Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.1064.2025.2.AKU

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnili go Państwo pismami złożonymi 18 grudnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:A.A.ul. ……

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:B.B.ul. ……

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z żoną (wspólność majątkowa) w 2021 r. nabyli dwie działki za łączną cenę 195 000 zł.

W 2025 r. (przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) Wnioskodawca i żona dokonali sprzedaży ww. działek za łączną kwotę 500 000 zł. Uzyskany dochód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ustawy o PIT, z możliwością skorzystania ze zwolnienia na podstawie tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

W najbliższym czasie teść Wnioskodawcy planuje darować żonie Wnioskodawcy działkę, która posiada wydane warunki zabudowy. Po otrzymaniu darowizny, żona Wnioskodawcy planuje uregulować u notariusza kwestię rozszerzenia współwłasności w taki sposób, aby Wnioskodawca również stał się współwłaścicielem tej działki.

Wnioskodawca i Jego żona planują przeznaczyć całą kwotę przychodu ze sprzedaży (500 000 zł) na budowę domu jednorodzinnego na nowo nabytej działce, w którym docelowo zamieszkają (realizacja własnego celu mieszkaniowego). Wydatki na budowę domu zostaną poniesione w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż (tj. do końca 2028 r.).

Wnioskodawca ma wątpliwość dotyczącą sposobu dokumentowania wydatków w kontekście zachowania prawa do pełnego zwolnienia z podatku (ulgi mieszkaniowej).

W uzupełnieniu wniosku podali Państwo następujące informacje.

Wnioskodawca wraz z żoną (wspólność majątkowa) dnia 8 czerwca 2021 r. nabyli działki nr 1 oraz nr 2 położone w X (Gmina Y). Tytułem prawnym było prawo własności. W 2025 r. dokonali ich sprzedaży poza działalnością gospodarczą. Całą kwotę 500 000 zł planują przeznaczyć na budowę domu na części działki nr 3 w miejscowości Z (Gmina Y). Aktualnie działka ta jest na etapie podziału na mniejsze działki. Do Gminy … został złożony wniosek o dokonanie podziału. Po podziale ww. działki, żona ma otrzymać w darowiźnie od ojca m.in. wydzieloną działkę nr 4 (zgodnie z mapą wstępnego podziału – w załączeniu), a następnie rozszerzy wspólność na męża. Działka ta nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca i Jego żona planują przeznaczyć całą kwotę przychodu ze sprzedaży (500 000 zł) na budowę domu jednorodzinnego na nowo nabytej działce (4 – oznaczenie po podziale), w którym docelowo zamieszkają (realizacja własnego celu mieszkaniowego). Wydatki na budowę domu zostaną poniesione w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż (tj. do końca 2028 r.).

Wnioskodawca z małżonką mają wątpliwość dotyczącą możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej oraz sposobu dokumentowania wydatków w kontekście zachowania prawa do pełnego zwolnienia z podatku (ulgi mieszkaniowej).

Pytania (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym, przeznaczenie przez Wnioskodawcę i Jego żonę całej kwoty przychodu (500 000 zł) ze sprzedaży działek na budowę domu jednorodzinnego na działce, której będą wspólnie współwłaścicielami, uprawnia Ich do skorzystania z pełnego zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (tzw. ulga mieszkaniowa)?

2.  Czy dla zachowania prawa do ulgi mieszkaniowej ma znaczenie sposób udokumentowania wydatków, tj. czy konieczne jest, aby wydatki były udokumentowane w taki sposób, że 50% kwoty (250 000 zł) widnieje na fakturach wystawionych na Wnioskodawcę, a 50% na fakturach wystawionych na żonę, czy też wystarczające jest udokumentowanie, że cała kwota (500 000 zł) została wydana na budowę wspólnego domu, niezależnie od tego, na którego ze współwłaścicieli (Wnioskodawcę czy żonę) zostały wystawione dokumenty zakupu (np. faktury/rachunki)?

Państwa stanowisko w sprawie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

W zakresie pytania nr 1

Państwa zdaniem, przeznaczenie całości przychodu ze sprzedaży nieruchomości (500 000 zł) na budowę domu jednorodzinnego na działce, która docelowo wejdzie w skład Ich majątku wspólnego, w pełni uprawnia oboje małżonków do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Zgodnie z tym przepisem, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli zostaną wydatkowane na własne cele mieszkaniowe w określonym ustawowo terminie (3 lata). Fakt, że działka pod budowę pochodzi pierwotnie z darowizny dla żony, nie stanowi przeszkody, ponieważ przed rozpoczęciem inwestycji lub w jej trakcie, wspólność ustawowa zostanie rozszerzona na męża, co uczyni go współwłaścicielem nieruchomości. Inwestycja służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obojga małżonków (wspólne zamieszkanie). Środki pochodzą z majątku wspólnego i są wydatkowane na majątek wspólny. W świetle orzecznictwa organów podatkowych i sądów administracyjnych, dla skorzystania z ulgi kluczowe jest faktyczne przeznaczenie środków na cel mieszkaniowy, a nie chronologia nabywania udziałów w gruncie, o ile w momencie ponoszenia wydatków lub zakończenia inwestycji tytuł prawny do nieruchomości przysługuje podatnikowi.

W zakresie pytania nr 2

Państwa zdaniem, dla zachowania prawa do pełnej ulgi mieszkaniowej nie jest konieczne, aby faktury były wystawiane w proporcji 50/50 na każdego z małżonków. W małżeństwie, w którym obowiązuje wspólność ustawowa, każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania całego majątku wspólnego. Wydatkowanie wspólnych pieniędzy na budowę wspólnego domu stanowi realizację celu mieszkaniowego przez oboje małżonków. Faktura wystawiona tylko na jednego z nich (np. tylko na męża lub tylko na żonę) dokumentuje wydatek poniesiony z ich wspólnych środków na ich wspólny cel. Zatem, dokumentowanie wydatków fakturami wystawionymi na dowolnego z małżonków (lub oboje) daje prawo do odliczenia pełnej kwoty 500 000 zł w ramach ulgi mieszkaniowej, bez konieczności dzielenia rachunków na połowę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródła przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w 2021 r. nabyli Państwo do majątku wspólnego małżonków dwie nieruchomości, tj. działki nr 1 oraz nr 2, które sprzedali Państwo w 2025 r. Sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W świetle powyższego stwierdzam, że nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż w 2025 r. przez Państwa nieruchomości (działek), nabytych w 2021 r., czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, stanowi źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie nieruchomości

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na gruncie art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie przedmiotowe

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Wyjaśniam, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Wskazuję w tym miejscu, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Celem takim może być, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy, wydatek poniesiony na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Tym samym, aby mogli Państwo skorzystać ze zwolnienia podatkowego, powinni Państwo oboje posiadać tytuł własności do nieruchomości.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zatem, przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego.

Powyższy warunek wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu.

Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy: wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych.

Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest bowiem, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Oznacza to, że w momencie poniesienia wydatku celem podatnika powinno być dążenie, aby w tej nowej nieruchomości (lokalu) zamieszkać. Wyrażenie „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie nieruchomości (mieszkania) w znaczeniu przedmiotowym.

Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych, a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”. Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wydatkowanie przychodu na budowę budynku mieszkalnego na działce, którą Pana żona przekaże do majątku wspólnego małżonków

W opisie sprawy wskazali Państwo, że cały przychód uzyskany ze sprzedaży w 2025 r. działek wydatkują do końca 2028 r., tj. w okresie do trzech lat, w którym nastąpiła sprzedaż, na własne cele mieszkaniowe. Wydatki będą dotyczyły budowy domu jednorodzinnego, w którym Państwo docelowo zamieszkają. Dom zostanie wybudowany na działce, którą Pana żona otrzyma w darowiźnie od swojego ojca. Po otrzymaniu darowizny, Pana żona planuje uregulować u notariusza kwestię rozszerzenia współwłasności w taki sposób, aby Pan również stał się współwłaścicielem tej działki.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, że należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Tak więc, biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Na podstawie art. 31 § 1 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 33 pkt 1 i 2 cytowanego Kodeksu:

Należy podkreślić, że przedmioty, o których mowa w art. 33 ww. Kodeksu, tj. należące do majątku osobistego danego małżonka, pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią ich majątku wspólnego. Przedmioty takie stanowią majątek odrębny danego małżonka. Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich. Zatem, zgodnie z przepisami prawa rodzinnego, o zaliczeniu przedmiotów majątkowych do wspólnego czy też odrębnego majątku, decyduje przede wszystkim moment oraz sposób ich nabycia.

Umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską została uregulowana w ww. Kodeksie.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jest to zatem umowa, której celem jest ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, są stricte umowami majątkowymi małżeńskimi, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków nie stanowi nabycia tej nieruchomości przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia nieruchomości przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego.

W tym miejscu jeszcze raz podkreślam, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych dopuszcza możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego poprzez przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na wskazane w tej ustawie cele mieszkaniowe, o jakich mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1. Niemniej jednak, aby podatnik mógł wywodzić prawo do zastosowania przedmiotowego zwolnienia, a tym samym z niego skorzystać, to musi bezwzględnie spełnić wynikające z tego przepisu warunki.

Należy podkreślić, że wśród możliwych reguł interpretacyjnych tekstów prawnych pierwszeństwo ma wykładnia językowa. Dopiero gdy wykładnia ta nie pozwala na zajęcie jednoznacznego stanowiska, bywa konieczne sięganie do innych rodzajów wykładni. Jednakże treść powołanego przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) w związku z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala zająć jednoznaczne stanowisko. Powołany przepis wyraźnie bowiem stanowi, że zwolnienie dotyczy kwot wydatkowanych na budowę własnego budynku mieszkalnego. Użycie w przepisie słowa „własnego” oznacza, że chodzi o budynek lub jego część, którego podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem. To oznacza, że w momencie wydatkowania środków ze sprzedaży, względnie w okresie jaki został przewidziany przez ustawodawcę na wydatkowanie środków ze sprzedaży, musi być spełniony warunek określony tym przepisem, czyli budowany budynek mieszkalny musi stanowić własność lub współwłasność podatnika.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2025 r. nieruchomości, tj. działek nr 1 i nr 2 nabytych w 2021 r., stanowi dla Państwa źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ ich sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

Jednocześnie, wydatkowanie do dnia 31 grudnia 2028 r. całości przychodu uzyskanego przez Państwa z odpłatnego zbycia w 2025 r. ww. nieruchomości na budowę własnego budynku mieszkalnego (na działce do której obojgu małżonkom przysługuje tytuł prawny), w którym Państwo zamieszkają, uprawniać będzie do zwolnienia od podatku dochodu uzyskanego z ww. odpłatnego zbycia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika to z podanej we wniosku okoliczności, że działka, na której zostanie wybudowany ww. budynek mieszkalny zostanie wniesiona przez Pana żonę do majątku wspólnego małżonków. W konsekwencji, jeżeli w ww. terminie, wynikającym z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanie się Pan współwłaścicielem tej nieruchomości (działki), to zarówno Panu, jak i Pana żonie będzie przysługiwało prawo do zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w tym przepisie.

Dokumentowanie wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego

Państwa wątpliwości dotyczą również sposobu dokumentowania wydatków w kontekście zachowania prawa do pełnego zwolnienia z podatku (ulgi mieszkaniowej), tzn. czy konieczne jest, aby wydatki były udokumentowane w taki sposób, że 50% kwoty (250 000 zł) widnieje na fakturach wystawionych na Pana, a 50% na fakturach wystawionych na żonę, czy też wystarczające jest udokumentowanie, że cała kwota (500 000 zł) została wydana na budowę wspólnego domu, niezależnie od tego, na którego ze współwłaścicieli (Pana czy żonę) zostały wystawione dokumenty zakupu (np. faktury/rachunki).

Podkreślenia wymaga kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Niemniej jednak należy wyjaśnić, że przedmiotowe zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków. Samo poniesienie przez podatnika wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

W art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), ustanowiono, że:

W przedstawionej sprawie, z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego, każdemu z Państwa należy przypisać 50% uzyskanych przychodów z tego zbycia. Każdy z małżonków – zarówno Pan jak i Pana żona - ma także prawo do odliczenia 50% kosztów uzyskania przychodów na zasadach przewidzianych w art. 22 ust. 6c – 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zasada ta ma zastosowanie, także do kwestii dotyczącej możliwości dokonania odliczenia wydatków na cele mieszkaniowe w ramach ulgi przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy przez małżonków, pomiędzy którymi istnieje ustawowa wspólność małżeńska, natomiast faktura VAT została wystawiona na jednego z nich.

W związku z tym, że wydatki, jakie Państwo poniosą, będą dotyczyły budowy własnego domu jednorodzinnego (w wyniku rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej), w którym docelowo Państwo zamieszkają, to będą one mogły zostać odliczone w równym stopniu zarówno przez Pana, jak i żonę. W sytuacji, gdy przedmiotowe wydatki będą ponoszone w okresie, gdy będą Państwo pozostawali w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska, to faktury mogą stanowić dowód poniesienia wydatku zarówno przez Pana jak i żonę, bez względu na którego z małżonków zostanie wystawiona faktura. Na tym polega ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, że nie ma potrzeby, aby faktury dokumentujące wydatki ponoszone z majątku wspólnego małżonków były wystawiane na nazwisko zarówno jednego, jak i drugiego z małżonków, skoro środki na te wydatki pochodzą z majątku wspólnego małżonków. Bez znaczenia zatem, w sytuacji gdy wydatki dotyczą budowy wspólnej nieruchomości (domu) będzie to, że przykładowo faktury wystawione zostaną wyłącznie na Pana nazwisko, ponieważ oboje małżonkowie mają równe prawo do odliczenia ponoszonych w trakcie trwania małżeństwa wydatków. Zatem, każdy z małżonków będzie miał prawo do odliczenia połowy wydatków (nakładów) poniesionych z majątku wspólnego na cele mieszkaniowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania (pytań) i własnego stanowiska, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

W odniesieniu do wskazanych przez Państwa należy wyjaśnić, że Organ wydając interpretacje w trybie art. 14b ustawy podatkowa, nie odnosi się do kwot i nie dokonuje wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.