Podatniczka nabyła działkę w drodze darowizny w 1995 r., dokonała jej podziału w 2023 r., a następnie zawarła umowę zamiany z sąsiadem, w wyniku której nabyła nowe działki i udział w drogach. Po kolejnym podziale w 2025 r., sprzedała część z tych nieruchomości. Podatniczka…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
6 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 8 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 9 lutego 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W 2023 r. uzyskała Pani interpretację indywidualną dotyczącą skutków podatkowych planowanej zamiany działek A i D. Interpretacja potwierdziła, że kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży działki nabytej w drodze zamiany będzie wartość tej działki określona w umowie zamiany, tj. wówczas (…) zł.
Po uzyskaniu interpretacji dokonano podziału działki, w wyniku czego powstały działki nr (…) i nr (…). Następnie zawarła Pani z sąsiadem umowę zamiany (akt notarialny z dnia 27 czerwca 2023 r.). W rezultacie stała się Pani właścicielem działek nr (…) i nr (…) oraz udziału 1/4 w drogach wewnętrznych – działki nr (…) i nr (…).
Zgodnie z § 4 umowy zamiany, wartość Pani zamienianej działki określono na (…) zł. W tym samym punkcie znajduje się również informacja o przeniesieniu udziału 1/4 w drogach, jednak akt nie rozdziela wartości między działkę a udział w drodze.
Po zamianie ponownie dokonano podziału nieruchomości zgodnie z projektem podziału i powstały działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…).
Sprzedała Pani działki nr (…) i nr (…) wraz z (…) udziałów w drogach nr (…) i nr (…).
Uzupełnienie stanu faktycznego
W piśmie z 9 lutego 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:
a) oznaczenie geodezyjne działki (nr działki) oraz powierzchnię działki, o której mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, będącej przedmiotem podziału, w wyniku którego powstały wyodrębnione działki nr (…) i (…);
Odpowiedź: Oznaczenie geodezyjne działki przed podziałem: nr (…).
Powierzchnia działki przed podziałem: (…) ha.
Powierzchnia działki nr (…) w ewidencji do 2023 r. widniała jako (…) ha (tak było w 1995 r. zapisane w akcie darowizny), ale jak geodeta przyszedł na pierwszy podział w 2023 r. to zmierzył dokładnie działkę co do metra i wyszło (…) ha. Sama działka nie zmieniła swoich granic, po prostu kiedyś nie było tak dokładnych pomiarów jakie geodeci wykonują dzisiaj.
b) czy była Pani właścicielem ww. działki będącej przedmiotem podziału, w wyniku którego powstały wyodrębnione działki nr (…) i (…)?
Odpowiedź: Tak.
c) kiedy (podać datę) i w jaki sposób (w drodze jakiej czynności prawnej – umowy lub zdarzenia prawnego, np. w drodze umowy kupna, darowizny, spadku) nabyła Pani ww. działkę będącą przedmiotem podziału, w wyniku którego powstały działki nr (…) i (…)?
Odpowiedź: Nabyła ją Pani w drodze darowizny od mamy w dniu 11 sierpnia 1995 r.
d) kiedy (podać dokładną datę) miał miejsce podział ww. działki, w wyniku którego powstały działki nr (…) i (…)?
Odpowiedź: 27 lutego 2023 r.
e) kto (oprócz Pani) był stroną (podmiotem), która dokonywała zamiany w 2023 r. działki/działek? Czy stroną (podmiotem) był wyłącznie Pani sąsiad (właściciel)?
Odpowiedź: Tak, stroną zamiany był wyłącznie sąsiad (właściciel).
f) jakie działki były przedmiotem ww. zamiany? Należy wskazać nr zamienianych działek, ich powierzchnię oraz strony (podmioty), które dokonywały ich zamiany. Właścicielem, której z działek będących przedmiotem zamiany była Pani, a której strona (sąsiad) – właściciel działki? Jakie działki nabyła w wyniku ww. zamiany strona (sąsiad) – należy wskazać oznaczenie geodezyjnie działki/działek (nr działki/działek) oraz jej/ich powierzchnię?
Odpowiedź: Przedmiotem zamiany była działka nr (…) o powierzchni (…) ha oraz działka nr (…) o powierzchni (…) ha.
