Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.29.2026.2.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 17 lutego 2026 r.– w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym.

Od ponad 20 Wnioskodawca lat jest właścicielem i posiadaczem gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym (łączna powierzchnia gruntów rolnych położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przekracza 1 ha przeliczeniowy i fizyczny).

Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży jednej z działek wchodzących w skład swojego gospodarstwa rolnego (dalej: „nieruchomość”). Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Stan prawny i faktyczny nieruchomości w dacie planowanej sprzedaży przedstawia się następująco:

1.  Klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków (EGiB): nieruchomość oznaczona jest jako użytek gruntowy Br-Rllla, co oznacza „grunty rolne zabudowane”.

2.  Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP): nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem RP, przeznaczonym pod tereny użytków rolnych (uprawy polowe) z dopuszczeniem zabudowy siedliskowej.

3.  Status prawny: nieruchomość nie została wyłączona z produkcji rolniczej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Nie wydano dla niej decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej.

4.  Obciążenia publicznoprawne: od nieruchomości odprowadzany jest podatek rolny (jako od gruntu wchodzącego w skład gospodarstwa), a nie podatek od nieruchomości.

Wnioskodawca planuje sprzedać tę nieruchomość na rzecz osób fizycznych. W akcie notarialnym sprzedaży nabywca złoży oświadczenie woli, w którym zobowiąże się, że w wyniku nabycia grunt ten nie utraci charakteru rolnego (w szczególności nabywca oświadczy, że nie dokonuje zakupu w celu wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej). Po transakcji nieruchomość nadal będzie figurować w ewidencji jako grunt rolny zabudowany (Br-R) i nadal będzie położona na terenie przeznaczonym w planie miejscowym na cele rolne.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość której dotyczy wniosek zakupił w 2007 r. — akt notarialny umowa przeniesienia prawa własności, działka od 2007 r. nieprzerwanie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego.

Identyfikacja działki wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, którą Wnioskodawca zamierza sprzedać: działka nr …, …, gmina … .

Działka, której dotyczy wniosek była i jest wykorzystywana na cele prywatne - mieszkaniowe i wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. Działka, której dotyczy wniosek nie była nieodpłatnie udostępniana osobom trzecim.

Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej (zarobkowej) w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych działek niż działka objęta zakresem postawionego we wniosku pytania.

W przeciągu ostatnich pięciu lat podatkowych Wnioskodawca sprzedał jedną nieruchomość, tzn. w 2021 r. działkę nr … położoną we …, ul. … . Działkę tą nabył w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Uzyskane ze sprzedaży środki Wnioskodawca przeznaczył na spłatę kredytu mieszkaniowego - nieruchomości objętej zakresem postawionego we wniosku pytania.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości (sklasyfikowanej w ewidencji gruntów i budynków jako grunty rolne zabudowane Br-R, położonej na terenie rolnym RR, od której odprowadzany jest podatek rolny), będzie wolny od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji gdy nabywca w akcie notarialnym zobowiąże się, że grunt nie utraci charakteru rolnego?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży opisanej nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie: przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwalnia od podatku przychody ze sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, o ile w związku z tą sprzedażą nie utraciły one charakteru rolnego.

W ocenie Wnioskodawcy, o „rolnym charakterze” gruntu decydują obiektywne kryteria formalnoprawne. W opisanym zdarzeniu przyszłym spełnione są wszystkie przesłanki zwolnienia, co potwierdzają dokumenty urzędowe wiążące organy podatkowe oraz utrwalona linia orzecznicza sądów administracyjnych:

1.  Obiektywny charakter rolny (prymat ewidencji): nieruchomość jest sklasyfikowana w EGiB jako Br-Rllla (grunty rolne zabudowane).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, grunty pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych są gruntami rolnymi. Fakt istnienia budynku mieszkalnego na gruncie Br-R jest realizacją funkcji siedliskowej (rolnej), a nie utratą charakteru rolnego.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 sierpnia 2020 r., sygn. akt II FSK 1089/20, dla oceny charakteru gruntu w kontekście zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 28 u.p.d.o.f. „decydujące znaczenie ma klasyfikacja gruntu w ewidencji gruntów i budynków”. Skoro grunt jest sklasyfikowany jako rolny zabudowany, to jego sprzedaż (przy zachowaniu tej klasyfikacji) uprawnia do zwolnienia.

2.  Przeznaczenie w MPZP: teren oznaczony symbolem RP jest terenem rolnym. Sprzedaż gruntu nie zmienia ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

3.  Spójność systemu podatkowego: skoro od gruntu pobierany jest podatek rolny (a nie podatek od nieruchomości), to organy państwowe uznają go za element gospodarstwa rolnego. Nie może zachodzić sprzeczność, w której grunt jest rolny dla celów podatku majątkowego, a nierolny dla celów podatku dochodowego.

4.  Brak znaczenia statusu nabywcy: istotą zwolnienia jest charakter gruntu, a nie zawód nabywcy.

Jak potwierdził NSA w wyroku z dnia 28 lipca 2017 r., sygn. akt II FSK 1813/15: „Dla oceny, czy zwolnienie [...] ma zastosowanie, nie ma znaczenia, czy nabywca jest, czy nie jest rolnikiem w chwili sprzedaży". Kluczowe jest, aby grunt nie zmienił przeznaczenia.

Skoro Wnioskodawca zbywa grunt, który formalnie jest rolny (Br-R, RP), a nabywca w akcie notarialnym składa oświadczenie, że nie dokona zmiany tego przeznaczenia (nie wyłączy gruntu z produkcji), to przesłanka zachowania charakteru rolnego jest w pełni spełniona.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż nieruchomości w opisanym stanie faktycznym uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego, nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Jak wynika z treści wniosku, nieruchomość której dotyczy wniosek, zakupił Pan w 2007 r. — akt notarialny umowa przeniesienia prawa własności, działka od 2007 r. nieprzerwanie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. Działka, której dotyczy wniosek (działka nr …), była i jest wykorzystywana na cele prywatne - mieszkaniowe i wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. Działka, której dotyczy wniosek nie była nieodpłatnie udostępniana osobom trzecim. Nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej (zarobkowej) w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie planuje Pan sprzedaży innych działek niż działka objęta zakresem postawionego we wniosku pytania.

Wobec powyższego, za datę nabycia przez Pana ww. nieruchomości należy przyjąć 2007 r., czyli pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), minął już z dniem 31 grudnia 2012 r.

Zatem, nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej, planowane odpłatne zbycie przez Pana działki nr …, nabytej w 2007 r. - nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ okresu pięciu lat liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie przez Pana.

W związku z tym, nie będzie na Panu ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia działki nr …, o której mowa we wniosku.

Zatem bezprzedmiotowe staje się odnoszenie do możliwości zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie powstanie przychód, który mógłby podlegać ewentualnemu zwolnieniu z ww. przepisu.

Wobec powyższego Pana stanowisko – z uwagi na błędną argumentację prawą – należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.