Rodzice podatnika nabyli w 2011 roku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, finansując je kredytem hipotecznym. Podatnik mieszkał w lokalu od początku i spłacał kredyt oraz ponosił koszty utrzymania. W 2018 roku, na mocy aktu notarialnego, rodzice przenieśli to prawo na podatnika w zamian za zwolnienie ich z długu z tytułu spłaconych przez niego rat kredytu oraz…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 2 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 1 kwietnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu 3 stycznia 2011 r. Pana rodzice A i B zakupili mieszkanie, do którego przysługiwało im spółdzielcze własnościowe prawo. Podstawą nabycia prawa do lokalu jest umowa sprzedaży z dnia 3 stycznia 2011 r., Rep. A numer (…), sporządzona przed notariuszem (…) z Kancelarii Notarialnej w (…).
Na wyżej wymieniony lokal mieszkalny rodzice wzięli kredyt hipoteczny w (…) w kwocie (…) zł (umowa nr (…)).
W dniu 28 grudnia 2010 r. od początku posiadania przez Pana rodziców spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, mieszkał w nim tylko Pan, jak również płacił Pan wszystkie należne rachunki oraz wyżej wymieniony kredyt mieszkaniowy z własnych pieniędzy, na co ma Pan dowody w postaci wyciągów historii transakcji z banku.
W dniu 24 lipca 2018 r. na mocy aktu notarialnego „Świadczenie w miejsce zobowiązania”, Rep. A numer (…), sporządzonego przed notariuszem (…) w Kancelarii Notarialnej w (…), spółdzielcze własnościowe prawo do wyżej wymienionego lokalu zostało przeniesione na Pana.
W paragrafie „2” tego aktu jest wyraźnie napisane, że „Strony tej umowy zgodnie oświadczają, że zobowiązania wynikające z umowy kredytu hipotecznego z dnia 28 grudnia 2010 r. numer (…) spłaca w całości w miejsce kredytobiorców czyli A i B ich syn C - Wobec powyższego A i B oświadczają, że są faktycznymi dłużnikami w stosunku do ich syna C, który to potwierdza i jednocześnie zobowiązuje się on do spłacenia wszelkich pozostałych kwot pieniężnych wynikających z kredytu hipotecznego z dnia 28 grudnia 2010 r.”.
Paragraf „3” mówi również, że „A i B w celu zwolnienia się z obowiązku zwrotu kwot pieniężnych poniesionych przez ich syna C z tytułu zobowiązania wynikającego z umowy kredytu hipotecznego za zgodą wierzyciela czyli C przenoszą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wyżej opisanego - na rzecz C (art. 453 Kodeksu cywilnego) a C na to przeniesienie wyraża zgodę i oświadcza, że wierzytelność w stosunku do jego rodziców a to do A i B wygasła w całości. Jednocześnie dłużnicy oświadczają, że nie będą żądać zwrotu nadwyżki wynikającej z wartości lokalu w stosunku do faktycznie spłaconych przez C kwot wynikających z umowy pożyczki”.
W dniu 28 października 2021 r. sprzedał Pan spółdzielcze własnościowe prawo do wyżej wymienionego lokalu (…) za kwotę (…) zł na mocy aktu notarialnego, Rep. A numer (…), zawartego przed notariuszem (…) w Kancelarii Notarialnej w (…).
W umowie sprzedaży w punkcie „2” podpunkt „1” jest zapis: „C okazuje zaświadczenie wydane dnia 27 października 2021 r. przez (…), z którego wynika m.in., że saldo zadłużenia z tytułu udzielonego przez Bank umową nr (…) z dnia 28 grudnia 2010 r. kredytu Kredyt Hipoteczny (…), na dzień 20 października 2021 r. wynosi (…) zł (słownie: (…)); w przypadku przedterminowej spłaty należy dokonać wpłaty środków na rachunek techniczny Banku nr: (…); w terminie 14 dni od dnia całkowitej spłaty kredytu Bank wyda kredytobiorcy dokumenty umożliwiające złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki ustanowionej na rzecz Banku zabezpieczającej kredyt”.
W punkcie „5” podpunkt „1” jest zapis: „(…) zobowiązuje się zapłacić kwotę (…) zł (słownie: (…)) w dniu dzisiejszym przelewem na rachunek techniczny w (…), nr (…), w celu spłaty wierzytelności Banku wynikających z Umowy kredytu nr (…) z dnia 28 grudnia 2010 r., której zabezpieczenie stanowi hipoteka na przedmiotowym prawie”.
Kupujący w terminie zapłacił wyżej wymienioną kwotę, na dowód czego posiada Pan potwierdzenie przelewu, jak również zaświadczenie o spłacie kredytu hipotecznego.
Uzupełnienie stanu faktycznego
W piśmie złożonym 1 kwietnia 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:
1) w jaki sposób została ustalona cena spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w akcie notarialnym z dnia 24 lipca 2018 r. „Świadczenie w miejsce zobowiązania”, na mocy którego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zostało przeniesione na Pana?
Odpowiedź: Cena spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu została ustalona na kwotę (…) zł ze względu na wpis znajdujący się w księdze wieczystej przypisanej do lokalu o nr (…), gdzie w dziale IV wpisana była hipoteka umowna kaucyjna do sumy (…) zł na rzecz (…) zabezpieczająca wierzytelność z tytułu umowy kredytu z dnia 28 grudnia 2010 r., nr (…).
2) do wygaśnięcia jakiej konkretnie wierzytelności Pana względem Pana rodziców doszło w związku z zawarciem ww. aktu notarialnego? Jakie zobowiązanie (jaki dług/z jakiego tytułu) Pana rodziców wobec Pana jako wierzyciela wygasło w związku z zawarciem ww. aktu notarialnego?
Odpowiedź: Do wygaśnięcia wierzytelności względem Pana rodziców doszło w związku ze spłacaniem przez Pana kredytu hipotecznego z dnia 28 grudnia 2010 r., nr (…).
3) czy w związku z nabyciem przez Pana spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie ww. aktu notarialnego:
a) były zawierane aneksy do umowy kredytu hipotecznego z bankiem, zmieniające osobę dłużnika (kredytobiorcę/współwłaściciela),
b) czy w związku z tym doszło do cesji wierzytelności na Pana?
c) czy był Pan jedynym zobowiązanym (jedynym dłużnikiem) do spłaty tego kredytu?
Odpowiedź: W związku z nabyciem przez Pana spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie były zawierane aneksy do umowy z bankiem, zmieniające osobę dłużnika, bank w tamtym czasie nie wymagał takich działań, gdyż dla banku najważniejsza była terminowa spłata kredytu.
4) proszę wskazać, czy w związku z nabyciem przez Pana spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie ww. aktu notarialnego dokonał Pan spłaty długu Pana rodziców (zobowiązania wynikającego z kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 28 grudnia 2010 r.) wynikającego z ww. aktu notarialnego?
Odpowiedź: Był Pan jedynym zobowiązanym do spłaty tego kredytu, co wynika z zapisu w akcie notarialnym Rep. A nr (…) z dnia 24 lipca 2018 r.
5) proszę wskazać, kiedy nastąpiła spłata ww. długu wynikająca z ww. aktu notarialnego i czy nastąpiła w całości/w części?
Odpowiedź: Spłata zobowiązania wynikającego z kredytu hipotecznego z dnia 28 grudnia 2010 r. numer (…) została przez Pana spłacona w całości, na co posiada Pan zaświadczenie o spłacie kredytu hipotecznego z dnia 29 listopada 2021 r.
Pytanie
Czy spłacany przez Pana kredyt hipoteczny (dzięki którym to spłatom tak naprawdę zyskał Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) może Pan w całości, bądź tylko w części spłaconej przed nabyciem przez Pana lokalu, zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie, nie dostał Pan spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu „za nic”, ale właśnie za spłacanie rat kredytu hipotecznego, co wyraźnie zapisane jest w akcie notarialnym. Płacąc przez wiele lat nie swój kredyt hipoteczny, poniósł Pan wysokie koszty wraz z utrzymaniem lokalu mieszkalnego, co w Pana ocenie może stanowić koszty uzyskania przychodu.
Mając na uwadze niejednoznaczne przepisy w zakresie kosztów uzyskania przychodu i ulgi na cele mieszkaniowe występuje Pan o indywidualną interpretację podatkową.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że mimo, iż nie doszło do cesji umowy kredytowej, był Pan jedynym zobowiązanym do spłacenia kredytu hipotecznego, co wynika z aktu notarialnego. Jako, że cena nabycia nieruchomości wyrażona w akcie notarialnym – (…) zł (niezależnie od tego czy zakup jest finansowany kredytem hipotecznym) zalicza się do kosztów uzyskania przychodu, przyjmuje Pan, że może Pan ją odjąć od kwoty sprzedaży przez Pana spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, tj. (…) zł, co daje różnicę w kwocie (…) zł od czego jest Pan zobowiązany zapłacić należny podatek w wysokości 19% czyli (…) zł.
Ponadto, podał Pan, że we wniosku wskazał Pan niewłaściwe przepisy będące przedmiotem interpretacji indywidualnej. Po wnikliwej analizie wezwania do uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wskazuje Pan art. 22 ust 1. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
W tym miejscu należy wskazać, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Przy czym forma uregulowania płatności nie musi mieć charakteru tylko pieniężnego w postaci konkretnego przepływu gotówkowego, może oznaczać także uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Innymi słowy, pod pojęciem płatności nie należy rozumieć wyłącznie zapłaty w pieniądzu, płatnością może także być zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności (zmniejszenie pasywów zbywcy).
Natomiast zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży.
Świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego, spełni inne świadczenie. Przyjmuje się, że umowa, o której mowa w ww. przepisie ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego, może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub praw w zamian za zwolnienie z długu jest odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym.
Jak stanowi art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2439 ze zm.):
Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.
Instytucję zmiany dłużnika (w tym przejęcia długu) regulują przepisy Kodeksu cywilnego.
Według art. 519 § 1 Kodeks cywilny:
Osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu).
Natomiast art. 523 ww. ustawy stanowi, że:
Jeżeli w umowie o przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zwolnić zbywcę od związanych z własnością długów, poczytuje się w razie wątpliwości, że strony zawarły umowę o przejęcie tych długów przez nabywcę.
Ponadto, zgodnie z art. 392 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli osoba trzecia zobowiązała się przez umowę z dłużnikiem zwolnić go od obowiązku świadczenia, jest ona odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia.
Zatem, przeniesienie przez dłużnika udziałów w nieruchomości na osobę trzecią w zamian za zwolnienie i przejęcie długu, jest odpłatnym zbyciem tego udziału dla dłużnika, natomiast dla osoby, która w zamian za otrzymany udział z tego długu zwalnia, jest nabyciem tego udziału.
W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie nabyciem jest przeniesienie aktem notarialnym w dniu 24 lipca 2018 r. na Pana rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w ramach uregulowania wierzytelności (datio in solutum), w zamian za zwolnienie z długu, wynikającego ze zobowiązania Pana rodziców z tytułu zwrotu kwot pieniężnych poniesionych przez Pana z tytułu zobowiązania wynikającego z umowy kredytu hipotecznego oraz w zamian za przejęcie przez Pana pozostałego do spłaty zobowiązania z tytułu umowy kredytowej.
Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej sprzedaż 28 października 2021 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabytego 24 lipca 2018 r. w drodze zawarcia umowy świadczenia w miejsce wykonania, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Można do takich kosztów m.in. zaliczyć:
Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.
Stosownie do wskazanego przez Pana art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Ponieważ umowa świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) i o przejęcie długu ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż nabywca (wierzyciel) w miejsce dotychczasowego roszczenia oraz w zamian za przejęcie długu uzyskuje inne świadczenie, zastosowanie znajdzie tu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości lub prawa majątkowego, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.
Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca staje się właścicielem nieruchomości lub prawa majątkowego. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup nieruchomości pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.
Chociaż ustawodawca nie precyzuje, co konkretnie mieści się w pojęciu kosztów nabycia, to zgodnie z obowiązującą linią orzecznictwa sądów administracyjnych (por. np. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 6 lutego 2018 r., sygn. akt I SA/Gd 1618/17; z dnia 29 stycznia 2014 r. sygn. akt I SA/Gd 1408/13 - CBOSA) do kosztów nabycia wlicza się, oprócz zapłaconej ceny, także wydatki umożliwiające nabycie nieruchomości i praw.
W orzecznictwie przyjmuje się, że koszt nabycia nieruchomości, o jakim mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, należy rozumieć szeroko jako każdy udokumentowany wydatek poniesiony przez nabywcę nieruchomości na jej nabycie.
Jedyny warunek, jaki wprowadza ww. przepis, to poniesienie wydatku przez nabywcę, poniesienie tego wydatku w celu nabycia nieruchomości (w bezpośrednim związku z tym nabyciem) i udokumentowanie tych faktów (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 września 2011 r. sygn. akt III SA/Wa 544/11). Sąd wskazał, że zawarty w art. 22 ust. 6c ustawy zwrot „udokumentowane koszty nabycia” nie ma na gruncie prawa podatkowego legalnej definicji. W takiej sytuacji pierwszeństwo będzie miała wykładnia literalna, a zwłaszcza dokonana w oparciu o potoczne (słownikowe) znaczenie użytego zwrotu. Sięgając więc do słownika języka polskiego, stwierdzić należy, ze koszt w rozumieniu języka polskiego to „suma pieniędzy wydatkowana na kupno lub opłacenie czegoś; nakład pieniężny na określony cel; wartość, cena, np. koszt samochodu” (por. M. Szymczak (red.), Słownik języka polskiego, Warszawa 1978, tom I, str. 1025). Kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe. Za takim rozumieniem analizowanego zwrotu normatywnego, a w konsekwencji całego przepisu art. 22 ust. 6c ustawy przemawiają także względy wykładni systemowej i celowościowej. Otóż podkreślić należy, że ustawodawca nie odsyła w tym zakresie do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów – przez co należy rozumieć wszelkie koszty poniesione w tych celach. Według art. 22 ust. 6c ustawy kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest udokumentowany koszt wyłącznie związany z nabyciem nieruchomości lub prawa majątkowego, a nie koszt uzyskania przychodu związany z określonym źródłem przychodu. Sąd również wskazał, że wyrażenie „udokumentowane koszty nabycia” nie może być rozumiane inaczej, jak tylko w ten sposób, że koszty udokumentowane to takie, których poniesienie stwierdzone jest stosownym dokumentem. Koszty zatem nie mogą wynikać z innych dowodów, nie mogą też być szacowane, czy określane w inny sposób. Udokumentowane koszty nabycia, nie są to więc koszty jakie można ustalać w dowolny sposób. Nie może również budzić wątpliwości, że pojęcie „udokumentowane koszty nabycia” – powinno być rozumiane jako faktyczne poniesienie wydatku. Za taką właśnie wykładnią art. 22 ust. 6 c ustawy przemawia to, że przepis ten stanowi odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1, zatem powinien on być interpretowany ściśle. W świetle powołanej normy prawnej, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Przytoczony przepis w jednoznaczny sposób wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Formułuje zatem zamknięty katalog, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż w nim wymienione (por. wyrok NSA z dnia 26 lutego 2020 r., sygn. akt II FSK 745/18).
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie – w przedmiotowej sprawie – z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Przenosząc zatem powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że do kosztów uzyskania przychodu – w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – z tytułu dokonanej sprzedaży w 2021 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ma Pan prawo zaliczyć jako koszty jego nabycia (cenę nabycia):
Kosztem uzyskania przychodu z tytułu ww. sprzedaży nie jest natomiast wskazana przez Pana wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określona w akcie notarialnym, nie jest ona faktycznie poniesionym przez Pana wydatkiem na nabycie ww. prawa.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.
W odniesieniu do wskazanych przez Pana we własnym stanowisku kwot i wyliczeń Organ wyjaśnia, że wydając interpretacje w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) Organ nie odnosi się do kwot i nie dokonuje wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.
Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo