Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.1177.2025.2.KR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 4 lutego 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) (dalej: Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym i posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Nie jest zarejestrowany jako osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

W przeszłości, przez okres ponad 30 lat Wnioskodawca nieprzerwanie prowadził jednoosobową działalność gospodarczą, niezwiązaną z obrotem nieruchomościami. Działalność ta została przez Wnioskodawcę zakończona 30 września 2021 r. Obecnie Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

W przeszłości Wnioskodawca swoje dochody lokował m.in. w nieruchomości. Doszło też do kilkunastu transakcji sprzedaży, przy czym ostatnia taka transakcja zdarzyła się w 2019 r.

Niezależnie część nabytych nieruchomości Wnioskodawca wniósł do dwóch spółek prawa handlowego.

Niniejsza interpretacja dotyczy pięciu działek (dalej: Nieruchomość), o następującym oznaczeniu geodezyjnym i powierzchni:

-     działka nr (…), obr. (…), pow. (…) ara,

-     działka nr (…), obr. (…), pow. (…) ara,

-     działka nr (…), obr. (…), pow. (…) ara,

-     działka nr (…), obr. (…), pow. (…) ara,

-     działka nr (…), obr. (…), pow. (…) ara.

Zgodnie z obowiązującym, uchwalonym w roku 2018, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), większość Nieruchomości znajduje się w obszarach oznaczonych jako tereny zabudowy mieszkaniowej, część przeznaczona jest pod tereny zielone, w tym pod ogólnodostępny park miejski, a niemała część pod drogi publiczne różnej klasy. Nieruchomość w całości jest niezabudowana.

Większość Nieruchomości została nabyta przez Wnioskodawcę w latach 2000-2002, w okresie obowiązywania Planu Ogólnego Miasta (…) uchwalonego w roku (…), z którego wynikało przeznaczenie tego terenu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, część Nieruchomości dokupiono w latach 2005-2008, a niewielki udział w jednej z działek w roku 2016. W drodze umów kupna-sprzedaży Wnioskodawca nabył wąskie działki (pasy łanowe) od różnych właścicieli, które następnie w roku 2019, w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, dokonał ich łączenia (czynność materialno-techniczna, niewymagająca decyzji organu administracyjnego), w wyniku którego powstało pięć działek, składających się na Nieruchomość, będącą przedmiotem niniejszego wniosku.

Wszystkie działki, z których powstała Nieruchomość były nabywane wyłącznie w celach prywatnych, jako forma lokaty kapitału oraz element długoterminowego zabezpieczenia majątku rodziny. Nigdy nie stanowiły one składników majątkowych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane.

Wnioskodawca od momentu nabycia działek, składających się na przedmiotową Nieruchomość nie wykorzystywał nabytych działek w żaden sposób. Przez cały okres posiadania utrzymywał na nich trwały użytek zielony. Działki te nie były przedmiotem dzierżawy, najmu ani umowy o podobnym charakterze, poza udzieleniem w roku 2025 sąsiadowi bezpłatnych zgód na organizację tymczasowej drogi technicznej oraz dojazdowej do budowy, prowadzonej na dz. nr (…), nr (…) oraz nr (…), w związku z ograniczeniami w ruchu na remontowanej w tym czasie ul. (…). Z powodu unieważnienia w dniu 1 stycznia 2003 r. (…) z roku (…), lokata Wnioskodawcy z dnia na dzień mocno utraciła na wartości, w związku z czym Wnioskodawca postanowił przywróć jej wartość, poprzez uzyskanie w 2006 r. decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, która, podobnie jak poprzedni plan, ustalała, iż Nieruchomość nadaje się pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, choć Wnioskodawca nigdy nie planował i nie prowadził żadnych prac budowlanych, czy przygotowawczych związanych z zabudową Nieruchomości. Posiadana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy została jednak unieważniona w wyniku uchwalenia przez Radę Miasta (…) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w roku 2018.

Wnioskodawca zaskarżył w części tę uchwałę Rady Miasta do sądu administracyjnego, wskazując na naruszenie Jego interesu prawnego, wynikające z nieuzasadnionego wprowadzenia ograniczenia wysokości zabudowy dla większości obszaru Nieruchomości z (…) m (parametr wynikający z unieważnionej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy) do (…) m, co ponownie sprawiło utratę wartości posiadanej lokaty w Nieruchomości. Wyrokiem z dnia (…) r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w (…) przyznał rację Wnioskodawcy i częściowo uchylił zapisy MPZP , jednakże orzeczenie jest nieprawomocne, gdyż zostało zaskarżone do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W związku z faktem, że obowiązujący MPZP przewiduje przebieg dróg publicznych na części Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wydzielenie z Nieruchomości działek drogowych, zgodnie z przebiegiem dróg publicznych jaki wynika z tego planu. Zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, działki drogowe, po ich wydzieleniu - z mocy prawa - staną się własnością (…), a Wnioskodawcy przysługiwać będzie odszkodowanie. Ponadto, w związku z wielokrotnymi prośbami (…) o wydzielenie z Nieruchomości i odsprzedanie (…) terenu zieleni urządzonej, przeznaczonej zgodnie z MPZP pod ogólnodostępny park miejski, Wnioskodawca planuje również spełnienie życzenia (…), przy czym obszar ten nie podlega wywłaszczeniu z mocy prawa i winien być zbyty (…) na zasadzie umowy sprzedaży, by ostatecznie (…) mogła przystąpić do urządzenia parku miejskiego dla mieszkańców miasta (…).

Wyżej opisany podział Nieruchomości jest związany z bieżącym zarządem, w celu geodezyjnego wyodrębnienia terenów, które zostaną nabyte przez (…) z uwagi na przewidziane w MPZP ich przeznaczenie na cele publiczne.

Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych związanych z przedmiotową Nieruchomością. W szczególności nie dokonywał jej uzbrojenia (tj. doprowadzenia mediów takich jak prąd, woda, gaz czy kanalizacja), nie budował dróg dojazdowych, ogrodzeń ani innych elementów infrastruktury technicznej. Nie prowadził również żadnych prac w terenie zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży lub zwiększenia ich atrakcyjności rynkowej. Nieruchomość pozostaje w takim stanie, w jakim została nabyta - poza dokonaną w 2019 r. czynnością łączenia, a także po już dokonanym przez Urząd Miasta (…) podziale trzech działek w ramach procedury (…) (decyzja Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) r.), mającej na celu poszerzenie przylegającej do Nieruchomości ulicy (…).

Wnioskodawca nie podejmował i nie planuje podejmować żadnych działań o charakterze promocyjnym lub organizacyjnym związanych ze sprzedażą Nieruchomości. W szczególności nie korzystał i nie zamierza korzystać z usług biur nieruchomości, pośredników czy agentów. Nie podejmował działań marketingowych, nie zamieszczał ogłoszeń sprzedaży, nie przygotowywał materiałów reklamowych, nie tworzył stron internetowych oraz nie uczestniczył w targach nieruchomości.

Wszelkie podejmowane przez Wnioskodawcę działania w odniesieniu do Nieruchomości mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym osoby fizycznej. Czynności te nie mają charakteru zorganizowanego, powtarzalnego ani zawodowego. Potencjalne zbycie Nieruchomości, po dokonaniu opisanego wyżej wydzielenia dróg publicznych oraz terenu pod park miejski będzie miało charakter incydentalny, jednostkowy i motywowany racjonalnym zarządzaniem posiadanym majątkiem, a nie dążeniem do osiągania zysków w ramach działalności handlowej, przy czym zbycie to może nastąpić w kilku transakcjach sprzedaży, rozciągniętych w czasie, w zależności od zainteresowania nabywcy/nabywców, jednakże z pewnością nie przybierze rozmiaru regularnej działalności handlowej.

