jednolicie, że posiadanie zależne stanowi samodzielną kategorię posiadania, obejmującą faktyczne władztwo nad rzeczą wykonywane w granicach wynikających z określonego tytułu prawnego.

Przez cały okres trwania umowy użyczenia wykonywał Pan szereg czynności potwierdzających sprawowanie realnego władztwa nad nieruchomością. W szczególności prowadził na przedmiotowym gruncie inwestycję budowlaną polegającą na wzniesieniu budynku mieszkalnego, finansował koszty materiałów budowlanych i usług wykonawczych oraz nadzorował przebieg robót. Czynności te były podejmowane za wiedzą i zgodą właścicieli, co potwierdza, że korzystanie przez Pana z nieruchomości miało charakter zgodny z prawem i mieściło się w zakresie posiadania zależnego.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zalicza się udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie posiadania. Ustawodawca posłużył się pojęciem posiadania w znaczeniu szerokim, nieuwarunkowanym istnieniem prawa własności. Przepis ten obejmuje zatem zarówno posiadanie samoistne, jak i zależne, o ile podatnik faktycznie włada nieruchomością na podstawie ważnego tytułu prawnego.

Trafność powyższej wykładni potwierdza utrwalona linia interpretacyjna organów podatkowych. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 lipca 2017 r., sygn. 0115-KDIT2-1.4011.137.2017.2.JG, organ jednoznacznie wskazał, że nakłady poniesione na nieruchomość, która w momencie ich poniesienia nie stanowiła własności podatnika, mogą zostać uwzględnione w kosztach podatkowych, jeżeli podatnik był jej posiadaczem - także posiadaczem zależnym. Analogiczne stanowisko wyrażono w interpretacji z dnia 4 czerwca 2018 r., sygn. 0114-KDIP3-3.4011.243.2018.1.MP, w której potwierdzono, że nakłady poniesione przed nabyciem prawa własności, lecz w okresie posiadania nieruchomości, stanowią koszt uzyskania przychodu, o ile mają charakter udokumentowany i zwiększają wartość rzeczy.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że – faktycznie i zgodnie z prawem władając nieruchomością od 2016 r. na podstawie umowy użyczenia, a następnie nabywszy jej własność w 2024 r. – poniósł Pan nakłady inwestycyjne w czasie posiadania nieruchomości, w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy PIT.

Nakłady te zwiększyły wartość nieruchomości, są należycie udokumentowane i pozostają w związku przyczynowym z przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości w 2025 r. W konsekwencji brak jest podstaw prawnych do wyłączenia ich z kategorii kosztów uzyskania przychodu.

Ad 2

Pana zdaniem, dopuszczalne jest ustalenie wartości nakładów poniesionych na budowę budynku mieszkalnego w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego lub inną wiarygodną metodę oszacowania, w sytuacji gdy z obiektywnych, usprawiedliwionych przyczyn podatnik nie dysponuje kompletem dokumentów potwierdzających te wydatki. W konsekwencji operat szacunkowy może stanowić podstawę określenia kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy o PIT stanowi, że kosztami są udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy. Ratio legis tego przepisu jest jasne: celem ustawodawcy jest umożliwienie podatnikowi odliczenia realnie poniesionych kosztów, tak aby opodatkowaniu podlegał wyłącznie rzeczywisty dochód.

W sytuacji, w której podatnik w sposób niewątpliwy poniósł konkretne nakłady, a jedynie nie zachował pełnej dokumentacji z uwagi na szczególne okoliczności życiowe, odmowa uznania tych nakładów wyłącznie z przyczyn formalnych prowadziłaby do opodatkowania kwoty, która nie stanowi rzeczywistego dochodu, naruszenia zasady sprawiedliwości podatkowej, naruszenia konstytucyjnej zasady proporcjonalności (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP).

W Pana ocenie, wykładnia celowościowa nakazuje przyjąć, że udokumentowanie nie musi ograniczać się wyłącznie do faktur czy rachunków, lecz może obejmować również inne dowody, w tym dowody o charakterze szacunkowym, jeżeli są sporządzone przez podmiot profesjonalny i posiadają walor wiarygodności. Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym w rozumieniu art. 76 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, stanowi profesjonalne narzędzie ustalania wartości nakładów i kosztów odtworzeniowych budynku.

Co istotne, to właśnie rzeczoznawca majątkowy jest jedynym ustawowo umocowanym specjalistą do określania wartości nakładów odtworzeniowych.

Skoro ustawodawca dopuszcza operat szacunkowy w licznych procedurach administracyjnych i podatkowych, brak jest podstaw, aby wykluczać jego zastosowanie w procesie ustalania kosztów podatkowych, zwłaszcza gdy nakłady zostały niewątpliwie poniesione, podatnik dysponuje częścią dokumentów, pozostała część wydatków może być obiektywnie zweryfikowana przez biegłego.

