Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.253.2026.3.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 6 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(1) Wnioskodawczyni w 2026 r. bądź w latach następnych planuje zawrzeć umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jedna umowa sprzedaży ma dotyczyć sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, położonego (…), ul. (…), o pow. (…) m² - dalej jako „ Nieruchomość 1”. Druga umowa sprzedaży ma dotyczyć sprzedaży lokalu mieszkalnego, położonego (…), ul. (…), o pow. (…) m² - dalej jako ,, Nieruchomość 2”.

(2) „Nieruchomość 1” stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni i został nabyty w 2011 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 19 maja 2011 r.) po A (ojciec Wnioskodawczyni - zmarły dnia 10 kwietnia 2011 r.), który nabył je w 2010 r. w drodze umowy przeniesienia własności lokalu - data pierwotnego nabycia przez Spadkodawcę). „Nieruchomość 2” stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni i został nabyty w 2016 r., w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 17 marca 2016 r.). W przedmiotowej sprawie nie miał miejsca sądowy dział spadku obejmujący cały spadek.

(3) Planowana sprzedaż „Nieruchomości 1”, „Nieruchomości 2”, związana jest ze zmianami zachodzącymi w otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojnym na terytorium Ukrainy z udziałem Rosji oraz sytuacją gospodarczą w Polsce, która spowodowała: nagły wzrost kosztów życia (m.in. wysokie koszty jedzenia, energii, paliw, inflacja), co spowodowało podjęcie decyzji o sprzedaży majątku osobistego z przyczyn niezależnych od Wnioskodawczyni i przez Nią niezawinionych.

(4) Podkreślić należy, iż „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2” nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w celach gospodarczych. „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2” były przedmiotem umowy najmu. Nieruchomości te przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawczynię były wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Wnioskodawczyni nie poniosła też żadnych wydatków na ulepszenie „Nieruchomości 1”, „Nieruchomości 2”.

(5) Dodać należy, iż Wnioskodawczyni nie zajmuje się zarobkowo działalnością deweloperską czy budowlaną, nie jest też agentem nieruchomości (nie jest specjalistą w tym zakresie) i tym samym prowadzone przez Nią działania związane z „Nieruchomością 1” i „Nieruchomością 2” miały wyłącznie charakter czynności prywatnych. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą - (…). Nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni przy planowanej transakcji sprzedaży „Nieruchomość 1” i „Nieruchomości 2” opisanej niniejszym wnioskiem nie będzie angażowała żadnych dodatkowych (ponadstandardowych) środków charakterystycznych dla profesjonalnej działalności handlowej lub usługowej w segmencie obrotu nieruchomościami.

(6) Wnioskodawczyni oprócz nieruchomości wymienionych we wniosku, posiada także: a) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, położonego (…), ul. (…), o pow. (…) m². Nieruchomość ta nie jest przeznaczona do zbycia i wykorzystywana jest na własny cel mieszkaniowy. Nieruchomość ta została nabyta w 2011 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 19 maja 2011 r.) po A (ojciec Wnioskodawczyni - zmarły dnia 10 kwietnia 2011 r.), który nabył je w 2000 r. w drodze umowy sprzedaży - data pierwotnego nabycia przez spadkodawcę). Wnioskodawczyni nie sprzedała wcześniej innych nieruchomości. Wnioskodawczyni nigdy nie nabywała nieruchomości w celach handlowych i nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu późniejszej sprzedaży.

(7) Ponadto Wnioskodawczyni udziela następujących odpowiedzi na pytania, które mogą się pojawić w związku z przedmiotowym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej: 1) Czy został przeprowadzony dział spadku po ojcu Wnioskodawczyni? Odp. W przedmiotowej sprawie nie miał miejsca sądowy dział spadku obejmujący cały spadek. Jeśli tak, to kiedy (proszę podać datę) i czy w wyniku działu spadku po ojcu uzyskała Wnioskodawczyni większy udział w masie spadkowej niż wynikający pierwotnie z nabycia spadku? Odp. W przedmiotowej sprawie nie miał miejsca sądowy dział spadku obejmujący cały spadek. Czy dział spadku odbył się bez spłat i dopłat? Odp. W przedmiotowej sprawie nie miał miejsca sądowy dział spadku obejmujący cały spadek. 2) Czy Wnioskodawczyni prowadzi/prowadziła jakąkolwiek działalność gospodarczą. Odp. Tak. W szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami? Odp. Nie. 3) Jeśli Wnioskodawczyni posiada jeszcze inne nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku), Odp. Nie posiadam, proszę żeby wskazała Wnioskodawczyni: a) kiedy zostały nabyte, w jakim celu i w drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (zakup, darowizna, zamiana itd.)? Odp. Nie dotyczy, b) jakie to nieruchomości (lokale mieszkalne, lokale użytkowe, nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane itp. )? Odp. Nie dotyczy, c) w jaki sposób Wnioskodawczyni wykorzystywała i wykorzystuje te nieruchomości? Odp. Nie dotyczy. 6) Czy Wnioskodawczyni zamierza w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu późniejszej sprzedaży? Odp. Nie. (8) Wnioskodawczyni ma wątpliwość czy planowana czynność sprzedaży w 2026 r. bądź w latach następnych „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2” na rzecz osób fizycznych, w opisanym stanie faktycznym stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie z 6 maja 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

-     w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług:

a)  W jaki sposób były przez Panią wykorzystywane Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 (lokale) przez cały okres ich posiadania (proszę szczegółowo opisać w jaki sposób i przez jaki okres faktycznie wykorzystywała Pani ww. lokale przez cały okres ich posiadania i do jakich czynności: zwolnionych, opodatkowanych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT)? Proszę wskazać odrębnie dla Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Odpowiedź: Nieruchomość 1 przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawczynię była wykorzystywana wyłącznie na własne cele prywatne - mieszkaniowe (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Od stycznia 2026 r. jest wynajmowana w tzw. „najmie prywatnym” na cele mieszkaniowe i korzysta ze zwolnienia w podatku VAT.

Nieruchomość 2 przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawczynię była wykorzystywana wyłącznie na własne cele prywatne - mieszkaniowe (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Od stycznia 2026 r. jest wynajmowana w tzw. „najmie prywatnym” na cele mieszkaniowe i korzysta ze zwolnienia w podatku VAT.

b)  Datę rozpoczęcia najmu Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2?

Odpowiedź: Nieruchomości 1 od stycznia 2026 r. Nieruchomości 2 od stycznia 2026 r.

c)  Czy lokale mieszkalne, Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, będące przedmiotem wniosku wynajmuje Pani na cele mieszkaniowe?

Odpowiedź: Tak.

-     w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

a)  Czy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 (lokale) objęte wnioskiem lub ich części wykorzystywała/wykorzystuje Pani w Pani działalności gospodarczej (w całości, czy w części (w jakiej części), od kiedy do kiedy (w jakim okresie) ww. nieruchomości były/są wykorzystywane w działalności gospodarczej)?

Odpowiedź: Nie.

b)  Czy uzyskiwane przychody z najmu Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 (lokali) opodatkowywała/opodatkowuje Pani w ramach:

-     pozarolniczej działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Nie.

-     najmu prywatnego?

Odpowiedź: Tak.

c)  Proszę wyjaśnić informację, którą podała Pani we własnym stanowisku:

Odpowiedź: To oczywista omyłka pisarska.

Było: „ponieważ „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3” zostały (...),

powinno być: ponieważ „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2” zostały (...).

Pytania

Czy w opisanej sytuacji planowanej sprzedaży w 2026 r. bądź w latach następnych spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - „Nieruchomość 1”, lokalu mieszkalnego „Nieruchomość 2”, i czynność taka:

a)  będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

b)  należy rozpoznać jako odpłatną dostawę: - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz - lokalu mieszkalnego, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 7 ust. 1 w zw. art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającą ze zwolnienia przedmiotowego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, i przy tej transakcji Wnioskodawczyni powinna: - rozpoznać siebie jako podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 9 ust. 1 w zw. z art. 12 ust.1 lit. a Dyrektywy Rady 2006/112, który - może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w rozumieniu art. 113 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

(1) W ocenie Wnioskodawczyni, w sytuacji planowanej sprzedaży w 2026 r. bądź w latach następnych „Nieruchomość 1”, uprzednio nabytej w 2011 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 19 maja 2011 r.) po A (ojciec Wnioskodawczyni - zmarły dnia 10 kwietnia 2011 r.), który nabył je w 2010 r. w drodze umowy przeniesienia własności lokalu - data pierwotnego nabycia przez spadkodawcę) oraz „Nieruchomość 2”, uprzednio nabytej w 2016 r., w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 17 marca 2016 r.), poza systemem podatku od wartości dodanej do majątku prywatnego (osobistego), czynność taka:

a)  nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2” zostały nabyte ponad 5 lat temu, a więc zbycie nie podlega opodatkowaniu zgodnie z tzw. „klauzulą pięcioletnią”. Do nabycia ww. nieruchomości doszło w dwóch datach: 2010 r. oraz w 2016 r., w wyniku dwóch odrębnych czynności prawnych, tj.:

·      w 2010 r. w spadku po ojcu Wnioskodawczyni,

·      w 2016 r. w wyniku umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży,

·      2010 r. to jest data pierwotnego nabycia „Nieruchomości 1” przez spadkodawcę,

b)  nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej, gdyż:

-     nieruchomość była elementem majątku prywatnego i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej,

-     nie wystąpił zespół zorganizowanych, powtarzalnych działań ukierunkowanych na osiąganie zysku,

-     ma charakter okazjonalny, pojedynczy, nieregularny,

-     czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym,

-     uzyskane przychody są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

c)  należy rozpoznać jako odpłatną dostawę: - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz - lokalu mieszkalnego, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 7 ust. 1 w zw. art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako: u. VAT), korzystającą ze zwolnienia przedmiotowego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 u. VAT i przy tej transakcji Wnioskodawczyni powinna: - rozpoznać siebie jako podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 u. VAT w zw. z art. 9 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 1 lit. a Dyrektywy Rady 2006/112, który - może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w rozumieniu art. 113 ust. 1 w zw. z ust. 2 u. VAT.

(2) Na kwalifikację prawnopodatkową stanowiska Wnioskodawczyni ma także wpływ okoliczność, iż posiada Ona w swoich aktywach „Nieruchomość 1” nabytą w spadku po zmarłym ojcu w 2011 r. oraz „Nieruchomość 2”, nabytą w 2016 r., w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Zatem nabycie ww. nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem w wyniku dziedziczenia i sprzedaży - w sensie obiektywnym - nie miało charakteru działań handlowych i nie byłoby związane ze świadczeniem usług w branży budowlanej lub deweloperskiej. Podkreślić należy, iż „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2” nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w celach gospodarczych. „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2” i były przedmiotem umowy najmu. Nieruchomości te przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawczynię były wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Wnioskodawczyni nie poniosła też żadnych wydatków na ulepszenie „Nieruchomości 1”, „Nieruchomości 2”. Planowana sprzedaż „Nieruchomości 1”, „Nieruchomości 2”, związana jest ze zmianami zachodzącymi w otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojnym na terytorium Ukrainy z udziałem Rosji oraz sytuacją gospodarczą w Polsce, która spowodowała: nagły wzrost kosztów życia (m.in. wysokie koszty jedzenia, energii, paliw, inflacja), co spowodowało podjęcie decyzji o sprzedaży majątku osobistego z przyczyn niezależnych od Wnioskodawczyni i przez Nią niezawinionych. Wnioskodawczyni przy planowanej transakcji sprzedaży „Nieruchomość 1” i „Nieruchomości 2” opisanej niniejszym wnioskiem nie będzie angażowała żadnych dodatkowych (ponadstandardowych) środków charakterystycznych dla profesjonalnej działalności handlowej lub usługowej w segmencie obrotu nieruchomościami.

(3) Biorąc zatem pod uwagę charakter czynności oraz charakter prawny w jakim Wnioskodawczyni będzie uczestniczyła w transakcji opisanej wnioskiem, planowana czynność prawna sprzedaży przez Wnioskodawczynię „Nieruchomości 1” i „Nieruchomości 2”, winna być rozpoznana jako:

a)  nie podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ „Udział Nieruchomość 1”, „Udział Nieruchomość 2” i „Udział Nieruchomość 3” zostały nabyte ponad 5 lat temu, a więc zbycie nie podlega opodatkowaniu zgodnie z tzw. „klauzulą pięcioletnią”. Do nabycia ww. nieruchomości doszło w dwóch datach: 2010 r. oraz w 2016 r., w wyniku dwóch odrębnych czynności prawnych, tj.:

·      w 2010 r. w spadku po ojcu Wnioskodawczyni,

·      w 2016 r. w wyniku umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży,

·      2010 r. to jest data pierwotnego nabycia „Nieruchomości 1” przez spadkodawcę,

b)  odpłatna dostawa: - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz - lokalu mieszkalnego, opodatkowana podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 7 ust. 1 w zw. art. 5 ust. 1 pkt 1 u. VAT, korzystająca ze zwolnienia przedmiotowego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 u. VAT i przy tej transakcji Wnioskodawczyni powinna: - rozpoznać siebie jako podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 u. VAT w zw. z art. 9 ust. 1 w zw. z art. 12 ust.1 lit. a Dyrektywy Rady 2006/112, który - może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w rozumieniu art. 113 ust. 1 w zw. z ust. 2 u. VAT.

UZASADNIENIE PRAWNE STANOWISKA: PIT

(4) Planowana sprzedaż w 2026 r. bądź w latach następnych „Nieruchomość 1”, uprzednio nabytej w 2011 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 19 maja 2011 r.) po A (ojciec Wnioskodawczyni - zmarły dnia 10 kwietnia 2011 r.), który nabył je w 2010 r. w drodze umowy przeniesienia własności lokalu - data pierwotnego nabycia przez spadkodawcę) oraz „Nieruchomość 2”, uprzednio nabytej w 2016 r., w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 17 marca 2016 r.), do majątku prywatnego (osobistego), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wynika to wprost z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten wyłącza z opodatkowania dochód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nieruchomości - lokal mieszkalny, o ile transakcja nie została dokonana w ramach działalności gospodarczej i od końca roku nabycia minęło co najmniej pięć lat.

(5) W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób uznać, by sprzedaż miała charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten definiuje działalność gospodarczą jako zorganizowaną, prowadzoną w sposób ciągły i nakierowaną na zysk aktywność o charakterze wytwórczym, handlowym lub usługowym, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Planowana sprzedaż w 2026 r. bądź w latach następnych „Nieruchomość 1”, uprzednio nabytej w 2011 r., w drodze dziedziczenia (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 19 maja 2011 r.) po A (ojciec Wnioskodawcy – zmarły dnia 10 kwietnia 2011 r.), który nabył je w 2010 r. w drodze umowy przeniesienia własności lokalu - data pierwotnego nabycia przez Spadkodawcę) oraz „Nieruchomość 2”, uprzednio nabytej w 2016 r., w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 17 marca 2016 r.) i nieużywanej w ramach żadnej działalności zarobkowej, nie spełnia tych kryteriów.

(6) Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych oraz licznymi interpretacjami organów podatkowych, o uznaniu danej czynności za działalność gospodarczą decydują konkretne okoliczności towarzyszące transakcji - w szczególności jej profesjonalny, powtarzalny i zorganizowany charakter. Sprzedaż prywatnego majątku, nawet jeśli przynosi zysk, nie oznacza automatycznie działalności gospodarczej. Kluczowe jest, czy podatnik wielokrotnie nabywał i sprzedawał nieruchomości, podejmował działania wykraczające poza zwykłe zarządzanie majątkiem, i czy traktował te działania jako źródło regularnego dochodu.

(7) Okolicznościami tymi są: z góry założony cel zarobkowy oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Taki pogląd został utrwalony w orzecznictwie sądowo-administracyjnym; wyrażono go m.in. w wyrokach NSA: z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r., II FSK 1686/11; z 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07, z 16 kwietnia 2009 r., II FSK 28/08. Cechą działalności gospodarczej jest „działanie zarobkowe”, co oznacza, że osiągnięcie zysku jest podstawowym celem podejmowanych czynności, a nie ubocznym efektem decyzji o zbyciu prywatnego majątku. Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji (tak np. w interpretacji DKIS z 21 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP). Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Pod tym pojęciem rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Ciągłość działania w znaczeniu nadanym przepisem art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawsze wiąże się z planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Tak więc o tym, czy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej decyduje podejmowanie przez podatnika zespołu powiązanych ze sobą działań polegających na:

1)  wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,

2)  ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),

3)  wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz

4)  dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym (tak przykładowo w prawomocnym wyroku WSA w Poznaniu z 31 marca 2021 r., syg. akt I SA/Po 851/20 i przywołanym w nim orzecznictwie).

(8) Podobny pogląd wyrażono w interpretacji z 21 września 2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP, wskazując, że: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”. Dla oceny, czy planowana sprzedaż powinna zostać zaklasyfikowana jako działalność gospodarcza istotne znaczenie ma więc przede wszystkim ustalenie, czy zamiarem zbywcy jest uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania.

(9) W orzecznictwie podkreśla się, że działania incydentalne nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach: z 30 stycznia 2014 r., II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r., II FSK 1987/11; z 2 październik 2013 r., II FSK 2729/11). Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium zorganizowania i ciągłości miało bowiem na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W orzecznictwie wskazuje się, że działalności gospodarczej można mówić jedynie wtedy, gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak w wyrokach NSA z 11 lipca 2019 r., II FSK 2617/17; z 3 lipca 2018 r., II FSK 1892/16 oraz II FSK 1836/16 i II FSK 2299/16). W związku z powyższym, w celu zakwalifikowania sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem tych nieruchomości, ponieważ sprzedaż majątku prywatnego, który nie jest związany z działalnością gospodarczą oraz nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

(10) Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć w licznych interpretacjach prawa podatkowego, np. w interpretacjach DKIS z 8 lipca 2019 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS oraz nr 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS, w których DKIS stwierdza, że: „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarniej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”.

(11) W orzecznictwie od dawna sygnalizowane są problemy związane ze stosowaniem przywołanych wyżej przepisów, tj. art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podkreśla się, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi zarząd majątkiem prywatnym, a tym co należy rozpoznawać jako czynności profesjonalne związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej. Jak to zauważył NSA w wyroku z 12 lipca 2023 r., II FSK 177/21: „Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (a także innych praw na nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą to transakcję cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. Należy bowiem każdorazowo rozstrzygać, czy dana transakcja była wynikiem zorganizowania i ciągłości podporządkowanych celom prowadzenia działalności gospodarczej, czy też w aspekcie sytuacji życiowej, ekonomicznej, rodzinnej, bądź zdrowotnej nie wykazywała tych cech.” Jak to zauważył DKIS w interpretacji z 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS: „(...) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego - zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (...) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie”. Podobnie orzekł WSA w Gorzowie Wielkopolskim w prawomocnym wyroku z 7 czerwca 2017 r., I SA/Go 156/17: „O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane zwykłe transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji opodatkowanych”.

(12) Należy mieć na uwadze, że nie ma podstaw, aby do działalności gospodarczej kwalifikować czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy bowiem z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (wyrok NSA z 7 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 4025/14 oraz z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14). W podobnym stanie faktycznym DKIS - w interpretacji z 19 lipca 2022 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.376.2022.3.MK - uznał, że samo udzielenie pełnomocnictwa nie oznacza, że sprzedaż wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym. „Podejmowane czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

(13) W opisanym zdarzeniu przyszłym nie występują takie przesłanki. Planowana sprzedaż w 2026 r. bądź w latach następnych spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - „Nieruchomość 1”, lokalu mieszkalnego „Nieruchomość 2”, nastąpiła po upływie 5 lat licząc od daty nabycia, bez podejmowania przez sprzedającego czynności inwestycyjnych lub przygotowawczych. Do nabycia ww. prawa majątkowego i nieruchomości doszło w dwóch datach 2010 r. oraz w 2016 r., w wyniku dwóch odrębnych czynności prawnych, tj.:

·      w 2010 r. w spadku po ojcu Wnioskodawczyni,

·      w 2016 r. w wyniku umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży,

·      2010 r. to jest data pierwotnego nabycia „Nieruchomości 1” przez spadkodawcę.

Wnioskodawczyni wyjaśniła, że „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2” nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w celach gospodarczych. „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2” były przedmiotem umowy najmu. Nieruchomości te przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawczynię były wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Wnioskodawczyni nie poniosła też żadnych wydatków na ulepszenie „Nieruchomości 1”, „Nieruchomości 2". Wnioskodawczyni przy planowanej transakcji sprzedaży „Nieruchomość 1” i „Nieruchomości 2” opisanej niniejszym wnioskiem nie będzie angażował żadnych dodatkowych (ponadstandardowych) środków charakterystycznych dla profesjonalnej działalności handlowej lub usługowej w segmencie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie zajmuje się zarobkowo działalnością deweloperską czy budowlaną, nie jest też agentem nieruchomości (nie jest specjalistą w tym zakresie) i tym samym prowadzone przez Nią działania związane z „Nieruchomością 1” i „Nieruchomością 2” miały wyłącznie charakter czynności prywatnych.

(14) Z tego też względu planowana sprzedaż w 2026 r. bądź w latach następnych spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - „Nieruchomość 1”, lokalu mieszkalnego „Nieruchomość 2”, których nie nabył w celach zarobkowych, które nie były przedmiotem obrotu handlowego ani składnikiem działalności gospodarczej, nie powinna być kwalifikowana jako działalność gospodarcza. W konsekwencji, skoro minęło więcej niż pięć lat od jego nabycia, sprzedaż ta - zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

(15) Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Skutki podatkowe zbycia nieruchomości nabytej w spadku

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) stanowi, że: prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny: spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Na mocy art. 925 powołanej ustawy: spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy: prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Przepis art. 1035 Kodeksu cywilnego stanowi, że: jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Wskazać zatem należy, że w przypadku zbycia udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku - pięcioletni termin liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, przy czym jeżeli nieruchomość była nabyta przez spadkodawcę również w drodze spadku, wówczas moment nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę określany jest zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, tj. z chwilą śmierci spadkodawców spadkodawcy. Wnioskodawczyni wyjaśniła, że „Nieruchomości 1” nabyła w spadku po ojcu w 2011 r., który nabył je w 2010 r. w drodze umowy przeniesienia własności lokalu - data pierwotnego nabycia przez spadkodawcę). Zatem, w odniesieniu do „Nieruchomości 1”, pięcioletni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ww. ustawy, liczony jest od końca roku kalendarzowego - 2010 r., w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę, tj. przez ojca Wnioskodawczyni – który niewątpliwie już upłynął. Wobec tego planowana sprzedaż w 2026 r. bądź w latach następnych „Nieruchomość 1”, nabytej w drodze spadku po ojcu, nie stanowi dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie prawa majątkowego nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawcę, tj. ojca Wnioskodawczyni.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1) oraz lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 2).

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1) oraz lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 2) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1) oraz lokal mieszkalny, nie zostały nabyte przez Panią dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nastąpiło w drodze spadku po zmarłym Pani ojcu.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana przez Panią w celach gospodarczych. Nie wykorzystywała/nie wykorzystuje Pani Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w Pani działalności gospodarczej. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 przez cały okres użytkowania przez Panią były wykorzystywane wyłącznie na własne cele prywatne - mieszkaniowe (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Od stycznia 2026 r. były wynajmowane w tzw. „najmie prywatnym” na cele mieszkaniowe. W przedmiotowej sprawie, podejmowane przez Panią czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Również w szczególności fakt, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nastąpi po upływie długiego okresu od jej (ich) nabycia, oraz okoliczności i cel nabycia ww. Nieruchomości oraz fakt, że jest Pani osobą nietrudniącą się obrotem nieruchomościami, sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, związanego ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Nie sprzedała Pani wcześniej innych nieruchomości. Nigdy Pani nie nabywała nieruchomości w celach handlowych i nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu późniejszej sprzedaży. W konsekwencji, istotą działania Pani nie było/nie jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Mając na uwadze opis sprawy, planowanej przez Panią sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1) oraz lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 2) nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. Pani czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, Pani działania są wystarczające do uznania, że sprzedaż wskazanych Nieruchomości nie nosi przymiotów działalności gospodarczej. Tym samym, planowana sprzedaż przez Panią spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1) oraz lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 2), będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pani zbywając ww. Nieruchomości, będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1) oraz lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 2) nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1) oraz lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 2) należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W Pani przypadku istotne jest również to, że przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesądza, że:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Zgodnie z art. 922 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 924 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 925 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

W przedmiotowej sprawie datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1) przez spadkodawcę (Pani ojca), stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest 2010 r.

Wobec powyższego uznać należy, że w odniesieniu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1) nabytego w drodze spadku po Pani ojcu 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie minął.

Z kolei za datę nabycia lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 2), należy przyjąć datę umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, tj. 2016 r. Zatem, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie minął.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że planowane (w 2026 r. bądź w latach następnych) przez Panią odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1) nabytego przez Panią w drodze spadku oraz lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 2) nabytego przez Panią w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, w związku z tym, że sprzedaż tych Nieruchomości (Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2) nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie stwierdzić należy, że planowane przez Panią odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 1), nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie Nieruchomości 1 nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej Nieruchomości 1 przez Pani ojca. Z kolei planowane przez Panią odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego (Nieruchomości 2), nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. Nieruchomości 2.

Zatem, nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.