Wnioskodawca nabywał Nieruchomość sukcesywnie od roku 2000 do roku 2016, traktując je jako długoterminową lokatę prywatnego kapitału i formę zabezpieczenia majątku rodzinnego. Przez lata Wnioskodawca nie był zainteresowany sprzedażą nieruchomości - traktował je jako element majątku rodzinnego, który miał w przyszłości służyć dzieciom i wnukom. Dopiero upływ czasu, zbliżający się wiek emerytalny oraz - przede wszystkim - pojawienie się propozycji zakupu ze strony podmiotów planujących inwestycje skłoniły Go do rozważenia zbycia części lub całości posiadanej Nieruchomości. Obecne rozważania Wnioskodawcy wynikają z pojawienia się ofert nabycia oraz z racjonalnego zarządzania prywatnym majątkiem w celu zapewnienia rodzinie bezpieczeństwa finansowego. Wnioskodawca nie podjął jednak żadnych działań marketingowych, nie zlecał obsługi sprzedaży pośrednikom ani nie promował aktywnie oferty - Jego postawa pozostaje pasywna, a ewentualne transakcje wynikają z inicjatywy zainteresowanych podmiotów.

Zainteresowanie nabywców obejmuje różne formy transakcji - prawdopodobny jest zakup całości Nieruchomości (po wydzieleniu działek na cele publiczne) lub tylko jej części stąd Wnioskodawca rozważa także ewentualny dodatkowy podział Nieruchomości. W razie wystąpienia takiego podziału, części niesprzedane Wnioskodawca pozostawi nadal w swoim majątku, celem zabezpieczenia przyszłości rodziny. W przyszłości może dojść do wniesienia ich część jako wkładu niepieniężnego do innego podmiotu (na przykład do spółki (…)), która mogłaby zrealizować na niej inwestycję na przykład w postaci budynku mieszkaniowo-usługowego pod wynajem długoterminowy, celem zapewnienia rodzinie bezpieczeństwa finansowego w przyszłości.

W związku z tym, w odniesieniu do opisanej Nieruchomości (pomniejszonej o części wywłaszczone zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami), Wnioskodawca jest zainteresowany rozpoznaniem skutków podatkowych w stosunku do dwóch wariantów zdarzeń przyszłych:

Wariant I - po wydzieleniu działek na cele publiczne, tj. pod drogi publiczne oraz park miejski (bez dodatkowego podziału).

Wnioskodawca rozważa sprzedaż części Nieruchomości (w tym części wydzielonej pod park miejski), jakie powstaną po wydzieleniu działek na cele publiczne, zgodnie z obowiązującym MPZP. Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnia, iż ze względu na uwarunkowania, wynikające z położenia działek w terenie, zapisy MPZP dot. lokalizacji przyszłego parku miejskiego i dróg publicznych oraz ze względu na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności art. 93 ust. 3, z którego wynika, iż każda z nowopowstałych w wyniku podziału działek musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, jednym ze sposobów zapewnienia tego dostępu jest łączenie wydzielanej części działki bez dostępu do drogi publicznej z działką sąsiadującą, która taki dostęp posiada. Zatem przykładowo wydzielenie działek pod park miejski z dwóch różnych sąsiadujących działek będzie się wiązało z jednoczesnym łączeniem sąsiednich działek, tak by każdej nowopowstałej działce zapewnić dostęp do drogi publicznej.

Zatem wraz z podziałem działek na cele publiczne (pod drogi oraz park miejski) zostanie wykonanych, także ze względów porządkowych, kilka łączeń części wydzielonych z sąsiednich działek. Wskazanie oznaczenia geodezyjnego nowopowstałych, wyodrębnionych działek gruntu oraz podanie ich powierzchni na tym etapie nie jest możliwe, ponieważ nie zostało jeszcze nawet złożone zlecenie podziału posiadanych działek. Wnioskodawca może jednak określić planowaną ilość oraz przybliżoną powierzchnię działek, które powstaną po dokonaniu takiego podziału:

• działki wydzielone pod drogi publiczne, które w momencie uprawomocnienia się decyzji o podziale przejdą z mocy prawa na własność (…): 6 działek o ogólnej powierzchni ok. (…) arów,
• działka wydzielona pod park miejski o powierzchni ok. (…) arów,
• 3 działki, które pozostaną do swobodnej dyspozycji Wnioskodawcy, będą w przybliżeniu posiadały następujące powierzchnie: 80 arów, 335 arów, 230 arów.

Wszystkie nowopowstałe działki będą posiadały dostęp do drogi publicznej.

Wariant II - po wydzieleniu działek na cele publiczne, tj. pod drogi publiczne oraz park miejski oraz po przeprowadzeniu dodatkowego podziału Wnioskodawca rozważa:

1)  przeprowadzenie dodatkowego podziału Nieruchomości,

2)  sprzedaż części Nieruchomości; w tym części wydzielonej pod park miejski,

3)  pozostawienie we własnym majątku części Nieruchomości jako wkładu niepieniężnego na przykład do spółki (…).

Wnioskodawca wyjaśnia, iż w przypadku realizacji dodatkowego podziału, będzie On, ze względów organizacyjno-ekonomicznych, zlecony jednocześnie z podziałami, opisanymi w Wariancie I, tj. jednocześnie z wydzieleniem działek na cele publiczne. Z opisanych powyżej powodów, również w tym przypadku, jednocześnie z podziałami następowałyby łączenia niektórych sąsiadujących ze sobą części działek. W rezultacie, Wnioskodawca w miejsce pięciu posiadanych obecnie działek dysponowałby działkami o następującym przeznaczeniu i powierzchni:

• działki wydzielone pod drogi publiczne, które w momencie uprawomocnienia się decyzji o podziale przejdą z mocy prawa na własność (…): 6 działek o ogólnej powierzchni ok. (…) arów.
• działka wydzielona pod park miejski o powierzchni ok. (…) arów
• 5 działek, które pozostaną do swobodnej dyspozycji Wnioskodawcy, będą w przybliżeniu posiadały następujące powierzchnie: 35 arów, 45 arów, 205 arów, 130 arów, 230 arów.

Wszystkie nowopowstałe działki będą posiadały dostęp do drogi publicznej.

Zatem po wydzieleniu działek na cele publiczne oraz dokonaniu dodatkowego podziału Nieruchomości, Wnioskodawca będzie mógł swobodnie dysponować de facto tą samą ilością działek jaką posiada obecnie. Intencją dokonania dodatkowego podziału posiadanej Nieruchomości nie jest bowiem uzyskanie jak największej ilości działek do sprzedaży, ani prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca zamierza dokonać tego dodatkowego podziału ze względu na wyraźnie zainteresowanie potencjalnego nabywcy jedynie konkretnymi częściami Nieruchomości, położonymi w niedalekim sąsiedztwie przyszłego parku miejskiego, a jednocześnie oddalonymi od hałasu generowanego przez jedną z większych arterii miejskich oraz przez linię kolejową, biegnącą wzdłuż całej południowej granicy Nieruchomości Wnioskodawcy. Pozostałe części Nieruchomości, którymi potencjalny nabywca nie jest zainteresowany Wnioskodawca, zamierza obecnie zachować w majątku prywatnym, a w przyszłości ewentualnie wnieść ich część jako wkład niepieniężny do innego podmiotu (np. do spółki (…)), a część w przyszłości być może sprzedać, co nie zmienia prywatnego charakteru tych działań. Podział ten nie będzie miał charakteru systematycznego ani zorganizowanego - nie jest planowany w celu zwiększenia wartości Nieruchomości, czy ich atrakcyjności rynkowej, lecz wyłącznie w celu umożliwienia zawarcia transakcji sprzedaży odpowiadającej potrzebom nabywcy.

Na moment składania niniejszego wniosku nie została podjęta decyzja co do przeprowadzenia dodatkowego podziału lub co do konkretnej daty ewentualnych sprzedaży, w tym także części pod park miejski, przy czym po dokonaniu podziałów, Wnioskodawca nie zamierza podejmować samodzielnie żadnych działań inwestycyjnych względem części Nieruchomości. Data podziału nie jest znana Wnioskodawcy, gdyż nie złożył On jeszcze u geodety zlecenia na podział Nieruchomości. Podział Nieruchomości nastąpi na zlecenie Wnioskodawcy prawdopodobnie w 2026 r., w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, wzdłuż linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu, zgodnie w obowiązującym MPZP, a w przypadku realizacji Wariantu II, dodatkowo wzdłuż zleconych linii podziału.

Data sprzedaży części Nieruchomości, która powstanie po wydzieleniu działek na cele publiczne, a w przypadku Wariantu II po dodatkowym podziale Nieruchomości, nie jest jeszcze znana, ale sprzedaż nie nastąpi wcześniej niż w drugiej połowie roku 2026, a najprawdopodobniej w roku 2027, a być może także później. Dokładna data lub daty zostaną ustalone w toku porozumienia z potencjalnym nabywcą/nabywcami. Wnioskodawca nie zawarł żadnych umów przedwstępnych sprzedaży i nie jest w stanie określić ilu ostatecznie będzie nabywców. Z pewnością więcej niż jeden, bo w każdym przypadku jednym z nabywców będzie (…), zainteresowana nabyciem terenu pod park miejski.

Wnioskodawca obecnie rozmawia z jednym potencjalnym nabywcą, który w przypadku realizacji podziału opisanego w Wariancie II jest na chwilę obecną zainteresowany dwoma przyszłymi działkami o przeznaczeniu budowlanym, które powstaną na skutek opisanego wyżej dodatkowego podziału, lecz raczej będzie te działki nabywał sukcesywnie. Potencjalny nabywca, z którym Wnioskodawca rozmawia chciał przed zakupem wybranych części Nieruchomości upewnić się co do docelowych warunków zaopatrzenia w media, a także warunków obsługi komunikacyjnej (często warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę na większym terenie jest wykonanie dodatkowo dużych inwestycji komunikacyjnych na rzecz Miasta). Ostateczna decyzja potencjalnego nabywcy o zakupie będzie uzależniona od warunków inwestycji jakie uzyska on z Urzędu Miasta (…). W związku z powyższym, na życzenie potencjalnego nabywcy, Wnioskodawca ma zamiar przed sprzedażą wyrazić zgodę na dysponowanie częścią Nieruchomości dla wskazanego przez potencjalnego nabywcę biura architektonicznego celem ubiegania się o uzgodnienia, pozwolenia, zezwolenia, opinie i warunki dla realizacji potencjalnej inwestycji na tej części Nieruchomości, którą potencjalny nabywca jest zainteresowany, przy czym Wnioskodawca zamierza zastrzec możliwość odwołania takiej zgody w dowolnym momencie.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie z 4 lutego 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

• w związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę wskazać jednoznacznie:

1)  czy posiada Pan również inne nieruchomości, oprócz wymienionych we wniosku? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

Odpowiedź: Tak. Wnioskodawca posiada 6 innych nieruchomości i udziały w 3 innych nieruchomościach.

a)  jakie to nieruchomości?

Odpowiedź:

1)  Udział (1/2) w nieruchomości rolnej, składającej się z trzech działek w (…), gm. (…)o powierzchni całkowitej: 2,77 ha.

2)  Udział (94/100 części) w nieruchomości rolnej, składającej się z czterech działek (w tym dwie działki obok siebie) w (…), gm. (…) o powierzchni całkowitej 1,82 ha.

3)  Nieruchomość rolna, składającej się z dwóch oddzielnych od siebie działek w (…), gm. (…) o łącznej pow. 0,36 ha.

4)  Nieruchomość rolna na obrzeżach miasta (…) przy ul. (…) o łącznej powierzchni 6,42 ha. Nieruchomość stanowi jeden kompleks działek, poza dwoma działkami oddzielnymi leżącymi nieopodal. W roku 2023 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na części tego obszaru (ok. 1/3 powierzchni) wprowadził przeznaczenie pod usługi, na części wprowadził przeznaczenie pod komunikację i tereny zielone, a około połowa tej nieruchomości ma nadal przeznaczenie rolne.

5)  Garaż jednostanowiskowy w (…).

6)  Mieszkanie w (…) o pow. ok. 55 m².

7)  Lokal użytkowy w (…) o pow. 29,3 m².

8)  Lokal użytkowy w (…) o pow. 57,07 m².

9)  Udział w lokalu użytkowym w (…) odpowiadający 84,67 m².

b)  kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

Odpowiedź:

Ad 1) Nieruchomość nabyta w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej (obecnie Wnioskodawca z żoną jest w stanie rozdzielności majątkowej, stąd posiadany udział 1/2), we wsi, z której pochodzi rodzina żony, z myślą o posiadaniu tam domu letniskowego. Pierwsza działka kupiona w roku 1997 wraz z domem do remontu (dom był jednak w bardzo złym stanie technicznym i po około 12 latach od zakupu został wyburzony), druga działka kupiona w roku 2012 w innym rejonie wsi od rodziny żony, która gwałtownie potrzebowała środków finansowych na remont własnego domu, a nie było wówczas we wsi osób chętnych do zakupu ich pola rolnego w rozsądnej cenie, a trzecia działka, to sąsiadujący sad, kupiony także w roku 2012, celem zbioru owoców.

Ad 2) Udział (94/100 części) w nieruchomości rolnej w (…), gm. (…) o pow. całkowitej 1,82ha, został nabyty w dniu 5 sierpnia 2014 r. w ramach umowy ugody oraz przeniesienia udziałów we własności nieruchomości celem zwolnienia ze zobowiązań nie powiązanej z Wnioskodawcą firmy (spółki z o.o.), której m.in. Wnioskodawca w latach 2006-2008 pożyczył pieniądze i nie był w stanie ich inaczej odzyskać.

Ad 3) Nieruchomość zakupiona w dniu 26 maja 2015 r., niejako dodatkowo, gdyż sprzedający uparł się, by spieniężyć wszystkie posiadane działki rolne, choć Wnioskodawcy zależało na zakupie tylko części działek sprzedającego, celem ich późniejszego wniesienia do spółek prawa handlowego.

Ad 4) Działki kupowane sukcesywnie w latach 1999 do 2009 w celach rolniczych, jak również w ramach lokaty kapitału.

Ad 5) Jednostanowiskowy garaż kupiony 16 września 2020 r., celem przechowywania w nim prywatnego samochodu Wnioskodawcy lub członków Jego rodziny.

Ad 6) Mieszkanie kupione 30 października 2020 r., w związku z zamiarem Wnioskodawcy wyjazdu z Polski i przeniesienia się na pobyt stały do (…). Wnioskodawca na razie wstrzymał te plany.

Ad 7) i Ad 8) Lokale użytkowe nabyte w drodze umowy darowizny od córki w dniu 31 lipca 2025 r., w związku z jej wyjazdem na pobyt stały za granicę.

Ad 9) Udział w lokalu użytkowym nabyty w drodze umowy darowizny od córki w dniu 1 sierpnia 2025 r., w związku z jej wyjazdem na pobyt stały za granicę.

c)  w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan nieruchomości?

Odpowiedź:

Ad 1) Nieruchomość wykorzystywana rolniczo, wspólnie z rodziną żony.

Ad 2) Grunt od dnia nabycia leży odłogiem, utrzymywany w stanie takim jak w dniu zakupu, jedynie z podstawowymi czynnościami porządkowymi typowymi dla właściciela.

Ad 3) Grunt od dnia nabycia leży odłogiem, utrzymywany w stanie takim jak w dniu zakupu, jedynie z podstawowymi czynnościami porządkowymi typowymi dla właściciela.

Ad 4) Ziemia w większości wykorzystywana na działalność rolniczą. Niewielki fragment tej nieruchomości był przez kilka lat wynajmowany pod jeden nośnik reklamowy. Na jednej z zakupionych działek znajdował się niewielki dom działkowy. Niestety do pustostanu włamali się i zamieszkali tam nielegalni lokatorzy (bezdomni), a ten stan trwał ponad dwa lata, zanim Wnioskodawcy udało się przekonać nielegalnych lokatorów, by poszukali sobie innego miejsca zamieszkania, a na domiar złego, z racji tego, że nielegalni lokatorzy zajmowali się zbieraniem złomu bardzo zaśmiecali sąsiednie działki odpadami, które demontowali z różnych urządzeń. Wnioskodawca, by uniknąć zajęcia domu przez kolejnych dzikich lokatorów, postanowił ten dom działkowy natychmiast po ich wyprowadzce wyburzyć.

Ad 5) Przechowywanie prywatnego samochodu Wnioskodawcy.

Ad 6) Okresowe zamieszkiwanie przez Wnioskodawcę i Jego rodzinę.

Ad 7) i Ad 8) Lokale użytkowe wynajmowane przez Wnioskodawcę.

Ad 9) Udział w lokalu użytkowym, wynajmowanym przez Wnioskodawcę.

d)  czy nieruchomości są niezabudowane czy zabudowane? Jeśli są zabudowane – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź:

Ad 1) Ad 2) Ad 3) Ad 4) Nieruchomości niezabudowane.

Ad 5) Garaż wybudowany w szeregu innych garaży na podwórku.

Ad 6) Mieszkanie w budynku mieszkalnym.

Ad 7), Ad 8), Ad 9) Lokale użytkowe w budynkach mieszkalnych.

e)  czy zamierza/planuje Pan sprzedać te nieruchomości; jeśli tak to ile i jakie?

Odpowiedź: W tym momencie Wnioskodawca nie planuje sprzedaży żadnej z pozostałych nieruchomości. Nie oznacza to jednocześnie, że Wnioskodawca całkowicie wyklucza ewentualność zmiany planów w tym zakresie, w przypadku ewentualnego zainteresowania potencjalnego nabywcy/nabywców.

2)  w odniesieniu do wcześniej sprzedanych kilkunastu nieruchomości, należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

Odpowiedź:

Ze względu na długi upływ czasu, w przypadku sprzedaży nieruchomości, które nastąpiły ponad 20 lat temu, z powodu braku dostępu do stosownych dokumentów, Wnioskodawca nie jest w stanie odtworzyć z dokładnych dat sprzedaży poszczególnych nieruchomości, ani dokładnych dat ich nabycia. Możliwym jest jedynie podanie z pamięci przybliżonej ilości, charakteru i lokalizacji sprzedanych nieruchomości. Wnioskodawca nie jest także w stanie ustalić szczegółowo na co zostały przeznaczone środki pochodzące z tak odległych w czasie sprzedaży poszczególnych nieruchomości oraz szczegółów jak był opodatkowany przychód ze sprzedaży poszczególnych nieruchomości. W przypadku sprzedaży, które nastąpiły później (tj. na przestrzeni ostatnich 20 lat) Wnioskodawca postara się udzielić dokładniejszych odpowiedzi na zadane pytania.

a)  jakie to nieruchomości?

Odpowiedź:

1) W latach 1996-2005 Wnioskodawca dokonał sprzedaży około 12 różnych nieruchomości, które w większości były zlokalizowane w (…). Sprzedawane działki były niezabudowane, poza jedną działką zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym, wzniesionym systemem gospodarczym przez Wnioskodawcę na działce zakupionej wraz z żoną w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej, zlokalizowaną w (…).

2) Nieruchomość w (…) o łącznej powierzchni 37,6 ara, składająca się z trzech sąsiadujących działek, w tym dwóch zabudowanych trzema budynkami mieszkalnymi (w jednym z budynków mieszkalnych kilka lokali użytkowych) w stanie wymagającym kapitalnego remontu.

3) Nieruchomość w (…) o powierzchni 18,5 ara, składająca się z 5 sąsiadujących działek, z których jedna zabudowana była halą-budynkiem gospodarczym.

4) Działka niezabudowana przy ul. (…) w (…) o powierzchni 17,3 ara.

5) Nieruchomość niezabudowana w (…), gm. (…), składająca się z 5 sąsiadujących działek o łącznej pow. 2,40 ha.

b)  kiedy (data) i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości?

Odpowiedź:

Ad 1) Wnioskodawca nie jest w stanie odtworzyć dokładnych dat nabycia tych nieruchomości, z powodu braku dostępu do stosownych dokumentów, które pozwoliłyby to ustalić. Możliwe jest jedynie podanie z pamięci Wnioskodawcy zakresu lat, w których doszło do nabycia nieruchomości, o których mowa w odpowiedzi 1) na pytanie 2a). Nieruchomości te zostały nabyte w latach od 1993 do 2001 r., w większości w drodze kupna, a co najmniej jedna działka w drodze zamiany. Działka pod dom jednorodzinny została nabyta w roku 1993.

Ad 2) Nabycie w drodze kupna następowało sukcesywnie (własność nabywana w udziałach) w następujących datach: 27 grudnia 1999 r., 28 kwietnia 2000 r., 14 kwietnia 2000 r., 30 marca 2001 r.

Ad 3) Nabycie działek w drodze kupna następowało sukcesywnie w następujących datach: 17 luty 2000 r., 6 kwietnia 2006 r., 15 kwietnia 2008 r., 18 października 2010 r., a jednej 1 arowej działki (1,11 ar) w drodze zamiany fragmentu działki z sąsiadem w dniu 23 grudnia 2014 r.

Ad 4) Nabycie działki w drodze kupna nastąpiło w dniu 12 stycznia 2017 r.

Ad 5) Nabycie działek w drodze kupna następowało sukcesywnie w następujących datach: 30 listopada 2006 r., 7 luty 2007 r., 31 lipca 2013 r., 14 kwietnia 2016 r.

c)  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

Odpowiedź:

Ad 1) Wszystkie nieruchomości niezabudowane były nabywane wyłącznie z zamiarem lokaty prywatnych środków, jako forma długoterminowego zabezpieczenia majątku rodziny, poza działką kupioną celem wzniesienia przez Wnioskodawcę domu jednorodzinnego, nabytą dla potrzeb mieszkalnych Wnioskodawcy i jego rodziny.

Ad 2) Celem lokaty kapitału oraz uzyskania korzyści z czynszów najmu.

Ad 3) Celem lokaty kapitału oraz uzyskania korzyści z czynszów najmu.

Ad 4) Celem wniesienia tej działki do spółki prawa handlowego, która miała wybudować na tej działce niewielki dom wielorodzinny pod wynajem.

Ad 5) Celem lokaty kapitału, a zarazem z zamiarem powiększenia posiadanego gospodarstwa rolnego.

d)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Ad 1) Wszystkie nieruchomości niezabudowane, które Wnioskodawca posiadał w przeszłości, od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży nie były w żaden sposób wykorzystywane i stanowią wyłącznie element majątku prywatnego. Poza działką pod budowę domu, nieruchomości gruntowe były utrzymywane w stanie takim jak w dniu zakupu, jedynie z podstawowymi czynnościami porządkowymi typowymi dla właściciela. Żadna z tych nieruchomości nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej, nie były także przedmiotem dzierżawy. Na działkach niezabudowanych nie prowadzono działań inwestycyjnych, ani nie dokonywano ich uzbrojenia.

Ad 2) Część mieszkań i lokali nadających się do najmu oraz teren pod posadowienie dwóch garaży blaszaków były wynajmowane długoterminowo w ramach najmu prywatnego przez cały okres posiadania nieruchomości. Jedna ze ścian jednego z budynków mieszkalnych przez kilkuletni okres była wynajmowana pod plafon reklamowy oraz tablicę informacyjną prywatnej szkoły, zlokalizowanej nieopodal.

Ad 3) Hala-budynek gospodarczy i część działek była przedmiotem najmów długoterminowych, w ramach najmu prywatnego przez cały okres posiadania nieruchomości. Na nieruchomości w dniu zakupu był także stary mieszkalny budynek parterowy z poddaszem. Ze względu na zły stan techniczny od dnia zakupu nie nadawał się do najmu. Wnioskodawca był zmuszony go wyburzyć po interwencji (…), na skutek powiadomienia przez sąsiadów o możliwym zagrożeniu zawalenia się budynku.

Ad 4) Ta nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę od momentu wejścia jej posiadania do chwili jej sprzedaży. Na nieruchomości w dniu jej zakupu znajdował się stary niezamieszkały dom jednorodzinny w złym stanie technicznym, Wnioskodawca pomny kłopotu z dzikimi lokatorami postanowił na wszelki wypadek ten dom wyburzyć.

Ad 5) Od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży niezadrzewiona część działek była koszona. W czasie kiedy Wnioskodawca był właścicielem nieruchomości doszło do poszerzenia ulicy, do której przylegała nieruchomość, w związku z czym Wnioskodawca otrzymał odszkodowanie za działki wywłaszczone pod tę drogę w ramach procedury (…). Wnioskodawca zgodził się także (za jednorazowym odszkodowaniem) na przeprowadzenie przez jedną z Jego działek podziemnego kabla energetycznego celem zasilenia innej nieruchomości. Wnioskodawca mając złe wcześniejsze doświadczenia z dzikimi lokatorami wyburzył 2 budynki mieszkalne wraz z zabudowaniami gospodarczymi (w tym garaż) znajdujące się na jednej z działek przy ich zakupie. Budynki te były w złym stanie technicznym, a do tego kryte eternitem, który należało w tamtym czasie zutylizować. Po zdjęciu pokrycia dachowego nie było żadnego sensu zakładać innego przykrycia, w szczególności, że zły stan techniczny budynków absolutnie uniemożliwiał ich wynajmowanie. Gruz z rozbiórki posłużył częściowo na utwardzenie wjazdu z ulicy, natomiast eternit został wywieziony i zutylizowany przez specjalistyczną firmę zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Żadne z powyższych nieruchomości nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

e)  kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź:

Ad 1) Ze względu na brak dostępu do stosownych dokumentów Wnioskodawca nie jest w stanie podać szczegółowo dat sprzedaży poszczególnych nieruchomości niezabudowanych, nabytych w latach 1993-2001. Sprzedaże te następowały incydentalnie w latach 1996-2005.

Przyczyny sprzedaży poszczególnych nieruchomości były różne, choć zawsze były to zwykłe potrzeby związane z zarządzaniem majątkiem prywatnym, a to w szczególności:

·      potrzeby finansowe rodziny w danym okresie, w tym na budowę domu jednorodzinnego domu.

·      pojawienie się zainteresowanego nabywcy i korzystnej oferty,

·      chęć zmiany struktury majątku (np. poprzez przeznaczenie części środków na zakup innej nieruchomości jako lokaty kapitału),

·      dążenie do uporządkowania majątku prywatnego wraz z upływem lat.

Sprzedaże te nie miały charakteru zorganizowanego, powtarzalnego ani zawodowego, lecz były typowymi decyzjami podejmowanymi sporadycznie i wyłącznie w ramach rozporządzania prywatnym majątkiem. Wśród 12 nieruchomości, których dat sprzedaży Wnioskodawca nie jest w stanie szczegółowo określić, są także działki odsprzedane (w roku 1998 lub 1999) na prośbę (…) pod budowę inwestycji drogowej oraz działki odsprzedane na prośbę (…) pod budowę (…)  (prawdopodobnie w roku 2001), jak również nieruchomość, w postaci metrowej szerokości paska działki o powierzchni mniejszej od 1 ara, wydzielonej z działki zakupionej pod budowę domu jednorodzinnego Wnioskodawcy, a to na prośbę sąsiada, który posiadał wąską działkę i odsprzedany w roku 1996, w ramach budowania życzliwych stosunków dobrosąsiedzkich, zanim postawiono ogrodzenie pomiędzy tymi działki.

Natomiast sprzedaż budynku jednorodzinnego Wnioskodawcy nastąpiła w 2002 r. z powodów wad budowlanych, których Wnioskodawca, wznosząc budynek systemem gospodarczym, niestety nie uniknął.

Ad 2) Sprzedaż nastąpiła w dniu 10 kwietnia 2008 r. Przyczyną sprzedaży był wysoki koszt koniecznego do wykonania remontu kapitalnego starych budynków mieszkalnych w przypadku zamiaru ich dalszego wynajmowania oraz oferta firmy, która kupując od Wnioskodawcy nieruchomość wybawiła Wnioskodawcę z tego sporego kłopotu.

Ad 3) Sprzedaż nastąpiła w dniu 3 lutego 2016 r. Przyczyną sprzedaży były niewielkie korzyści z najmu nieruchomości w porównaniu z ofertą firmy, która była zainteresowana jej zakupem.

Ad 4) Sprzedaż nastąpiła w dniu 21 maja 2018 r. Pierwotnie Wnioskodawca zamierzał działkę tę wnieść do spółki prawa handlowego, by w ramach tej spółki wraz z synem podjąć próbę inwestycyjną na tej działce. Ale pogarszający się stan zdrowia syna Wnioskodawcy pokrzyżował te plany. Wnioskodawca uznał, że jednak nie podoła temu zadaniu, a w związku z tym działkę sprzedał firmie, która się nią zainteresowała.

Ad 5) Sprzedaż nastąpiła w dniu 15 stycznia 2019 r. Przyczyną sprzedaży była korzystna oferta firmy, która była zainteresowana jej zakupem oraz zamiar ograniczania działalności rolniczej, ze względu na wiek Wnioskodawcy.

f)   ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Podsumowując, na przestrzeni ponad 30 lat od dnia dzisiejszego Wnioskodawca pamięta, iż dokonał 16 sprzedaży różnych nieruchomości, przy czym 12 z nich nastąpiła ponad 20 lat temu. Natomiast w okresie ostatnich 20 lat sprzedał 4 nieruchomości, przy czym ostatnią w roku 2019.

Sprzedanych zabudowanych nieruchomości było 3, w tym dom jednorodzinny Wnioskodawcy, nieruchomość w (…) zabudowana trzema budynkami mieszkalnymi (w jednym kilka lokali użytkowych) oraz nieruchomość w (…) zabudowana halą-budynkiem gospodarczym.

g)  na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości, w jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży?