Przeniosła Pani na rzecz AA (sąsiad) działkę nr (…) o powierzchni (…) ha, a AA (sąsiad) przeniosła na Pani rzecz działkę nr (…) o powierzchni (…) ha.
g) czy ww. umowa zamiany wiązała się ze wzajemnymi spłatami lub dopłatami? Jakie podmioty były uprawnione i zobowiązane do dopłat i spłat oraz z czego ta spłata lub dopłata wynikała? W jaki sposób ustalono wysokość tej spłaty lub dopłaty? Czy uwzględniono wartości rynkowe działek będących przedmiotem umowy zamiany?
Odpowiedź: Nie, umowa zamiany nie wiązała się ze wzajemnymi spłatami lub dopłatami. Uwzględniono wartości rynkowe działek będących przedmiotem umowy zamiany.
h) wartość jakiej działki (podać nr działki/nr działek) przekazanej/zamienianej (zbytej przez Panią) określono na (…) zł w umowie zamiany?
Odpowiedź: Działki nr (…).
i) kiedy (podać dokładną datę) miał miejsce ponowny podział nieruchomości, o której mowa we wniosku, w wyniku którego powstały działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)?
Odpowiedź: 12 maja 2025 r.
j) należy podać oznaczenie geodezyjne ww. nieruchomości (nr działki/nr działek) oraz powierzchnię ww. nieruchomości (działki/działek) będącej przedmiotem ww. ponownego podziału, w wyniku którego powstały działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…);
Odpowiedź:
k) kiedy (podać datę) dokonano sprzedaży działki nr (…) oraz nr (…) wraz 9/40 udziałów w drogach nr (…) i nr (…), o których mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej?
Odpowiedź: 4 listopada 2025 r.
Pytanie
Czy w przedstawionym stanie faktycznym, przy sprzedaży wydzielonych działek nr (…) i nr (…) wraz z udziałami w drogach, jest Pani uprawniona do uznania, że kosztem uzyskania przychodu jest pełna kwota (…) zł wskazana w umowie zamiany jako wartość nieruchomości zamienianej, mimo że akt notarialny nie precyzuje oddzielnie wartości 1/4 udziału w drodze?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działek nr (…) i nr (…) jest kwota (…) zł wskazana w akcie jako wartość zamienianej działki, ponieważ art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że kosztami uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W przypadku zamiany dokumentem takim jest akt notarialny, a koszt stanowi wartość określona w umowie, nie zaś wartości rynkowe czy proporcjonalne rozliczenia.
Wydana już interpretacja indywidualna potwierdziła, że: „kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia działki nabytej w drodze zamiany jest wartość określona w umowie zamiany”. Udział w drodze stanowi element jednej czynności prawnej (zamiany) i brak jego osobnej wyceny nie eliminuje możliwości uznania całej wartości zamiany jako kosztu.
W wyniku późniejszych podziałów geodezyjnych nie powstaje nowy koszt podatkowy – koszt nabycia rozlicza się proporcjonalnie do sprzedawanego metrażu, ale całkowita kwota kosztu nadal odpowiada wartości z umowy zamiany. Ponieważ akt nie rozdziela wartości działki głównej i udziału w drodze, jedyną możliwą metodą jest uznanie, że (…) zł obejmuje całość świadczenia wzajemnego (działka + udział 1/4 w drodze).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.
Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego − m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.
W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.
Użyty w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie”, oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany. Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.
Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Panią w 2025 r. działki nr (…) i nr (…) wraz z udziałami w drogach – działce nr (…) i nr (…), o których mowa we wniosku, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.
Zauważyć należy, że nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.
Z treści wniosku wynika, że była Pani właścicielem (nabycie w drodze darowizny w 1995 r.) działki nr (…) będącej przedmiotem podziału w 2023 r., w wyniku którego powstały wyodrębnione działki nr (…) i (…). Następnie zawarła Pani z sąsiadem umowę zamiany (akt notarialny z dnia 27 czerwca 2023 r.). W rezultacie stała się właścicielem: działek nr (…) i nr (…) oraz nr 1/4 udziału w drogach wewnętrznych – działki nr (…) i nr (…). Przedmiotem zamiany były działki nr (…) oraz nr (…). Przeniosła Pani na rzecz AA (sąsiad) działkę nr (…), a AA (sąsiad) przeniosła na Pani rzecz działkę nr (…). Zgodnie z § 4 umowy zamiany, wartość Pani zamienianej działki określono na (…) zł. W tym samym punkcie znajduje się również informacja o przeniesieniu udziału 1/4 w drogach, jednak akt nie rozdziela wartości między działkę a udział w drodze. Po zamianie w 2025 r. ponownie dokonano podziału nieruchomości zgodnie z projektem podziału i powstały działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…). Działka nr (…) została podzielona na działki: nr (…), nr (…), nr (…). Działka nr (…) została podzielona na działki: nr (…), nr (…). W 2025 r. sprzedała Pani działki nr (…) oraz nr (…), wraz z 9/40 udziałów w drogach nr (…) i nr (…).
W świetle powyższego, wskazać należy, że datą nabycia przez Panią działki nr (…) (powstałej z podziału działki nr (…), która to powstała z podziału działki nr (…)) jest data nabycia działki nr (…) w drodze darowizny – 11 sierpnia 1995 r. W konsekwencji, sprzedaż przez Panią w 2025 r. działki nr (…) nie stanowi dla Pani źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji, w związku z odpłatnym zbyciem działki nr (…) nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Natomiast, sprzedaż przez Panią w 2025 r. działki nr (…) (powstałej z podziału działki nr (…) nabytej w drodze umowy zamiany w 2023 r.) oraz udziałów w drogach – działkach nr (…) i nr (…) (nabytych w drodze umowy zamiany w 2023 r.) stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (dokonała Pani zamiany nieruchomości). Dochód z tego zbycia podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Na mocy art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Według art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Z art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Na gruncie art. 19 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Art. 19 ust. 4 ww. ustawy stanowi, że:
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
W myśl art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ww. ustawy. Aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:
Koszty uzyskania przychodów nie są kosztami uzyskania jakichkolwiek przychodów, lecz zawsze związane są z uzyskaniem przychodu z konkretnego źródła. Koszty uzyskania przychodu z danego źródła pomniejszają przychody z tego właśnie źródła. Koszty te są zatem ściśle i funkcjonalnie przyporządkowane do danego źródła przychodów.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.
Wobec powyższego, ustawową przesłanką niezbędną do uznania wydatków za koszty uzyskania przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego. Przy czym, określając koszt uzyskania przychodu, co do zasady należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e wskazanej ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Mając zatem na uwadze wyżej przywołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią w 2025 r. działki nr (…) nie stanowi dla Pani źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji, w związku z odpłatnym zbyciem działki nr (…), nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Tym samym nie mają zastosowania przepisy art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie działki nr (…) (powstałej z podziału działki nr (…), która powstała z podziału działki nr (…) nabytej w drodze darowizny w 1995 r.) nie stanowi dla Pani źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wobec tego nie powstał przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, do którego można by rozpoznać koszty uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast, sprzedaż przez Panią w 2025 r. działki nr (…) (powstałej z podziału działki nr (…) nabytej w drodze zawarcia umowy zamiany w 2023 r.) oraz udziałów w drogach – działkach nr (…) i nr (…) (nabytych w drodze zawarcia umowy zamiany w 2023 r.) stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ ich odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (dokonała Pani zamiany nieruchomości). Dochód z tego zbycia podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Przychodem z odpłatnego zbycia działki nr (…) oraz udziałów w drogach – działkach nr (…) i nr (…) jest ich wartość jaka została wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży tych działek, ustalona stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obliczoną w ww. sposób wartość może Pani obniżyć o koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które stanowią ustaloną na dzień zamiany wartość nieruchomości zbytej w drodze zamiany (działki nr (…)), jaka przypada na sprzedawaną działkę i udziały w działkach.
Zauważyć należy, że cała wartość oddanej w drodze zamiany działki mogłaby stanowić koszt uzyskania przychodu wyłącznie w przypadku, gdyby sprzedała Pani wszystkie działki nabyte w wyniku zamiany, tj. działki nr (…) i nr (…) (wyodrębnione z działki nr (…)) oraz udziały 1/4 w drogach – działkach nr (…) i nr (…). Wartość ta nie może jednak stanowić w całości kosztu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działki nr (…) oraz udziałów 9/40 w drogach – działkach nr (…) i nr (…). W celu ustalenia kosztu uzyskania przychodu z ww. sprzedaży należy ustalić wartość nieruchomości (działki) oddanej w drodze zamiany i ustalić jaki procent tej wartości przypada na zbytą w 2025 r. działkę i udziały w działkach, a jaki na pozostałą działkę i udziały w działkach nabyte w drodze zamiany, a które Pani nie sprzedała.
W świetle powyższego nie można zgodzić się z Panią, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działek nr (…) i nr (…) wraz z udziałami w drogach jest kwota (…) zł wskazana w akcie notarialnym jako wartość zamienianej działki.
Wobec tego, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo