Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.281.2026.5.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości oraz podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo pismem złożonym 14 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania: A

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: B

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest Zainteresowanym będącym stroną postępowania w rozumieniu art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej, natomiast małżonka Wnioskodawcy jest Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania. Wnioskodawca oraz Jego małżonka posiadają obywatelstwo polskie oraz podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca oraz Jego małżonka pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i są współwłaścicielami nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

Wnioskodawca wraz z małżonką są właścicielami nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę rolną nabytą do majątku wspólnego w 1998 r. w celu dokonania lokaty własnych oszczędności bez zamiaru jej dalszej odsprzedaży w celach handlowych. Zakupiona nieruchomość nie miała określonego celu jej dalszego przeznaczenia. Od momentu nabycia nieruchomość stanowiła wyłącznie składnik majątku prywatnego małżonków i nie była nabyta ani wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej ani nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa. Przy jej nabyciu nie występował podatek VAT ani prawo do jego odliczenia. Nieruchomość ta była wykorzystywana wyłącznie w ramach zwykłego wykonywania prawa własności.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie doradztwa gospodarczego oraz wynajmu nieruchomości niemieszkalnych i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, jednak przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była związana z tą działalnością. Małżonka Wnioskodawcy uzyskuje przychody z prywatnego najmu nieruchomości opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Dodatkowo pobiera emeryturę zagraniczną z Niemiec oraz z KRUS. Nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej oraz nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Nieruchomość przez wiele lat była faktycznie wykorzystywana rolniczo przez właścicieli, a następnie oddana w wieloletnią dzierżawę rolną sąsiadowi a po jego śmierci jego żonie, co potwierdza jej rolniczy charakter użytkowania, aż do zakończenia dzierżawy we wrześniu 2025 r. Celem zawartej umowy było jedynie utrzymanie nieruchomości w należytym stanie do czasu jej ewentualnego zbycia. Dzierżawa nie zmieniła charakteru nieruchomości ani nie stanowiła źródła znaczących dochodów dla Wnioskodawcy.

Dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący możliwość zabudowy mieszkaniowej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego obszaru został uchwalony po nabyciu nieruchomości przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę. Przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę wynika wyłącznie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez właściwą gminę i nie jest rezultatem działań Wnioskodawcy ani Jego małżonki zmierzających do zmiany przeznaczenia gruntu. Powodem rozważanej sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę jest fakt możliwości uzyskania korzystnej ceny sprzedaży, bowiem teren, na którym znajduje się nieruchomość został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako teren przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną.

W celu ustalenia możliwości zagospodarowania nieruchomości oraz jej potencjalnej wartości rynkowej Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci infrastruktury technicznej, zapewnienie dostaw energii elektrycznej oraz określenie możliwości lokalizacji zjazdu z drogi publicznej. Uzyskane dokumenty miały charakter informacyjny i wskazywały potencjalne możliwości zagospodarowania nieruchomości wynikające z obowiązującego planu miejscowego.

Wskazanie w warunkach technicznych możliwości realizacji zabudowy obejmującej maksymalnie do 33 budynków jednorodzinnych dwulokalowych wynika wyłącznie z parametrów określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz z analizy technicznych możliwości przyłączenia nieruchomości do sieci infrastruktury.

Z warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej wynikała konieczność uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości na przeprowadzenie przyłącza wodociągowego w rejonie granicy działek. Wnioskodawca uzyskał taką zgodę wyłącznie w celu potwierdzenia możliwości technicznego wykonania przyłącza wynikającego z wydanych warunków technicznych. Na tej podstawie nie zostały wykonane żadne prace budowlane ani infrastrukturalne. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieutwardzona oraz nie posiada wydzielonych dróg, a na jej terenie nie poniesiono żadnych nakładów inwestycyjnych.

Uzyskane warunki przyłączenia oraz zapewnienie dostaw energii zostały następnie przepisane na spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, której jedynymi wspólnikami są Wnioskodawca oraz Jego małżonka. Czynność ta miała charakter techniczny i była związana z planowanym przeniesieniem realizacji ewentualnej inwestycji na tę spółkę jako przyszłego inwestora. Wnioskodawca wraz z małżonką nie podejmowali działań polegających na uzbrojeniu nieruchomości, podziale działki ani przygotowaniu dokumentacji projektowej inwestycji.

Spółka została utworzona w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych. Wszelkie czynności związane z przygotowaniem i realizacją inwestycji budowlanej, w szczególności opracowanie projektu architektonicznego, uzyskanie pozwolenia na budowę, ewentualny podział nieruchomości, uzbrojenie terenu oraz realizacja zabudowy i sprzedaż lokali, będą wykonywane wyłącznie przez tę spółkę jako odrębny podmiot gospodarczy i przyszłego inwestora.

Wnioskodawca wraz z małżonką podejmowali w całym okresie posiadania nieruchomości sporadyczne próby sprzedaży całej nieruchomości jako jednego gruntu, w szczególności poprzez zamieszczenie bezpłatnego ogłoszenia w jednym z internetowych serwisów ogłoszeniowych oraz okresowe skorzystanie z usług pośredników w obrocie nieruchomościami na zasadzie prowizji. Umowy pośrednictwa były zawierane incydentalnie i w przypadku braku efektów były wypowiadane. Działania te miały charakter okazjonalny i ograniczały się wyłącznie do poszukiwania nabywcy dla całej nieruchomości jako jednego przedmiotu transakcji, bez podejmowania działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca ani Jego małżonka nie dokonywali w przeszłości sprzedaży żadnych innych nieruchomości gruntowych oraz nie posiadają innych nieruchomości gruntowych przeznaczonych do sprzedaży ani nie dokonują powtarzalnych transakcji sprzedaży gruntów.

Wnioskodawca wraz z małżonką nie będą podejmować żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą nieruchomości, w szczególności nie będą zamieszczać ogłoszeń ani korzystać z usług pośredników w obrocie nieruchomościami. Planowana sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy i obejmie całą nieruchomość jako jeden przedmiot transakcji bez dokonywania jej podziału na mniejsze działki budowlane oraz będzie stanowiła jednorazową czynność w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i Jego małżonki. Planowane jest dokonanie jednorazowej sprzedaży całej nieruchomości na rzecz wskazanej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań inwestycyjnych dotyczących realizacji planowanej zabudowy.

Nieruchomość nie została fizycznie wyłączona z produkcji rolnej. Wydana została jedynie decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, zwolniona z opłat, przy czym faktyczne wyłączenie nastąpi dopiero w przypadku rozpoczęcia inwestycji przez spółkę.

Wnioskodawca oraz Jego małżonka planują dokonać sprzedaży nieruchomości w sposób opisany w powyższym zdarzeniu przyszłym.

Uzupełnienie stanu faktycznego

W piśmie z 14 maja 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Zainteresowani udzielili następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania w zakresie podatku od towarów i usług i podatku dochodowego od osób fizycznych:

1)  Proszę wskazać oznaczenie geodezyjne (nr działki) oraz powierzchnię nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę rolną nabytą przez Państwo do majątku wspólnego w 1998 r.

Odpowiedź: Oznaczenie geodezyjne nieruchomości objętej wnioskiem: działka nr X, obręb (…), jednostka ewidencyjna (…), o powierzchni 1,5020 ha.

2)  Kiedy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i wynikające z niego przeznaczenie budowlane dla wskazanych działek? Z czyjej inicjatywy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Odpowiedź: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2014 r. z inicjatywy Gminy (…). Przeznaczenie budowlane nieruchomości wynika wyłącznie z uchwalonego planu miejscowego i nie było rezultatem działań Wnioskodawcy ani Jego małżonki.

3)  Czy przed sprzedażą działki, objętej zakresem pytania, zostaną wydane pozwolenia bądź decyzje, oprócz wskazanych we wniosku? Jeżeli tak, to jakie i z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie tych pozwoleń bądź decyzji?

Odpowiedź: Przed sprzedażą nieruchomości nie zostaną wydane inne pozwolenia lub decyzje poza wskazanymi we wniosku. Dodatkowo Wnioskodawca wyjaśnia, że decyzją Starosty (…) z dnia (…) 2025 r. wydano zgodę na wyłączenie części gruntów z produkcji rolnej. Decyzja ta została wydana z inicjatywy Wnioskodawców, jednak fizyczne wyłączenie gruntów z produkcji rolnej nie nastąpiło i nastąpi ewentualnie dopiero po nabyciu nieruchomości przez spółkę i rozpoczęciu inwestycji.

4)  W związku z informacją o treści:

Proszę wskazać

a)  czy udostępnienie działki było czynnością odpłatną czy nieodpłatną?

b)  czy czynsz z tytułu dzierżawy był dokumentowany fakturami (jeśli tak to kto je wystawiał)?

c)  czy dokonywali/dokonują Państwo rozliczenia podatku należnego w przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu dzierżawy?

Odpowiedź:

4a) Udostępnienie nieruchomości w ramach dzierżawy rolnej miało charakter odpłatny.

4b) Czynsz dzierżawny był rozliczany przez małżonkę Wnioskodawcy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Faktury VAT nie były wystawiane.

4c) Z tytułu dzierżawy nie były składane deklaracje VAT ani odprowadzany podatek VAT.

5)  W jakiej formie: indywidualna działalność gospodarcza, spółka – jaka (podać rodzaj) prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie doradztwa gospodarczego i wynajmu nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie indywidualnej działalności gospodarczej pod firmą „(…)”.

6)  Czy w zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej wchodził/wchodzi: obrót nieruchomościami?

Odpowiedź: W przeszłości wpis do CEIDG obejmował również PKD związane z obrotem nieruchomościami, jednak działalność taka nigdy nie była i nie jest faktycznie wykonywana. W szczególności Wnioskodawca nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności polegającej na profesjonalnym nabywaniu i sprzedaży gruntów lub nieruchomości w celach handlowych.

7)  Czy dokonywali Państwo kiedykolwiek/już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (np. lokali mieszkalnych), jeśli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  jakie to nieruchomości?

b)  kiedy i w jaki sposób nabyli Państwo te nieruchomości?

c)  w jakim celu nabyli Państwo te nieruchomości?

d)  w jaki sposób wykorzystywali Państwo te nieruchomości od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

e)  kiedy sprzedali Państwo te nieruchomości i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)   ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca oraz Jego małżonka dokonywali w przeszłości incydentalnej sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego. Sprzedaże te były związane przede wszystkim ze zmianami miejsca zamieszkania wynikającymi z wykonywanej pracy zawodowej albo potrzebą pozyskania środków finansowych na cele mieszkaniowo-remontowe. Szczegółowe zestawienie przedstawiono poniżej.

 

8)  Czy posiadają Państwo inne nieruchomości/działki/lokale, poza nieruchomością objętą wnioskiem? Jeśli tak to proszę wskazać ile i jakie, oraz wskazać dla każdej z tych nieruchomości/działek/lokali:

a)  kiedy (data) i w jaki sposób nabyli Państwo te nieruchomości/działki/lokale?

b)  w jakim celu nabyli Państwo te nieruchomości/działki/lokale?

c)  w jaki sposób wykorzystywali i wykorzystujecie Państwo te nieruchomości/działki/lokale od momentu nabycia?

d)  jaki charakter mają nieruchomości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

e)  czy zamierzają/planują Państwo sprzedać ww. nieruchomości/działki/lokale?

Odpowiedź: Wnioskodawca oraz Jego małżonka posiadają również inne nieruchomości należące do Ich majątku prywatnego, obejmujące nieruchomości mieszkalne, użytkowe oraz gruntowe. Nieruchomości te były nabywane na przestrzeni wielu lat przede wszystkim w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, częściowo w celu prywatnego zabezpieczenia majątku albo w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Szczegółowe zestawienie przedstawiono poniżej.

Lp.	Nieruchomość	Data i sposób nabycia	Cel nabycia	Sposób wykorzystania od nabycia	Charakter nieruchomości	Czy planowana jest sprzedaż
1	lokal mieszkalny przy ul. (…), (…)	24.09.2004 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych	początkowo własne potrzeby mieszkaniowe; od 2006 r. wynajmowana z przerwami na cele mieszkaniowe, rozliczana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przez małżonkę	lokal mieszkalny	nie
2	lokal mieszkalny przy ul. (…), (…)	30.03.2006 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych	początkowo własne potrzeby mieszkaniowe; od 2021 r. wynajmowana z przerwami na cele mieszkaniowe, rozliczana ryczałtem przez małżonkę	lokal mieszkalny	tak; ze względu na wyprowadzkę poza miasto spowodowaną pandemią COVID
3	lokal mieszkalny przy ul. (…), (…)	28.08.2009 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	zabezpieczenie prywatnego majątku	wynajmowana z przerwami na cele mieszkaniowe, rozliczana ryczałtem przez małżonkę	lokal mieszkalny	nie
4	lokal mieszkalny przy ul. (…), (…)	12.02.2010 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	zabezpieczenie prywatnego majątku	wynajmowana z przerwami na cele mieszkaniowe, rozliczana ryczałtem przez małżonkę	lokal mieszkalny	nie
5	lokal mieszkalny przy ul. (…), (…)	13.05.2013 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	zabezpieczenie prywatnego majątku	wynajmowana z przerwami na cele mieszkaniowe, rozliczana ryczałtem przez małżonkę	lokal mieszkalny	nie
6	garaż nr (…) przy ul. (…), (…)	30.12.2013 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	zaspokojenie własnych potrzeb	wykorzystywany wyłącznie na własne potrzeby	nieruchomość niemieszkalna/garaż	nie
7	lokal użytkowy przy (…), (…)	05.09.2016 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	nabycie do majątku prywatnego z przeznaczeniem do wykorzystania w działalności gospodarczej Wnioskodawcy	wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy	lokal użytkowy	nie
8	lokal mieszkalny przy ul. (…), (…)	03.09.2018 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	zabezpieczenie prywatnego majątku	wynajmowana z przerwami na cele mieszkaniowe, rozliczana ryczałtem przez małżonkę	lokal mieszkalny	nie
9	dom przy ul. (…), (…)	16.07.2020 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych	wykorzystywany wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe	nieruchomość mieszkalna zabudowana	nie
10	lokal użytkowy przy (…), (…)	15.07.2021 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	nabycie do majątku prywatnego z przeznaczeniem do wykorzystania w działalności gospodarczej Wnioskodawcy	wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy	lokal użytkowy	nie
11	nieruchomość gruntowa przy ul. (…), (…)	29.01.2024 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	zaspokojenie własnych potrzeb bytowych	wykorzystywana wyłącznie prywatnie jako ogródek przydomowy	grunt rolny/ pastwisko	nie
12	dom przy ul. (…), (…)	07.08.2025 r. nabycie udziału w drodze dziedziczenia po matce małżonki Wnioskodawcy do majątku prywatnego; 21.08.2025 r. nabycie udziału w wyniku umowy dożywocia do majątku wspólnego; 03.03.2026 r. nabycie udziału ze środków własnych do majątku wspólnego	uregulowanie spraw rodzinnych i własnościowych związanych z nieruchomością odziedziczoną po członku rodziny	wykorzystywana w celu scalenia własności oraz przygotowania i przeprowadzenia niezbędnego remontu	nieruchomość mieszkalna zabudowana	nie
13	działka nr (…), obręb (…), jednostka (…), powierzchnia (…) ha	1998 r.; nabycie ze środków własnych do majątku prywatnego wspólnego małżonków	lokata prywatnych oszczędności, bez zamiaru dalszej odsprzedaży w celach handlowych	faktyczne wykorzystanie rolnicze, następnie wieloletnia dzierżawa rolna do września 2025 r.; brak podziału, uzbrojenia i przygotowania projektu inwestycji	niezabudowana działka rolna objęta MPZP	tak; planowana jednorazowa sprzedaż całej nieruchomości do spółki z o.o.

 

9)  Czy w przyszłości planują Państwo nabycie kolejnych nieruchomości/działek/lokali, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Na dzień sporządzenia niniejszego uzupełnienia Wnioskodawca oraz Jego małżonka nie planują nabycia kolejnych nieruchomości, działek ani lokali.

10)  Prosimy wskazać przewidywaną/przybliżoną datę sprzedaży ww. nieruchomości gruntowej, w jakim okresie nastąpi sprzedaż.

Odpowiedź: Planowana sprzedaż nieruchomości objętej wnioskiem przewidywana jest w okresie kolejnych miesięcy, jednak nie później niż do końca 2026 r.

Pytania

1.  Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę nieruchomości stanowiącej składnik Ich majątku prywatnego na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ w odniesieniu do tej transakcji sprzedający nie będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług?

2.  Czy planowana sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ okresu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 2), natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 2

Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz Jego małżonkę nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomość została bowiem nabyta w 1998 r. do majątku prywatnego małżonków i nigdy nie była składnikiem majątku związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu wyłącznie w przypadku gdy następuje przed upływem 5 łat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości nie będzie następować w wykonaniu działalności gospodarczej oraz nastąpi po upływie znacznie dłuższego okresu niż wskazany w powyższym przepisie, wobec czego planowana transakcja nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły, jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Państwa (Zainteresowanych) do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę rolną nr X, o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę rolną nr X wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że działka rolna nr X, nie została nabyta przez Państwa dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana. Nieruchomość (działka rolna nr X) przez wiele lat była faktycznie wykorzystywana rolniczo przez Państwa, a następnie oddana w wieloletnią dzierżawę rolną sąsiadowi a po jego śmierci jego żonie, co potwierdza jej rolniczy charakter użytkowania, aż do zakończenia dzierżawy we wrześniu 2025 r. Nie podejmowali Państwo działań polegających na uzbrojeniu działki rolnej nr X, podziale działki ani przygotowaniu dokumentacji projektowej inwestycji, nie poniesiono żadnych nakładów inwestycyjnych. W przedmiotowej sprawie, podejmowane przez Państwa czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności i cel nabycia działki rolnej nr X, sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Również w szczególności fakt, że sprzedaż działki rolnej nr X nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia, sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, związanego ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Dokonywali Państwo w przeszłości sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego (trzech lokali mieszkalnych w latach 2006-2007 i w 2014 r. i jednego lokalu niemieszkalnego w 2020 r.). Sprzedaże te były związane przede wszystkim ze zmianami miejsca zamieszkania wynikającymi z wykonywanej pracy zawodowej albo potrzebą pozyskania środków finansowych na cele mieszkaniowo-remontowe.

Mając na uwadze opis sprawy, planowanej przez Państwa sprzedaży nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. Państwa czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, Państwa działania są wystarczające do uznania, że sprzedaż wskazanej działki rolnej nr X nie nosi przymiotów działalności gospodarczej. Tym samym, planowana sprzedaż przez Państwa działki rolnej nr X, będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Państwo zbywając ww. działkę rolną nr X, będą korzystali z przysługującego Wam prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Wobec powyższego skutki podatkowe sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Za datę nabycia nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę rolną nr X, należy przyjąć datę zakupu przez Państwa do majątku wspólnego ww. nieruchomości gruntowej – tj. 1998 r. Zatem, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie minął.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że planowane (w okresie kolejnych miesięcy, jednak nie później niż do końca 2026 r.) przez Państwa odpłatne zbycie nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę rolną nr X na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w związku z tym, że sprzedaż ww. nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie stwierdzić należy, że planowane przez Państwa odpłatne zbycie nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę rolną nr X na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, nie będzie stanowić dla Państwa źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości. Zatem, nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.