Odpowiedź:

Z uwagi na znaczny upływ czasu od większości sprzedaży (niektóre transakcje miały miejsce ponad 20 lat temu), Wnioskodawca nie pamięta już dokładnie, na co zostały przeznaczone środki uzyskane z każdej z poszczególnych transakcji. Sprzedaże te nigdy nie były dokonywane z zamiarem osiągania zysku przeznaczonego na jakiś konkretny, zaplanowany cel finansowy. Były to typowe decyzje związane z gospodarowaniem prywatnym majątkiem.

Co do zasady:

• część środków była przeznaczana na bieżące potrzeby życiowe rodziny, zależnie od okoliczności danego okresu, w tym na budowę domu jednorodzinnego, a także utrzymanie i naprawy doraźne mieszkania Wnioskodawcy, które podarował córce w grudniu 2020 r. (po zakupie mieszkania w (…)),
• część środków była przeznaczona na zakup i remont kapitalny domu rodzinnego ojca Wnioskodawcy wraz z rodzinnymi gruntami w (…) (zakup nastąpił w 2006 r. od stryja, który mając uprawnienia rolnicze był jedynym spadkobiercą po babci Wnioskodawcy) oraz na wybudowanie tam dodatkowego budynku gospodarczego i dokupienie kilku działek sąsiadujących z gospodarstwem. Nieruchomość w Zawoi Wnioskodawca podarował w całości swym córkom październiku 2020 r.,
• część środków była także reinwestowana w nabycie innych nieruchomości, traktowanych również jako lokata kapitału i forma zabezpieczenia majątku prywatnego,
• większość środków finansowych z ostatnich sprzedaży Wnioskodawca ulokował w bankach, na lokatach bankowych, przeznaczył na zakup obligacji skarbowych oraz na zakup akcji na GPW, a część środków podarował córkom, zakupił też garaż oraz mieszkanie w (…).

W zakresie opodatkowania:

Ad 1) Opodatkowanie było uzależnione od sytuacji:

a)  część sprzedaży była opodatkowana podatkiem dochodowym według 10% stawki (PIT-23)

b)  część sprzedaży korzystała z tzw. ulgi mieszkaniowej, zgodnie z obowiązującymi w danym czasie przepisami,

c)  część sprzedaży nie generowała przychodu podatkowego, ponieważ następowała po upływie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została nabyta, co wyłączało obowiązek podatkowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ad 2) Sprzedaż nie generowała przychodu podatkowego, ponieważ nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została nabyta, co wyłączało obowiązek podatkowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ad 3) Sprzedaż czterech działek wchodzących w skład nieruchomości nie generowała przychodu podatkowego, ponieważ nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym te działki zostały nabyte, co wyłączało obowiązek podatkowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Sprzedaż piątej działki, była opodatkowana podatkiem dochodowym według 19% stawki (PIT 39).

Ad 4) Sprzedaż działki była w całości opodatkowana podatkiem dochodowym według 19% stawki (PIT 39).

Ad.5) Sprzedaż czterech działek wchodzących w skład nieruchomości nie generowała przychodu podatkowego, ponieważ nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym te działki zostały nabyte, co wyłączało obowiązek podatkowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Sprzedaż piątej działki, była opodatkowana podatkiem dochodowym według 19% stawki (PIT-39).

3)  czy w przyszłości planuje Pan nabycie kolejnych nieruchomości/działek, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: W chwili obecnej Wnioskodawca nie planuje nabywania kolejnych nieruchomości, co nie oznacza, iż Wnioskodawca deklaruje, że już nigdy w przyszłości nie nabędzie żadnej nieruchomości.

Pytania

1.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w opisanym wyżej Wariancie I, z tytułu sprzedaży części Nieruchomości, Wnioskodawca będzie zobowiązany do rozpoznania przychodu z działalności gospodarczej i opodatkowania go podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w opisanym wyżej Wariancie II, z tytułu sprzedaży części Nieruchomości, Wnioskodawca będzie zobowiązany do rozpoznania przychodu z działalności gospodarczej i opodatkowania go podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w Wariancie I, z tytułu sprzedaży części Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rozpoznania przychodu z działalności gospodarczej i opodatkowania go podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w Wariancie II, z tytułu sprzedaży części Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rozpoznania przychodu z działalności gospodarczej i opodatkowania go podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie:

Na wstępie warto zaznaczyć, że przedmiotem niniejszej interpretacji nie jest kwestia skutków podatkowych wnoszenia nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki (…). W tym zakresie przepisy nie budzą wątpliwości: na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 50b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o PIT”) wolne od podatku dochodowego są przychody z tytułu przeniesienia własności składników majątku będących przedmiotem wkładu niepieniężnego (aportu) wnoszonych do spółki niebędącej osobą prawną.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż części Nieruchomości powinna być rozpatrywana wyłącznie z perspektywy regulacji dotyczących źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) o PIT, a zatem jako odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Wynika to z faktu, że według Wnioskodawcy planowana sprzedaż części Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu prowadzonej indywidualnej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, ale w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy z uwzględnieniem regulacji zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o PIT, źródłem przychodów podatkowych jest odpłatne zbycie (w tym sprzedaż) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości oraz niektórych praw do nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów). Przychód ze zbycia powstaje, o ile nie upłynął jeszcze okres 5-letni, liczony od końca roku, w którym dana nieruchomość została przez podatnika nabyta lub wybudowana. Jednocześnie, sprzedaż nieruchomości stanowi odrębne źródło przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, tylko w przypadku, gdy nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Przepis ten ma zastosowanie w sytuacji, gdy dana transakcja nie następuje w ramach prowadzonej przez zbywcę działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)  zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

W analizowanym stanie faktycznym nie ulega wątpliwości, że przesłanka 2) jest spełniona. Istotne jest więc ustalenie braku realizacji przedmiotowej transakcji w ramach działalności gospodarczej w stosunku do sprzedawanych części Nieruchomości.

Dla potrzeb wykazania braku sprzedaży w ramach działalności gospodarczej koniecznym jest przede wszystkim zdefiniowanie pojęcia działalności gospodarczej na potrzeby przedmiotowych transakcji i rozstrzygnięcie, czy w analizowanym przypadku Wnioskodawca przeprowadzi transakcje sprzedaży w ramach tejże działalności. Kwestia spełnienia warunku upływu pięciu lat w stosunku do Nieruchomości jest bezsporna.

Pozarolnicza działalność gospodarcza została zdefiniowana w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (definicja pozytywna) oraz art. 5b ustawy o PIT (definicja negatywna). Zgodnie z treścią przepisów art. 5a pkt 6) oznacza ona działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Na podstawie art. 5b ustawy o PIT za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością (nie ponosił żadnych kosztów).

Powyższe warunki muszą być spełnione łącznie - niespełnienie jednego, przy jednoczesnym wykonywaniu czynności opisanych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT oznacza wykonywanie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków z definicji pozytywnej: (1) dana działalność musi być działalnością zarobkową, (2) działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz (3) działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Przy czym brak zysku z działalności gospodarczej nie musi oznaczać, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona, gdyż jej prowadzenie wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Jednocześnie, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Dodatkowo spełnienie definicji wymaga, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły. Na pojęcie „organizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Działalność jest zorganizowana, gdy jest wykonywana przy wykorzystaniu konkretnych składników materialnych lub składników niematerialnych, które są przez daną osobę łączone w sensie funkcjonalno-gospodarczym w jeden uporządkowany kompleks, zdatny do tego, aby przy jego wykorzystaniu można było uczestniczyć w obrocie gospodarczym i zaspokajać określone potrzeby osób trzecich (np. świadczyć usługi na ich rzecz). Zewnętrznym przejawem zorganizowania danej działalności mogą być pewne działania formalizujące daną działalność i czyniące ją widoczną (rozpoznawalną) dla otoczenia.

