Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.1089.2025.2.KK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnili go Państwo pismem z 30 stycznia 2026 r. (wpływ 3 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania: A

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: B

Opis stanu faktycznego

Zainteresowani są osobami fizycznymi posiadającymi miejsce zamieszkania na terytoriom Rzeczypospolitej Polskiej. Zainteresowani mają nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163). W małżeństwie Zainteresowanych panuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Zainteresowani 20 marca 2025 r. sprzedali nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny, położony w X, przy ulicy (…). Lokal ten został przez Zainteresowanych zbyty przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym ten lokal nabyli, zatem po stronie Zainteresowanych powstał przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód uzyskany ze sprzedaży tego lokalu Zainteresowani w tym samym roku przeznaczyli na zakup innego lokalu mieszkalnego, położonego w Y, przy ulicy (…) w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych.

Zainteresowani obecnie zamieszkują we własnym lokalu mieszkalnym w Z.

Z punktu widzenia Zainteresowanych i realizacji celów mieszkaniowych, nabycie lokalu mieszkalnego w Y zostało podyktowane głównie lepszym połączeniem kolejowym z (…) – istotne z punktu widzenia dojazdów Zainteresowanych do pracy. Nie istnieje bezpośrednie połączenie kolejowe Z z (…), a dojazd koleją z przesiadkami zajmuje ponad 2,5 godziny. Porównując dojazd ze Y do (…) koleją, dojazd zajmuje średnio około 40 minut.

Przed przeprowadzeniem się do nowo nabytego lokalu w Y Zainteresowani zamierzają tymczasowo wynajmować ten lokal na cele mieszkaniowe na rzecz najemcy/ów. Zainteresowani chcąc optymalizować wydatki związane z utrzymaniem lokalu w Y oraz przychody rodziny uznali, że racjonalne będzie tymczasowe wynajęcie tego lokalu przed przeniesieniem swojego ośrodka życia do tego lokalu.

Zainteresowani, w związku z powyższym mają wątpliwość, czy słusznie uznają, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu w X przeznaczony na nabycie lokalu w Y można uznać za wydatkowy na własne cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że lokal mieszkalny w X został nabyty przez Zainteresowanych na podstawie umowy sprzedaży zaprotokołowanej aktem notarialnym (…) z dnia 21 stycznia 2025 r. Zainteresowani związek małżeński zawarli 16 sierpnia 2014 r. Nabyty przez Zainteresowanych lokal mieszkalny stanowi odrębną własność. Lokal mieszkalny został sprzedany 20 marca 2025 r. Sprzedaż lokalu mieszkalnego miała charakter prywatny i nie była związana z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem Zainteresowani nie prowadzą działalności gospodarczej.

Lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność w Y został nabyty 8 kwietnia 2025 r.

Cały przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w X został przeznaczony na nabycie lokalu mieszkalnego w Y.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że zawarli Oni umowę rezerwacyjną, a następnie umowę deweloperską dotyczące lokalu mieszkalnego w X 3 lipca 2023 r. Przeniesienie własności miało miejsce w styczniu 2025 r. Zainteresowani przez 1,5 roku oczekiwali na zawarcie umowy przyrzeczonej. W tym okresie Zainteresowani podjęli decyzję o zmianie swojego planowanego miejsca zamieszkania. Zainteresowany tym samym wskazuje, że celem zawarcia umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej i końcowo przyrzeczonej dotyczące lokalu w X nie była sprzedaż tej nieruchomości. Zmiana decyzji dotyczącej miejsca zamieszkania Zainteresowanych w Y i decyzja o zakupie mieszkania w tym mieście, była podyktowana wyłącznie prywatnymi okolicznościami związanymi z sytuacją zawodową.

Pytanie

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w X i przeznaczony na nabycie lokalu mieszkalnego położonego w Y, Zainteresowani właściwie uznali jako wydatkowany na realizację własnych celów mieszkaniowych Zainteresowanych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, właściwie uznali, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w X i przeznaczony na nabycie lokalu mieszkalnego położonego w Y, został wydatkowany na realizację własnych celów mieszkaniowych Zainteresowanych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Uzasadnienie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163, dalej: „ustawa o PIT”), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są: dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, uważa się:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych od wielu lat dominuje pogląd, że ustawodawca nie limituje ilości nabytych nieruchomości, w których zamierza realizować własne cele mieszkaniowe, jak również, że ustawodawca nie odbiera prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, gdy lokal mieszkalny, w którym podatnik zamierza realizować własne cele mieszkaniowe tymczasowo wynajmie. Nie ma również znaczenia fakt, że podatnik posiada już inny lokal mieszkalny. Podobna teza wynika z interpretacji indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Przykładem może być:

1.  Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 663/18, w którym Sąd stwierdził że: „Nie budzi wątpliwości, mimo obaw skarżącej zawartych we wniosku, że ustawodawca w żaden sposób nie limituje ilości nieruchomości, które podatnik może nabyć dla realizacji własnych celów mieszkaniowych (por. wyrok NSA z dnia 4 września 2018 r., o sygn. akt II FSK 256/18 – dostępny na stronie: www.orzeczenia.nsa.gov.pl – podobnie jak i pozostałe orzeczenia powołane poniżej). Jednak to, czy podatnik w drodze nabytych nieruchomości realizuje bądź zamierzał realizować własne cele mieszkaniowe, czy też jego działania wypełniają znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, wymaga indywidualnej oceny w konkretnym stanie faktycznym. W analizowanej sprawie, wbrew twierdzeniom autora skargi kasacyjnej, brak jest przesłanek aby przyjąć, że skarżąca „realizuje inne plany gospodarcze”.

Podobną tezę postawił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 663/18 oraz w wyroku z dnia 17 maja 2017 r. sygn. akt II FSK 1053/15.

2.  Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15 lutego 2017 r., sygn. akt III SA/Wa 650/16 wskazał: „W ocenie Sądu art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. nie stoi na przeszkodzie skorzystania z analizowanej ulgi okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada inny lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje. Niemniej jednak od okoliczności faktycznych konkretnej sprawy będzie zależało, czy rzeczywiście takie zakupy realizują ustawowy warunek uznania własnych celów mieszkaniowych. Jeżeli zatem podatnik dokonuje zakupu co najmniej dwóch lokali mieszkaniowych w dwóch różnych miejscowościach, co wynika stąd, że w jednej miejscowości pracuje, w drugie koncentruje się jego życie rodzinne, wówczas można uznać, że własny cel mieszkaniowy jest realizowany w odniesieniu do obu lokali. Także w sytuacji, gdy dwa położone obok siebie lokale mogą zostać połączone, można uznać, że cel mieszkaniowy może być realizowany. Z drugiej jednak strony nie można mówić o realizacji własnych celów mieszkaniowych w sytuacji, gdy podatnik deklaruje, że jedno z zakupionych mieszkań zamierza przeznaczyć dla dzieci. Podatnik nie realizuje wówczas własnego celu mieszkaniowego, ale cel mieszkaniowy innej osoby i nie ma tutaj znaczenia w jakim stosunku pokrewieństwa to inna osoba pozostaje względem podatnika”.

3.  W interpretacji indywidualnej z dnia 17 maja 2023 r., nr 0115-KDIT3.4011.256.2023.1.DP, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „Mając powyższe no uwadze, stwierdzam, że w świetle powołanych uprzednio przepisów prawa, wydatkowanie przez Pana przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, na zakup lokalu mieszkalnego, w którym będzie realizował Pan własne cele mieszkaniowe – pomimo tego, że jest Pan właścicielem innych nieruchomości mieszkalnych – uprawnia Pana do zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy”.

4.  W interpretacji indywidualnej z dnia 20 kwietnia 2023 r., nr 0115-KDIT2.4011.85.2023.2.KC, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należy zgodzić się z Pani stanowiskiem, zgodnie z którym, nabycie w 2022 r. wymienionych w stanie faktycznym dwóch lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość położonych w B. (w których Pani mieszkała – mieszkanie mniejsze, mieszka –mieszkanie większe, będzie Pani mieszkać – mieszkanie mniejsze i większe) spełnia kryterium własnych celów mieszkaniowych i pozwala na uznanie wydatków poniesionych na ich zakup za wydatki na własne cele mieszkaniowe. W okolicznościach przedstawionych we wniosku czasowy wynajem jednego z mieszkań, w którym wcześniej Pani zamieszkiwała, nie wyłącza prawa do przedmiotowej ulgi. W rozpatrywanej sprawie wyraźnie Pani wskazała, że z uwagi na Pani sytuację ekonomiczną postanowiła wynająć mniejsze mieszkanie, ale tylko do momentu, gdy zaistnieje konieczność ponownego jego wykorzystania przez Panią do Pani celów mieszkaniowych. Z uwagi na Pani sytuację rodzinną – chorobę taty – podczas opieki nad nim, będzie Pani mogła w wolnym czasie w mniejszym mieszkaniu przebywać i odpoczywać. Ponadto, w mniejszym mieszkaniu mieszkała Pani po jego nabyciu, bowiem wymagało ono jedynie odświeżenia i szybko mogła się Pani do niego wprowadzić. A po wyremontowaniu mieszkania większego (którego remont wymagał większego nakładu czasu i pracy), zamieszkała Pani w nim na dłużej”.

5.  W interpretacji indywidualnej z dnia 10 czerwca 2024 r., 0115-KDIT3.4011.420.2024.2.AD, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy, wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych. W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem nieruchomości na cele mieszkalne w sytuacji, gdy nabył własność, w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe. Jednocześnie należy zauważyć, że ustawodawca regulując ww. zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy celów, jednakże – przy spełnieniu pozostałych przesłanek – wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy, ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania tylko jednej nieruchomości mieszkalnej. Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, że skoro, jak wskazał Pan w opisie sprawy, w nabytym lokalu Pan mieszka, a w wybudowanym w przyszłości domu na zakupionej do tych celów działce będzie Pan mieszkał, to uznać należy, że wydatkowanie przychodu z mającego mieć miejsce odpłatnego zbycia opisanej we wniosku nieruchomości, będzie uprawniało Pana do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym wskazać należy, że zwolnieniu podlega dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. W świetle powyższego stanowisko Pana uznano za prawidłowe, lecz z innych względów niż Pan wskazał. Możliwość skorzystania bowiem ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zależy od kwestii Pana dojazdów do klientów, ale od faktu, że w nowym lokalu mieszkalnym realizuje Pan własne cele mieszkaniowe i będzie również je realizował w pobudowanym domu na zakupionej działce”.

Wobec powyższego, nabycie lokalu w Y przez Zainteresowanych zostało podyktowane realizacją Ich celów mieszkaniowych, przy czym nie jest istotny fakt, że przed wprowadzeniem się do tego lokalu Zainteresowani zamierzają lokal ten tymczasowo wynajmować.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że dokonana przez Zainteresowanych 20 marca 2025 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego 21 stycznia 2025 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższego, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Natomiast, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, przychodu (jego równowartości) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na realizację własnego celu mieszkaniowego. Omawiane zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie przychodu (jego równowartości) z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie posiadane środki finansowe. W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.

Treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Z treści wniosku wynika, że:

·      Zainteresowani zawarli związek małżeński 16 sierpnia 2014 r. i w małżeństwie Zainteresowanych panuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

·      Zainteresowani 20 marca 2025 r. sprzedali lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość położony w X, który został nabyty 21 stycznia 2025 r. Sprzedaż lokalu mieszkalnego miała charakter prywatny i nie była związana z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem Zainteresowani nie prowadzą działalności gospodarczej.

·      Przychód uzyskany ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Zainteresowani w całości przeznaczyli na zakup 8 kwietnia 2025 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność położonego w Y w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych.

·      Zainteresowani obecnie zamieszkują we własnym lokalu mieszkalnym w Z.

·      Z punktu widzenia Zainteresowanych i realizacji celów mieszkaniowych, nabycie lokalu mieszkalnego w Y zostało podyktowane głównie lepszym połączeniem kolejowym z (…) - istotne z punktu widzenia dojazdów Zainteresowanych do pracy.

·      Przed przeprowadzeniem się do nowo nabytego lokalu w Y, Zainteresowani zamierzają tymczasowo wynajmować ten lokal na cele mieszkaniowe na rzecz najemcy/ów. Zainteresowani chcąc optymalizować wydatki związane z utrzymaniem lokalu w Y oraz przychody rodziny uznali, że racjonalne będzie tymczasowe wynajęcie tego lokalu przed przeniesieniem swojego ośrodka życia do tego lokalu.

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Takimi celami może być m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W odniesieniu do przedmiotu sprawy wyjaśniam, że wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym, brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu. W takim przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez jakiś czas lokal będzie wynajmowany. Co istotne, nie jest przeszkodą dla zastosowania omawianego zwolnienia wynajęcie nieruchomości mieszkalnej innemu podmiotowi – i to zarówno przed realizacją własnego celu mieszkaniowego, jak i już po tym fakcie. Innymi słowy, nie ma znaczenia kolejność wykonywanych działań. Ważne jest jedynie to, że nieruchomość została nabyta w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego – czy to od razu po jej nabyciu, czy też w czasie późniejszym.

Należy również wskazać, że ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości (budynków/lokali mieszkalnych), nie limituje celów które można zrealizować, czy też liczby budynków/lokali, które podatnik może nabyć. Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości mieszkalnych, jednakże wyraźnie wskazuje, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Okoliczność, że w określonych okresach lokal może być wynajmowany, ma charakter wtórny i incydentalny wobec tego nadrzędnego celu. Wynajem nie zmienia przeznaczenia lokalu jako miejsca realizacji własnych celów mieszkaniowych, lecz stanowi jedynie przejściowy sposób gospodarowania nieruchomością, dopuszczalny w świetle ugruntowanego orzecznictwa i praktyki organów podatkowych.

W wyroku z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że:

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż przez Zainteresowanych 20 marca 2025 r. lokalu mieszkalnego, zakupionego 21 stycznia 2025 r., stanowi dla Zainteresowanych źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy, ponieważ ww. sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości.

Wydatkowanie przez Zainteresowanych przychodu z ww. odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe, tj. na nabycie 8 kwietnia 2025 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, który to lokal będzie przez pewien czas wynajmowany, uprawnia Zainteresowanych do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia jest w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód w całości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.