Artykuł 2a Ordynacji podatkowej nakazuje, aby niedające się usunąć wątpliwości interpretacyjne rozstrzygać na korzyść podatnika.

W sytuacji, w której podatnik przedkłada profesjonalną wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę, a sama okoliczność poniesienia nakładów jest bezsporna (co potwierdza stan faktyczny - budowa została ukończona i doprowadziła do powstania budynku), odmowa uznania takich nakładów byłaby sprzeczna z zasadą in dubio pro tributario.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że udokumentowanie kosztu nie zawsze musi oznaczać dokument o charakterze księgowym, organy podatkowe mają obowiązek wykorzystywania wszelkich dostępnych dowodów, w tym dowodów pośrednich, jeżeli są wiarygodne (np. wyrok NSA z 13 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2320/14). Sądy akceptują dowody szacunkowe m.in. w zakresie wartości nakładów na ulepszenie nieruchomości, wartości środków trwałych, kosztów poniesionych w działalności gospodarczej, gdy dokumentacja nie zachowała się z przyczyn niezależnych od podatnika.

Analogicznie należałoby ocenić Pana sytuację. Działała Pan w przeświadczeniu, że budynek będzie służył Jego własnym potrzebom mieszkaniowym. Prowadził budowę jako inwestycję osobistą, a nie w celu przyszłej sprzedaży. Nie miał więc podstaw, aby gromadzić wszystkie dokumenty w sposób odpowiadający rygorom podatkowym. Dopiero późniejsze pogorszenie stanu zdrowia doprowadziło do konieczności sprzedaży i rozliczenia podatkowego.

W takiej sytuacji, rygorystyczne wymaganie pełnej dokumentacji – bez możliwości posłużenia się dowodem zastępczym – byłoby nieproporcjonalne i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Stanowi on, że:

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Zgodnie zaś z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika niewątpliwie, że 8 lipca 2024 r. Pan wraz z małżonką nabył od córki własność gruntu, na którym realizowana była budowa. 29 września 2025 r. dokonał Pan wraz z Pana małżonką odpłatnego zbycia nieruchomości położonej w miejscowości (…) przy ul. (…), w gminie (…). Nieruchomość ta stanowiła majątek wspólny małżonków i obejmowała działkę wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym.

Tym samym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana 29 września 2025 r. stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji na Panu będzie ciążył obowiązek rozliczenia się z przeprowadzonej transakcji sprzedaży w zeznaniu podatkowym.

Stosownie zatem do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl zaś art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Natomiast, ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Z kolei art. 22 ust. 6d omawianej ustawy stanowi, że:

W świetle zaś art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Zgodnie zaś z art. 30e ust. 4 – ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przedmiotowej sprawie powziął Pan wątpliwość, czy jako małżonek pozostający we wspólności majątkowej może Pan, w swoim odrębnym zeznaniu PIT-39, zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu połowę poniesionych wspólnie nakładów na budowę domu przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, a także, czy w sytuacji braku kompletnej dokumentacji potwierdzającej poniesione nakłady dopuszczalne jest ustalenie ich wartości na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego lub innej metody oszacowania i czy taka wycena może stanowić podstawę do określenia kosztów uzyskania przychodu.

Wyjaśnienia zatem wymaga, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z kolei, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie zaś do art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że stanowią one udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione.

Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo. Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, ale też wynagrodzenie notariusza czy podatek od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast wzniesienie budynku na nieruchomości gruntowej jest jego wytworzeniem, zarówno w przypadku, gdy budowa jest zakończona, jak i w przypadku budowy w toku.

Ponadto w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca jako koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wskazał również nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości poniesione w czasie jej posiadania.

Nakładami na nieruchomości lub na lokalu mieszkalnym są wydatki poniesione na ulepszenie, modernizację nieruchomości, lokalu mieszkalnego oraz nakłady o charakterze remontowym, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości bądź lokalu, poniesione w czasie ich posiadania.

Jednocześnie w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazano, że wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „posiadanie”. Definicję tę zawarto natomiast w art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Posiadanie nie jest prawem, lecz jest to stan faktycznego władztwa nad rzeczą. Składają się na nie dwa elementy: corpus (element fizyczny) wyrażający się we władaniu nad rzeczą oraz animus (element psychiczny) wyrażający się w psychicznym nastawieniu do wykonywanego władztwa dla siebie (Kodeks cywilny, Komentarz, Tom I, wydanie 2, pod redakcją K. Pietrzykowskiego; wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 maja 2016 r., sygn. I SA/Kr 364/16). Do zakwalifikowania danego stanu jako posiadanie konieczne jest, aby władztwo nad rzeczą nie miało charakteru przejściowego, przypadkowego, ale aby miało cechę trwałości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1967 r., sygn. III CR 270/66).

Tym samym posiadanie rozumieć należy przede wszystkim jako formę władania rzeczą. Stanowi ono również synonim słowa „mieć”. Posiadanie jest kategorią ściśle związaną z władztwem faktycznym nad rzeczą. Władztwo to stanowi związek posiadacza z rzeczą. Związek ten musi być faktyczny, czyli musi zapewniać posiadaczowi możliwość wpływu na rzecz za pośrednictwem bezpośrednich środków fizycznych. Przy czym, co szczególnie istotne posiadanie cechuje się trwałością władztwa nad rzeczą. Nie jest zatem posiadaniem władztwo chwilowe. Za posiadanie nie może zostać również uznane władztwo nad rzeczą związane z realizacją pewnego zadania. W takim przypadku, trudno bowiem dopatrzyć się innego z konstytutywnych elementów posiadania jakim jest wola posiadania (wola wykonywania prawa dla samego siebie, a nie dla innych osób).

Ocena skutków podatkowych Pana sytuacji

Z analizy Pana opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, pozostającą w ustawowym ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. 29 września 2025 r. wraz z małżonką dokonał Pan odpłatnego zbycia nieruchomości położonej w miejscowości (…) przy ul. (…), w gminie (…). Nieruchomość ta stanowiła majątek wspólny małżonków i obejmowała działkę wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym. Całość nakładów związanych z realizacją inwestycji budowlanej została poniesiona z majątku wspólnego Pana i Pana małżonki. 31 października 2016 r. Pan oraz Pana małżonka zawarliście z córką oraz jej mężem, umowę użyczenia działki zlokalizowanej pod ww. adresem. Na podstawie tej umowy uzyskaliście Państwo prawo nieodpłatnego korzystania z gruntu na cele budowlane, pomimo że w dacie zawarcia umowy nie przysługiwało Państwu prawo własności. 19 grudnia 2016 r. przystąpił Pan do budowy budynku mieszkalnego na użyczonej działce. Budowa była prowadzona w sposób ciągły, a wszelkie wydatki – zarówno na roboty budowlane, jak i materiały – były finansowane ze środków wchodzących w skład majątku wspólnego Pana i Pana małżonki. 8 lipca 2024 r. Pan wraz z małżonką nabyliście od córki własność gruntu, na którym realizowana była budowa. Zakończenie budowy budynku mieszkalnego nastąpiło we wrześniu 2024 r. Podkreśla Pan, że decyzja o rozpoczęciu inwestycji budowlanej miała charakter wyłącznie osobisty i była związana z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jako osoba w podeszłym wieku, korzystająca ze świadczenia emerytalnego, dążył Pan do stworzenia wraz z małżonkiem miejsca zapewniającego spokojne i bezpieczne warunki życia. Projekt oraz sposób realizacji budowy były dostosowane do ich potrzeb zdrowotnych i możliwości finansowych. Wskazuje Pan, że inwestycja nie była podejmowana w celu osiągnięcia korzyści majątkowej ani prowadzenia działalności gospodarczej lub inwestycyjnej. W trakcie realizacji budowy – z uwagi na pogarszający się Pana stan zdrowia oraz inne okoliczności natury osobistej – małżonkowie zdecydowali o pozostaniu w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Konsekwencją tej decyzji była sprzedaż nieruchomości w celu odzyskania zainwestowanych środków, które stały się niezbędne dla pokrycia bieżących kosztów utrzymania oraz rosnących wydatków związanych z leczeniem. Łączna wartość poniesionych nakładów na nabycie gruntu oraz budowę budynku mieszkalnego wyniosła (…) zł, w tym:

1)  (…) zł – koszty nabycia gruntu (wraz z kosztami notarialnymi),

2)  (…) zł – udokumentowane koszty budowy, potwierdzone fakturami, rachunkami oraz innymi dowodami księgowymi.

Rzeczywiste nakłady inwestycyjne były wyższe, jednak część wydatków nie została udokumentowana z tego względu, iż na etapie prowadzenia budowy nie przewidywał Pan konieczności sprzedaży nieruchomości, a tym samym potrzeby szczegółowego gromadzenia dokumentacji kosztowej na potrzeby przyszłych rozliczeń podatkowych.

W konsekwencji stwierdzam, że przysługuje Panu prawo do uwzględnienia przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednak wyłącznie w zakresie udokumentowanych kosztów nabycia gruntu oraz udokumentowanych kosztów wytworzenia budynku mieszkalnego, powiększonych o poniesione nakłady, które zostały należycie udokumentowane zgodnie z art. 22 ust. 6e tej ustawy.

Z uwagi na fakt, że nieruchomość stanowiła majątek wspólny małżonków, a wydatki związane z jej nabyciem oraz budową zostały poniesione z majątku wspólnego, zastosowanie znajduje art. 8 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że zarówno przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jak i koszty jego uzyskania, podlegają przypisaniu każdemu z małżonków w częściach równych.