Ponadto, o zorganizowaniu działalności można mówić, gdy prowadzenie jej wymaga pewnego wysiłku organizacyjnego.

W zakresie kryterium ciągłości, ustawowe rozumienie prowadzenia działalności gospodarczej nie obejmuje przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym, gdyż ciągłość oznacza względnie stały zamiar wykonywania tej działalności i powtarzalność działań. Jednocześnie przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą). W przypadku transakcji obejmujących obrót nieruchomościami - biorąc pod uwagę dotychczasowe orzecznictwo sądowe oraz praktykę organów podatkowych - przyjmuje się, że działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

W literaturze i orzecznictwie utrwalony został pogląd, że działalnością gospodarczą jest działalność wskazująca na zawodowy, czyli stały charakter, w tym powtarzalność podejmowanych działań, podporządkowanie regułom zysku i opłacalności (lub zasadzie racjonalnego gospodarowania) oraz uczestnictwo w obrocie gospodarczym. Wobec tego nie stanowi działalności gospodarczej działalność wykonywana okresowo i sporadycznie, a także jeśli nie jest ona prowadzona w celu osiągnięcia dochodu (zarobku) rozumianego jako nadwyżka przychodów nad poniesionymi kosztami (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2023 r., sygn. akt III USK 316/22).

Zdaniem Wnioskodawcy, wydzielenie poszczególnych działek i późniejsza ich sprzedaż nie stanowi działalności gospodarczej. Nie są spełnione wskazane powyżej przesłanki, tj. podejmowana działalność:

1)  nie ma charakteru zorganizowanego. Będzie to tylko kilka pojedynczych czynności, które służą zabezpieczeniu zarządzaniu majątkiem prywatnym. Nie będzie żadnych powtarzalnych i profesjonalnych czynności, nie są wykorzystywane żadne składniki materialne czy niematerialne, a Wnioskodawca nie będzie uczestniczyć w obrocie gospodarczym w charakterze profesjonalnym,

2)  cel zarobkowy nie jest tutaj dominujący. Oczywiście Wnioskodawca liczy na to, że wartość nieruchomości wzrośnie, ale głównym celem jest tutaj zarządzanie mieniem prywatnym i jego zabezpieczenie,

3)  działalność nie ma też charakteru ciągłego. Przewidzianych jest tylko kilka pojedynczych transakcji z udziałem części przedmiotowej Nieruchomości.

W szczególności podkreślić trzeba, że podział Nieruchomości w sytuacji, gdy część z nich zgodnie z MPZP stanowi teren dróg publicznych podlegających wywłaszczeniu, w żaden sposób nie świadczy o profesjonalnym działaniu w ramach działalności gospodarczej. Jest to normalny, racjonalny krok dokonywany w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponownie warto przytoczyć orzecznictwo: „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.” (Wyrok NSA z 17 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2289/18). W omawianym stanie faktycznym ów stopień aktywności Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest znikomy.

Podkreślenia również wymaga, że zgodnie z orzecznictwem, sam fakt przeprowadzenia wielu transakcji sprzedaży, pomimo systematyczności i powtarzalności (częstotliwości) zawierania tych transakcji nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.

W wyroku z dnia 9 marca 2016 r. (sygn. akt II FSK 1423/14) NSA rozstrzygnął, że sprzedaż kilku działek z majątku prywatnego (w tej sprawie było to 14 działek) nie stanowi przesłanki do uznania, że osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem dochodowym. Dodatkowo, w rozstrzygnięciu wskazano, że:

• nie określono w przepisach ustawy o PIT jasnych i przejrzystych przesłanek przesądzających, kiedy sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,
• brak jest jasnych wytycznych pozwalających przyjąć powiązanie ilości sprzedawanych działek z uznaniem sprzedaży, za działalność gospodarczą: „wykładnia analizowanych przepisów u.p.d.o.f. nie pozwala sprecyzować sytuacji, w których aktywność podatnika można jeszcze uznać za zwykłe odpłatne zbycie składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8), a w jakim momencie działania te przeradzają się w pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 3)”,
• osiągnięcie zysku (lub jego zamiar) z transakcji sprzedaży nieruchomości nie oznacza, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą: „sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”.

NSA wskazał również na potrzebę stosowania w każdym przypadku zasady in dubio pro tributario, zgodnie z którą „niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika”.

W innym rozstrzygnięciu (w wyroku z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 4025/14), NSA powołał się z kolei na inne orzeczenie NSA (wyrok z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14) gdzie wskazano, że „brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. (...) Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą”. W rezultacie należy stwierdzić, że o zaliczeniu przychodów ze sprzedaży nieruchomości do właściwego źródła przychodu na gruncie podatku PIT decydują okoliczności ich nabycia i zbycia, poczynione nakłady, czy zorganizowane i ciągłe działania o charakterze zarobkowym, które wskazują na profesjonalny obrót handlowy nieruchomościami oraz zamiar stałego zarobkowania.

Wskazać też warto na wyrok NSA z dnia 11 marca 2025 r., sygn. akt II FSK 800/22 , zgodnie z którym „wykładni przepisów art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. w relacji do art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. należy dokonywać w taki sposób, który będzie stanowił realizację konstytucyjnych gwarancji udzielanych przez ustawodawcę obywatelowi (podatnikowi) w zakresie możliwości swobodnego rozporządzania swoim majątkiem, bez konieczności przewidywania ryzyka (i przeciwdziałaniu temu), że w bliżej nieokreślonej przyszłości jego wola działania w określonym trybie podatkowym (np. art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.) zostanie pominięta przez organ podatkowy, z wyjątkiem sytuacji, gdy organ podatkowy wykaże spełnienie wszystkich przesłanek (łącznie) przewidzianych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”

Jak wskazano powyżej, analiza praktyki urzędowej i orzeczniczej pokazuje, że okoliczności podejmowanych działań przed sprzedażą nieruchomości gruntowej są bardzo istotne w przypadku oceny uznania działań podatnika za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT. Do takich okoliczności należą głównie aktywności ukierunkowane na podniesienie wartości gruntu m.in. dokonywanie ulepszeń jak: zabudowy, uzbrojenia w media, instalacji, przyłączy, utwardzenia dróg, prac przygotowawczych do budowy (jak wycinka drzew, geodezyjne wytyczanie itp.); podejmowanie działań promocyjno-marketingowych w celu sprzedaży działek, w tym zawieranie umów z profesjonalistami w zakresie obrotu i sprzedaży nieruchomości (w tym pośrednictwa). Podobnie, działania powiązujące dany grunt z prowadzoną przez podatnika inną działalnością gospodarczą mogą być tu istotne: wprowadzenie gruntu do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wykorzystywanie danych gruntów w tej działalności przed sprzedażą (zarówno komercyjnie poprzez wynajem/dzierżawę podmiotowi trzeciemu jak i poprzez faktyczne prowadzenie innej działalności gospodarczej na tymże gruncie jak np. działalności wytwórczej, posadowieniu reklamy innej działalności itp.). Podsumowując dla uznania sprzedaży danego gruntu za objęty działalnością gospodarczą związaną z obrotem gruntami, istotne jest podejmowanie wydatków inwestycyjnych związanych z danym gruntem, których celem jest zwiększenie wartości nieruchomości dla osiągnięcia zysku z przyszłej sprzedaży.

W tym kontekście Wnioskodawca wskazuje na przytoczone w stanie faktycznym okoliczności, iż w stosunku do Nieruchomości:

• nie prowadzi działalności gospodarczej na Nieruchomości, ani z ich wykorzystaniem;
• nie dokonywał przyłączy mediów/uzbrojenia Nieruchomości, nie były prowadzone prace budowlane polegające na wznoszeniu na Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych;
• nie zawierał z nikim umów pośrednictwa w zakresie sprzedaży Nieruchomości, ani żadnej jej części.
• nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, ani żadnej jej części, a także nie próbował dotychczas sprzedawać Nieruchomości, ani żadnej jej części.;
• nie uzyskiwał żadnych decyzji o pozwoleniu na budowę ani decyzji przygotowawczych, które mogłyby służyć do jej uzyskania,
• nie zamierza w najbliższym czasie dokonywać żadnych wydatków inwestycyjnych, modyfikacji, ulepszeń na Nieruchomości; Wnioskodawca zamierza dokonać podziału Nieruchomości w celu wyodrębnienia terenów przeznaczonych na cele publiczne, wyznaczone w MPZP, tj. drogi publiczne oraz park miejski.

Podsumowując, sprzedaż części Nieruchomości po jej podziale, zdaniem Wnioskodawcy, stanowi odpłatne zbycie nieruchomości prywatnych, poza działalnością gospodarczą. W rezultacie, opodatkowanie transakcji rozpatrywać należy z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Podobne stanowisko można znaleźć w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS:

·      z dnia 22 listopada 2023 r., znak 0113-KDIPT2-2.4011.567.2023.3.KR;

·      z dnia 8 sierpnia 2023 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.533.2023.2.MN;

·      z dnia 19 października 2022 r., znak 0114-KDIP3-1.4011.727.2022.5.PZ;

·      z dnia 25 października 2023 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.756.2023.2.MT;

·      z dnia 13 lutego 2023 r., znak 0114-KDIP3-1.4011.1121.2022.3.LS.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie uwagi i cała argumentacja znajdująca się w uzasadnieniu stanowiska na pytanie 1), znajduje zastosowanie przy uzasadnieniu stanowiska przy pytaniu 2). W szczególności, opisany w zdarzeniu przyszłym dodatkowy podział nie jest okolicznością, która uzasadniałaby uznanie, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i przychód ze zbycia części Nieruchomości jest przychodem z działalności gospodarczej.

Po wydzieleniu działek na cele publiczne oraz dokonaniu dodatkowego podziału Nieruchomości Wnioskodawca będzie mógł swobodnie dysponować de facto tą samą ilością działek jaką posiada obecnie. Dodatkowy podział ma charakter wyłącznie incydentalny i pomocniczy, uzależniony jest od potrzeb konkretnego nabywcy, a jego celem nie jest prowadzenie przez Wnioskodawcę działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. Podział ten nie jest on dokonywany w sposób zorganizowany ani systematyczny, nie służy zwiększeniu wartości działek ani ich atrakcyjności rynkowej, lecz stanowi techniczne dostosowanie granic nieruchomości do warunków konkretnej transakcji. Wnioskodawca nie planuje podejmowania samodzielnych działań inwestycyjnych względem Nieruchomości, ani żadnej jej części po dokonaniu podziału, a część Nieruchomości pozostanie w jego majątku prywatnym, jako zabezpieczenie przyszłości rodziny. W świetle powyższego, działania Wnioskodawcy nie mają charakteru zarobkowego, zorganizowanego ani ciągłego, co wyklucza uznanie ich za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT. Dodatkowy podział należy zatem traktować jako element racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym, a nie jako przejaw aktywności gospodarczej.

Stanowisko takie, które potwierdza brak wpływu podziału działek na skutki podatkowe można znaleźć w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

• 0112-KDIL2-1.4011.867.2023.4.MB z dnia 5 lutego 2024 r. - Podatnik uzyskał warunki zabudowy dla 15 budynków mieszkalnych i podzielił działkę na mniejsze części. Organ podatkowy zgodził się z podatnikiem, że sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu, ponieważ nie jest to działalność gospodarcza, a sprzedaż następuje po upływie pięciu lat od nabycia. Sprzedaż działek nie generuje przychodu z działalności gospodarczej,
• 0112-KDIL2-1.4011.487.2024.3.MB z dnia 20 września 2024 r. - nieruchomość została podzielona na 13 działek, z których część została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe w 2019 r. W 2024 r. Wnioskodawca i jego małżonka zdecydowali się na sprzedaż siedmiu działek, aby pozyskać środki na życie po utracie głównego źródła dochodu przez Wnioskodawcę. Organ podatkowy uznał, że sprzedaż udziałów w nieruchomościach nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT, ponieważ nie jest to działalność gospodarcza, a od nabycia nieruchomości minęło ponad pięć lat. Organ stwierdził, że działania Wnioskodawcy są częścią zwykłego zarządu majątkiem prywatnym,
• podobnie: 0112-KDSL1-1.4011.500.2024.4.MJ z dnia 28 listopada 2024 r.0112-KDIL2-1.4011.872.2023.4.AK z dnia 5 lutego 2024 r.

W tym miejscu warto także przytoczyć treść orzeczenia NSA z 17 lipca 2024 r., sygn. akt II FSK 422/24: „Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem.”

Końcowo warto wskazać, że wyrażenie zgody na dysponowanie nieruchomością dla biura architektonicznego wskazanego przez potencjalnego nabywcę części Nieruchomości celem ubiegania się o uzgodnienia, pozwolenia, zezwolenia, opinie i warunki dla realizacji potencjalnej inwestycji nie jest okolicznością, która zmieniałaby charakter działań Wnioskodawcy i ocenę skutków podatkowych zdarzenia przyszłego. W szczególności nie świadczy to o podejmowaniu przez Wnioskodawcę jakichkolwiek samodzielnych działań budowlanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (części), o których mowa we wniosku, tj. działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…).

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż nieruchomości (części), o których mowa we wniosku, tj. działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości (działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)) nie zostały nabyte przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Całokształt podejmowanych czynności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działań oraz sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania (nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, przez cały okres posiadania utrzymywał Pan na nich trwały użytek zielony; działki nie były przedmiotem dzierżawy, najmu ani umowy o podobnym charakterze, poza udzieleniem w roku 2025 sąsiadowi bezpłatnych zgód na organizację tymczasowej drogi technicznej oraz dojazdowej do budowy, prowadzonej na dz. nr (…), nr (…) oraz nr (…), w związku z ograniczeniami w ruchu na remontowanej w tym czasie ul. (…)), a także fakt, że nie podejmował Pan ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości (ponoszenie nakładów, dzięki którym nieruchomość stałaby się szczególnie atrakcyjna dla potencjalnych nabywców - nie dokonywał Pan jej (ich) uzbrojenia, nie budował dróg dojazdowych, ogrodzeń ani innych elementów infrastruktury technicznej; podejmowanie działań marketingowych – nie podejmował Pan działań o charakterze promocyjnym lub organizacyjnym), sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Również w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu od jej (ich) nabycia, sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, związanego ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości (części), o których mowa we wniosku i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej do działalności gospodarczej.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż nieruchomości (części), o których mowa we wniosku (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)) nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości (części), o których mowa we wniosku, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana nieruchomości, o których mowa we wniosku (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)), podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W świetle powyższego, wskazać należy, że nabycie przez Pana nieruchomości, o których mowa we wniosku (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)) nastąpiło - odpowiednio w latach 2000-2002, 2005-2008 i w 2016 r. Zatem, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie minął.

W konsekwencji, odpłatne zbycie nieruchomości, o których mowa we wniosku (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)), nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działek.

Reasumując, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości, o których mowa we wniosku (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)), nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem, przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości (działek) nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości, o których mowa we wniosku (działek powstałych z podziału działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)), nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana ww. nieruchomości (działek) upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie. Zatem, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia
w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.