Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.1063.2025.4.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 1 lutego 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Notarialnie 29 września 1997 r. otrzymał Pan w drodze darowizny od rodziców (…) działki o nr (…), nr (…) i nr (…) o łącznej powierzchni 1,1737 ha położone w (…) (Repetytorium A nr (…)) i urządzenie dla nich w Sądzie Rejonowym w (…) nowej księgi wieczystej oraz wpisanie w jej dziale drugim jako właściciela (…), KW – (…).

Notarialnie 21 grudnia 2001 r. dokonana została kolejna darowizna od rodziców (…) działek o nr (…) i nr (…) o łącznej powierzchni 0,2410 ha położone w (…) (Repetytorium A nr (…)) i urządzenie dla nich w Sądzie Rejonowym w (…) nowej księgi wieczystej oraz wpisanie w jej dziale drugim jako właściciela (…), KW – (…). We wrześniu 2025 r. wystąpił Pan do Sądu Rejonowego w (…) do Wydziału Ksiąg Wieczystych o odłączenie działek nr (…) oraz nr (…) położonych w (…), gmina (…) i przyłączenie ich do KW – (…) a następnie zamknięcie KW – (…).

W 2023 r. podjął Pan decyzję o sprzedaży otrzymanych darowizną w 1997 r. i 2001 r. działek, wywiesił Pan ogłoszenie na ogrodzeniu raz dał Pan także ogłoszenie na (…), jednakże z uwagi na wielkość powierzchni tych działek nie było chętnych do zakupu działek w całości.

W 2023 r. podjął Pan decyzję o sprzedaży otrzymanych darowizną w 1997 r. i 2001 r. działek, wywiesił Pan ogłoszenie na ogrodzeniu, raz dał Pan także ogłoszenie na (…), jednakże z uwagi na wielkość powierzchni tych działek nie było chętnych do zakupu działek w całości.

W związku z tym 2 września 2025 r. udzielił Pan pełnomocnictwa i zlecił Pan geodecie (…) dokonanie scalenia działek nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…), a następnie dokonania i podziału na 19 mniejszych działek budowlanych ponieważ działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) zgodnie z istniejącym planem zagospodarowania przestrzennego w gminie (…) są działkami budowlanymi oraz wytyczenie drogi wewnętrznej.

Po dokonaniu tych czynności w nowo wytyczonej drodze przy nowo powstałych działkach, planuje Pan doprowadzić sieć wodociągową a następnie utwardzić tę drogę wewnętrzną.

30 września podpisał Pan umowę pośrednictwa w sprzedaży działek, które powstaną po scaleniu posiadanych działek z firmą (…) zajmującą się pośredniczeniem w sprzedaży nieruchomości, ponieważ Pana aktywność zawodowa i prowadzona przez Pana działalność gospodarcza związane są z udzielaniem (…) (jest Pan (…)) i nie może sobie Pan pozwolić na branie urlopu czy zwalnianie się z pracy, żeby pokazywać działki potencjalnym kupującym.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie z 1 lutego 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1.  Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Nie prowadzi i nigdy nie prowadził Pan działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych o zbliżonym charakterze.

2.  Kiedy (proszę wskazać orientacyjną datę) nastąpi scalenie i podział posiadanych przez Pana działek, o których mowa we wniosku, w wyniku którego powstałoby 19 wyodrębnionych działek?

Odpowiedź: Geodeta który dokonał scalenia a następnie podziału działek przekazał Panu informację, że decyzja Sądu powinna być w I lub II kwartale 2026 r.

3.  W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) (a po podziale 19 wydzielonych z nich działek) będące przedmiotem wniosku przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia ww. działek aż do momentu planowanej sprzedaży, w szczególności:

a)  czy korzystał lub korzysta/będzie korzystał Pan z nich dla swoich celów osobistych (jeżeli tak to proszę wskazać w jaki konkretnie sposób)?

Odpowiedź: Z działek nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) korzystał Pan do celów osobistych. Na działce znajdują się drzewa owocowe oraz krzewy owocowe. Zbiory owoców były wykorzystywane na użytek własny.

b)  czy korzystał lub korzysta/będzie korzystał Pan z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach, w całości, czy w części (w jakiej części) i w jaki sposób z nich Pan korzystał lub korzysta/będzie korzystał?

Odpowiedź: Nie korzystał, nie korzysta i nie będzie korzystać Pan z ww. działek dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

c)  czy ww. działki były lub są/będą wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i czy były/są/będą amortyzowane (w przypadku odpowiedzi twierdzącej należy wskazać, kiedy zostały wprowadzone do ww. ewidencji oraz kiedy zostały/zostaną z niej wycofane/wykreślone)?

Odpowiedź: Wyżej wymienione działki nie były, nie są i nie będą wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wyżej wymienione działki nie były, nie są i nie będą amortyzowane.

4.  Czy w stosunku do ww. działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, od momentu nabycia nieruchomości podjął Pan lub do dnia planowanej dostawy/sprzedaży zamierza Pan podjąć (poza podziałem, wytyczeniem drogi wewnętrznej oraz doprowadzeniem sieci wodociągowej) działania wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, mające na celu podniesienie wartości ww. działek poprzez np. budowę ogrodzenia, budowę kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej lub jakiekolwiek inne działania – jeśli tak to kiedy, jakie i w jakim celu?

Odpowiedź: W stosunku do ww. działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, od momentu nabycia nieruchomości nie podjął i nie zamierza podjąć Pan (poza scaleniem i podziałem, wytyczeniem drogi wewnętrznej oraz doprowadzeniem sieci wodociągowej) żadnych działań wymagającego zaangażowania własnych środków finansowych, mających na celu podniesienie wartości ww. działek poprzez np. budowę ogrodzenia, budowę kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej lub jakiekolwiek innych działań. Chciałby Pan jednak dodać, że działki te posiadają ogrodzenie z 3 stron wykonane z siatki ogrodzeniowej, które zostało wykonane w 1985 r. przez Pana rodziców. Działki nr (…) i nr (….) graniczą z działkami nr (…) i nr (…), które należą do Pana siostry (…), która również otrzymała te działki w drodze darowizny od Waszych rodziców i pomiędzy Waszymi działkami obecnie nie ma ogrodzenia i nie planuje Pan również go budować. Chce Pan także dodać , że na Pana działce stoi słup energetyczny firmy (…), nie zamierza Pan w żaden sposób ani rozbudowywać tej sieci, ani ubiegać się o przyłącza energetyczne do nowo powstałych w wyniku scalenia i podziału działek.

5.  Czy dla ww. działek na dzień sprzedaży będzie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę podać:

·      jakie przeznaczenie określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

·      z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie dla ww. działki będącej przedmiotem sprzedaży, czy uchwalenie ww. planu nastąpi z Pana inicjatywy?

Odpowiedź: Dla ww. działek jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania na podstawie (…) z dnia 29 czerwca 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…). Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wszystkie działki są za tereny zabudowy mieszkaniowej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest z 2007 r. i nie został uchwalany z Pana inicjatywy.

6.  Czy na dzień sprzedaży dla ww. działek zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to proszę podać:

·      kiedy decyzja zostanie wydana?

·      z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Odpowiedź: Na dzień sprzedaży działek nie zamierza Pan ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

7.  Jeżeli dla ww. działek została już wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to proszę wskazać czy do momentu sprzedaży dla ww. działek wystąpiły/wystąpią (a jeśli tak, to jakie) okoliczności powodujące wygaśnięcie, uchylenie lub unieważnienie ww. decyzji o warunkach zabudowy?

Odpowiedź: Dla ww. działek jak napisał Pan powyżej nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

8.  Czy zamierza Pan doprowadzić sieć wodociągową do wszystkich działek, mających być przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Tak, zamierza Pan doprowadzić sieć wodociągową do wszystkich działek mających być przedmiotem sprzedaży.

9.  Czy działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) (a po podziale 19 wydzielonych z nich działek) były/są/będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  w jakim okresie (kiedy) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

b)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

c)  czy udostępnienie działek było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

d)  czy dokonywał/dokonuje/będzie dokonywał Pan rozliczeń z tytułu zawartej umowy/umów?

e)  czy dokumentował/dokumentuje/będzie dokumentował Pan czynność najmu/dzierżawy/użyczenia?

Odpowiedź: Działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) (a po podziale 19 wydzielonych z nich działek) nie były, nie są, nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.

10.  Czy zamierza Pan podpisać z przyszłym nabywcą/nabywcami ww. działek, przedwstępną umowę sprzedaży? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień tej umowy będą ciążyły na kupującym a jakie na sprzedającym?

b)  czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostaną ustalone warunki, które będą musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan podpisywać z przyszłym nabywcą/nabywcami ww. działek, przedwstępnej umowy sprzedaż.

11.  Czy udzielił Pan pośrednikowi pełnomocnictwa, upoważnienia, zgody do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą ww. działek – jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest jego zakres (proszę wymienić czynniki, jakie upoważniony może/będzie mógł dokonać na jego podstawie)?

Odpowiedź: 30 września 2025 r. podpisał Pan umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z firmą (…) nr (…) mającego na celu wyszukanie dla Pana nabywcy nieruchomości. Czynności pośrednictwa obejmują: zarejestrowanie nieruchomości w prowadzonej przez pośrednika bazie danych, wykonywanie przez pośrednika zdjęć nieruchomości na potrzeby ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości, publikowanie przez pośrednika ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości w wybranych przez pośrednika kanałach informacji oraz w wybrany przez pośrednika sposób, podejmowanie przez pośrednika innych wybranych przez pośrednika działań mających na celu wyszukanie nabywcy. Decyzja Pana o skorzystaniu z usług pośrednika wynikała z tego, że zarówno Pana stan zdrowia (przewlekła choroba – (…)) jak również Pana obowiązki zawodowe (jest Pan (…)) uniemożliwia Panu odpowiednie zaangażowanie w sprzedaż ww. działek.

12.  Na jakie cele zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Jest Pan osobą niepełnosprawną, od 18 lat choruje Pan na (…) i pieniądze chce Pan przeznaczyć na leczenie oraz rehabilitację.

13.  Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Posiada Pan nieruchomość mieszkalną w (…) przy ul. (…) we współwłasności małżeńskiej z (…). (...) wyżej wymienionej nieruchomości otrzymaliście Państwo będąc w związku małżeńskim w drodze darowizny od Pana rodziców (…) 26 lipca 2001 r. (Repetytorium A numer (…)). Właścicielem (...) ww. nieruchomości pozostali Pana rodzice a po śmierci Pana taty w 2002 r., właścicielem tej (...) nieruchomości pozostaje Pana mama (…). Ww. nieruchomość nie jest przeznaczona na sprzedaż ponieważ ww. nieruchomość przeznaczona jest na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych Pana i Pana rodziny i tak była wykorzystywana od samego początku, kiedy stała się Pana współwłasnością.

14.  Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a)  jakie to były nieruchomości? Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

b)  kiedy i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości?

c)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

d)  w jaki sposób wykorzystywał Pan te nieruchomości od momentu nabycia do chwili sprzedaży,

e)  kiedy je Pan sprzedał i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)   czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

g)  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości/działek?

Odpowiedź: Nigdy wcześniej nie kupował ani nie sprzedawał Pan żadnych nieruchomości.

15.  Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności gospodarczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży, ponieważ nie prowadził, nie prowadzi i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

16.  Prosimy wskazać przewidywaną/przybliżoną datę/daty sprzedaży ww. działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży; w jakim okresie nastąpi sprzedaż oraz czy zostanie dokonana na rzecz różnych podmiotów/nabywców?

Odpowiedź: Na dzień dzisiejszy nie jest Pan w stanie określić przybliżonej daty sprzedaży ww. działek. Po dokonanym podziale działek, wytyczeniu drogi wewnętrznej oraz doprowadzeniu sieci wodociągowej, chciałby Pan dokonać sprzedaży jak najszybciej i w jak najkrótszym terminie. Sprzedaż zostanie dokonana na rzecz różnych podmiotów nabywców, dlatego zdecydował się Pan dokonać podziału działek, ponieważ osoby które interesowały się zakupem nie chciały zakupić działki ze względu na zbyt dużą powierzchnię, co wiąże się ze zbyt wysoką ceną.

Pytania

1.  Czy sprzedaż działek stanowi źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy PCC od zakupu działek płaci kupujący działkę?

3.  Czy sprzedając działki budowlane staje się Pan podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 pkt 1?

4.  Czy w tej sytuacji sprzedaż działek może być traktowana w wymyśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 2) oraz podatku od towarów i usług (pytanie nr 3 i nr 4) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

W Pana ocenie, sprzedaż działek nie stanowi źródła przychodów, ponieważ od nabycia przez Pana posiadanych działek upłynęło ponad 20 lat, a ich scalenie i następny podział dokonany w 2025 r. nie skutkuje koniecznością czekania kolejnych 5 lat, aby sprzedaż była zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego oparł Pan na art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…).

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż nieruchomości (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości (działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…), a następnie wyodrębnione/powstałe z nich działki) nie zostały nabyte przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane (nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny). Nie korzystał, nie korzysta i nie będzie korzystać Pan z ww. działek dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Z działek nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) korzystał Pan do celów osobistych. Na działce znajdują się drzewa owocowe oraz krzewy owocowe. Zbiory owoców były wykorzystywane na użytek własny. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności i cel nabycia nieruchomości (działek), sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, związanego ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Również w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości (działek) nastąpi po upływie długiego okresu od jej (ich) nabycia, oraz fakt, że jest Pan osobą nietrudniącą się obrotem nieruchomościami, sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, związanego ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Nigdy wcześniej nie kupował ani nie sprzedawał Pan żadnych nieruchomości. Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży, ponieważ nie prowadził, nie prowadzi i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W konsekwencji, istotą działania Pana nie było/nie jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Mając na uwadze opis sprawy, planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Jest Pan osobą niepełnosprawną, od 18 lat choruje Pan na (…) i pieniądze chce Pan przeznaczyć na leczenie oraz rehabilitację. Tym samym, planowana sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…), będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pan zbywając ww. nieruchomości, będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości (działek) i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż nieruchomości (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)) nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)) należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana nieruchomości (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)), podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W świetle powyższego, wskazać należy, że nabycie przez Pana nieruchomości (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)) nastąpiło w drodze darowizny - odpowiednio w 1997 r. i w 2001 r. od rodziców. Zatem, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie minął.

W konsekwencji, odpłatne zbycie nieruchomości (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)), nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działek.

Reasumując, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)), nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem, przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości (działek) nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)), nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana ww. nieruchomości (działek) upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie. Zatem, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.