W konsekwencji, w swoim odrębnym zeznaniu podatkowym PIT-39, ma Pan prawo wykazać połowę udokumentowanych kosztów nabycia gruntu i udokumentowanych wydatków na budowę (wytworzenie) budynku mieszkalnego.

Jednocześnie należy podkreślić, że możliwość zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodu została przez ustawodawcę jednoznacznie uzależniona od spełnienia warunku ich udokumentowania, co potwierdzają powołane wcześniej art. 22 ust. 6c, ust. 6d i ust. 6e omawianej ustawy.

Przepisy ustawy nie przewidują możliwości ustalania kosztów uzyskania przychodu w drodze wyceny rzeczoznawcy majątkowego ani na podstawie innych metod oszacowania, w sytuacji braku dokumentów potwierdzających faktyczne poniesienie wydatków.

Wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego nie dokumentuje poniesienia konkretnego wydatku przez podatnika, lecz jedynie określa wartość nieruchomości lub nakładów według ich stanu i cen rynkowych. Tym samym nie może on zastąpić dokumentów potwierdzających faktyczne poniesienie kosztów.

Wydatki poniesione na budowę budynku mieszkalnego, które nie zostały udokumentowane, nie mogą zostać uwzględnione jako koszty uzyskania przychodu, niezależnie od ich rzeczywistej wysokości oraz faktycznego wpływu na wartość nieruchomości.

Okoliczność, że w momencie ponoszenia części wydatków nie przewidywał Pan sprzedaży nieruchomości i nie gromadził dokumentacji kosztowej na potrzeby przyszłych rozliczeń podatkowych, pozostaje bez wpływu na ocenę prawnopodatkową sprawy. Obowiązek udokumentowania kosztów uzyskania przychodu wynika wprost z przepisów prawa podatkowego i nie może zostać zniesiony ani ograniczony ze względu na subiektywne przekonania podatnika co do przyszłego przeznaczenia nieruchomości.

W konsekwencji, Pana stanowisko w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu połowy udokumentowanych wydatków poniesionych wspólnie z małżonką na nabycie gruntu oraz budowę budynku mieszkalnego należy uznać za prawidłowe. Natomiast stanowisko w zakresie dopuszczalności ustalenia kosztów uzyskania przychodu na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego lub innej formy oszacowania wydatków – za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie wskazuję, że przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), nakładają na mnie obowiązek wydania interpretacji indywidualnej wyłącznie w zakresie oceny stanowiska wnioskodawcy co do zastosowania przepisów prawa podatkowego do przedstawionego stanu faktycznego.

Tym samym niniejsza interpretacja indywidualna nie potwierdza prawidłowości wskazanych przez Pana wartości liczbowych ani dokonanych wyliczeń, w szczególności dotyczących wysokości poniesionych kosztów nabycia gruntu, kosztów wytworzenia budynku mieszkalnego, wartości poniesionych nakładów.

Prawidłowość wskazanych przez Pana danych liczbowych, jak również prawidłowość przyjętego sposobu ich ustalenia oraz spełnienie warunków uznania poszczególnych wydatków za koszty uzyskania przychodu, mogą zostać zweryfikowane wyłącznie przez właściwy organ podatkowy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej albo czynności sprawdzających.

Co do powołanego przez Pana art. 2a Ordynacji podatkowej wyjaśniam, że stanowi on, iż niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika. Wobec tego, po pierwsze, muszą istnieć wątpliwości dotyczące treści przepisów prawa podatkowego. Po drugie, istniejące wątpliwości powinny mieć taki charakter, że nie da się ich rozstrzygnąć. Jeśli więc wątpliwości istnieją, ale mogą zostać wyeliminowane w procesie wykładni, wspomniana zasada nie ma zastosowania (wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 11 października 2017 r., sygn. akt I SA/Bd 781/17).

W przepisie art. 2a Ordynacji podatkowej chodzi o wątpliwości organu podatkowego, a nie wątpliwości podatnika oraz, że podatnik nie może oczekiwać, aby art. 2a tej ustawy był stosowany w każdej sytuacji, gdy wynik wykładni przedstawiony przez organ podatkowy oznacza dla podatnika konsekwencje mniej korzystne niż zakładał (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 30 marca 2017 r., sygn. akt I SA/Gl 1509/16; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 23 marca 2017 r., sygn. akt I SA/Po 1261/16).

W Pana sprawie takie wątpliwości nie wystąpiły, gdyż treść przepisów prawa podatkowego mających zastosowanie do przedstawionego stanu faktycznego jest jednoznaczna i nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, a ich wykładnia nie prowadzi do rozbieżnych wniosków.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.